ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013 NEMOVITOST: Rozestavěný rodinný dům stojící na pozeku p.č. st. 95 v Loučimi Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Loučim, k.ú. Loučim Adresa nemovitosti: Loučim, Vlastník stavby: Václav Presl, náměstí Republiky 52, Město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Václav Presl, náměstí Republiky 52, Město, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 32 stran Počet příloh: 24 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu stojícího na pozemku parcelního čísla st. 95 v Loučimi

2 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy ze dne Místopis Loučim je malou obcí situovanou východně od Klatov. Obcí vede silnice I. třídy Klatovy - Domažlice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětný rozestavěný rodinný dům stojí na pozemku parcelního čísla st. 95 v katastrálním území Loučim, obec Loučim. S rodinným domem jsou funkčně propojeny pozemky parcelního čísla 459/38, 459/45 a 459/17 v katastrálním území Loučim. Pozemky leží v severním okraji zastavěného území obce Loučim. Přístup k pozemkům je po rok staré příjezdové místní komunikaci, která leží na pozemku který, je ve vlastnictví obce. V této zpevněné komunikaci vedou rozvody elektrické energie, vodovodu a kanalizace. Rozestavěný rodinný dům je stavbou postavenou v systému dřevostavby, konkrétně srubu. Dům obsahuje jedno podlaží nadzemní a podkroví. Dům je ve stadiu rozestavěné hrubé stavby. K datu ohledání jsou hotovy tyto konstrukční prvky : Základové pasy ze základových montovaných betonových bloků, hromosvod, podkladní beton, hydroizolace pod obvodovými dřevěnými stěnami a hrubá stavba vrchní stavby, co představují dřevěné obvodové stěny z kulatiny, stropní konstrukce z kulatiny a krov z kulatiny. Z podkladního betonu jsou vytaženy elektrické kabely, vodovodní plastové potrubí a plastové potrubí kanalizace. Na hranici pozemku stojí pilíř elektro. Napojení přípojky vody a přípojky kanalizace jsem nenašel. Obvyklou cenou oceňovaných nemovitostí je cena pozemků. Cena stavby je rovna nule. Odůvodnění. Stavba rozestavěného rodinného domu je vystavena nepřízni počasí již pět let. Po tu dobu neustále do stavby prší. Jakési nekvalitní fólie dávno shodil vítr a leží u domu. Podkladní beton je postaven tak, že je spádovaný právě k obvodovým stěnám. První obvodový trám je založený sice na hydroizolačním modifikovaném asfaltovém pásu, ale ten nezabránil proniknutí srážkové-povrchové vody k tomuto trámu. Tento trám je již napadený hnilobou a černou plísní. Zelená plíseň je posetá po kulatinách obvodových stěn. Strop nesou obvodové stěny a tři dřevěné pilíře z kulatiny. Každý pilíř je založený na ocelových trnech zakotvených do podkladního betonu. Jeden z pilířů je vyosený o cca 10 cm od svislé osy, což je dle příslušné normy nepřípustné. Pilíř podkroví je kotvený stejně jako pilíř 1. nadzemního podlaží ocelovým trnem do stropního trámu, což je hrubá statická chyba. Je rovněž nepochopitelné, - 2 -

3 proč jsou vrcholovými trámy krovu dvě kulatiny, když by postačila jedna. Staticky je dům postavený tak, že hrozí jeho zřícení. O tom zda dům zůstane nebo se zbourá rozhodne statik. O závažnosti celé věci jsem upozornil starostku obce. Dispozice domu se nedala na stavbě vyčíst, protože ještě nebyly hotovy příčky. Stáří domu je 5 roků. Vedlejší stavbou je zchátralá a již dožitá kolna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Nemovitost je zatížena zástavním právem smluvním s pohledávkou ve výši ,- Kč a budoucí pohledávkou do výše Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Nemovitost je dále zatížena zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu s pohledávkou ve výši 940,- Kč s oprávněním pro Finanční úřad pro Plzeňský kraj. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků 3. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním OCENĚNÍ - 3 -

4 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. nadzemní podlaží 92,66 m 2 3,17 m Výčet místností: interiér 80,58 m 2 1,00 80,58 m 2 Užitná plocha celkem: 80,58 m 2 zastřešení 92,66 m 2 3,13 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. nadzemní podlaží (8,70*10,65)*(3,17) = 293,72 m 3 zastřešení (8,70*10,65)*(3,13) = 290,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. nadzemní podlaží 293,72 m 3 zastřešení 290,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 583,73 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 93 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 81 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 583,73 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 750 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 5 Další životnost roků 55 Opotřebení % 8,33 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků - 4 -

5 2.1 Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parcelního čísla st. 95, 459/38, 459/45a 459/47 v katastrálním území Loučim, obec Loučim jsou pozemky stavební. K pozemkům byla nově postavena příjezdová místní komunikace. V komunikaci je položen vodovod a kanalizace. Na hranici pozemku je postaven pilíř elektro. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Brnířov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,32 0,90 515,99 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce. Pozemek je přístupný po obecní zpevněné místní komunikaci. Pozemek je napojený na rozvod elktrické energie, vodovod a kanlizaci. Lokalita: Poleň KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,14 0,90 321,43 Popis pozemku: Stavební pozemek napojený na rozvod elktrické energie, vodovod a kanalizaci. Průměrná jednotková cena 418,71 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Porovnatelné pozemky jsou napojeny na rozvod elektrické energie, vodovod a kanalizaci Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost 459/ trvalý travní porost 459/ trvalý travní porost 459/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výnosové ocenění 3.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] - 5 -

6 Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 80,58 m 2 Obestavěný prostor: 583,73 m 3 Zastavěná plocha: 92,66 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Dřevostavba rodinného domu Nabízíme k výstavbě dřevěný dům NATURHOUSE D8/6 o velikosti 2+kk. Jedná se o modulovou dřevostavbu. Dům postavíme na Vámi vybraném pozemku v Plzni a okolí. NATURHOUSE D8/6 umožňuje komfortní bydlení při dlouhodobějších pobytech čtyřčlenné rodiny. Rozměry lze přizpůsobit požadavkům zákazníka. Dispozičně je dům tvořen prostorným obývacím pokojem propojeným s jídelním koutem a kuchyní. Přes chodbu je možné vstoupit do ložnice nebo do koupelny se sprchovým koutem a záchodem. Standardní provedení zahrnuje (vč. montáže): tesařská konstrukce z hranolů, podlaha,strop a vnitřní obložení z OSB desek na pero-drážku (tl. 18 mm), zateplení stěn a stropu minerální vatou, zateplení podlahy polystyrenem, venkovní obklad prkny se skosenými hranami, střešní krytina - střešní fólie Fatrafol 810,oplechování okrajů střechy - materiál Viplanyl, odvodnění střechy: žlab + svod, plastová okna a vstupní dveře, sádrovláknitá deska Fermacell - interiér, sádrovláknitá deska Fermacell - exteriér, zesílení zateplení minerální vatou a polystyrenem Cena zahrnuje dům bez pozemku. Více informací na našich webových stránkách

7 Srovnatelné nemovitosti Název: Dřevostavba rodinného domu Lokalita Plzeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,15 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobný; Celkový stav - bez střechy; Vliv pozemku - bez pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - mínusová nemovitost; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 43,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 80,58 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků ,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 0,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč - 7 -

8 Obvyklá cena Kč slovy: Čtyřistačtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá je rovna ceně pozemku. Hrubá stavba dřevostavby rozestavěného rodinného domu je ve špatném technickém a statickém stavu, proto její hodnota je nulová. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Informace o parcele p.č. 459/22 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 15 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 201 ze dne

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -