ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. O obvyklé ceně bytu v Praze, Záběhlicích, ul. Mikanova 3260/1. Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O obvyklé ceně bytu v Praze, Záběhlicích, ul. Mikanova 3260/1. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/ Praha 6, Břevnov Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická Tábor telefon: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Mikanova 3260/ Praha, Záběhlice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Záběhlice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti Anatolye Popova a jeho manželky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a dále užívací právo či jiný druh oprávnění nezapsaného v kat. nem. k uzavřenému parkovacímu stání č. UPS 16 a k parkovacímu stání č. PS 79 v domě č. p. 3260, který je součástí poz. parc. č. 669/84, vše v k. ú. Záběhlice. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt 3260/99, Záběhlice Parkovací stání - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,04 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána I -0,02 v rámci exekučního řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-3 -

4 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Byt 3260/99, Záběhlice Netypový byt 4+kk, 109,3 m 2, v 8. N.P. bytového domu, plastová okna, 2 x koupelna a WC, komora v bytě, 3 x balkon, sklep. Vytápění a ohřev teplé vody v domovní předávací stanici, teplovodní, radiátory deskové, termoregulační hlavice, napojení na veškeré inž. sítě mimo zemního plynu. Stáří stavby 8 roků. Opotřebení mírně vyšší než odpovídá stáří stavby. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy Pozemek zastavěný stavbou byt. domu a pozemky ve fčním celku, oceněné dle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 669/ , , ,- nádvoří 2 cen. mapa orná půda 669/89 101, , ,- 2 cen. mapa orná půda 669/90 634, , ,- 2 cen. mapa orná půda 669/91 357, , ,- 2 cen. mapa ostatní plocha 669/95 513, , ,- 2 cen. mapa ostatní plocha 669/96 133, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 423,00 m ,- Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy = ,-Kč ,- Kč - 4 -

5 Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 8 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt: 106 * 1,00 = 106,00 m 2 Sklep: 3,3 * 0,80 = 2,64 m 2 Balkon: 5,2 * 0,17 = 0,88 m 2 Balkon: 5,7 * 0,17 = 0,97 m 2 Balkon: 4,3 * 0,17 = 0,73 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 111,22 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství nadstandardního vybavení V 0,10 (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 8 let: s = 1-0,005 * 8 = 0,960 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,960 = 1,181 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 1,181 = ,81 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 111,22 m 2 * ,81 Kč/m 2 * 0,940 * 1,060= ,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,11 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,72 Kč Byt 3260/99, Záběhlice - zjištěná cena = ,83 Kč Parkovací stání Dle prohlášení účastníka místního šetření je s vlastnictvím bytové jednotky spojeno také blíže neurčené právo, na jehož základě výlučně užívá část společných prostor budovy, a to uzavřené parkovací stání a neuzavřené parkovací stání, která však nejsou samostatnou jednotkou ani podílem na nebytové jednotce. Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba jednotek oceněných dle 21: Ocenění jednotlivých jednotek Uzavřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Uzavřené parkovací stání: 14 * 1,00 = 14,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 14,00 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 6 -

7 A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 9 962,04 Plná cena: 14,00 m 2 * 9 962,04 Kč/m 2 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků - 7 -

8 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1-8,0 % / 100) * 0,920 Nákladová cena CB N = ,08 Kč Koeficient pp * 0,996 Cena CB = ,84 Kč Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena = ,84Kč Otevřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Parkovací stání: 12 * 1,00 = 12,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 12,00 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10-8 -

9 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 9 962,04 Plná cena: 12,00 m 2 * 9 962,04 Kč/m 2 = ,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1-8,0 % / 100) * 0,920 Nákladová cena CB N = ,92 Kč Koeficient pp * 0,996 Cena CB = ,- Kč Otevřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1-9 -

10 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Otevřené parkovací stání - zjištěná cena = ,-Kč Přehled jednotek Uzavřené parkovací stání ,80 Kč Otevřené parkovací stání ,- Kč Parkovací stání - zjištěná cena = ,80 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt 3260/99, Záběhlice ,80 Kč Parkovací stání ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt 3260/99, Záběhlice ,80 Kč Parkovací stání ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětmilionůdvěstěsedmnácttisícosmset Kč

12 Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, který je proveden porovnávacím způsobem a má tedy pro stanovení obvyklé ceny významnou váhu, s přihlédnutím k dostatečnému množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k poměrně nízkému rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši ,- Kč slovy: pět-milónů-děvět-set-tisíc-korun-českých. Příslušenství nemovitostí jsou popsána v ocenění a jejich cena je v ocenění zohledněna. Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. Věcné břemeno č. j. V-34764/2006, zapsané ve veřejné listině, v katastru nemovitostí, nemá vliv na výši obvyklé ceny nemovitostí. V Táboře Ing. Ivo Ludvík Čelkovická Tábor telefon: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné

13 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F /

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: El. výpis z kat. nem. 2 El. snímek kat. mapy 1 Info z cenové mapy pozemků a povodňové mapy 1 Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí 2 Fotodokumentace

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -