ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 956/135/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 956/135/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 422/1 v BD č.p. 421, 422 na pozemku p.č , 12899, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 34/1000, v k.ú. a obci Plzeň, zapsaná na LV č , 9292, 33010, vedené u Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň město Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Adresa nemovité věci: Šimerova 422/14, Plzeň OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 184Ex 1723/15-37 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a povinného Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č ze dne Výpis z KN, LV č ze dne Výpis z KN, LV č ze dne Kopie příslušné části KM 5. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 1723/ Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 7. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Kalus Oldřich, byl doporučeným dopisem pozván k místnímu šetření, zásilka byla vrácena s poznámkou- sídlo úřadu. Při místním šetření zjištěno, že bydlí v bytě družka povinného, která umožnila prohlídku a byla ji předána pozvánka. Povinný zpřístupnil nemovitosti a odpověděl na otázky znalce 8. Územně plánovací dokumentace obce 9. Fotodokumentace pořízená znalcem 10. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 11. Informace od místních realitních kanceláří a odhadců majetku 12. Prohlášení vlastníka - 2 -

3 Místopis Plzeň je statutární město na západě Čech a metropole Plzeňského kraje. Leží na soutoku řek Mže, Radbuza, Úhlava a Úslava, z nichž vzniká řeka Berounka. Má zhruba 170 tisíc obyvatel a je tak čtvrtým největším městem v republice a druhým největším v Čechách. Plzeň je známá jako průmyslové a pivovarnické město. V rozsáhlých továrních halách bývalé Škodovky se vyrábějí dopravní prostředky a průmyslové stroje, na druhé straně krajské metropole se pak vaří známá piva Prazdroj a Gambrinus. Plzeň má i podstatný kulturní význam. Nacházejí se tu početné kulturní domy a divadla, budovaná ještě v časech Rakousko-Uherska. Ve městě sídlí také biskupství plzeňské diecéze. Školství pak zastupují různé střední a vysoké školy, mezi které patří například Západočeská univerzita nebo Lékařská fakulta Univerzity Karlovy. Současné historické jádro města má pravidelnou síť ulic s obdélníkovým náměstím Republiky uprostřed ( m), jemuž vévodí katedrála sv. Bartoloměje, budovaná od roku Doudlevce je část statutárního města Plzeň, nachází se na jihu města. Katastrální území Doudlevce o rozloze 2,09 km2. patří do městského obvodu Plzeň 3, k místní části Doudlevce je navíc připojena ještě část katastrálního území Plzeň v městském obvodu Plzeň 2-Slovany, kde se nachází například Škoda sport park Plzeň. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba - 3 -

4 Celkový popis Nemovitost - byt v panelovém bytovém domě č.p 422 je situován v okrajové části statutárního města Plzně, v části obce Doudlevce, v okolní sídlištní zástavbě, v blízkosti MŠ, ZŠ, obchodu, autobusová zastávka a policie, v lokalitě stabilizované, s plnou infrastrukturou. Nemovitost BD je přístupna z ulice Šimerova, ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 8148/22 ve vlastnictví statutárního města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 4,3 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, soud, policie, banky, ZŠ, MŠ, SŠ, VŠ, konzervatoř, lékárna, obchody, letní kino, divadla, muzea, restaurace a sportoviště) a cca. 100 m od autobusové zastávky a cca. 1,7 km od vlakové. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, se šesti nadzemními podlažími. Stavba je řadová vnitřní, se dvěmi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 12 bytových jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Budova byla kolaudována v r jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena téměř kompletní revitalizace v r fasáda okna, stupačky,střecha - výtah původní.. BJ je v původním stavu, s umakartovým jádrem, plastovými okny - 4 -

5 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Vlastnické právo Kalous Oldřich, alej Svobody 882/60, Severní Předměstí, Plzeň Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kalous Oldřich Zahájení exekuce - Kalous Oldřich Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-6550/2015, Z-4890/2015, Z-5498/2015, V-8685/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :13:01. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Byt je užíván povinným s rodinou

6 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Plzeň: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 5 550,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č a p.č o celkové výměře 376 m 2 je zastavěn stavbou BD čp. 421, 422.Pozemky jsou přístupné z ulice Šimerova, z veř. asf. komunikace p.č. 8148/22. Pozemky jsou kompletně zainvestovány sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace I 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,95 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,35 nádvoří Stavební pozemky - celkem 378,00 m ,30 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,30 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 579 / Pozemky - zjištěná cena = ,12 Kč - 6 -

7 Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 422/1 Bytová jednotka č. 1961/20 o velikosti 2+1 se standardním příslušenstvím a vybavením, situovaná v řadovém BD jeho 1. NP, po levé straně schodiště. Budova je panelová, podsklepená, se šesti nadzemními podlažími, řadová vnitřní, se dvěmi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 12 bytových jednotek, společné prostory a v suterénu sklepy. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho instalace (potrubní rozvody vody, plynu, elektroinstalace, odpady a pod.) kromě stoupacích vedení včetně zavíracích ventilů. Dále patří podlahová krytina, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor Příslušenstvím je spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 421 a 422 a zastavěném pozemku p.č , ve výši 34/1000. Společnými částmi budovy jsou: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla teplé vody, kanalizace, elektřiny, domovní elektroinstalace (zvonek, rozvody telekomunikací, i umístěné mimo dům), prádelna, sušárny, kočárkárny, klubovny (pokud se vyskytují), rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, směšovací stanice. St. tech. stav: Budova byla kolaudována v r jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena téměř kompletní revitalizace - fasáda okna, stupačky,střecha - výtah původní.. BJ je v původním stavu, s umakartovým jádrem, plastovými okny Dům je napojen na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, a plyn Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 8,30 * 1,00 = 8,30 m 2 pokoj: 16,30 * 1,00 = 16,30 m 2 pokoj: 12,14 * 1,00 = 12,14 m 2 předsíň: 5,87 * 1,00 = 5,87 m 2 koupelna: 2,77 * 1,00 = 2,77 m 2 WC: 1,36 * 1,00 = 1,36 m 2 komora: 1,58 * 1,00 = 1,58 m 2 šatna: 2,15 * 1,00 = 2,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,47 m 2-7 -

8 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,67 Plná cena: 50,47 m 2 * ,67 Kč/m 2 = ,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,0 % Koeficient opotřebení: (1-33,0 % / 100) * 0,670 BJ č. 422/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,70 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 34 / BJ č. 422/1 - zjištěná cena = ,70Kč - 8 -

9 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Plzeň BJ v původním stavu s umakartovým jádrem Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena BD panelové konstrukce po revitalizaci 50,47 m 2 1. NP Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti BJ o velikosti 2+1 v původním stavu s umakartovým jádrem, v BD po téměř kompletní revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 byt 2+1 v klidné části Plzně - Doudlevce a to v ulici Šimerova. Bytová jednotka o celkové výměře cca.49m2 se nachází v revitalizovaném panelovém domě a to ve 2. nadzemním podlaží. Byt se skládá z chodby, ložnice, obývacího pokoje a koupelny s toaletou, která je průchozí. Byt je udržovaný, ale v původním stavu včetně bytového jádra, které je umakartové bez obkladů. Vytápění bytu a dodávka teplé vody je zde řešena dálkově. K bytu náleží komora a ke společnému užívání společné prostory. Byt je v osobním vlastnictví. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží Užitná plocha:49 m2 Lokalita: Šimerova, Plzeň Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 49,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m

10 Název: BJ 2+1 byt ,5m2 s lodžií 5m2 v osobním vlastnictví nacházející se v nejvyšším patře osmipatrového panelového domu s výtahem v lokalitě u Borského parku. Celý dům prošel kompletní revitalizací - výměnu oken za plastová, rozvody vody v plastu, kompletní opravu střechy, novou fasádu se zateplením, nový výtah a úpravu chodeb. Byt je po modernizaci - nové podlahy, zděné jádro a s tím spojená rekonstrukce koupelny a WC, nová kuchyňská linka, plastové žaluzie na oknech, atd. Kuchyňská linka je vybavena el. troubou se sklokeramickou troubou, myčkou nádobí, digestoří a lednicí. K bytu náleží komora v mezipatře 2m2. Orientace bytu - východ/západ. Vytápění je centrální dálkové. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:8. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:74 m2 Plocha podlahová:74 m2 Lodžie:5 m2 Sklep:2 m2 Lokalita: Luďka Pika, Doudlevce Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 74,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 2+1 byt je v pátém patře kompletně revitalizovaného panelového bytového domu v části sídliště Bory nedaleko nákupního centra LUNA. V bytě je předsíň (10m2, PVC) s vestavěnou šatní skříní. Z předsíně jsou dveře do všech místností. Nově renovovaná kuchyně (12m2, PVC) s vestavěnými spotřebiči (sklokeramická deska, trouba, mikrovlnná trouba, myčka). Obývací pokoj (20m2, PVC) má vstup z předsíně i z kuchyně. Ložnice (20m2, PVC). Nové bytové jádro s koupelnou (cca 4m2, sprchový kout, umyvadlo se skříňkou, pračka a WC). U všech místností je lodžie (3x, cca 3m2) s výhledem do okolí. V domě jsou dva výtahy (nákladní a osobní), v suterénu sušárna a sklepy. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:6. podlaží z celkem 14 Užitná plocha:66 m2 Lodžie:9 m2 Sklep:1 m2 Rok kolaudace:1970 Lokalita: Skupova, Jižní Předměstí, Plzeň Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 66,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,

11 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 1+1 byt m2 v Plzni U Borského parku v Plzni. Byt 1+1 prošel rozsáhlou rekonstrukcí. Byly zde vyměněny rozvody vody, odpadů, elektřiny, dlažby, obložkových zárubní s posuvnými dveřmi, zateplení stěny s oknem. Byt tvoří prostorná předsíň propojená s kuchyní,, hlavní obývací místnost, nová koupelna s WC, sprchový kout. Vytápění a ohřev vody zajišťuje dálkový teplovod. Okna bytu směřují na západ, s výhledy do okolí. K bytu náleží sklepní kóje a možnost využití společných prostor domu včetně balkónu na patře. Dům prochází postupnou revitalizací(výměna oken, dveří, výtahů, schránek, zvonků, atd.). Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:okraj obce Podlaží:14. podlaží z celkem 14 včetně 1 podzemního Užitná plocha:42 m2 Lokalita: U Borského Parku, Jižní Předměstí, Plzeń Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 50,47 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: BJ v původním stavu s umakartovým jádrem

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionsedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ o velikosti 2+1, v původním stavu s umakartovým jádrem, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po téměř kompletní revitalizaci (plastová okna, zateplení, střecha, instalace), situovaném v širším centru města, v okolí sídlištní zástavby části města Doudlevce, v blízkosti občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka mírně vyšší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č , 9292, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 421 a 422 a zastavěném pozemku p.č , ve výši 34/ zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,

13 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitosti bytové jednotky č. 422/1 v BD č.p. 421, 422 na pozemku p.č , 12899, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 34/1000, v k.ú. a obci Plzeň, zapsaná na LV č , 9292, 33010, vedené u Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň město ; se zohledněním práv a závad: ve výši: ,-Kč Takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 956/135/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

14 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní servery sreality a Wikipedia, risy.cz, 0 cap.cz

15 Snímek katastrální mapy

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 Mapa oblasti