ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně pozemku číslo parcely 47/5 v katastrálním území Sedlečko u Chotovin, obec - Chotoviny, okr. Tábor.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely 47/5 v katastrálním území Sedlečko u Chotovin, obec - Chotoviny, okr. Tábor. Vlastník nemovitosti : Makalouš Robert, Vršovická 1429, Praha - Vršovice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 4047/11-34 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o zemědělský pozemek situovaný na okraji malé osady Sedlečko. Dle ÚP lze využít pro smíšenou obytnou zástavbu, ale toto je zejména s ohledem na jeho tvar málo nereálné. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemku číslo 47/5 trvalý travní porost, v katastrálním území Sedlečko u Chotovin, obec Chotoviny, okr. Tábor. Vše evidované na listu vlastnictví číslo Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Makalouš Robert, bytem Vršovická 1429, Praha 10. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. -2-

3 1.4. Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření -3-

4 bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil (ani tf. či jiná spolupráce). Dále znalec osobně jednal na OÚ Chotoviny Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 1106 pro katastrální území Sedlečko u Chotovin, obec Chotoviny, okr. Tábor. V části A je zapsán vlastník Makalouš Robert... 1/1 V části B vlastnictví pozemku V části C - exekuční příkazy, zástavní právo V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Roberta Makalouše, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je zemědělský pozemek. Situovaný na okraji osady Sedlečko u Chotovin Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje -4-

5 získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění stavebních a jiných pozemků (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku číslo parcely 47/5 evidovaný na listu vlastnictví číslo 1106, pro katastrální území Sedlečko u Chotovin, obec - Chotoviny, okr. Tábor.. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 10 ze dne , č.j. 49 EXE 4808/2011-8, vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR k vymožení pohledávky proti povinnému : Robert Makalouš, bytem Vršovická 1429/68, Praha 10. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádné závady, nebo práva, která by na nemovitostech vázla i nadále, nejsou zjištěna. Pozn. Věcné břemeno uváděné u nabývacího titulu ze dne není v části C předmětného listu vlastnictví, evidováno. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek č. parcely 47/5 trvalý travní porost Sedlečko Chotoviny Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Chotoviny Katastrální území: Sedlečko u Chotovin Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 32 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV -5- Pi 0,75 0,60

6 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) IV 1,01 IV IV V 0,55 0,80 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 224,38 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti osobně znalec ( povinný nespolupracoval ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 1106, katastrální území Sedlečko u Chotovin, okr. Tábor - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 4047/11-34 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Schválený území plán platný od , aktualiz ( Obecní úřad, starosta Mgr. Z. Turek ( obytná smíšená zóna ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 11/ Údaje získané na cuzk.cz ( přístupy k pozemku, vlastnictví okolních nemovitostí a další ) - Informace získané při místním šetření ( inž. sítě, vybavenost, doprava... ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 1106 pro katastrální území Sedlečko u Chotovin, okr. Tábor - ( Bližší - viz přílohy posudku ) 6. Dokumentace a skutečnost. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem ( část louky zčásti osázené trvalými porosty ). Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracoval. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je situován v zastavěném území osady Sedlečko, západní okrajová část. Jedná se o nezastavěný pozemek, nepravidelného tvaru, převážně úzký, protáhlý. Sklonitý k severovýchodu. Pozemek přímo sousedí s rekreační chalupou č.p. 1 a s přináležejícími pozemky. Ve své spodní rozšířené části sousedí se stodolou, severozápadně navazuje polní cesta a dále -6-

7 rozsáhlé zemědělské pozemky. Přístup k pozemku je po polní cestě ve vlastnictví obce, tato cesta se napojuje na štěrkovou místní a náves. Po cca 300 m je křižovatka s okresní silnicí dále do vlastních Chotovin. Sedlečko je malou původně zemědělskou osadou. Nyní již převážně rekreační chalupy, trvale jen asi 30 obyvatel. V místě prakticky bez občanské vybavenosti, omezeně doprava BUS. Do vlastních Chotovin asi 2 km. Chotoviny jsou ostatní obcí okresu Tábor, s počtem obyvatel celkem ( s připojenými částmi ) cca Běžná občanská vybavenost : lékař, zubař, obchody, restaurace, OÚ, MŠ, ZŠ, sportovní zázemí, služby. Dopravní napojení na D 3, zastávka ČD. Dobře dostupné okresní město Tábor. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 47/5 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 47/5 Nepravidelný tvar, sklonitý charakter k severovýchodu. Přístup po nezpevněné polní cestě. Na okraji pozemku je nový stožár s trafem. Jiné inž. sítě nejsou zjištěny. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Na hraně s pozemkem č. parcely 47/1 je vysázena řada smrků stáří let. Jedná se o odhad obvyklé ceny a proto není tento porost podrobně posuzován, resp. není přesně zřejmé který přináleží k předmětnému pozemku. Dle platného ÚP je pozemek situován v zóně smíšená, obytná. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Nevhodný tvar je již zohledněn. 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,970 i=1-7- č. Pi -0,01 I I I II -0,02

8 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení, 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi IV I IV -0,04 1,00 č. I Pi 1,03-0,02 IV II -0,02-0,10-0,05-0,05 II -0,05 I II II II 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1 Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,731 i=2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,970 * 0,731 = 0,681 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění -8- Koef. Upr. cena [Kč/m2]

9 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) Typ Název 224,38 Parcelní číslo 47/5 9 odst. 3 ( 4 Trv. tr. porost odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 72 Pozemek č. parcely 47/5 - zjištěná cena 0,681 0,300 Jedn. cena [Kč/m2] 45,84 45,84 Cena [Kč] , ,80 = ,80 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č. parcely 47/ ,80 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicettřitisíc Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemek (dle ÚP určen do smíšené obytné zóny) není ve skutečnosti plnohodnotný, převážně úzký, nevhodný tvar, nezpevněný příjezd, bez inž.sítí, situovaný na okraji obce. Proto je jeho navržená obvyklá cena přiměřeně korigována. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot stavebních a zemědělských pozemků pro obec Chotoviny a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK, Internetu a informací z místa. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. V tomto případě je třeba zohlednit nevýhodnou polohu a tvar. Event. výstavba je prakticky možná jen ve spodní části pozemku, vedle sousedící stodoly. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou -9-

10 spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Plnohodnotné stavební pozemky, s jasnou vlastnickou strukturou, nezatížené právy třetích osob, se pohybují v místě a okolí v rozpětí 100,- Kč 300,- Kč/m2.(informace z místa a OÚ). Z výše uvedených důvodů je odhad obvyklé ceny ještě korigován. Potom přiměřená obvyklá cena je odhadována ve výši 70,- Kč/m2. V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Reálné by bylo např. přikoupení pozemku ke stávající usedlosti č.p. 1, která s pozemkem sousedí (příbuzenský vztah?). Také je třeba zohlednit výsledky administrativní ceny. Pozn. Přiložené inzerce je třeba v tomto případě považovat za výlučně informativní. Pozemek 47/5 - trvalý travní porost Celková výměra - 720,0 m2 * 70,- Kč ,- Kč Odhad obvyklé ceny pozemku č. 47/5 zaokr ,- Kč 3.5. Rekapitulace kategorií ocenění Administrativní cena ,- Kč Výsledná tržní hodnota pozemku č. 47/ ,- Kč Návrh obvyklé ceny celkem zaokr ,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti pozemku číslo parcely 47/5, evidovaného na LV číslo 1106 pro katastrální území Sedlečko u Chotovin, obec Chotoviny, okr. Tábor, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Padesáttisíc Kč

11 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Situace nemovitosti - širší vztahy Situace nemovitosti ( bližší ) Porovnávací nemovitosti 4 x Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti - pokračování počet stran A4 v příloze:

13 - 13 -

14 Pozemek č. parcely 47/5, Sedlečko u Chotovin přístupová cesta z návsi Chalupa č.p. 1 ( vlastník Makaloušová Zdeňka, Ing. ) přístupová cesta okolo zahrady 47/1 ( Ing. Makaloušová ) cesta, p.p. 140 ( vlastník obec )

15 pozemek a polní cesta p.p. 47/6 rozšířená část pozemku u stodoly pozemek a zadní stěna stodoly porosty na pozemku ( pohled od stodoly )