- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ k nemovitým věcem pozemku parc.č. 686 jehož součástí je rodinný dům č.p. 63, pozemků parc.č. 565, parc.č. 687, parc.č. 688, parc.č. 829/39 a parc.č. 829/41 včetně součástí a příslušenství, katastrální území a obec Dolní Životice, okres Opava (LV č. 65) Objednatel posudku: Ing. Soňa Krčová insolvenční správce Martiny Radkové ke sp. zn. KSOS 39 INS 2843/2015 U Důlňáku 225/ Ostrava-Bartovice Účel posudku: Odhad ceny obvyklé nemovité věci jako podklad pro prodej v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhadnout cenu obvyklou nemovité věci jako podklad pro přípravu prodeje v insolvenčním řízení 2. Informace o nemovité věci (spoluvlastnickém podílu ve výši ½) Název nemovité věci: Pozemky s rodinným domem č.p. 63 (zapsané na LV 65) Adresa nemovité věci: Pod Kopcem 63 Okres: Opava Obec: Dolní Životice Katastrální území: Dolní Životice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne Znalec si prohlédl pouze exteriér domu. Do domu se nebylo možno dostat. Dle sdělení insolvenční správkyně vyměnil zámek a klíče má soudní exekutor JUDr. Vrána. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 65 pro k.ú. Dolní Životice ze dne Kopie katastrální mapy. Doplňující informace paní Martiny Radkové. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni v KN na LV č. 65 zapsán: Radková Ludmila Radková Martina podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnických práv V části C/LV č. 65 jsou zapsána tato omezení vlastnických práv: Zástavní právo exekutorské k id. ½ - Radková Martina Zástavní právo smluvní k id. ½ - Radková Martina Zahájení exekuce - Radková Martina Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. ½ - povinnost k Radková Ludmila Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. ½ - povinnost k Radková Martina blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Dolních Životicích, při ulici Pod Kopcem, cca 500 m od centra obce, v sousedství potoka Hvozdnice. Oceňovaná nemovitá věc se nachází v zástavbě rodinných domů, okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné veřejné komunikaci. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost, další občanská vybavenost je pak k dispozici ve spádovém městě Opava, vzdáleném cca 10 km od nemovité věci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou, průměrně vyhledávanou oblast k bydlení. Pozemek parc.č. 686, jehož součástí je rodinný dům č.p. 63, a pozemky parc.č. 687 a parc.č. 688, včetně součástí a příslušenství spolu tvoří funkční celek pod společným oplocením. Pozemek parc.č. 565 je pozemkem ostatní plochy, nachází se za cestou, naproti rodinnému domu. Pozemek je porostlý náletovými stromy, pozemek je dlouhý úzký pás, který tvoří břeh potoka Hvozdnice. Pozemky parc.č. 829/39 a parc.č. 829/41 jsou zemědělské pozemky, jsou situovány v lánu pole poblíž oddělené části obce zvané Podlesí. Nachází se vzdušnou čarou cca 1,5 km od domu. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy sestávající z oplocení (včetně vrat a vrátek), přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, především okrasné. Na pozemku p.č. 565 se nachází náletové stromy bez dopadu do ceny obvyklé. c) vedlejší stavby - zahradní posezení (altán) dřevěná vedlejší stavba pod valbovou střechou krytou zčásti šindelem, z části IPOu. - garáž - na pozemku 687 se nachází nepodsklepená přízemní zděná garáž (v části s využitým půdním prostorem ke skladování) s pultovou střechou. na parkování (jedná se o jednoduchý dřevěný přístřešek s pultovou střechou) - přístřešek u vstupu do rodinného domu se nachází dřevěný přístřešek s pultovou střechou, přístřešek navazuje na boční stěnu verandy rodinného domu. Pozitiva oceňované nemovité věci: - Nebyla shledána Negativa oceňované nemovité věci: - technický stav stavby, vyžadující další větší investice na rekonstrukci a opravy - umístění nemovitosti v sousedství potoka Hvozdnice (nemovitost je situována v záplavovém území)

4 Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Srovnávané nemovité věci - Výpis z katastru nemovitostí

5 - 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé I.1) Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. I.2) Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 686 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 313 m 2 Parc.č. 687 zahrada o výměře 103 m 2 Parc.č. 688 zahrada o výměře 183 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se na nich rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 599 m 2. Ostatní pozemky, které nejsou ve funkčním celku, budou oceněny samostatně. Jedná se o tyto pozemky: Parc.č. 565 ostatní plocha o výměře 57 m 2 Parc.č. 829/39 orná půda o výměře 2364 m 2 Parc.č. 829/41 orná půda o výměře 596 m 2 B) stavby hlavní: a) Rodinný dům č.p. 63, součást pozemku parc.č. 686 Oceňovaný rodinný dům je nepodsklepený, má 2 nadzemní podlaží pod valbovou střechou. Dispoziční řešení: 1.NP vstupní veranda, schodiště, byt o dispozici 3+kk se sociálním příslušenstvím 2. NP chodba se schodišťovým prostorem, byt o dispozici 3+1 se soc. příslušenstvím, terasa Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je valbová plochá s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka břízolitová. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyních, koupelnách a WC. Dveře náplňové, hladké plné a prosklené. Podlahy obytných místností dřevěné a plovoucí, v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna jsou plastová. Ostatní vybavení tvoří krb v 1. NP s horkovzdušnými rozvody.

6 - 6 - El. instalace je světelná i motorová. Je proveden rozvod vody studené i teplé. Vytápění ústřední 2mi kotli na zemní plyn (dva samostatné rozvody topení pro každé patro zvlášť. Vybavení zdravotechniky tvoří vany, umyvadla a splachovací WC. V kuchyních jsou instalovány kuchyňské linky se sporáky. Rodinný dům byl postaven před cca 50 lety. Dle sdělení paní Radkové byly v roce 1996 provedeny nové rozvody vody, topení včetně zdrojů topení. V roce 2006 proběhla výměna oken za plastová a rekonstrukce interiérů koupelen a WC, dále omítek a podlah v přízemí a kuchyňské linky. V posledních letech nebyla na domě prováděna údržba, dům má zanedbanou údržbu, bude vyžadovat další náklady na opravy a údržbu. Dle sdělení paní Radkové byly v domě demontovány radiátory ústředního topení a kotel ústředního topení je nefunkční. Zastavěná plocha objektu činí 137 m 2. Obytná plocha objektu činí cca 170 m 2. Dům obsahuje dva byty 3+1 a 3+kk. C) součástí a příslušenství: Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy sestávající z oplocení (včetně vrat a vrátek), přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, především okrasné. Na pozemku p.č. 565 se nachází náletové stromy bez dopadu do ceny obvyklé. c) vedlejší stavby - zahradní posezení (altán) dřevěná vedlejší stavba pod valbovou střechou krytou zčásti šindelem, z části IPOu. - garáž - na pozemku 687 se nachází nepodsklepená přízemní zděná garáž (v části s využitým půdním prostorem ke skladování) s pultovou střechou. na parkování (jedná se o jednoduchý dřevěný přístřešek s pultovou střechou) - přístřešek u vstupu do rodinného domu se nachází dřevěný přístřešek s pultovou střechou, přístřešek navazuje na boční stěnu verandy rodinného domu.

7 - 7 - I.3) Stanovení hodnoty srovnávací metodou I.3.1. Ocenění domu s pozemky ve funkčním celku Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny rovněž obsahují i provize realitních kanceláří, které se pohybují obvykle mezi 3-5%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 1. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 D. Životice Lhotka u D. Životice Hlavnice Hlavnice Litultovic ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje VII.15 VII.15 VII.15 VII.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší lepší korekce pro techn. stav 0,90 0,90 0,90 0,95 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 0,95 korekce pro velikost domu 1,00 0,80 0,80 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,10 0,90 1,00 0,95 Indikovaná hodnota nemovitosti Obvyklá cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Obvyklá cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč

8 - 8 - I.3.2. Ocenění zemědělských pozemků Předmětem ocenění jsou: Pozemek parc.č ostatní plocha, nachází se za cestou, naproti rodinnému domu. Pozemek je porostlý náletovými stromy, pozemek je dlouhý úzký pás, který tvoří břeh potoka Hvozdnice. Pozemky parc.č. 829/39 a parc.č. 829/41 jsou zemědělské pozemky, jsou situovány v lánu pole poblíž oddělené části obce zvané Podlesí. Nachází se vzdušnou čarou cca 1,5 km od domu. Ocenění pozemků srovnáním Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. Na Opavsku a okolí se nabízí stavební zemědělské pozemky v rozmezí cca 5 15,- Kč/m 2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Vzhledem k umístnění v lokalitě, velikosti pozemku, dostupnosti, a dalších skutečností uvedených výše, odhaduji cenu zemědělských pozemků ve výši 10,- Kč/m 2, cenu pozemku ostatní plochy (pozemek p.č. 565) odhaduji ve výši 50,- Kč/m 2. Ocenění pozemků: Parc.č. 565 ostatní plocha o výměře 57 m 2 cena za m 2 : 50,- cena za výměru: 2850,- Parc.č. 829/39 orná půda o výměře 2364 m 2 cena za m 2 : 10,- cena za výměru: 23640,- Parc.č. 829/41 orná půda o výměře 596 m 2 cena za m 2 : 10,- cena za výměru: 5960,- Pozemky celkem: ,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. ½: Cena nemovitostí celkem (část 1+2): ,-Kč Spoluvlastnický podíl: ½ Cena spoluvlastnického podílu id. ½: ,- Kč Cena spoluvlastnického podílu id. ½ (zaokrouhleno): ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ k nemovitým věcem pozemku parc.č. 686 jehož součástí je rodinný dům č.p. 63, pozemků parc.č. 565, parc.č. 687, parc.č. 688, parc.č. 829/39 a parc.č. 829/41 včetně součástí a příslušenství, katastrální území a obec Dolní Životice, okres Opava (LV č. 65) činí ,- Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc korun českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

10 Přílohy: Příloha č. 1: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 2: Fotodokumentace Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

11 Příloha č. 1: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej rodinného domu 180 m²lhotka u Litultovic, okres Opava Kč Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům o velikosti 6+2 o dvou bytových jednotkách o velikosti 3+1 a 3+kk v obci Lhotka u Litultovic, část Životské Hory, okres Opava. Bytové jednotky mají každá svůj vlastní vstup. Dům je vytápěn tepelným čerpadlem a krbovými kamny v obou bytových jednotek. Odpady jsou svedeny do žumpy, voda je obecní. Součástí domu je garáž. Velmi pěkné prostředí v přírodě. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky:63441 Aktualizace: Stav objektu:dobrý Typ domu:patrový Užitná plocha:180 m 2 Plocha pozemku:127 m 2 Nemovitá věc č. 2 Prodej rodinného domu 500 m²hlavní, Dolní Životice Kč Prodej dvougeneračního domu v Dolních Životicích. 2. NP nadstandardně zrekonstruováno, v přízemí započata rekonstrukce. Obytná plocha 357 m2. Samostatné vchody, prostorné sklepy. Přilehlá hospodářská budova 180 m2. Nová eurookna, střecha Tondach, kompletní nové rozvody, topení. Vnitřní a venkovní krb, nutno vidět. Při rychlém jednání možnost úpravy ceny!!! Zajistíme Vám financování. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Plocha zastavěná:410 m 2 Užitná plocha:500 m 2 Plocha podlahová:357 m 2 Plocha pozemku:2952 m 2 Plocha zahrady:1500 m 2 rok rekonstrukce:2009

12 Nemovitá věc č. 3 Prodej rodinného domu 535 m²hlavnice, okres Opava Kč Nabízíme Vám ke koupi krásně řešený dvoupodlažní, částečně podsklepený rodinný dům v obci Hlavnice, nacházející se 16 km (15-20 minut) od Opavy.Dům může být užíván jako 2 jednotky, z nichž každá má vlastní vchod. Každé podlaží je samostatná jednotka. Jednotka ve 2. NP je zrekonstruována a připravena k okamžitému nastěhování a sestává ze vstupní verandy v 1.NP odkud se vystupuje schodištěm s keramickou dlažbou do 2.NP. Zde se nachází chodba, ze které se vstupuje do jednotlivých místností, kterými jsou koupelna s rohovou vanou, samostatné WC, vybavená kuchyň s jídelnou, 2 pokoje, prostorný obývací pokoj a nakonec prostorná ložnice. Z chodby se stahovacími půdními schody vystupuje na dvě půdy. 1.NP sestává ze vstupní verandy, koupelny s rohovou vanou a umyvadlem, samostatného WC a 3 místností z nichž jedna by mohla být kuchyní, druhá velmi prostorným obývacím pokojem, po drobných úpravách i s ložnicí a třetí pokoj nebo právě ložnice. Zároveň lze drobnými úpravami využít poslední místnost jako prostor k podnikání (např. kadeřnictví, kosmetika apod.) s odděleným vstupem od obytného prostoru. Případně lze celý spodní byt pojmout jako podnikatelské prostory. Přesto, že byla i tato jednotka rekonstruována, bude jistě vyžadovat částečné úpravy, dle vlastní fantazie. Z jednotky v 1.NP se vstupuje francouzským oknem na zahradu, kde přímo na dům navazuje kryté prostorné posezení s krbem. Za tímto prostorem se nachází zapuštěný bazén. Na zahradě se nachází i plochy pro odstavení 2-3 automobilů, montovaná garáž a kůlna pro uschovávání nářadí a potřeb pro zahradu. Dům má vlastní zdroj vody, ale zároveň je připojen na obecní vodovod, plynovod a rozvod elektřiny. O vytápění domu se starají plynové kotle, zvlášť pro každou jednotku. Odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky:87648 Aktualizace: Počet bytů:2 Plocha zastavěná:180 m 2 Užitná plocha:535 m 2 Plocha podlahová:330 m 2 Plocha pozemku:645 m 2 Nemovitá věc č. 4 Prodej rodinného domu 315 m²hlavnice, okres Opava Kč Exklusivně Vám nabízíme ke koupi jednopodlažní, z poloviny podsklepený rodinný dům 6+1 v obci Hlavnice vzdálené 16 km od centra Opavy.Po vstupu do domu se ocitneme v zádveří s úložnými prostory pro odkládání svršků, odtud se sestupuje do sklepní části domu a také do chodby, ze které se vstupuje do všech dalších pokojů a místností obytného prostoru, který sestává ze 6-ti neprůchozích pokojů, kuchyně se spíží, samostatného WC, koupelny s vanou, sprchovým koutem, dvěma umyvadly a WC. Z jednoho z pokojů se vstupuje na venkovní terasu. Sklepní prostory sestávají z 6 místností, z nichž v jedné je zřízena koupelna s vanou, sprchovým koutem a saunou, zároveň tato místnost slouží jako prádelna. Druhá místnost jako sušárna, žehlírna nebo odpočívárna při saunování, třetí místností je dílna, která může být třeba posilovnou, čtvrtou místností je kotelna s plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva, pátou je pracovní šatna a šestou sklep pro uskladnění ovoce a zeleniny apod. Okolo domu je velmi pečlivě udržovaná zahrada, poskytující spoustu prostoru pro pasivní i aktivní odpočinek. Na zahradě se nachází i dvojgaráž a kůlna pro uskladnění potřeb pro zahradu. Dům je napojen na rozvod elektrické energie s nízkým tarifem, rozvod vody i plynovod. Vodu je možno čerpat i z vlastní studny. Odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky:88611 Aktualizace: Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:okraj obce Plocha zastavěná:275 m 2 Užitná plocha:315 m 2 Plocha podlahová:210 m 2 Plocha pozemku:1220 m 2 Plocha zahrady:945 m 2 Rok rekonstrukce:2013

13 Příloha č. 2: Fotodokumentace