Věcná břemena a jejich souvislost s poskytováním hypotečních úvěrů

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Věcná břemena a jejich souvislost s poskytováním hypotečních úvěrů Diplomová práce Autor: Bc. Kateřina Plamínková Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha Červen 2015

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Nelahozevsi dne Bc. Kateřina Plamínková

3 Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a cenné rady panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D. Velké poděkování patří také celé mé rodině za skvělou podporu, za jejich trpělivost a snahu vytvořit mi co nejlepší podmínky ke studiu.

4 Anotace Cílem diplomové práce je představení problematiky věcných břemen po rekodifikaci občanského zákoníku. První část je věnována nové právní úpravě institutu věcných břemen, které předchází exkurz do jejich historického vývoje. Druhá část obsahuje základní informace o katastru nemovitostí včetně evidence věcných břemen. Třetí část se zabývá analýzou obecně používaných metod oceňování věcných břemen. V závěrečné části je pojednáno o poskytování hypotečního úvěru, a jsou zde uvedeny výsledky průzkumu posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru, který byl proveden ve vybraných bankovních subjektech. Klíčová slova Věcná břemena, služebnost, reálné břemeno, vznik, změna, zánik, oceňování, nemovitost, katastr nemovitostí, veřejný seznam, evidence, banka, hypoteční úvěr, zástava, cena, tržní hodnota, zástavní hodnota Annotation The main goal of this thesis is to introduce the theme of easements after the recodification of the Civil Code. The first part is devoted to new legislation of institution with prior excursion into history of its development. The second part contains basic information about land register, including evidence of easements. The third part focuses on analysis of commonly used valuation methods for easements. The final part is dedicated to conditions of mortgage providing and presents results of the survey which was conducted in selected banking entities in order to assess easements secured on the property in terms of suitability collateral for the loan. Key word Easements, servitude, real burden, establishment, modification, abolishment, valuation, real estate, land register, public list, evidences, bank, mortgage, collateral, price, market value, collateral value

5 Obsah Úvod... 8 Zvolené metody zpracování Věcná břemena Obecně o věcných břemenech Pojem a funkce věcných břemen Obsah věcných břemen Předmět věcných břemen Druhy věcných břemen Subjekty právních vztahů věcných břemen Vznik věcných břemen Změny věcných břemen Zánik věcných břemen Ochrana věcných břemen Promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni Původ a vývoj právní úpravy věcných břemen do roku Římské právo, služebnosti Území Čech a Moravy do roku 1811, služebnosti a reálná břemena Obecný zákoník občanský , služebnosti a reálná břemena Střední zákoník občanský , věcná břemena Právní úprava v letech , věcná břemena Právní úprava v letech , věcná břemena Právní úprava v letech , věcná břemena Právní úprava věcných břemen od Služebnosti Obecná charakteristika služebnosti Obsah a rozsah služebnosti Vznik služebnosti Nabytí služebnosti Právní poměry ze služebnosti Zánik služebnosti Druhy služebnosti Reálná břemena

6 Vznik reálných břemen Zánik reálných břemen Druhy reálných břemen Ochranná pásma Věcná břemena a katastr nemovitostí Exkurz do historie katastru nemovitostí Katastr nemovitostí od Předmět evidence Obsah katastru Zápis práv do katastru Zásady vedení právních vztahů v katastru Poskytování údajů z katastru Evidence věcných břemen Statistické údaje o počtu zapisovaných věcných břemen do katastru nemovitostí Oceňování věcných břemen Základní informace Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Cena a hodnota při oceňování věcných břemen Znalec a odhadce Podklady pro ocenění věcného břemene Dělení věcných břemen pro účely ocenění Hodnota věcného břemene Hodnota nemovitosti s věcným břemenem Postupy a metody při ocenění věcných břemen Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti Stanovení výše ročního užitku Stanovení zjištěné ceny věcného břemene Stanovení obvyklé ceny věcného břemene Věcné břemeno trvalé Věcné břemeno na určitou dobu Věcné břemeno na délku života oprávněného

7 3.2.6 Ocenění věcného břemene podle vnitřních předpisů obce Přehled nejčastěji zřizovaných věcných břemen/služebností Věcná břemena in rem a pozemkové služebnosti Věcná břemena in personam a osobní služebnosti Věcná břemena k nemovitostem z pohledu banky při zajištění hypotečního úvěru Obecně o hypotečním úvěru Hypoteční úvěr určený k bydlení fyzických osob Bankovní kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru Zástava Vhodnost Přiměřenost a realizovatelnost Posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti při zajištění hypotečního úvěru Základní informace k průzkumu Vybrané bankovní subjekty Komparace a vyhodnocení získaných informací Závěr Seznam použité literatury Seznam zkratek Seznam grafů Seznam obrázků Zadání diplomové práce

8 Úvod Věcná břemena jsou zajímavých právním institutem, který v systematice práva řadíme do kategorie soukromého práva, konkrétně mezi věcná práva k věci cizí. Do československého právního řádu byl tento institut zakotven počátkem 50. let 20. století, nicméně jeho kořeny lze nalézt již v římském právu v podobě služebností. V důsledku politického, ekonomického a společenského vývoje našeho státu docházelo historicky k různým změnám v právní úpravě vlastnických a věcných práv, které logicky ovlivnily i úpravu věcných břemen. Klíčovým právním předpisem posledních desetiletí byl zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Ačkoliv byl v minulosti mnohokrát novelizován, stále neposkytoval dostatečnou právní úpravu věcných břemen. O věcných břemenech pojednávaly pouze tři paragrafy, a navíc velmi stručně a obecně. Věcná břemena definoval jako povinnost vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že se musel něčeho zdržet, něco trpět nebo něco konat. Současnou právní úpravu tohoto institutu vymezuje nový občanský zákoník přijatý zákonem č. 89/2012 Sb., který nabyl účinnost dne Věcná břemena jsou zde upravena v padesáti dvou ustanoveních, která se opírají o původní právní kodex z dob císaře Františka I. Za nejpodstatnější změnu lze považovat návrat k rozdělení institutu věcných břemen na služebnosti a reálná břemena, a dále možnost zatížit věcným břemenem nejen věci nemovité, ale v případě služebností i věci movité, což předchozí právní předpis neumožňoval. Služebnosti spočívají v omezení vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiné osoby něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálná břemena naopak ukládají vlastníku věci povinnost vůči oprávněné osobě něco pro ni konat nebo ji něco dát. Pojem věcné břemeno jsem poprvé intenzivněji zaznamenala před 15 lety, a to v situaci, která je s věcnými břemeny často úzce spjata, tedy při řešení sousedských vztahů. Tehdy jsem ovšem neměla představu, jak rozsáhlá a složitá problematika věcných břemen může být, jakými obory se prolíná, a jaké vědomosti, znalosti a zkušenosti člověk potřebuje k tomu, aby jí alespoň trochu porozuměl. Širší náhled do světa věcných břemen, ať už z pohledu právního či ekonomického, mi umožnilo studium na Bankovním institutu. Ve své diplomové práci jsem se rozhodla prozkoumat institut věcných břemen, a zároveň v souvislosti s hypotečním bankovnictvím, konkrétně s poskytováním účelového 8

9 hypotečního úvěru určeného k bydlení fyzických osob. Řešení potřeby financování vlastního bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru využívá v České republice v posledních pěti letech stále více obyvatel. Hypoteční úvěr musí být dle zákona o dluhopisech zajištěn nemovitou věcí v přiměřené hodnotě. Hodnotu zástavy ovlivňuje mnoho faktorů, a jedním z nich jsou právě věcná břemena. Je známo, že téměř všechna věcná břemena hodnotu nemovité věci snižují, avšak míra snížení závisí na konkrétním druhu a rozsahu věcného břemene. Cílem diplomové práce je představení problematiky věcných břemen po rekodifikaci občanského zákoníku, analýza metod a metodik oceňování věcných břemen, prozkoumání a vyhodnocení přístupu bank k věcným břemenům vztahujícím se k nemovitosti při zajištění úvěru. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol. První kapitola s názvem Věcná břemena obsahuje právní úpravu tohoto institutu dle nového občanského zákoníku, a zároveň je zde uveden vývoj právní úpravy na pozadí historických událostí. Popisuje předmět a obsah věcných břemen, rozdělení věcných břemen, jednotlivé druhy, jejich vznik, změnu a zánik. Tuto část je nezbytné ozřejmit v náležité šíři, neboť jen správné posouzení právních náležitostí konkrétních věcných břemen může vést k nezávadnému posouzení hodnoty věcného břemene. Druhá kapitola s názvem Věcná břemena a katastr nemovitostí obsahuje obecné informace o katastru nemovitostí, na které následně navazuje část o evidenci věcných břemen. V třetí kapitole Oceňování věcných břemen je vymezena základní terminologie oceňování, jsou zde analyzovány obecně používané metody a postupy oceňování věcných břemen. Kapitola je zakončena přehledem nejčastěji zřizovaných věcných břemen. Čtvrtá kapitola nazvaná Věcná břemena k nemovitostem z pohledu banky při zajištění hypotečního úvěru obsahuje základní informace o poskytování úvěru a výsledky průzkumu posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru ve vybraných bankovních subjektech. Vzhledem k obsáhlosti tématu a zaměření diplomové práce abstrahuji od problematiky daňových a účetních dopadů věcných břeme 9

10 Zvolené metody zpracování V diplomové práci jsou použity následující metody: rešerše, deskripce, analýza, průzkum, vyhodnocení. Při zpracování první kapitoly je použita metoda rešerše odborné literatury. Historický vývoj právní úpravy věcných břemen je zpracován zejména na základě publikace Bradáč A. a kolektiv (2009) Věcná břemena od A do Z. Přehled aktuální právní úpravy věcných břemen následně na základě nového občanského zákoníku, zákona č. 89/2012 Sb., důvodové zprávy k tomuto zákonu, a rešerše odborné literatury a článků v tematicky zaměřených periodikách, a také byly použity veřejně dostupné podklady právních a advokátních kanceláří. Druhá kapitola, věnovaná katastru nemovitostí a evidenci věcných břemen, vychází ze zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a také zde je použita metoda rešerše odborných článků na toto téma. Některé pasáže kapitoly jsou zpracovány na základě informací získaných přímo na katastrálním operátu v Mělníce. Třetí kapitola se zabývá obecnou analýzou oceňování věcných břemen. Stěžejním pramenem pro vypracování této části diplomové práce je publikace Bradáč A. a kolektiv (2009), a zákon č. 151/1997, Sb. o oceňování majetku, v platném znění. Úvodní část čtvrté kapitoly o poskytování hypotečního úvěru je zpracována metodou deskripce. Analýza posuzování věcných břemen váznoucích na nemovitosti z hlediska vhodnosti zajištění úvěru je provedena na základě průzkumu bankovního sektoru, následně jsou získané informace vyhodnoceny. Veškeré zdroje použité k vypracování diplomové práce jsou uvedeny v seznamu zařazeném na konci této práce. 10

11 1 Věcná břemena Věcná břemena jsou jedním z mála právních institutů, které v minulosti prošly tak odlišnou právní úpravou. Cílem této kapitoly je proto snaha zasvětit čtenáře do právního výkladu věcných břemen nejen podle aktuálně platného právního předpisu, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen NOZ ), ale také na pozadí historických událostí. Čtenář je nejprve obeznámen s obecnými informacemi o věcných břemenech, na které následně navazují subkapitoly o právním původu a vývoji tohoto institutu až po současnost. 1.1 Obecně o věcných břemenech Pojem a funkce věcných břemen Podle Bradáče A. (2009) 1 lze termín věcné břemeno chápat v několika významech. Z pohledu práva se, fakticky v objektivním smyslu, věcnými břemeny rozumí právní institut, v subjektivním smyslu pak povinnost určitého subjektu. Tento termín se používá také pro označení právního vztahu. Jedná se o soubor právních norem, respektive společenských a materiálních vztahů, na základě kterých je možné dosáhnout dokonalejšího sociálně ekonomického využití věci, nebo plnějšího uspokojování potřeb a zájmů jednotlivých subjektů, tzn. fyzických i právnických osob. Věcná břemena patří do skupiny věcných práv, konkrétně mezi věcná práva k věci cizí. Podstatou věcných práv je právní vztah oprávněné osoby k určité věci. Tento vztah řadíme mezi absolutní majetková práva, která působí proti všem. Právo odpovídající věcnému břemeni musí mít opakující se charakter, musí být uplatňováno a využíváno nepřetržitě či vícekrát v určitých intervalech, přičemž se nemusí opakovat pravidelně. 2 Při zřizování věcných břemen je důležité si uvědomit, že funkce věcných břemen musí být naplněna. V opačném případě by bylo nutné je posoudit jako neplatné. Pokud funkce věcných břemen není naplněna, nastávají právní následky stanovené právním řádem. 3 1 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s BUMBA, J.; Věcná břemena v katastru nemovitostí a geometrickém plánu, Zdiby 1999, Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický, s FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně právnická fakulta, 151 stran, s

12 1.1.2 Obsah věcných břemen Obecně jsou obsahem právního vztahu věcných břemen na jedné straně subjektivní práva, a na straně druhé subjektivní povinnosti. S obsahem věcných břemen také souvisí povinnost úhrady nákladů spojených s předmětem věcného břemene. Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy. Jestliže tuto věc užívá i její vlastník, pak nesou tyto náklady společně podle míry spoluužívání. 4 NOZ přímo konkretizuje a specifikuje některé druhy služebností, ovšem nevylučuje možnost zřídit i jiné služebnosti, které v právním předpisu vyjmenované nejsou. Reálná břemena nejsou blíže specifikována, a jsou stanovena jen jako povinnost něco konat nebo něco dávat oprávněné osobě. Lze konstatovat, že práva odpovídající věcným břemenům mohou mít nejrůznější obsah, přičemž společným znakem pro všechny případy je omezení vlastníka určité věci ve prospěch někoho jiného Předmět věcných břemen Předmět věcných břemen lze dle obecného právního výkladu rozlišit na přímý a nepřímý. Za přímý předmět je považováno lidské chování, které může mít podobu aktivního či pasivního chování, tzn. něčeho se zdržet (omittere), něco strpět (pati), něco konat (facere) a dle nové právní úpravy i něco dát (dare). Povinnost něčeho se zdržet znamená pro vlastníka věci zdržet se takového chování, které by mu jinak z titulu vlastnického práva příslušelo, např. zdržet se výstavby plotu nad určitou výšku nebo nevysazovat stromy na určité části pozemku. Povinnost něco strpět ukládá vlastníku věci strpět určité chování oprávněné osoby, např. právo chůze po pozemku nebo právo průjezdu. Povinnost něco konat nebo něco dát zavazuje vlastníka zatížené věci, který v právním vztahu vystupuje jako dlužník, k aktivnímu chování ve prospěch oprávněné osoby. Jedná se o peněžité nebo nepeněžité plnění (např. finančně přispívat oprávněné osobě na bydlení, poskytnout oprávněné osobě část úrody). Za nepřímý předmět je považováno to, čeho se týká konkrétní chování účastníků občanskoprávního vztahu. V právním smyslu se jedná o věc, kterou lze chápat jako hmotný 4 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

13 předmět s určitým samostaným určením. NOZ dělí věci na hmotné a nehmotné, movité a nemovité. Bližší specifikace je uvedena v subkapitole Druhy věcných břemen Věcná břemena můžeme rozdělit na základě různých kategorizačních kritérií. Mezi hlavní kritéria řadíme rozlišení věcných břemen dle určení oprávněného subjektu, tzn. zda je oprávnění spjato s vlastnictvím k určité věci (in rem), nebo zda oprávnění náleží určité osobě (in personam). Věcná břemena in rem lpí na věci, tzn. oprávněným subjektem je vždy vlastník určité věci. Při změně vlastníka věci přechází právo odpovídající věcnému břemeni na právního nástupce oprávněného (sukcesora), z čehož vyplývá, že tato práva se zřizují jako časově neomezená. Věcná břemena in personam naopak slouží k uspokojování individuálních potřeb konkrétního subjektu, tzn. jsou spojena s existencí tohoto subjektu, a s jeho smrtí či zánikem také zanikají, čili nemají trvalý charakter. Dalším kritériem, podle kterého lze věcná břemena dělit, je obsah a přímý předmět věcných břemen. Jedná se tedy o lidské chování, jak již bylo uvedeno výše. Posledním hlavním kritériem, které umožňuje dělení věcných břemen, je způsob plnění. V tomto případě rozlišujeme věcná břemena zřízená za úplatu a zřízená bezúplatně. V praxi se častěji vyskytují věcná břemena zřizovaná za úplatu, přičemž úplata může mít podobu finančního nebo věcného (naturálního) plnění. Připouští se jak plnění jednorázové, tak i opakující se. Výše částky se stanoví dohodou účastníků právního vztahu. Samotné věcné plnění pak spočívá v konání určitých činností. S věcnými břemeny zřizovanými bezúplatně se můžeme setkat v případech, kdy má ze zřízení věcného břemeno určitý prospěch i osoba povinná (například vybudování energetického zařízení) Subjekty právních vztahů věcných břemen Dle teorie obecného práva jsou za subjekty právních vztahů věcných břemen považovány nejméně dvě osoby, a to osoba povinná, které náleží určité subjektivní povinnosti, a osoba oprávněná, které přísluší určitá subjektivní práva. Jak bylo uvedeno na začátku této kapitoly, osoby mohou být fyzické i právnické. 5 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

14 Fiala J. (1988) ve své publikaci uvádí další možný způsob dělení subjektů právních vztahů. Jsou jimi občané, organizace a stát. Pro tyto subjekty platí, že musí být jasně specifikovány. Subjektem povinnosti je vždy vlastník, přípustný je i uživatel věci. Oprávněný subjekt se rozlišuje podle druhů věcných břemen. V případě věcného břemene in rem je oprávněným subjektem pouze nositel určitého subjektivního práva k oprávněné věci. Zatímco věcné břemeno in personam svědčí libovolnému subjektu, který má dle právního řádu právní subjektivitu. Fiala (1988) však poukazuje na to, že věcná břemena by měla zatěžovat státní majetek co nejméně Vznik věcných břemen Dle Bradáče A. (2009) 7 se vznikem věcného břemene rozumí jeho původní vznik, a je třeba ho rozlišovat od možnosti nabytí věcného břemene v případě, kdy se určitá osoba stane subjektem již existujícího právního vztahu věcného břemene. Věcné břemeno mohlo vznikat na základě písemné smlouvy, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona. Nabytím věcného břemene se potom rozumělo získání vlastnického práva k věci vydržením. Podle NOZ věcné břemeno vzniká zápisem do veřejného seznamu 8 nebo účinností smlouvy v případě věci nezapsané do veřejného seznamu. Právní předpis dále upravuje možnosti nabytí služebnosti a reálných břemen. Nabytí služebností je možné na základě smlouvy, pořízením pro případ smrti, vydržením, ze zákona a rozhodnutím orgánu veřejné moci. Způsoby nabytí reálných břemen nejsou v NOZ taxativně vymezeny, z čehož se dá usuzovat, že budou platit obdobně jako způsoby nabytí služebnosti. Dále z tohoto právního výkladu můžeme vyvodit závěr, že NOZ nerozlišuje mezi původním a odvozeným vznikem věcného břemene, jelikož ve všech případech zřízení věcného břemene uvádí, že se jedná o nabytí. Z toho vyplývá, že teprve nabytí věcného břemene vede k jeho vzniku, potažmo ke vzniku právních vztahů dotčených subjektů. 6 FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně právnická fakulta, 151 stran, s BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s Veřejný seznam seznam, který slouží k evidenci právní úpravy věcných práv a lze do něj volně nahlížet; podle důvodové zprávy k 980 NOZ se jedná zejména o katastr nemovitostí u nemovitých věcí a patentový rejstřík u movitých věcí 14

15 1.1.7 Změny věcných břemen Změnou právního vztahu věcného břemene se rozumí změna některého z prvků tohoto právního vztahu. Zpravidla se jedná o změnu věcných břemen v subjektech, obsahu a předmětu. 9 Změna subjektu Po dobu existence věcného břemene může dojít ke změně jak povinného subjektu, tak i ke změně oprávněného subjektu. V případě změny povinného subjektu se jedná o změnu, která nastává přímo ze zákona, a to v důsledku změny vlastníka nemovité věci bez ohledu na jeho vůli. U změny oprávněného subjektu je třeba rozlišovat, zda se jedná o věcná břemena působící in rem nebo in personam. V prvním případě je právo věcného břemene pevně spjato s vlastnictvím nemovité věci, a změna subjektu nastává přímo ze zákona, stejně jako u povinného subjektu. V druhém případě je právo věcného břemene spjato s určitou osobou, z čehož vyplývá, že změna oprávněného subjektu není možná. 10 Změna obsahu Změna obsahu je v zásadě možná a přípustná u většiny věcných břemen, výjimku tvoří pouze některá věcná břemena vznikající přímo ze zákona. Obsah věcného břemene může být zúžen i rozšířen, a tato změna může nastat především dvěma způsoby: dohodou, vzniklo-li věcné břemeno na základě smlouvy, a rozhodnutím oprávněného orgánu, kterým je soud. Do změny obsahu věcného břemene lze zařadit také změnu, která vzniká záměnou věcného plnění za plnění peněžité. 11 Změna předmětu Změna přímého předmětu, tedy lidského chování, není za dobu existence věcného břemene možná. Změnu nepřímého předmětu můžeme rozlišit na změnu zatížené nemovité věci a změnu oprávněné nemovité věci. V prvním případě může změna nastat nejčastěji při dělení či slučování pozemků. Ve druhém případě může vzniknout rozdělením či sloučením této nemovité věci, přičemž se musí jednat o věcné břemeno působící in rem BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

16 1.1.8 Zánik věcných břemen Zánik věcných břemen byl v minulosti možný několika způsoby, např. ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, na základě smlouvy, splynutím, uplynutím doby, splněním rozvazovací podmínky. NOZ umožňuje zánik věcných břemen, tedy služebností a reálných břemen, trvalou změnou, dohodou, dosažením určitého věku osoby a smrtí oprávněné osoby Ochrana věcných břemen Ochrana věcných břemen představuje souhrn právních nástrojů, které zajišťují řádnou realizaci těch možností, jež jsou subjektům věcného břemene přiznány právními normami. 13 S ochranou práv z věcného břemene úzce souvisí podávání žalob. Předchozí právní úprava věcných břemen (OZ č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů), neobsahovala žádné konkrétní ustanovení o ochraně práv z věcných břemen, ani nestanovila určité typy žalob. Při ochraně práv odpovídajících věcnému břemeni bylo možné vycházet z obecných ustanovení 4-6 OZ. NOZ se o ochraně věcných břemen zmiňuje v 1259, podle kterého platí, že ten, kdo je oprávněn ze služebnosti, se může domáhat ochrany svého práva. Dále je zde výslovně odkazováno na ustanovení o ochraně vlastnických práv, 1040 až 1043, která se při ochraně práv ze služebnosti použijí obdobně. Tato ustanovení slouží vlastníkovi k ochraně jeho práva, ať již skutečného, nebo domnělého. 14 V případě, kdy vlastník nerespektuje omezení vlastnického práva, tím je myšlena povinnost něco strpět nebo se něčeho zdržet, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní 15 žalobou. Nebo má oprávněný možnost se svého práva domáhat žalobou na ochranu držby ve smyslu 1003, tzn. domáhat se svého práva, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné věci. Dále je možné vycházet z ustanovení o ochraně soukromého práva, tedy z 12 NOZ. Z tohoto paragrafu vyplývá, že každý, kdo se cítí ve svém právu zkrácen, má možnost domáhat se ochrany u orgánu veřejné moci BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Negatorní (zápůrčí) žaloba žaloba o zdržení se protiprávního jednání zasahování do vlastnického práva 16 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1259, , 1003, 12 16

17 Promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni Promlčení neznamená zánik věcného břemene jako právního vztahu, ale jedná se pouze o závažné oslabení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Uplynutím promlčecí doby vznikne povinnému nárok vznést námitku promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Vznesení námitky také není důvodem k zániku tohoto práva, zaniká pouze nárok oprávněné osoby domáhat se vynutitelnosti povinnosti z věcného břemene. Není podstatné, zda k nevykonávání práva odpovídajícího věcnému břemeni došlo z objektivních či subjektivních důvodů. Výjimkou jsou věcná břemena vznikající přímo ze zákona, ta se promlčet nedají. 17 NOZ nezahrnuje možnost zániku věcného břemene rozhodnutím soudu, tudíž by promlčení nemělo nikdy naplnit podmínky pro zrušení věcného břemene, jako tomu bylo při platnosti zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Z obecného ustanovení NOZ, 629 o délce promlčecí lhůty vyplývá, že trvá tři roky, u majetkových práv deset let, ledaže by zákon stanovil jinou délku promlčecí lhůty. Ve zvláštních ustanoveních jsou dále určeny některé podmínky pro promlčení práva: 18 Bylo-li právo zapsáno do veřejného seznamu, promlčí se za deset let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé. Bylo-li do veřejného seznamu zapsáno právo, které může být vykonáváno nepřetržitě nebo opakovaně, promlčí se, pokud není vykonáváno po dobu deseti let. Pokud se jednalo o právo zapsané do veřejného seznamu, vykonávané jen zřídka, vyžaduje se, aby osoba oprávněná měla v průběhu deseti let alespoň třikrát příležitost toto právo vykonat a přitom je nikdy nevykonala. Jestliže se v průběhu deseti let příležitost k výkonu práva nevyskytne třikrát, promlčecí lhůta se prodlouží. Brání-li osoba zavázaná z věcného břemene výkonu práva, promlčí se právo k věcnému břemeni do tří let, pokud oprávněná osoba toto právo neuplatní. Právo na jednotlivé plnění z reálného břemene se promlčuje jako pohledávka, v promlčecí lhůtě tři roky. Právo přiznané rozhodnutím orgánu veřejné moci se promlčí za deset let ode dne, kdy mělo být podle rozhodnutí plněno. 17 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení ,

18 NOZ dále stanovuje, že nelze promlčet právo na zřízení nezbytné cesty a právo na vykoupení reálného břemena. Dojde-li k promlčení práva zapsaného ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, dojde k výmazu tohoto práva na návrh osoby, která má na výmazu právní zájem Původ a vývoj právní úpravy věcných břemen do roku 2013 Do československého právního řádu byl tento institut zakotven počátkem 50. let 20. století, avšak jeho historie sahá až do starověkého Říma Římské právo, služebnosti Historicky nejstarším věcným právem k věci cizí byly tzv. služebnosti, které upravoval a vymezoval Zákon dvanácti tabulí 20. Služebnosti představovaly věcná práva k věci cizí, která záležela v právní volnosti jejich užívání, tedy zda osobě odlišné od vlastníka umožňovaly obsahově částečné nebo omezené právní panství nad věcí. Obsah jednotlivých druhů služebností se velmi odlišoval - rozeznávaly se služebnosti pozitivní a negativní. Pozitivní služebnosti opravňovaly provádět určitou činnost na cizí věci, a povinností vlastníka věci bylo tuto činnost trpět. Negativní služebnosti opravňovaly požadovat, aby nebylo na služebnou věc určitým způsobem působeno, a vlastník věci měl povinnost se takového chování zdržet. 21 Dle oprávněného subjektu se služebnosti dělily na služebnosti pozemkové (polní, domovní) a služebnosti osobní. Právo pozemkových služebností bylo spojeno vždy s vlastnictvím pozemku vyznačujícím se trvalým charakterem, například právo cesty, právo na průhon dobytka, právo pastvy nebo právo na kácení stromů. V případě služebností osobních příslušelo právo určité osobě oprávněnému. Jednalo se však o právo dočasné, které zaniklo nejpozději smrtí oprávněného. 22 Ke vzniku služebností docházelo čtyřmi způsoby - právním jednáním mezi živými, odkazem, na základě rozhodnutí soudu, vydržením, a později také ze zákona. Zánik služebnosti byl spojen zejména se zánikem věci, se změnou její podstaty, a také s některými dalšími způsoby, které 19 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 614, Zákon dvanácti tabulí - nejstarší a nejvýznamnější kodifikace římského práva z poloviny 5. století př. n. l. 21 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s SKŘEJPEK, M.; Římské soukromé právo: systém a instituce 1. vydání, Plzeň 2011, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 352 stran, s

19 nejsou u služebností obvyklé např. splynutím práva služebnosti s vlastnictvím služebné věci v témže subjektu, vzdáním se služebnosti, jejím nevykonáváním Území Čech a Moravy do roku 1811, služebnosti a reálná břemena 24 Na území Čech a Moravy bylo pojetí služebností dle římského práva z počátku neznámé. V nejstarší české právní knize, tzv. Rožmberské knize 25, je však zaznamenáno obdobné oprávnění, nazvané svoboda či zvóle. Mezi nejčastější svobody patřilo právo pastvy, právo stezky a cesty, právo vodovodu či sběr lesních plodin. Vedle svobod existovaly i tzv. přímusy, neboli práva zapovídací. Tento institut ukládal povinnost zdržet se určitého chování vůči osobě, které zapovídací právo nesvědčilo, např. nucené mletí mouky v panském mlýně. Další právní úpravy služebností, které již vychází z římskoprávního institutu, můžeme nalézt v Knize písaře Jana ze 14. století, v Právech městských Brikcího z Licska z 16. století, i v Právech městských království českého Pavla Kristiána z Koldína z 16. století. V souvislosti s lenními a poddanskými vztahy, tedy v době feudalismu, vznikla i reálná břemena. Předmětem reálných břemen byla povinnost něco činit, konat. Tímto pojmem se označovala povinnost k opětovnému plnění, které vázlo na určité nemovitosti. Typickým příkladem byly renty 26 či železné krávy 27, dále také některé roboty, naturální a peněžité pozemkové platy (činže) odváděné např. při příležitosti církevních svátků a desátky, což byly odvody určité části úrody ve prospěch vrchnosti nebo církve Obecný zákoník občanský , služebnosti a reálná břemena První důkladnou kodifikaci služebností a reálných břemen obsahoval tzv. Obecný zákoník občanský z roku 1811 (dále jen OZO ), který byl platným právem na našem území minimálně do roku 1950, kdy byl tento nahrazen tzv. Středním zákoníkem občanským, a v některých jeho pasážích platil až do roku SKŘEJPEK, M.; Římské soukromé právo: systém a instituce 1. vydání, Plzeň 2011, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 352 stran, s FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně právnická fakulta, 151 stran, s Rožmberská kniha pochází z 1. pol. 14. století. Vznikla na popud nejvyššího zemského sudího Petra I. z Rožmberka. Objevuje se zde hotová právní a funkční terminologie, obsahem je především právo procesní, ale i hmotné. 26 Renta v minulosti se tímto pojmem označoval nájem, který platil pachtýř z půdy (pozemková renta) 27 Železná kráva v minulosti se tímto pojem označovala povinnost chalupníka trvale odvádět poplatek za krávu pronajatou farnosti 19

20 Služebnosti a reálná břemena upravoval poměrně podrobně, a to téměř v šedesáti ustanoveních, konkrétně se jednalo o OZO. Je patrné, že právní úprava služebností vycházela z římskoprávní koncepce. Služebnosti 472 OZO uvádí: Právem služebnosti se vlastník zavazuje, aby ku prospěchu jiné osoby, vzhledem ke své věci něco trpěl nebo opomíjel. Je to věcné, proti každému držiteli služebné věci účinné právo. Na základě povahy vlastníka služebné věci (tzn. něco trpět nebo se něčeho zdržet) se služebnosti dělily na jistivé afirmativní a záporné negativní. Základní členění služebností vyplývalo z ustanovení 473 OZO, které rozlišovalo služebnosti pozemkové (tj. služebnost spojena s držbou pozemku zřízenou k jeho prospěšnému a pohodlnějšímu užívání) a osobní (všechny ostatní služebnosti). 28 Další podrobnější úprava vybraných pozemkových služebností rozdělených na polní a domovní byla součástí ustanovení OZO. V rámci osobních služebností se rozeznávaly tři druhy, a to právo užívání, právo požívání a služebnost bytu, které byly upraveny OZO. Citovaná ustanovení měla zásadně dispozitivní 29 povahu, neboť 504 OZO zakotvil zásadu, že úprava osobních služebností platila jen v případě, kdy nebylo dohodnuto něco jiného. K osobním služebnostem je třeba také dodat, že OZO definoval nepravidelné a zdánlivé služebnosti. Za nepravidelné služebnosti ( 479 OZO) se považovaly takové, které se obsahově kryly se služebnostmi pozemkovými a zároveň s oprávněnou individuálně určenou osobou (například osobní služebnost cesty), což nebylo obvyklé, jelikož pozemkové služebnosti předpokládají dva vlastníky pozemku (závaznému náleží služebný statek, oprávněnému náleží panující statek). V případě zdánlivých služebností se nejednalo o služebnosti, ale o jiná odvolatelná práva, jejichž obsah byl shodný s obsahem služebností. 30 V případě vzniku služebností zákoník rozlišoval vznik absolutní, který byl spojený s novou služebností, a vznik relativní, kdy šlo o nabytí již vzniklé služebnosti. OZO převzal také zásadu o titulu a způsobu nabytí, jako podmínek zřízení služebnosti. Na základě povolených titulů 28 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s Dispozitivní právní norma norma, od jejíž dispozice je možné se odchýlit; umožňuje účastníkům právního vztahu určitou volnost v uspořádání vzájemných práv a povinností dohodou 30 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

21 ( 480 OZO) rozeznával dobrovolné služebnosti, soudcovské služebnosti a zákonné služebnosti. Dobrovolné služebnosti vznikaly na základě smlouvy o zřízení práva služebnosti a z poslední vůle. Nucené (soudcovské a zákonné) služebnosti vznikaly na základě právního výroku při rozdělení společné věci a při vyvlastnění, přímo ze zákona a vydržením. Nabytí práva služebnosti ( 481 OZO) bylo možné provést na základě zápisu ve veřejných knihách (k věcem v nich zapsaným), soudním uložením ověřené listiny o zřízení služebnosti (k nemovitostem a stavbám nezapsaným v knihách), a v ostatních případech odevzdáním věci. Od zákonného práva služebnosti byly odlišovány tzv. zákonné služebnosti, jako negativní povinnosti vlastníka, kterým neodpovídalo subjektivní právo jiné určité osoby. Do této kategorie se řadily povinnosti z práva vodního, lesního, horního, honebního, rybářského, stavebního a dalších. 31 Obdobně jako vznik tak i zánik služebnosti mohl být absolutní, nebo relativní. K zániku služebností docházelo buď obecně platnými způsoby pro zánik práv a závazků ( 524 OZO), nebo specifickými způsoby ( OZO). Mezi obecně platné způsoby zániku práv a závazků patřilo dobrovolné zřeknutí se, a promlčení - u fyzické osoby po třiceti letech, u právnické osoby po čtyřiceti letech. Specifické způsoby zániku služebností zahrnovaly širší výčet možností. Služebnosti zanikaly zánikem služebného, panujícího pozemku (především zánikem služebné věci; v případě jejího opětovného zřízení došlo i k obnově práva služebnosti), konfusí (splynutím práva služebnosti s vlastnictvím služebné věci v témže subjektu), uplynutím času (automaticky po uplynutí sjednané doby; nebo v souvislosti s předčasným úmrtím třetí osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena do doby, než dosáhne určitého věku skutečnost úmrtí neměla vliv na uplynutí sjednané doby služebnosti), v případě osobních služebností smrtí nebo zánikem oprávněného. Ze speciálních zákonů vyplývaly i jiné způsoby zániku, například vyvlastnění, nucená dražba. Reálná břemena Podrobnější úpravu reálných břemen v OZO nenalezneme. Obsahoval pouze všeobecné ustanovení, ze kterého vyplývalo, že s vlastnictvím nemovitých věcí byla přejímána i břemena na nich váznoucí, zapsaná ve veřejných knihách ( 443 OZO), a že stálé roční důchody nebyly osobní služebností a mohly se dle své povahy převádět na právního nástupce ( 530 OZO). Tyto důchody byly vnímány jako reálná břemena. 31 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

22 Pojem reálné břemeno se používal jako označení pro zatížení pozemku s ručením jeho vlastníka za plnění. Plnění, tj. předmět reálného břemene, spočívalo obyčejně v opakujících se dávkách. Předmětem byla tedy pozitivní činnost vlastníka zatížené nemovitosti. 32 Reálná břemena se rozdělovala dle způsobu určení oprávněné osoby na osobní a věcná. V případě osobních reálných břemen byla oprávněná osoba určena individuálně, u věcných reálných břemen vlastnictvím nemovitosti. Příkladem reálných břemen mohou být již zmiňované renty, některé veřejné daně a dávky placené z nemovitosti. Další vývoj reálných břemen byl ovlivněn zrušením poddanství v roce Tehdy byla všechna reálná břemena plynoucí z poddanských vztahů a práv pozemkového panství zrušena patentem č. 1180/1848 Sb Střední zákoník občanský , věcná břemena Obecný zákoník občanský byl s účinností od nahrazen tzv. Středním zákoníkem občanským (dále jen SZO ), zákonem č. 141/1950 Sb., který přinesl zásadní změny v oblasti soukromého práva, a poznamenal i vývoj právní úpravy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, konkrétně vlastnické a užívací vztahy k pozemkům. Vlastnické právo bylo v občanském zákoníku rozděleno na tzv. socialistické vlastnictví (státní a družstevní), osobní vlastnictví (z nemovitého majetku byly jeho předmětem rodinné domy dle 105 SZO) a vlastnictví soukromé (jehož předmětem byly pozemky a stavby vyjma rodinných domů). Tato skutečnost byla vyvolána dramatickými a politickými změnami po 2. světové válce, které se odrazily ve všech oblastech života společnosti. 34 SZO zavrhl, do té doby platnou a po staletí osvědčenou, zásadu římského práva superficies solo cedit, podle které jsou nemovitými věcmi pozemky včetně všeho, co je na nich vystavěno, a výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Z toho tedy vyplývalo, že taková stavba mohla mít jiného vlastníka, než toho, kdo vlastnil pozemek pod stavbou. Předchozí právní úprava, kategoricky rozdělena na služebnosti a reálná břemena, byla převzata jen částečně, s údajným odůvodněním zbytečného formalismu, a nahrazena novým společným termínem věcné břemeno. 32 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. XII 33 FIALA, J.; Věcná břemena 1. vydání, Brno 1988, Univerzita J. E. Purkyně v Brně právnická fakulta, 151 stran, s Zákon č. 12/1945 Sb., tzv. Benešovy dekrety, Zákon č. 28/1945 Sb., Zákon č. 142/1947 Sb., Zákon č. 46/1948 Sb. - nařízení, která ovlivnila vývoj právní úpravy vlastnických a užívacích vztahů k pozemkům 22

23 Institut věcných břemen byl upraven v ustanoveních SZO. 166 SZO charakterizoval věcné břemeno jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, že je tento vlastník povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco činit. SZO se v rozdělení věcných břemen inspiroval dřívější právní úpravou, ovšem definoval pouze dva typy ( 167 SZO). Prvním typem bylo věcné břemeno spojené s vlastnictvím určité nemovitosti (in rem), kdy právo lpělo na věci, a přecházelo s vlastnictvím věci (v předešlých právních úpravách takové věcné břemeno zanikalo). Úprava věcných břemen in rem nebyla v občanském zákoníku blíže specifikována. Jejich podoba zcela závisela na smluvní volnosti, případně se řídila ustanoveními jiných předpisů. Podstatnou náležitostí byla podmínka jejich prospěšnosti pro oprávněného ( 166 SZO), což vyžadovalo i své sociální a ekonomické odůvodnění. Druhým typem bylo věcné břemeno zřízené ve prospěch určité osoby (in personam), tzv. nepřevoditelné právo. Tato věcná břemena zákoník výslovně upravil v ustanoveních SZO právo požívání, SZO právo užívání k osobní potřebě, SZO právo užívání bytu a SZO výměnek. Právo požívání bylo založeno na výnosu z cizí věci, přičemž poživatel musel brát ohled na to, aby se používaná věc co nejméně opotřebovávala. Měl také povinnost nést přiměřené náklady na zachování a opravy s věcí spojených. Současně měl nárok na celý výnos z věci. Obojí však platilo pouze za trvání zřízeného práva. Právo užívání k osobní potřebě bylo obdobné jako výše uvedené právo požívání, avšak s tím rozdílem, že uživatel mohl věc užívat pouze pro vlastní potřebu. Rozdíl byl zejména kvantitativního charakteru. Právo užívání bytu výslovně vymezoval 177 SZO, podle kterého bylo právo užívání bytu pouze pro vlastní potřebu nebo sloužilo potřebám příslušníků domácnosti. Nicméně právě předchozí paragrafy umožnovaly volnost smluvního vztahu, a to tak, že si účastníci vztahu mohly domluvit jakoukoli formu věcného břemene, která svým obsahem a rozsahem splňovala podmínky těchto ustanovení. Výměnek byl v této době stále velmi aktuální, zejména na území českých krajů. Právní úprava byla koncipována tak, aby zajistila bydlení především starší generaci zemědělců stávajícím vlastníkům nemovitostí, nebo i v případě postoupení zemědělské nemovitosti. Ve výjimečných situacích mohlo být právo výměnku zřízeno ve prospěch jiné osoby, než vlastníka, a to pokud byla tato osoba výživově odkázána na dosavadního vlastníka. Toto právo bylo státem pozvolna omezováno v souvislosti s ekonomickým a sociálním rozvojem BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

24 Věcná břemena vznikala na základě smlouvy (kdy obě smluvní strany musely projevit svobodnou vůli a sepsat smlouvu vedoucí ke zřízení věcného břemene), na základě úředního výroku (a to zejména při rozdělení společné věci, kdy soud mohl rozhodnout o zřízení věcného břemene ve prospěch jednoho vlastníka), přímo ze zákona (bez ohledu na to, zda byl zákon vydán v době účinnosti OZO z roku 1811, nebo již při SZO), vydržením (dle určitých podmínek uvedených v 143, 145 a 116 odst. 1, SZO, tzn. za uplynutí stanovené doby držby bylo považováno deset let, držba musela být oprávněná, a dle zákona musela splňovat i podmínku výkonu práva pro sebe), a závětí (například pokud zůstavitel 36 ve své závěti uvedl, že nastávající vlastník nemovitosti musí na nabytém majetku něco strpět). S nabytím práva odpovídajícího věcnému břemeni souvisela také určitá omezení, například nebylo možné nabýt právo k národnímu majetku ve správně rozpočtových organizací, nebo se při zřízení věcného břemene vyžadovalo úřední povolení. 37 V důsledku opuštění principu konstitutivnosti 38 zápisů do veřejných knih mohla věcná břemena vznikat i na základě mimoknihovních skutečností, čili zápis měl pouze deklaratorní 39 význam. Věcná břemena a práva jim odpovídající zanikala v této době dvěma způsoby, a to obecnými pro zánik práv a povinností (ze zákona), a specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u věcných břemen ( 186, odst. 1 a SZO). Specifické způsoby se uplatňovaly, jestliže došlo k takové změně věci, která již nemohla sloužit potřebám osoby oprávněné ji užívat, nebo pokud osoba zatížená věcným břemenem mohla požádat o zrušení tohoto za přiměřenou náhradu, smrtí či zánikem oprávněné osoby, promlčením povinností vyplývajících z věcného břemene s tříletou promlčecí lhůtou. Tato právní úprava byla účinná do Právní úprava v letech , věcná břemena Právní úprava věcných a vlastnickým práv byla v této době značně poznamenána postojem státu. Upřednostňovalo se především státní socialistické vlastnictví, docházelo k výraznému zvýhodňování národních (státních) podniků a potlačovalo se vlastnictví občanů, tedy fyzických 36 Zůstavitel fyzická osoba, jejíž práva a závazky přešly její smrtí na její dědice 37 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s Zápis s konstitutivními účinky práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu nebo výmazu práva na základě rozhodnutí katastrálního úřadu 39 Deklaratorní účinky zápisu - vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem pouze osvědčují, tzn. bez ohledu na to, zda a od kdy byly tyto skutečnosti zapsány ve veřejném seznamu 24

25 osob, striktně byly vymezeny různé druhy a formy vlastnictví. Byla zde patrná tendence zcela se distancovat od tradičních právních institutů kontinentálního evropského práva. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který nabyl účinnosti , v zásadě věcná břemena hodnotil jako nevýznamná. Veškeré problematice věcných břemen byla věnována pouze dvě ustanovení, a to 495 a 506 OZ. První ustanovení ( 495, odst. 1 a 3 OZ), vymezovalo pojem věcných břemen vůči závazkověprávním vztahům, a stanovilo, že věcné břemeno může nově vzniknout pouze ze zákona (přímo nebo rozhodnutím státního orgánu na základě zákona) 40, i přesto, že zůstávala v platnosti věcná břemena, která vznikla před účinností tohoto občanského zákoníku. Jelikož nebylo možné zřídit právo odpovídající věcnému břemeni na základě smlouvy, řešila se v praxi tato situace uzavíráním inominátních 41 smluv podle ustanovení 51 Občanského zákoníku. Tyto smlouvy však měly pouze obligačně-právní 42 účinky nikoli věcně-právní účinky. 43 Stroze dané možnosti vzniku věcných břemen se postupem času, a vzhledem k reálným potřebám a zájmům společnosti, staly nedostatečnými. A proto bylo nutné přistoupit k rozšíření právní úpravy věcných břemen, především prosadit možnost zřízení věcného břemene na základě písemné dohody. Druhé ustanovení ( 506 OZ) se zabývalo pouze možností omezení či zrušení věcného břemene soudním rozhodnutím. Některé další způsoby zániku věcných břemen vyplývaly z obecných ustanovení občanského zákoníku, která upravovala zánik práv a povinností. Věcná břemena tedy zanikala také zánikem věci, uplynutím doby, splynutím, smrtí oprávněného, smlouvou, ze zákona, rozhodnutím soudu, vyvlastněním a promlčením (tento způsob však nebyl v občanském zákoníku výslovně upraven). V tomto období také docházelo k zániku věcných břemen nabytím do celospolečenského majetku na základě 396 bývalého hospodářského zákoníku (zákona č. 103/1964 Sb.). Dnem, kdy vlastnické právo k věci nabyl stát, zanikla věcná břemena na věci váznoucí, bez ohledu na způsob, jakým k nabytí do celospolečenského vlastnictví došlo. Účelem této úpravy byla 40 Příklady některých zákonů zákon č. 51/1964 Sb., o drahách; zákon č. 138/1973 Sb., o vodách, zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zákon č. 110/1964 Sb. o telekomunikacích 41 Inominátní smlouva nepojmenovaná, atypická 42 Smlouva s obligačně-právními účinky - smlouva, která zavazovala pouze strany této smlouvy, a to po dobu, kdy byly tyto strany vlastníky nemovitosti, které se smlouva týkala. Závazek přecházel pouze na univerzálního dědice, a proto byl takový vztah považován za bezcenný. V případě převodu vlastnického práva na nového nabyvatele (té nemovitosti, k níž bylo vlastnické právo převáděno), bylo nutné uzavřít buď nový závazek, nebo původní závazek ve smlouvě výslovně převzít. 43 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

26 snaha ochránit národní majetek před omezeními, kterými by byl majetek jinak zatížen jako pozůstatek omezení původních vlastníků. Na některé případy, u nichž došlo k zániku věcného břemene tímto způsobem, se později vztahovaly restituční předpisy. Na základě těchto předpisů následně docházelo k vydání věci. Věcné břemeno však již neexistovalo, což vyvolávalo problémy v užívání věci Právní úprava v letech , věcná břemena 45 U příležitosti novelizace občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., zákonem č. 131/1982 Sb., účinném dnem , došlo k rozšíření právní úpravy věcných břemen, nicméně jejich podstata zůstala zachována. 135b a 135c občanského zákoníku vymezovaly pouze obecnou právní úpravu věcných břemen, zatímco specifické aspekty konkrétních věcných břemen regulovaly speciální předpisy zmiňované již v předchozím období (strana 25). Podle 135b byla věcná břemena definována jako omezení vlastníka nemovitosti a toho, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, že tyto subjekty byly povinny něco trpět, něco konat nebo se něčeho zdržet. Práva odpovídající věcným břemenům byla spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo s osobním užíváním určitého pozemku anebo náležela určité osobě. Dále zde byly specifikovány povinnosti a oprávnění jednotlivých účastníků právního vztahu. Pokud se účastníci nedohodli jinak, byl ten, kdo byl na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy; užíval-li však věc i její vlastník nebo ten, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, byl povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. 135c vymezoval možnosti vzniku a zániku věcných břemen. Vznik věcných břemen byl možný pěti způsoby, a to ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, na základě závěti, výkonem práva (vydržením). K zániku věcných břemen docházelo obdobnými způsoby, které se uplatňovaly i v předchozím období, tzn. ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, smrtí oprávněného, splynutím, uplynutím doby a splněním rozvazovací podmínky. Jestliže věcné břemeno vznikalo či zanikalo na základě písemné smlouvy, bylo nutné pro nabytí účinnosti takové smlouvy provést její registraci státním notářstvím. Právo zřídit věcné břemeno 44 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s Zákon č. 131/1982 Sb., občanský zákoník, ustanovení 135b 26

27 na základě smlouvy měl vlastník nemovitosti, osobní uživatel pozemku (pouze se souhlasem vlastníka pozemku), a socialistická organizace, která měla právo užívání podle zvláštních předpisů (např. právo náhradního užívání, právo družstevního požívání, právo užívání lesních pozemku apod.) V důsledku návratu Československa k pluralitní demokracii a k tržnímu hospodářství se občanský zákoník, i ve své novelizované podobě, stal pro další období neupotřebitelný. Bylo nutné přistoupit k zásadní úpravě základní občansko-právní normy. Odstranit její ideologické aspekty a obnovit úprava osobních a majetkových vztahů na soukromoprávním základu Právní úprava v letech , věcná břemena Dne nabyl účinnost zákon č. 509/1991 Sb., kterým byla přijata dočasná zásadní novela občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. Tato novela zcela od základu změnila část upravující věcná práva, zejména pak vlastnictví. Podle této právní úpravy platilo, že všichni měli stejnou možnost nabývat vlastnictví a vlastnické právo kohokoliv používalo stejnou právní ochranu. Tyto principy obsahuje také Listina základní práv a svobod (ústavní zákon č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb.), jež je součástí ústavního pořádku České republiky, a podle níž má každý právo vlastnit majetek a vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (čl. 11). Tato právní úprava již nepřiznávala organizačním složkám státu ani státním organizacím žádné samostatné právo, které se v minulosti řídilo hospodářským zákoníkem. O institutu věcných břemen pojednávaly tři paragrafy, které fakticky vycházely z ustanovení předešlé obecné právní úpravy. 151n, podle kterého věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že byl povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Oprávněným mohla být buď konkrétní osoba, nebo oprávnění odpovídající věcnému břemeni bylo spojeno s vlastnictvím určité nemovitosti. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházela s vlastnictvím věci na nabyvatele. Obdobně zde byly upraveny i právní vztahy mezi jednotlivými účastníky, tzn. podíly smluvních stran na nákladech na zachování a opravu věci. Věcí zatíženou věcným břemenem mohla být jen věc nemovitá. Konkrétní právní úprava jednotlivých typů věcných břemen však zcela chyběla. Jasně specifikovaný byl pouze způsob, jakým bylo možné řešit vlastnické vztahy v případě, kdy vlastník stavby nebyl současně vlastníkem přilehlého pozemku, a neměl možnost dostat se ke stavbě jinak, než přes pozemek cizího vlastníka. Soud mohl na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch 27

28 vlastníka stavby, které spočívalo v právu cesty přes tento přilehlý pozemek. 46 Tato stručná právní úprava v podstatě umožňovala vznik jakéhokoliv věcného břemene, které odpovídalo obecné charakteristice stanovené tímto paragrafem. 151o definoval šest způsobů vzniku věcných břemen, a to písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona, a výkonem práva (vydržením). Nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům se provádělo vkladem do katastru nemovitostí. Tento paragraf dále stanovil, který subjekt může zřídit věcné břemeno na základě smlouvy. Na rozdíl od dřívější právní úpravy měl toto právo pouze vlastník nemovitosti (jak zatížené, tak i oprávněné), pokud zvláštní zákon nedával právo i dalším osobám. Za vlastníka nemovitosti se považovala fyzická i právnická osoba. V praxi se nejčastěji zřizovala věcná břemena podle hospodářské potřeby oprávněných subjektů. Zejména se jednalo o věcné břemeno cesty, užívání bytu nebo domu, čerpání vody nebo stavby na cizím pozemku. Podle 151p mohla věcná břemena zanikat rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona a písemnou smlouvou. Zánik věcných břemen ze zákona nastával nastoupením trvalých změn (dříve byl tento způsob možný v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb.), smrtí nebo zánikem oprávněného, soudní dražbou, prohlášením konkursu, případně zpeněžením majetkové podstaty. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou bylo nutné provést vklad do katastru nemovitostí. Bradáč A. (2009) 47 ve své publikaci poukazuje na to, že výše uvedený výčet způsobů zániku věcných břemen je neúplný. U všech druhů věcných břemen dochází jejich zánikem k tomu, že nositel příslušného vlastnického práva může realizovat užitnou hodnotu věci v takové míře, v jaké její užívání vlastnické právo umožňuje. A dále upozorňuje na fakt, že právní skutečnost, která způsobí zánik práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemusí odpovídat té, která vedla k jeho vzniku (například pokud věcné břemeno vzniklo rozhodnutím soudu, mohlo být zrušeno dohodou účastníků). Věcná břemena mohla tedy zanikat i splynutím, uplynutím doby a splněním rozvazovací podmínky. 46 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s. XIII 47 BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 368 stran, s

29 1.3 Právní úprava věcných břemen od Jediným platným právním předpisem, který aktuálně definuje institut věcných břemen, je nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., (dále jen NOZ ), přijatý parlamentem České republiky v roce Tento zákon nabyl účinnost k Dle odborníků jej můžeme považovat za revoluci v soukromém právu. Na jeho kodifikaci pracovaly zainteresované osoby několik let. Hlavním cílem prací bylo vytvořit takový občanský zákoník, který by odpovídal tradičním právním institutům používaným v ostatních evropských státech založených na demokratickém zřízení a tržním hospodářství, jejichž právní vývoj nebyl poznamenán levicovou diktaturou, a jehož ustanovení by podporovala racionální rozhodování. 48 NOZ by měl poskytnout občanům více prostoru pro svobodná rozhodnutí a umožnit jim, aby si vztahy mezi sebou upravovali více na základě vlastní vůle. NOZ zahrnuje širší úpravu soukromého práva, sdružuje veškeré soukromoprávní vztahy, které byly v minulosti součástí různých právních předpisů (například zákon o rodině, obchodní zákoník a mnohé další předpisy). Je třeba zdůraznit, že NOZ přichází se změnou chápání pojmu věci v právním smyslu, a navrací se k rakouskému širšímu pojetí věci, který u nás byl v minulosti také uplatňován. NOZ rozděluje věci na kategorii věcí hmotných a kategorii věcí nehmotných. Dle 496 NOZ je hmotná věc ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostaného předmětu. Rozumí se tím vše, co je odlišné od osoby, a slouží k potřebě lidí. Nehmotné věci definuje jako práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Příkladem nehmotných věcí může být patent nebo zaknihovaná akcie, které nejsou fyzicky ovladatelným předmětem, nicméně tato skutečnost nebrání tomu, aby někomu patřily, tzn. aby s nimi dotyčný subjekt nakládal jako vlastník (mohl je užívat, bránit se zásahům třetí osoby, nebo je převedl na někoho dalšího). Dále NOZ rozděluje věci na nemovité a movité. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité ELIÁŠ, K. a kol.; Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. 2. doplněné a aktualizované vydání, Praha 2014, Vydavatelství Wolters Kluwer, a.s. 360 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

30 Pozemek je dle 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrálního zákona) chápán jako část zemského povrchu, která je od sousedních pozemků určitým způsobem odělena. 506 NOZ dále stanovuje, že Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. 50 Pojem podzemní stavba není v právních předpisech přesně definován, lze jej však odvodit. Ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona), v platném znění, vyplývá, že stavbou se rozumí stavební díla, bez ohledu na jejich další vlastnosti (např. materiál, konstrukce, výroba apod.). Podzemní stavbou se tedy rozumí taková stavba, která je umístěna pod zemských povrchem, a má samostatné účelové určení (např. metro, vinný sklep, podzemní garáž). NOZ tak obnovuje po staletí uznávanou zásadu superficies solo cedit platnou před rokem 1950, podle které jsou nemovitými věcmi pozemky včetně všeho, co je na nich vystavěno. Stavba již tedy není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí pozemku, na němž byla vystavěna (s výjimkou dočasných staveb). Obnova této zásady však nebude jednoduchá, respektive nebude možné ji provést jednorázově, bez ohledu na vlastnická práva vlastníků pozemků a staveb na nich zřízených 51. Proto jsou součástí NOZ přechodná ustanovení, která by měla řešit případné kolize vlastnických práv mezi předešlou právní úpravou a novou právní úpravou. Přechodná ustanovení, která se vztahují na věcná práva, jsou obsahem NOZ. Za nemovité věci se dle 1159 NOZ považují také jednotky, které zahrnují byt jako prostorově oddělenou část domu, podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jak již bylo zmíněno, věcná břemena řadíme mezi věcná práva k cizím věcem, která přinášejí oprávněnému určitá práva k věci (částečné právní panství nad věcí), jejichž vlastníkem je jiná osoba. 50 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení FIALA, TEJKL a partneři, Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit, [online] květen 06, Praha, [cit ]. Dostupné z 30

31 Pro pochopení rozdílu mezi věcnými břemeny a ostatními věcnými právy je vhodné si tato práva stručně formulovat : 52 Držba držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe. Zákon povoluje držet právo, které lze právním jednáním převést na jiného, a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon a zakazuje, aby předmětem držby bylo osobní právo. Vlastnictví je vše, co někomu patří, jsou to všechny jeho věci hmotné i nehmotné. S vlastnictvím může vlastník v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit ( 1012 NOZ). Spoluvlastnictví jedná se o vlastnictví více osob, jimž náleží vlastnické právo k jedné konkrétní věci. Každá osoba má právo k celé věci. Věcná práva k cizím věcem do této kategorie řadíme právo stavby, věcná břemena, zástavní právo a právo zadržovací. o Právo stavby se do našeho právního řádu navrací na základě přijetí již zmiňované zásady superficies solo cedit. Podle 1240 NOZ toto právo omezuje vlastníka pozemku věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. o Věcná břemena jsou nyní rozdělena na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti omezují vlastníka věci tak, že je povinen něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálná břemena omezují vlastníka věci tak, že je povinen něco konat nebo něco dát. o Zástavní právo i právo zadržovací jsou pojmy známé již z předchozí právní úpravy občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zástavní právo dává věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžením zástavy do ujednané výše, nesplní-li dlužník svůj dluh řádně a včas. Zadržovací právo dává osobě, která má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, možnost z vlastní vůle tuto movitou věc zadržet, a to v případě, kdy vlastník této věci má vůči osobě splatný dluh, který nechce uhradit. V případě zástavního i zadržovacího práva lze hovořit o určitém druhu zajištění při nesplácení dluhu. 52 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník., ustanovení

32 Věcná břemena jsou v systematice NOZ zařazena v části třetí Absolutní majetková práva, Hlava II Věcná práva, Díl 5 Věcná práva k cizím věcem. NOZ pojal právní úpravu věcných břemen mnohem podrobněji, než tomu bylo v předchozím zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Přibližuje se úpravě rakousko-uherské, a později prvorepublikové, která svým charakterem navazuje na klasickou římskou úpravu. Této problematice věnuje celkem padesát dva ustanovení. Nová právní úpravu umožňuje zatížit věcným břemenem nejen věci nemovité, ale v případě služebností i věci movité, což předchozí právní předpis nepřipouštěl. Právní úpravu věcných břemen nalezneme i v některých dalších samostatných ustanoveních, která jsou zařazena mimo kategorii věcných práv k cizím věcem. 53 Věcná břemena, rozdělená na služebnosti a reálná břemena, jsou detailněji popsána v následujících subkapitolách Služebnosti Služebnosti jsou upraveny v ustanoveních NOZ Obecná charakteristika služebnosti 1257 NOZ definuje služebnost jako druh věcného břemene, které postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet. 54 Základní charakteristikou služebnosti je tedy pasivita vlastníka služebné věci, čímž se zásadně odlišuje od reálného břemene, s jehož výkonem je spojeno aktivní jednání. Příkladem můžeme uvést povinnost vlastníka služebné věci trpět jízdu po pozemku, nikoliv aktivně vykonávat další činnost (např. povinnost odstranit větev, která zasahuje do prostoru cesty). Výraznou změnu, kterou NOZ zavádí oproti předešlé právní úpravě, je možnost vlastníka věci zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. 55 Jedná se o výjimku z právního vztahu, jelikož z obecných informací o subjektech věcných břemenech víme, že právní vztah jako takový musí být tvořen dvěma stranami, a to povinnou a oprávněnou. Vlastník pozemku je tedy v tomto případě současně oprávněný a zavázaný. V praxi by se mohla tato 53 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, 767 zřízení věcného břemene bydlení soudem pro pozůstalého manžela; 1151 v případě rozdělení panující věci při oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví věcné břemeno trvá pro všechny díly i nadále, nesmí být rozšířeno ani se stát obtížnějším; prospívá-li věcné břemeno jen některým dílům, zanikne vzhledem k dílům ostatním; 1152 při rozdělení věci zatížené, postihuje-li věcné břemeno jen některý díl, zaniká na dílech ostatních; 1153 poskytuje-li právo ze služebnosti právo k plodům nebo užitkům, může každá z osob zúčastněná (oprávněná nebo obtížená) na dělení ať věci panující nebo věci zatížené navrhnout, aby výkon služebnosti navrhl soud. 54 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1257, odst. 1) 55 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1257, odst. 2) 32

33 výjimka využít zejména při prodeji nemovité věci, kdy prodávající bude moci předem jasně upravit a specifikovat budoucí právní poměry. Může se jednat například o situaci, kdy si prodávající před prodejem pozemku zřídí právo cesty k sousednímu pozemku, jehož je také vlastníkem. S tímto ustanovením úzce souvisí 1301 NOZ, podle kterého platí, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. To znamená, že původní vlastník pozemku nebude nucen uzavírat s novým majitelem pozemku žádnou smlouvu. Způsob zřízení vlastníkovi služebnosti však NOZ konkrétně nespecifikuje, a vzhledem k povaze právního vztahu, nelze k jejímu zřízení využít způsoby nabytí služebnosti dané NOZ. Můžeme vyvodit závěr, že takováto služebnost může být zřízena pouze jednostranným právním jednáním na základě písemného prohlášení vlastníka pozemku o tom, že zřizuje služebnost k jednomu ze svých pozemků, a dále musí toto právní jednání ve svém obsahu splňovat zákonné požadavky odpovídající zřízení pozemkové služebnosti. V opačném případě je ustanovení o zřízení vlastníkovy služebnosti nerealizovatelné Obsah a rozsah služebnosti Obsah a rozsah služebnosti definuje ustanovení 1258 NOZ, podle kterého služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místních zvyklostí; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší. NOZ používá obecnou charakteristiku toho, co je obsahem služebnosti. Zákon podpůrně upravuje některé druhy služebností, jejichž obsah a rozsah je konkrétně stanoven. Jedná se zejména o právo domáhat se stanoveného způsobu chování, například bude-li se jednat o služebnost cesty, lze za určitých okolností vyžadovat povinnost přispívat k údržbě cesty 57. Výčet služebností však není taxativní. Vzhledem k dispozitivní povaze obsahu služebnosti je v zásadě možné, aby si smluvní strany mezi sebou sjednaly služebnosti s jakýmkoliv obsahem. V případě těchto nepojmenovaných služebností bude nutné individuálně posoudit, jaké povinnosti jsou k výkonu služebnosti nezbytné. 58 V souvislosti s nedostatečným určením obsahu a rozsahu služebnosti přichází NOZ se zcela novým prvkem, a tím je určení podle místních zvyklostí. Kabelková E. (2013) uvádí, že zvyklosti představují jistý, ustálený obecně přijímaný způsob chování v určitém místě a čase ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o., Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

34 Ve skutečnosti se jedná o určitá pravidla a zásady jednání, která jsou součástí dobrých mravů a jsou v souladu s těmito mravy. Na rozdíl od dobrých mravů budou mít místní zvyklosti všeobecný charakter a může se jednat o zvyklosti spojené pouze s malou konkrétní oblastí. Například se může jednat o zvyklost, která se praktikuje v konkrétním regionu, městské části či dokonce v menší oblasti. Pokud nebude možné určit rozsah služebnosti ani tímto způsobem, NOZ aplikuje vyvratitelnou domněnku, jako zásadu pro posouzení sporné služebnosti, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší. Tento postup byl přijímaný také v kontextu dřívější judikatury. 60 K problematice určení rozsahu a obsahu služebnosti se vztahuje také ustanovení 553 NOZ Vznik služebnosti NOZ setrvává na principu konstitutivnosti zápisu do veřejného seznamu. Podle 1262 NOZ platí, že služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem do tohoto seznamu na základě právního jednání 62 nebo na základě jiné právní skutečnosti 63. Zápis do veřejného seznamu se řídí obecnými ustanoveními pro věcná práva, NOZ. Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy Nabytí služebnosti Služebnost se nabývá těmito způsoby 65 : smlouvou, pořízením pro případ smrti, nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Výše uvedený výčet způsobů nabytí služebnosti je však v rozporu s možností zřízení tzv. vlastníkovi služebnosti, podle 1257, odst. 2) NOZ, tedy zatížení vlastního pozemku 60 ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o., Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 553, odst. 1) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem; odst. 2) byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku 62 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Například vydržením na základě rozhodnutí soudu 64 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1262, odst. 1), odst. 2) 65 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1260, odst. 1) 34

35 ve prospěch jiného svého vlastního pozemku, jak bylo uvedeno v subkapitole Obecná charakteristika služebnosti. V praxi bude nutné tento zdánlivě taxativní výčet doplnit o jednostranný úkon prohlášení. Dá se předpokládat, že k rozšíření výčtu způsobu nabytí služebnosti dojde bezesporu v nejbližší novelizaci NOZ. Specifickou situací upravenou NOZ je pozemek určený k plnění funkcí lesa NOZ stanovuje, že takovýto pozemek lze zatížit pozemkovou služebností, služebností pastvy nebo služebností braní lesních plodů jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být již při zřízení služebnosti předem určeny. Dále je nutné při zřízení služebnosti respektovat zásady pro užívání lesa a péči o něj uvedené v lesním zákoně č. 289/1995 Sb., který upravuje způsob hospodaření v lesích a jejich užívání. 66 Nabytí služebnosti smlouvou Nejčastěji používaný způsob nabývání služebnosti je na základě smlouvy. Ta podle NOZ představuje vícestranné právní jednání (dříve právní úkon), jímž se jedna strana zavazuje druhé k trpění určitého jednání nebo ke zdržení se nějakého jednání. Povinným prvkem smlouvy je přesné vymezení vzájemných práv a povinností smluvních stran k dohodnuté služebnosti, které by měly být vyjádřeny vždy určitě, srozumitelně a jednoznačně. Smlouva o nabytí služebnosti může být uzavřena buď samostatně, nebo může být součástí např. smlouvy darovací nebo smlouvy kupní. 67 Obsahem smlouvy může být v podstatě jakákoliv služebnost, přičemž platí, že tam, kde zákon upravuje jednotlivé typy služebností, by měl obsah smlouvy o zřízení služebnosti vycházet z této konkrétní úpravy. Není to však povinností, a tato ustanovení jsou pouze inspirací, jak by měla být smlouva z hlediska obsahu koncipována. 68 Pokud by se smlouva od právní úpravy NOZ lišila, bude mít smluvní úprava vždy přednost. Je-li předmětem smlouvy služebnost, která zatěžuje nemovité věci, nevzniká tato pouze na základě sepsání smlouvy, ale k jejímu vzniku je podle 1262 NOZ nutný zápis do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), v němž je zapsaná věc, ke které se služebnost zřizuje. Pokud 66 Zákon č. 289/1995 Sb., zákon o lesích a o změně některých zákonů (lesní zákon) 67 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

36 je předmětem smlouvy služebnost k věci, která není zapsaná ve veřejném seznamu, vznikne služebnost účinností smlouvy o zřízení služebnosti. Služebnost může být zřízena buď bezúplatně, anebo za smluvní náhradu. Náhrada by měla vlastníkovi zatížené věci kompenzovat újmu, kterou v důsledku vzniku služebnosti utrpí. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1265/98 se má za to, že pokud smlouva o zřízení věcného břemene neobsahuje žádný údaj o úplatnosti práva věcného břemene, znamená to, že bylo věcné břemeno zřízeno bezúplatně. 69 V případě zřízení služebnosti k nemovité věci je zákonem vyžadována písemná forma smlouvy. Totéž platí i pro změny smlouvy. Při smluvním zřízení služebnosti je také potřeba vycházet z ustanovení 1 odst. 2) NOZ, podle kterého platí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, není-li to výslovně zakázáno. Zákonem zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. 70 Dále jsou aplikována některá ustanovení o smlouvách 71, která jsou součástí právní úpravy relativních majetkových práv. Zřizuje-li se na základě smlouvy služebnost k pozemku, je třeba, aby smlouva splňovala také náležitosti dané zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění, který byl také nově přijat v souvislosti s NOZ. Tato část bude popsána ve druhé kapitole diplomové práce, s názvem Věcná břemena a katastr nemovitostí, subkapitola 2.2 Evidence věcných břemen. Nabytí služebnosti pořízením pro případ smrti Výraz pořízení pro případ smrti je zcela novým pojmem, a to z hlediska označení institutu jako takového, ale také z pohledu vymezení obsahové stránky, kdy zahrnuje závěť, dědickou smlouvu nebo dovětek. 72 Prvním typem pořízení pro případ smrti je závěť. Závěť je odvolatelný určitý projev vůle zůstavitele, na základě kterého zůstavitel pro případ své smrti osobně zůstavuje určité osobě či více osobám určitý podíl na pozůstalosti, případně i odkaz. I kdyby závěť udávala jinak, 69 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1, odst. 1) 71 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení , 1746, 1740, 1747, 1759, KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

37 podle 1492 NOZ platí, že nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice 73 (dříve neopominutelný dědic), který se práva na povinný díl nezřekl a nedošlo-li ani k jeho vydědění. Odporuje-li tomu pořízení pro případ smrti, náleží nepominutelnému dědici povinný díl. Závěť je nezbytné vyložit tak, aby bylo co nejvíce vyhověno zůstaviteli. Slova použitá v závěti se vykládají podle jejich obvyklého významu, ledaže se prokáže, že si zůstavitel navykl spojovat s určitými výrazy zvláštní, sobě vlastní smysl. V případě, že zůstavitel v závěti poukáže na obsah jiné listiny, má i tato jiná listina stejné právní účinky za předpokladu, že splňuje náležitosti závěti. Pokud tyto nesplňuje, lze ji použít pouze k vysvětlení zůstavitelovy vůle. Není-li zřejmé, kdy byla závěť pořízena (den, měsíc, a rok), a pořídí-li zůstavitel více závětí, které si vzájemné odporují nebo závisí-li právní účinky závěti na určení doby jejího pořízení, je taková závěť považována za neplatnou. 74 Závěť se vyžaduje v písemné formě, nebyla-li pořízena s úlevami. 75 Dalším možným způsobem vzniku služebnosti pro případ smrti je dědická smlouva, jejíž právní úprava je obsažena v NOZ. Dědická smlouva musí mít vždy formu veřejné listiny, na základě které zůstavitel povolává druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka 76, a ta to přijímá. Může ji uzavřít zletilý, plně svéprávný zůstavitel. Pokud je zůstavitel ve svéprávnosti omezen, může dědickou smlouvu uzavřít a závazek z ní změnit se souhlasem opatrovníka. Dědickou smlouvu mohou strany uzavřít a závazek z ní změnit jen osobním jednáním. 77 Podle 1585 NOZ platí, že dědickou smlouvu lze pořídit pouze o třech čtvrtinách majetku, čtvrtina pozůstalosti musí zůstat volná. Pokud chce zůstavitel pořídit také o zbylé čtvrtině svého majetku ve prospěch smluvního dědice, může tak učinit na základě závěti. Tuto smlouvu mohou sepsat i snoubenci, ale účinnosti nabude až vznikem manželství. 78 Lze předpokládat, že dědická smlouva bude nyní nejsilnějším dědickým titulem, zejména pro její princip dobrovolnosti a svobodné vůle, a před ostatními způsoby pořízení pro případ smrti bude mít přednost. Na rozdíl od závěti, která je jednostranným právním jednáním, a závisí tak na svobodné vůli zůstavitele, se v případě dědické smlouvy musí zůstavitel a dědic 73 Nepominutelný dědic podle zákona č. 89/2012 Sb. se jedná o osobu, která má nárok domáhat se i přes závěť svého zákonného dědického podílu nebo jeho části (tedy tzv. povinného dílu), pokud ovšem dotyčný nebyl platně vyděděn 74 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Podrobněji viz zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení Odkazovník podle zákona č. 89/2012 Sb. se jedná o osobu přímo určenou zůstavitelem, která má však nárok na vydání věci od osoby obtížené odkazem, tedy dědicem; této osobě vzniká pohledávka vůči dědici; svého práva na nabytí věci od dědice se může případně domáhat podáním žaloby 77 Zákon č. 89/2012, nový občanský zákoník, ustanovení KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

38 vzájemně dohodnout. Tato smlouva bude také dávat případným dědicům více právní jistoty, jelikož ji zůstavitel nebude moci měnit, doplňovat či rušit bez souhlasu druhé strany. 79 Třetím typem pořízení pro případ smrti je dovětek, který je upraven v 1498 NOZ. Dovětkem může zůstavitel nařídit odkaz, stanovit dědici nebo odkazovníku podmínku, nebo doložit čas či uložit dědici nebo odkazovníku příkaz. O dovětku platí obdobná ustanovení jako u závěti, a může být pořízen spolu se závětí nebo samostatně, tedy bez pořízení závěti. Rozdíl mezi dovětkem a závětí spočívá v tom, že dovětkem nejsou samostatně povoláni dědicové. 80 Nabytí služebnosti vydržením Vydržením může dojít k nabytí služebnosti pouze k věcem, které mohou být předmětem vlastnictví a při dodržení podmínek a lhůt stanovených zákonem. Vydržení je upraveno v NOZ. NOZ rozlišuje vydržení řádné a mimořádné. Řádné vydržení spočívá v držení vlastnického práva poctivým držitelem 81 po stanovenou dobu. Po uplynutí této doby poctivý držitel věc vydrží a stane se vlastníkem věci. Podmínkou pro vydržení je pravost držby, a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by byl dostačující ke vzniku vlastnického práva, i práva věcného, pokud by náleželo převodci či bylo zřízeno oprávněnou osobou. Držba nepoctivého předchůdce nebrání poctivému nástupci v tom, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby. Jestliže zůstavitel nabyl nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby byl poctivým držitelem. Toto ustanovení se uplatní obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby. 82 Délka vydržecí doby je u movité věci stanovena na tři roky, u věci nemovité na deset let. Držba věci nesmí být po celou potřebnou dobu přerušena. Do vydržecí doby ve prospěch vydržitele se započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce. V případě, že držitel nevykonává držbu déle než jeden rok v průběhu vydržecí doby, držba se přeruší. 83 Mimořádná držba spočívá v dvojnásobné délce vydržecí doby, u movitých věcí nejméně šest let, u nemovitých věcí nejméně dvacet let. Po uplynutí této doby již není nutné prokázat právní 79 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Poctivý držitel podle zákona č. 89/2012 Sb. je držitelem osoba, která vykonává právo pro sebe; poctivým držitelem je pak osoba, která je přesvědčena, že jí právo držby náleží 82 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

39 důvod, na kterém se držba zakládá. Toto neplatí v případě, kdy se držiteli prokáže nepoctivý úmysl. 84 Bradáč A. (2006) 85 uvádí, že jsou-li splněny časové podmínky udávající dobu nutno k vydržení práva z věcného břemene, nastávají účinky vydržení přímo ze zákona. Tímto okamžikem se právní vztah držby mění na právní vztah věcného břemene. Z toho vyplývá, že na jedné straně vzniká právo odpovídající věcnému břemeni a na straně druhé povinnost věcného břemene. Služebnost může mít povahu veřejného statku. Veřejný statek definuje 490 NOZ jako věc určenou k obecnému užívání. V souvislosti s vydržením je v nové právní úpravě pojednáno o vydržení služebnosti obcí. Podle 1260, odst. 1) NOZ platí, že při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nachází. Nabytí služebnosti ze zákona Způsob nabytí služebnosti (věcného břemene) přímo ze zákona je součástí našeho právního řádu již mnoho let, a není tedy ničím novým. Příkladem lze uvést následující právní předpisy: 86 Na základě zákona č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách, a o ostatní báňské správě, ve znění pozdějších předpisů, jsou vlastníci (správci, uživatelé), nemovitostí povinni strpět umístění měřických a hraničních značek a ochranných znaků, signálů a jiných měřických zařízení na nemovitostech a zdržet se všeho, co by je mohlo zničit, poškodit nebo učinit nepouživatelnými. Na základě zákona č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů, je provozovatel dráhy a dopravce oprávněn pro ochranné pásmo dráhy vstupovat na cizí pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící za účelem oprav, údržby a provozování dráhy, odstraňování následků nehod nebo poškození dráhy a za účelem odstraňování jiných překážek omezujících provozování drážní dopravy. Na základě zákona č. 200/1994 Sb., o zeměměřičství, ve znění pozdějších předpisů, mohou pověření zaměstnanci a osoby oprávněné pro výkon činnosti v nezbytném rozsahu vstupovat a vjíždět na cizí pozemky. Toto musí předem oznámit vlastníkovi či oprávněnému uživateli pozemku. Do staveb mohou tyto osoby vstupovat se souhlasem vlastníka nebo oprávněného uživatele. Vlastník nesmí zaměstnancům 84 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení BRADÁČ, A. a kolektiv; Rádce majitele nemovitostí, 2. aktualizované vydání, Praha 2006, Vydavatelství Linde Praha, a.s., stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

40 či oprávněným osobám bránit ve výkonu činnosti a musí strpět umístění značek na nemovitosti a zdržet se všeho, co by tyto značky mohlo zničit či poškodit. Podle zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, ve znění pozdějších předpisů, je provozovatel letiště nebo jiných leteckých staveb oprávněn po předchozím prokazatelném informování vlastníka vstupovat na cizí pozemek i mimo ochranné pásmo za účelem zajištění provozování letišť a jiných leteckých staveb, případně odstraňovat překážky, které omezují provozování letiště nebo leteckých staveb. Povinností provozovatele je co nejméně vyrušovat vlastníka těchto pozemků a nezpůsobovat mu škody. Výkon těchto oprávnění je podmíněn omezením na nezbytnou dobu a na nezbytnou míru. Vlastník nemovitosti je naopak povinen při výkonu těchto oprávnění strpět omezení vlastnického práva ke své nemovitosti. Nabytí služebnosti rozhodnutím orgánu veřejné moci Za orgán veřejné moci je nejčastěji považován soud, nicméně může se jednat i o orgány jiné, zvláště správní. Možnost zřízení služebnosti rozhodnutím správního orgánu je zakotvena ve zvláštních právních předpisech. 87 Orgán veřejné moci nerozhoduje pouze o vzniku služebnosti, ale také má právo, v určitých zákonem stanovených případech, upravit výkon již existující služebnosti. Služebnost je možné zřídit rozsudkem nebo soudním smírem. 88 Příkladem služebnosti zřízené na základě rozhodnutí soudu může být podle 1145 NOZ zřízení služebnosti při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci, nebo zřízení jiného věcného práva, pokud to vyžaduje řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Může se jednat například o právo bývalého spoluvlastníka k plodům nebo užitkům. Dalším případem je zřízení služebnosti povolení nezbytné cesty za úplatu podle 1029, odst. 1), který stanovuje, že vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit nebo ji jinak řádně užívat v důsledku nedostatečného spojení s veřejnou cestou, může na základě rozhodnutí soudu žádat souseda, aby mu za náhradu povolil zřídit nezbytnou cestu přes jeho pozemek Právní poměry ze služebnosti Zákon v některých případech předpokládá rozšíření základních povinností ze služebnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet. 87 Příklady některých zákonů Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách; Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích; Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě 88 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

41 Předpokládá se, že oprávněná osoba nese náklady na zachování a opravy věci, která je předmětem služebnosti. Pokud služebnou věc užívá i její vlastník, jeho povinností je poměrně přispívat na tyto náklady, nebo věc neužívat. 89 V případě, kdy míra služebnosti není dostatečně vymezena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku. Jiná situace nastává u stanovení rozsahu služebnosti. Změnou v rozsahu služebnosti, ani změnou v hospodaření na panujícím pozemku, se služebnost sama nemění. 90 Jako příklad lze uvést stav, kdy se rozdělí pozemek, na němž je vyznačeno právo cesty. Samo toto rozdělení však nemusí mít žádný vliv na rozsah služebnosti a další existenci služebnosti. K tématu rozdělení věci se vztahují ustanovení NOZ o ochraně třetích osob při rozdělení společné věci. NOZ rozlišuje pozemkové služebnosti a služebnosti užívacího práva. U pozemkové služebnosti je oprávněnou osobu vlastník panujícího pozemku, tuto služebnost nelze převést na jiný pozemek. V případě služebnosti užívacího práva je oprávněná individuálně určená osoba (osobní služebnost), a tudíž tuto služebnost nelze převést na jinou osobu s výjimkou prostoru pod povrchem, ke kterému lze zřídit užívací práva jako zcizitelná a dědičná. 91 Věc může být zatížena i více služebnostmi, pokud není novější právo na újmu právům starším Zánik služebnosti K zániku služebnosti může dojít těmito způsoby: 93 trvalou změnou, dohodou o zrušení služebnosti, uplynutím času, smrtí oprávněné osoby. Trvalá změna Zánik služebnosti trvalou změnou je základním důvodem pro zánik služebnosti. V případě, kdy se služebná věc stane nezpůsobilou k tomu, aby mohla sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě, dochází k zániku služebnosti ze zákona. Je však nutné 89 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1265, Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

42 posoudit, zda se jedná o dostatečnou změnu vedoucí k zániku služebnosti, a je nutné toto učinit individuálně pro každou služebnost zvlášť, s ohledem na její specifika. Dojde-li k takové trvalé změně, jejímž důsledkem bude hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby, může se vlastník služebné věci domáhat soudní cestou omezení nebo dokonce zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. Náhrada může být jak peněžitá, tak v podobě naturálního plnění. 94 Na základě rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 755/2000 (C 1041) o změně poměrů, platí: Změna poměrů, kterou vznikne hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, spočívá nejen v objektivních okolnostech, ale i v osobních poměrech účastníků a za určitých okolností může vzniknout i změnou v chování účastníků. Za změnu poměrů se nepovažuje sama o sobě skutečnost, že došlo ke změně vlastnického práva k nemovitosti, ke které se věcné břemeno váže, a to ani tehdy, když se nový vlastník ocitl v horší situace než v době převodu. 95 Dohoda o zrušení služebnosti Zrušení služebnosti dohodou smluvních stran se vztahuje pouze na služebnost zapsanou ve veřejném seznamu. K zániku služebnosti dochází až výmazem z tohoto veřejného seznamu, bez ohledu na dohodu o zrušení služebnosti. 96 Uplynutí času Služebnost lze zřídit na určitou dobu. Doba trvání může být stanovena nejen konkrétním datem, ale také dosažením určitého věku nějaké jiné osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena. Dosažením stanoveného věku služebnost automaticky zaniká. V praxi může nastat situace, že se osoba, k jejímuž věku se trvání služebnosti váže, nedožije této doby. I na takovou skutečnost NOZ pamatuje, a stanovuje, že smrt nemá vliv na trvání služebnosti, která tak nadále trvá až do doby, kdy by daná osoba dosáhla smluveného věku. 97 Smrt oprávněné osoby Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby, pakliže není dohodnuto něco jiného. 94 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1299; ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o., KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení 1300, odst. 1) 97 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1300, odst. 2); ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o.,

43 Je-li oprávněnou osobou právnická osoba, trvá služebnost do doby trvání právnické osoby. 98 Služebnost nezaniká splynutím vlastnictví panujícího a služebné věci v jedné osobě. Stejně tak slouží-li služebnost provozu závodu (například služebnost inženýrských sítí), nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod Druhy služebnosti Jak již bylo uvedeno v subkapitole Právní poměry ze služebnosti, NOZ rozlišuje služebnosti podle toho, zda se pojí s pozemkem nebo s určitou osobou. U pozemkových služebností NOZ uvádí jen některé příklady, nicméně v praxi se nevylučuje vznik služebnosti s jakýmkoliv obsahem, na kterém se smluvní strany dohodnou. Některé pozemkové služebnosti uvedené v NOZ: 100 služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty právo pastvy. Osobní služebnosti: 101 užívací právo, požívací právo, služebnost bytu Vzhledem k tomu, že jedním z cílů diplomové práce je posuzování vhodnosti zástavy s váznoucím věcným břemenem při zajištění hypotečního úvěru, a jelikož se domnívám, že osobní služebnosti mohou mít podstatný vliv na hodnotu nemovité věci, zejména pak užívací právo a služebnost bytu, věnuji se dále charakteristice osobních služebností v širším kontextu. 98 Podle 1302, odst. 1) Zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku může být osobní služebnost rozšířena i na dědice oprávněné osoby, kterými jsou zákonní dědicové první třídy 99 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1301, 1302, odst. 2) 100 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

44 Pozemkové služebnosti jsou upraveny v NOZ. Služebnost inženýrské sítě Zřízením služebnosti inženýrské sítě dává vlastník pozemku (povinný) svolení provozovateli (oprávněnému) vést přes svůj pozemek vodovodní, kanalizační či energetické sítě (zpravidla pod povrchem) včetně přístupu k jejich údržbě. Vstup oprávněného na pozemek povinného je nutné předem projednat. Tato podmínka však neplatí v urgentních případech, kdy je nutné neodkladně provést opravu dané sítě. Služebnost se zřizuje smlouvou na základě speciálního předpisu (např. energetický zákon, zákon o elektronických komunikacích). Opora cizí stavby Tato služebnost se týká například řadových domků, dvojdomků nebo garáží, které mají společnou zeď na hranici pozemku. Souvisí s náklady na zachování a opravu předmětu služebnosti. Povinnost hradit i provádět úpravy společné zdi mají oba účastníci podle míry užívání, což u zmíněných typů domů znamená rovným dílem. Opora cizí stavby se může týkat také podpěrného trámu nebo kotvícího lana na cizím pozemku. Služebnost okapu Služebnost okapu spočívá v oprávnění vlastníka panujícího pozemku svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc (služebný pozemek povinného), volně nebo ve žlabu. Oprávněný má povinnost starat se o žlab tak, aby na pozemek zatížený služebností nesváděl nečistoty, naopak vlastník zatíženého pozemku se musí postarat o bezproblémový odtok vody, např. čištění koryta či odklízení sněhu. I v tomto případě by mělo platit pravidlo společného hrazení nákladů služebnosti. Právo na svod dešťové vody Tato služebnost je opakem předešlého typu služebnosti okapu. Povinným je vlastník stavby, z níž je voda odváděna na cizí pozemek, kdežto oprávněným je osoba, na jejíž pozemek je voda svedena. Typickým příkladem zřízení takové služebnosti je situace, kdy vlastník pozemku usoudí, že by pro své účely využil vodu ze střechy sousední stavby. Náklady na zřízení a údržbu potřebných zařízení nese jak oprávněný, tak povinný. Právo na vodu Právo na vodu se týká oprávnění odebírat vodu z cizího pozemku, např. ze studny, z potoka nebo jiného zdroje, a mít k ní přístup. S tím souvisí právo zřídit taková zařízení, která umožňují odvod vody ze zdroje (z pozemku povinného) a vyústění na pozemku oprávněného. Množství 44

45 odebírané vody může být přesně vymezeno ve smlouvě, nebo může být ponecháno na potřebě osoby či panujícího pozemku. Služebnost rozlivu Tato služebnost svým charakterem odpovídá omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu, které vyplývá přímo ze zákona. Vlastník vodního díla (např. přehrady) má v případě povodní či prevence před ní, právo zaplavovat služebný pozemek, a instalovat obslužná zařízení k tomu účelu určená. Služebnost stezky, průhonu a cesty Služebnost stezky umožňuje oprávněné osobě chodit po služebném pozemku nebo se po něm dopravovat vlastní silou (např. jízda na kole, koloběžce). Toto oprávnění se vztahuje i na osoby, které k oprávněné osobě přicházejí nebo od ní odcházejí. Vylučuje se doprava motorovým vozidlem, a vláčení těžkých břemen po služebném pozemku. Služebnost průhonu spočívá v oprávnění hnát přes služebný pozemek zvířata (myšleno hospodářská), s nutností dohledu nad přechodem těchto zvířat, a jezdit po služebném pozemku jinými než motorovými vozidly. Přípustná je jízda na zvířatech, pěší chůze a průjezd vozidly taženými zvířecí silou. Služebnost nelze zřídit na území lesa. Služebnost cesty opravňuje k přejezdu přes pozemek jakýmikoliv vozidly (motorovými i taženými). Rozsah služebnosti je určen účelem jejího ujednání. Na údržbu cesty přispívají všichni, kdo ji užívají. Pro všechny výše uvedené služebnosti platí, že rozsah plochy pozemku musí být přiměřený potřebám služebnosti. Zřizuje-li se služebnost pouze k části pozemku, je nutné tuto skutečnost zaznamenat v geometrickém plánu. Nebude-li možné výše uvedené služebnosti pro jejich neschůdnost používat, může se oprávněná osoba domáhat náhradní plochy do té doby, než budou původní uvedeny v předešlý stav. Právo pastvy Obsahem této služebnosti je právo pást zvířata na určitém pozemku. Subjekty právního vztahu si mohou určit druh a množství zvířat, rozsah i čas pastvy. Právo pastvy se nevztahuje na prasata a drůbež. Nelze jej zřídit k pozemku s lesními porosty Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

46 Osobní služebnosti jsou upraveny v NOZ. Všechny služebnosti uvedené v těchto ustanoveních jsou služebnostmi osobními, ovšem zákon nezakazuje možnost zřídit tyto jako pozemkové služebnosti. Užívací právo NOZ přichází z konkrétnější právní úpravou užívacího práva, než tomu bylo v minulých letech. Například v době od roku se v praxi nerozlišovalo, zda se jedná o užívací právo nebo požívací právo. Oprávnění užívat cizí věc pro svou potřebu bylo téměř vždy označováno ve smluvním vztahu jako právo užívací zřizované ve formě věcného břemene. V období let 1964 až 1982 nebylo možné zřízení práva užívání v žádné formě věcného břemene, s výjimkou např. darování rodinného domu rodiči dětem jako doživotní užívací právo k postoupené nemovitosti. Následná novelizace zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů, toto právo znovu umožňovala. Užívací právo představovalo jedno z nejčastěji zřizovaných věcných břemen k nemovitosti, a bezesporu se dá předpokládat, že tomu tak bude i v budoucnu. 103 Podle 1283 NOZ se služebností užívacího práva uživateli poskytuje právo užívat cizí věc k uspokojení jeho vlastní potřeby a potřeby jeho domácnosti. Toto užívací právo se vztahuje k věci nemovité i k věci movité. Jestliže se po zřízení služebnosti změní potřeby uživatele, či potřeby jeho domácnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření. Jednoduše řečeno, pokud se po letech užívání změní potřeby oprávněné osoby, například dojde ke změně povolání, nebo založení rodiny, nemá tato osoba nárok používat věc jinak (častěji, intenzivněji), než bylo na začátku právního vztahu domluveno. V zájmu eliminace pozdějších sporů užívacího práva je vhodné rozsah a obsah služebnosti jasně vymezit při jejím vzniku. 104 Veškeré užitky 105, které užívaná věc přináší, náleží výhradně vlastníku věci. Uživatel má právo brát z věci plody 106 a užitky pouze k uspokojení své potřeby, či potřeby své rodiny, a není oprávněn tyto plody a užitky dále prodávat. Vlastník věci nese veškeré její závady (např. daně, věcná břemena, zástavní právo), a má povinnost o věc pečovat, o její zachování a udržovat ji v dobrém stavu. Pokud tyto náklady přesahují užitek, který vlastníkovi věci zbývá, musí buď uživatel tyto zvýšené náklady nést, 103 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Podle 491, odst. 2), zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku jsou užitky to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy 106 Podle 491, odst. 1), zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je plod to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno jejím obvyklým určením a přiměřeně k němu, až s přičiněním člověka nebo bez něho 46

47 nebo od užívání věci upustit. 107 Vlastník věci není nijak omezen ve svém oprávnění věc prodat, či ji měnit za předpokladu, že tyto změny budou v souladu s užívacím právem uživatele věci. Požívací právo Služebnost požívacího práva se do právního řádu ČR dostává po velmi dlouhé době, poslední její úprava byla obsažena v občanském zákoníku z roku 1950, o kterém pojednává kapitola Střední zákoník občanský , věcná břemena. Tato služebnost poskytuje velice širokou škálu oprávnění, na rozdíl od práva užívacího, které je omezenější. Podle 1285 NOZ má poživatel právo užívat cizí věc, ale také právo z ní brát užitky. Má právo i na mimořádný výnos z věci. Například jedná-li se o právo požívání k zahradě, má poživatel oprávnění brát veškeré plody a tyto zpeněžovat. Zároveň má právo celou zahradu nebo její část dál pronajímat. Zásada však spočívá v tom, že nesmí věc spotřebovat, to znamená, že je povinen šetřit podstatou věci. 108 Poživatel však nemá nárok na skrytou věc 109 nalezenou v pozemku (například poklad), dále přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena, a nese také náklady, které jsou nezbytné k dosažení plodů a užitků. Povinností poživatele je udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradit obvyklé náklady, které jsou potřebné k udržení věci a k její obnově. Stejně tak nese i náklady na obvyklé pojištění proti škodám. Pokud dojde ke snížení hodnoty řádně užívané věci bez viny poživatele, za tuto skutečnost nenese poživatel odpovědnost. 110 V ustanoveních NOZ jsou specifikována další práva a povinnosti poživatele cizí věci, a také vlastníka požívané věci. 111 Služebnost bytu Služebnost bytu je podle 1297 NOZ specifikována jako konkrétní druh užívacího práva, vztahujícího se k bytu 112 jako určité části domu, který je způsobilý zajišťovat bytové potřeby. Pokud však nebylo dohodnuto jinak, zákon nevylučuje, aby byla tato služebnost zřízena i jako služebnost požívací. 107 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Podle 1063, zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je skrytou věcí věc zakopaná, zazděná nebo jinak skrytá 110 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Podle 1159 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je byt, v rámci bytového spoluvlastnictví, charakterizován jako prostorově oddělená část domu; podle 2236 téhož zákona se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvořící obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení, a to i za předpokladu, že si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor 47

48 Vlastník nemovitosti má právo libovolně nakládat s těmi částmi domu, které nejsou zatíženy služebností bytu. Může je pronajmout, zatížit je nebo s nimi jakkoliv nakládat, avšak toto nakládání nesmí rušit výkon práva služebnosti bytu. Vlastníkovi bytu musí být ponechána možnost dohledu nad nemovitostí, v tomto právu nesmí být omezen. 113 Nejčastěji zřizovaným věcným břemenem v minulosti bylo věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nebo požívání bytu. V některých případech bylo toto věcné břemeno spojováno s věcným břemenem zaopatření. Z judikatury: 114 Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 383/23 (Vážný 2416): Ten, komu přísluší výhradné používání celého bytu, může do něho přijati též své dospělé děti, postrádající vlastní domácnosti. Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 963/28 (Vážný 8299): Kratší lhůty 575, prvý odstavec, c. ř. s. neplatí, domáháno-li se vrácení bytu, ježto jest užíván bezdůvodně, ano skončilo právo k doživotnímu jeho užívání jako služebnost bytu. Nejde o právo nájemní, nýbrž o právo věcné, podobné doživotnímu výměnku, bylo-li právo oprávněného k doživotnímu právu bydlení, vtěleno v pozemkové knize. Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv I 1592/30 (Vážný 11112): Svolil-li oprávněný ze služebnosti bytu k tomu, by místnosti k užívání mu vyhrazené a podléhající ochraně nájemců vlastník nemovitosti pronajal, nemůže se domáhati na vlastníku nemovitosti odevzdání místnosti do užívání, platí-li dosud podmínky pro trvání nájemního poměru, za nichž oprávněný svolil ke sjednání nájemního poměru Reálná břemena Reálná břemena jsou upravena v ustanoveních NOZ. Představují zvláštní právní institut, který se od služebností odlišuje jednak tím, že vznikl až ve středověku, na rozdíl od služebností, jejichž historie sahá do doby starověkého Říma, ale zejména aktivním jednáním vlastníka věci ve prospěch jiného subjektu, tzn. ve prospěch tohoto subjektu něco konat nebo něco dát. Podstatou reálného břemene je tedy závazek každého 113 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení 1298; ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o., KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

49 dočasného vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněné osobě z reálného břemene určité plnění, peněžité nebo nepeněžité (např. poskytovat oprávněnému část úrody, která se urodila na pozemku vlastníka, nebo pravidelně dodávat zuživatelné věci 115 ). Vlastník zatížené věci vystupuje v tomto právním vztahu v pozici dlužníka, a oprávněná osoba v postavení věřitele. Zatížená věc pak slouží k zajištění povinnosti vlastníka plnit své závazky. Důvodová zpráva k NOZ uvádí, že nebude-li plněno, transformuje se právo z reálného břemene v substituční oprávnění na peněžitou náhradu, pro niž je možné vést výkon rozhodnutí nebo exekuci na zatíženou nemovitou věc obdobně jako při zástavním právu. 116 Za oprávněnou osobu se považuje fyzická i právnická osoba. Podle 1303 NOZ platí, že reálným břemenem lze zatížit pouze věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu, z čehož vyplývá, že reálné břemeno může zatěžovat pouze věc nemovitou, především pozemky a stavby. Pokud je reálným břemenem zatížena celá věc ve spoluvlastnictví, platí ustanovení 1127 NOZ, podle kterého jsou spoluvlastníci povinni plnit povinnosti z reálného břemene společně a nerozdílně. Zákon dále umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem ve prospěch jediné oprávněné osoby. Tento způsob se označuje jako vespolné reálné břemeno. Reálné břemeno je charakterizováno dočasností a vykupitelností. Lze jej zřídit na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené. Jedná-li se o reálné břemeno časové neomezené, pak může být zřízeno pouze jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení. 117 Je-li podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci nebude schopen dostát svým závazků, tj. bude v prodlení se zaplacením dílčí dávky, může oprávněná osoba požadovat její zaplacení jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, ale pouze z věci reálným břemenem zatížené. 118 Zákon dále ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného. Pokud taková situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, vlastník musí napravit tento závadný stav 115 Podle 500 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku je zuživatelnou věcí movitá věc, jejíž běžné použití spočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení; zuživatelné jsou i ty movité věci, které náleží ke skladu nebo k jinému souboru spočívá-li jejich běžné užití v tom, že jsou prodávány jednotlivě, např. potraviny, otop. 116 DŮVODOVÁ ZPRÁVA K NOVÉMU OBČANSKÉMU ZÁKONÍKU, Dostupné z Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

50 složením jistoty nebo jiným způsobem, aby oprávněné osobě z reálného břemene nevznikla újma. Jedná se o typický požadavek v situaci, kdy hodnota zatížené věci slouží jako zdroj zajištění uspokojení určitého nároku Vznik reálných břemen NOZ uvádí, že zřizuje-li se reálné břemeno právním jednáním (smlouvou), vzniká až zápisem do veřejného seznamu. 120 Způsoby nabytí reálných břemen nejsou v NOZ taxativně vyjmenovány, dá se však usuzovat, že budou platit obdobná ustanovení jako u služebnosti. Samotné reálné břemeno může být zřizováno smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo jednostranným právním úkonem, a to v případě, kdy ho vlastník věci zřídí ve prospěch jiné své věci Zánik reálných břemen Pro zánik reálných břemen NOZ nestanovil žádný specifický režim, a plně zde platí stejná ustanovení jako o zániku služebnosti. Reálné břemeno může tedy zanikat trvalou změnou, dohodou, uplynutím času, smrtí oprávněné osoby Druhy reálných břemen NOZ přímo nespecifikuje konkrétní druhy reálných břemen, ovšem z určitých jeho ustanovení vyplývají dva konkrétní druhy reálných břemen. Prvním z nich je tzv. výměnek, který byl i v minulosti považován za typické a nejčastěji zřizované reálné břemeno, jehož účelem bylo zaopatření určité osoby. V systematice NOZ náleží výměnek do relativních majetkových práv, konkrétně mezi závazkově-právní vztahy, tzv. smlouvy zaopatřovací, a je podrobně a výslovně upraven v Není tedy nutné, aby byl výměnek zřizován vždy jako reálné břemeno, ale může se jednat pouze o závazkový vztah. 122 Podle 2707 si vlastník nemovité věci smlouvou o výměnku vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Není-li stanoveno jinak, je pro obsah práv výměnkáře rozhodující místní zvyklost. 119 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ACHOUR & HÁJEK, Nová právní úprava věcných břemen, Praha, Acour&Hájek, s.r.o., KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

51 Výměnek může, ale nemusí, zahrnovat různá plnění a práva, a proto se při zřízení výměnku právním jednáním (smlouvou) užijí i ustanovení o právech, z nichž se výměnek skládá. Nejčastěji se výměnek sestává ze služebnosti bytu nebo důchodu. 123 Pokud je výměnek zřízen jako reálné břemeno, musí nabyvatel nemovité věci učinit kroky potřebné k zápisu do veřejného seznamu. V případě, že se výměnkář nezřekne práva zápisu, je možné do veřejného seznamu zapsat vlastnické právo nabyvatele nemovité věci jen současně se zápisem výměnku. Do veřejného seznamu lze zapsat budoucí výměnek ještě před převedením nemovité věci. 124 K ochraně osoby výměnkáře je v 2709 NOZ určeno, že i když to není výslovně ujednáno, osoba zavázaná k výměnku má povinnost přispět pomocnými úkony výměnkáři, který to nezbytně potřebuje v nemoci, při úrazu nebo v podobné situaci. Této povinnosti se může oprávněná osoba zprostit tím, že výměnkáři zprostředkuje umístění ve zdravotnickém či podobném zařízení. Náklady na placení pobytu v zařízení nese výměnkář, pokud tedy osoba zavázaná z výměnku není k úhradě těchto nákladů zavázána nějakým zvláštním právním důvodem. Předpokládá se, že se bude jednat spíše o stav krátkodobější, než trvalý. Pokud by taková situace nastala trvale (například výrazné zhoršení zdravotního stavu výměnkáře), pak se jedná o velmi podstatnou změnu poměrů, na níž se vztahuje ustanovení 2710 NOZ, podle kterého platí, že změní-li se poměry tou měrou, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala při naturálním plnění, k němuž se zavázala, bude nutné zvažovat, zda lze za změněných podmínek trvat na původním závazku k plnění. Pokud se smluvní strany nedohodnout, může na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout soud, a to tak, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem, nebo může osobě zavázané z výměnku uložit, aby ve prospěch výměnkáře složil u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení jistinu ve stanovené výši. V případě přeměny výměnku na peněžitý důchod může soud dohodu stran nebo své rozhodnutí změnit, a to za předpokladu podstatné změny poměrů. Další povinností osoby zavázané z výměnku je na vlastní náklady zajistit výměnkáři náhradní vhodné obydlí v případě zkázy stavby, kterou výměnkář obýval. 125 Právo na výměnek není možné dědit. 123 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení

52 Zcela zvláštní charakter, v komplexu pravidel, která se týkají výměnku, má 2715 NOZ, který řeší odstoupení od smlouvy o převodu nemovité věci. Pokud byla smlouva o odstoupení nemovité věci uzavřena v souvislosti se zřízením výměnku, nelze od ní odstoupit pro neplnění povinnosti osobou zavázanou k výměnku. Výměnkář má právo domáhat se plnění toho, co mu má zavázaná strana plnit, případně co mu dluží. 126 Z judikatury: 127 Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. R I 544/25 (Vážný 5148): Výměnkem jest reální právo, nebo práva, požadovati od vlastníka selské usedlosti dávky za účelem výživy. Ustanovení 330 ex. ř. (ve znění zákona ze dne , čís. 66 Sb., z. a n.) lze užíti i při takových plněních, která se podobají výměnkovému plnění, je-li jejich účelem zaopatření sestárlých rodičů. Rozhodnutí NS ČSR sp. zn. Rv II 196/29 (Vážný 9670): Byl-li nárok na plnění výměnkové peněžité dávky ujednán již původní smlouvou, postihuje náhoda z poklesu měny po válce oprávněného. Nebylo-li pevné úmluvy o přeměně naturálních dávek v peněžité relutum, nevzdal se výměnkář přijímáním peněžitých dávek nároku na dávky naturální a má nárok, by mu byly naturální dávky súčtovány a uhrazeny v peněžité hodnotě, když smluvní naturální dávky nebyly včas splněny. Zadrželé výměnkové dávky lze požadovati i za dobu minulou. Právnímu pojmu t. zv. železné krávy neodporuje, že byla dojivost krávy na základě znaleckého posudku určena podle ročního průměru. Ustanovení výměnku: dávati jednu t. zv. železnou krávu dojiti znamená poskytovati výměnkáři celý roční mléčný užitek jedné krávy prostřední jakosti. Druhé uvedené reálné břemeno souvisí s právem stavby, a jedná se o tzv. stavební plat. Podle 1247 NOZ platí, že stavební plat zatěžuje právo stavby v případě, že bylo toto právo zřízeno za úplatu v opětujících se dávkách. 1.4 Ochranná pásma Ochranná pásma staveb a zařízení omezují určitým způsobem užívání nemovitosti a je možno na ně pohlížet jako na významná omezení vlastnických práv a kategorizovat je jako závady na nemovitostech (obdoba věcných břemen). Při oceňování věcných břemen s vazbou na liniové 126 KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s KABELKOVÁ, E.; Věcná břemena v novém občanském zákoníku, komentář , 1. vydání, Praha 2013, Beckovy komentáře, Nakladatelství C. H. Beck, 344 stran, s

53 stavby slouží v souladu s příslušnými předpisy, technickými a jinými normami ke stanovení náhrady za omezení vlastnického práva. Ochranná pásma jsou vytvářena zejména z důvodů: zajištění nerušeného provozu příslušného předmětu ochrany, vyloučení (resp. zákazů) určitých činností, které by mohly plynule narušit chod předmětu ochrany, zajištění ochrany zdraví, životů osob a zvířat, a majetku osob. 128 Přehled zákonů, které upravují problematiku ochranných pásem: zákon č. 161/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 189/1999 Sb., o nouzových zásobách ropy, o řešení stavů ropné nouze a o změně některých souvisejících zákon (zákon o nouzových zásobách ropy), zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, zákon č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), zákon č. 266/1994 Sb., o drahách, zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikací a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonů státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), zákon č. 164/2001 Sb., o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů (lázeňský zákon), zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů, zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích 128 HÁBA, Jan.; Aspekty ocenění věcných břemen vyvolaných stavbami technické infrastruktury, ZNALCI A ODHADCI [online] červen 20, [cit ]. Dostupné z 53

54 2 Věcná břemena a katastr nemovitostí Věcná břemena se zapisují do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí České republiky, jenž slouží mimo jiné k ochraně vlastnických i jiných věcných práv k nemovitým věcem. Tato kapitola poskytuje čtenáři nejprve exkurz do historie katastru nemovitostí, na který následně navazuje aktuální zákonná úprava evidence nemovitostí v katastru, včetně části o evidenci věcných břemen. 2.1 Exkurz do historie katastru nemovitostí 129 Historie katastru nemovitostí na našem území sahá až do období Středověku. Zpočátku byla evidence nemovitostí zajištěna soustavou veřejných knih, jednalo se o zemské desky, gruntovní knihy a železniční knihy, posléze knihy pozemkové, které byly v roce 1871 konstituovány zákonem č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (knihovní zákon). Účelem pozemkových knih bylo sledování majetkoprávních vztahů, byly vedeny velmi logicky a pečlivě, což snižovalo riziko možnosti vzniku podstatných závad v pozemkové knize. V roce 1883 se stala součástí pozemkových knih též mapa pozemkové knihy, která vycházela z tzv. stabilního katastru (patent o dani pozemkové a vyměření půdy vydaný císařem Františkem I dne ). V dalším období byla evidence nemovitostí vedena v pozemkovém katastru zřízeném zákonem č. 177/1927 Sb., z. a n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), který sloužil zejména k získávání podkladů pro vyměřování, obnovování nebo doplňování veřejných knih a jejich map, a k fiskálnímu účelu. Oba tyto evidenční nástroje, jak pozemkové knihy, tak i pozemkový katastr, se vzájemně doplňovaly a kontrolovaly, a byla zde uplatňována zásada intabulace a extabulace, tzn. vznik a zánik vlastnictví a dalších věcných práv k nemovitostem podléhal zápisu do pozemkových, resp. všech veřejných knih. Od roku 1951, v souvislosti s přijetím Středního občanského zákoníku, bylo upuštěno od intabulačního principu, vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem se nabývala samotnou smlouvou, bez nutnosti zápisů právních vztahů k nemovitostem ve veřejných knihách, což zásadním způsobem narušilo do té doby dokonale fungující systém evidence majetkoprávních 129 JANKŮ, P.; ŠUSTROVÁ, D.; VRCHA, P.: Nový katastrální zákon poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha 2014, Vydavatelství Linde Praha, s336 stran, s

55 vztahů. Práva, která se do pozemkové knihy zapisovala, tak vznikala, měnila se a zanikala bez ohledu na to, zda o tom byl proveden patřičný zápis do pozemkové knihy. Záleželo zcela na vůli účastníka, zda změnu právního vztahu k nemovitostem do evidence navrhne. Všechny zápisy do pozemkové knihy měly pouze evidenční charakter. Důsledkem toho vznikl nesoulad zápisů v pozemkové knize se skutečným právním stavem, který se už nikdy nepodařilo napravit. Obdobným způsobem dopadl i pozemkový katastr, který se přestal používat po zavedení tzv. jednotné evidence půdy (dále jen JEP ) v roce 1956, na základě usnesení vlády č. 192/1956, o založení jednotné evidence půdy a jejím udržování v souladu se skutečným stavem. Na rozdíl od pozemkových katastrů a veřejných knih se zde evidovaly pouze faktické užívací vztahy k pozemkům na tzv. evidenčních listech. Prokazování vlastnických a jiných právních vztahů k nemovitostem v zásadě nebylo možné. Součásti JEP byl měřičský operát a písemný operát. Počátkem 60. let už nebylo možné vystačit pouze s evidencí faktických užívacích vztahů, a bylo rozhodnuto o doplnění JEP o zcela novou evidenci právních vztahů k nemovitostem. Na základě zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, a jeho prováděcí vyhlášky č. 23/1964 Sb., Ústřední správy geodézie a kartografie, došlo k zavedení nové databáze vlastnických a jiných právních vztahů k nemovitostem na území Československa, bez přímé návaznosti na předchozí veřejné knihy a pozemkový katastr. Tímto zákonem se plně zrušily zápisy do pozemkových knih. Součástí evidence byly měřičský operát 130 a písemný operát 131, převzaté s JEP. Evidenci nemovitostí pro jednotlivá katastrální územní prováděly orgány geodézie a kartografie, nicméně veškeré zápisy měly pouze evidenční povahu. Zcela se upustilo od intabulačního principu. Na základě zákona č. 40/1964 Sb., byla zavedena registrace smluv o převodu nemovitosti nebo vzniku jiných věcných práv k nemovitostem státním notářstvím, která se však vztahovala pouze na smlouvy, kterými se nabývalo osobní soukromé vlastnictví, nikoliv socialistické společenské vlastnictví. Registrační řízení upravoval zákon č. 95/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský zákon). Po roce 1989 došlo k zásadnímu obratu v oblasti vlastnických a věcných práv k nemovitostem a jejich evidence, a to na základě zákona č. 264/1992 Sb., kterým se měnil a doplnil tehdejší občanský zákoník. Notářský zákon byl zrušen, a evidenci nemovitostí nahradil katastr nemovitostí ČR. 130 Měřičský operát obsahoval pozemkovou mapu, pracovní mapu a mapu evidenční. 131 Písemný operát obsahoval list vlastnictví, evidenční list, výkaz změn, soupis parcel, seznam a rejstřík uživatelů a vlastníků, seznam domů. 55

56 Katastr nemovitostí České republiky byl zřízen k na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Součástí katastru se stala evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem (zákon o zápisech), a evidence dalších věcných práv k nemovitostem. Jednalo se o soubor údajů o nemovitostech v ČR, který zahrnoval jejich soupis a popis, a jejich geometrické a polohové určení. Katastr nemovitostí plně převzal zápisy bývalé evidence nemovitostí, a byl znovu obnoven intabulační princip pro nakládání s nemovitým majetkem evidovaným v katastru nemovitostí. Vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem se do katastru nemovitostí zapisovala třemi způsoby, a to vkladem, záznamem a poznámkou, přičemž každý z těchto způsobů měl jiný právní význam. Vkladem se zapisovalo vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, a předkupní právo s účinky věcného práva na základě smlouvy, prohlášení či dohody. Záznamem se zapisovala výše uvedená práva, která vznikala, změnila se nebo zanikala ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, a to na základě listin vyhotovených státními orgány, nebo jiných listin osvědčujících právní vztahy. Poznámka sloužila k vyznačení skutečnosti nebo poměru týkající se dané nemovitosti, která neměla vliv na vznik, změnu nebo zánik práva, a to na základě rozhodnutí či oznámení soudu, vyvlastňovacího úřadu, správce daně, soudního exekutora, správce podniku a jiných. 132 V tomto období také započal jeden z nejdůležitějších úkolů resortu katastru nemovitostí, a tím je postupná digitalizace katastrálních map. Dále byl vytvořen jednotný, systémový a automatizovaný informační systém evidence, který zpracovává rozsáhlé datové sady popisových a grafických informací v rámci celého území našeho státu. V souvislosti se zásadní změnou soukromoprávní regulace (NOZ), bylo nezbytné upravit právní regulaci vztahů v oblasti katastru nemovitostí. Toto bylo učiněno přijetím nového katastrálního zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen NKZ ), který vstoupil v účinnost rovněž , a který plně nahrazuje předchozí katastrální zákon, včetně zákona o zápisech. Změny souvisí se znovuzavedením superficiální zásady, a také s posílením zásady materiální publicity. 132 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem (zákon o zápisech) 56

57 2.2 Katastr nemovitostí od S účinností NKZ je problematika o katastru nemovitostí upravena převážně v této zákonné úpravě, s výjimkou některých dílčích otázek týkajících se zápisu práv do katastru nemovitostí, které jsou řešeny přímo v NOZ. 1 NKZ definuje katastr nemovitostí takto: Katastr nemovitostí (dále jen katastr ) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen nemovitost ) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem Předmět evidence V důsledku nové definice nemovitosti podle 498 NOZ, bylo nutné stanovit, které nemovitosti podléhají evidenci v katastru, aby bylo možné navázat na předchozí obsah katastru. Jsou jimi: 134 pozemky v podobě parcel, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud jsou součástí pozemku nebo práva stavby, budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, jednotky, vymezené podle NOZ, jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen BZ ) právo stavby, nemovitosti, o nichž to stanoví jiný zákon. V katastru již není možné evidovat rozestavěné stavby, s výjimkou těch, které byly ke dni evidovány jako rozestavěné stavby, nebo byly nejpozději k tomuto dni ohlášeny k zápisu do katastru, a to až do doby jejich dokončení. Nicméně i po přijetí NKZ bude nutné rozlišovat rozestavěné stavby, a to podle toho, zda se staly či nestaly součástí pozemku. K této problematice se vztahují některá ustanovení NOZ a BZ Obsah katastru Katastr obsahuje informace o geometrickém a polohovém určení nemovitosti a katastrálních území, druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách a jednotkách. Údaje o právech 133 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení 3 57

58 včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva zapisovaného do katastru. Dále např. cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje, které umožňují propojení s jinými informačními systémy. Obsahem katastru jsou také základní informace týkající se fyzických a právnických osob. 135 Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální operát je mimo souboru geodetických a popisných informací včetně související dokumentace výsledků šetření, tvořen také sbírkou listin, která obsahuje rozhodnutí orgánů veřejné moci, smlouvy a jiné listiny, na základě kterých byl proveden zápis do katastru. 136 Evidence nemovitostí v katastru se provádí na tzv. listech vlastnictví vedených v daném katastrálním území dle jednotlivých vlastníků resp. oprávněných osob. List vlastnictví (dále jen LV ) má následující strukturu: lokalizační údaje o nemovitostech - název a kód okresu, obce, katastrálního území, číslo LV, část A: vlastník, jiný oprávněný - jméno, název, adresa apod., část B: nemovitost informace o parcelách ve vlastnictví vlastníků dle části A, výměry v m 2, druh pozemku, způsob jeho využití a ochrany atd., část B1: jiná práva zde se zapisují věcná práva (nejčastěji věcná břemena) ve prospěch vlastníka nemovitosti, část C: omezení vlastnického práva zde se evidují omezení vlastnického práva jinými věcnými právy, např. forma věcného břemene, zástavní právo, předkupní právo, část D: jiné zápisy údaje informativního charakteru, část E: nabývací tituly a jiné podklady zápisu - např. smlouvy, rozhodnutí soudu apod., část F: vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám tato část se vztahuje k zemědělským pozemkům Zápis práv do katastru Formy zápisu do katastru nemovitostí je možné provádět třemi způsoby, které jsou v souladu s předchozí právní úpravou. Jedná se o vklad, záznam a poznámku. Nutno však podotknout, že z hlediska obsahu jednotlivých způsobů zápisu do katastru, došlo v návaznosti na NOZ, zejména v případě vkladu a záznamu, ke značným změnám. Tam, kde dříve stačilo řízení záznamové, se dnes preferuje řízení vkladem. 135 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení 5 58

59 Vklad NOZ v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci s pojmem vklad nepracuje, a stanovuje ( 1105), že převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Podle 6 NKZ je vklad zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem a pacht. Z toho lze usuzovat, že vlastnictví k nemovitosti zapsané do katastru nemovitostí se nabývá vkladem. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence následujících práv: 137 vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřeneckého fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem a pacht, dále rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Oproti předchozí právní úpravě se výčet práv zapisovaných do katastru značně rozšířil. V novém pojetí vkladu se snoubí jak konstitutivní účinky zápisu, tak i deklaratorní účinky zápisu. Zjednodušeně lze říci, že vklad jako druh zápisu s konstitutivními účinky je totožný 137 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení 11 59

60 se vkladem podle předchozího katastrálního zákona, kdežto vklad s deklaratorními účinky se nově vztahuje na práva, která se do katastru dříve zapisovala záznamem. 138 Vkladové řízení může být zahájeno pouze na návrh účastníka řízení. Účastníkem řízení je osoba, které právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje, a osoba, které právo zaniká, mění se nebo omezuje. Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři, který musí obsahovat náležitosti dané 14 NKZ. Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. 139 Přílohou návrhu na vklad je listina, na základě které má být právo zapsáno do katastru (např. kupní smlouva), případně plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem. Záznam Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Podle nové právní úpravy zachycuje pouze změny v hospodaření s majetkem státu, krajů a obcí bez vlivu na vlastnické právo či jiná věcná práva. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl nebo je osvědčil. 140 Přílohou návrhu na záznam je listina, která dokládá právo, jež má být zapsáno. Poznámka Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných, například lze zanést změny z titulu soudu, vyvlastňovacího úřadu, správce daně, soudního exekutora, správce podniku a jiných. 141 Listiny Zápisy práv do katastru se provádějí na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě. Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být opatřena časovým razítkem. Listina pro zápis musí být určitá a srozumitelná. V případě, že se zapisované právo týká jen části pozemku, musí být součástí listiny také geometrický plán JANKŮ, P.; ŠUSTROVÁ, D.; VRCHA, P.: Nový katastrální zákon poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha 2014, Vydavatelství Linde Praha, 336 stran, s Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ustanovení Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, (katastrální zákon), ustanovení 7 60

61 2.2.4 Zásady vedení právních vztahů v katastru Zápisy právních vztahů do katastru nemovitostí a využívání těchto údajů se řídí určitými zásadami. Nová právní úprava katastru nemovitostí přináší obnovení prověřených a osvědčených zásad pozemkové evidence, které se uplatňovaly již v minulosti. Umožňuje lepší ochranu práv k nemovitostem a navrací důvěryhodnost údajům evidovaným v katastru. Těmito zásadami jsou: 143 Zásada materiální publicity neboli dobré víry Zásada materiální publicity je obsažena v NOZ. Podle 980 odst. 2) NOZ platí, že je-li právo k věci zapsané do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Podle 984 odst. 1) NOZ platí, že přednost má stav zapsaný v katastru před stavem tvrzeným, laicky řečeno co je psáno, to je dáno. Materiální publicita vede k dobré víře v zápisy v katastru, a každý, kdo nahlíží do katastru, má za to, že údaje v něm uvedené jsou úplné, pravdivé a správné. Úplnost a pravdivost těchto údajů lze zajistit jen tak, že osoba, která chce mít právo k nemovité věci, si je nechá zapsat. Tím získá přednost před osobou, která zapsána nebude, a současně, každý, kdo bude chtít právo k nemovité věci získat, jej bude nabývat od vlastníka nemovité věci zapsaného v katastru. Zákon stanovuje z tohoto pravidla některé výjimky. Zásada materiální publicity se naplno uplatnila od , do té doby měli všichni účastníci možnost dát své záležitosti do pořádku. Zásada formální publicity neboli veřejnosti Katastr nemovitostí je veřejným seznamem, a podle 1 a 13 NKZ, má každý právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu výpisy, opisy nebo náčrty, a může získávat také údaje ze sbírky listin. Tato zásada vychází z 980 odst. 1) NOZ, podle kterého platí, že neznalost zápisu neomlouvá. To znamená, že od okamžiku, kdy je v katastru zapsáno právo k evidované nemovitosti, nikoho neomlouvá neznalost takového zápisu a má se za to, že všichni vědí, jaký je stav evidované nemovitosti. Zásada formální publicity se týká všech údajů zapsaných na listu vlastnictví. Všechny zápisy jsou prováděny pod veřejnou kontrolou, každý se může seznámit s průběhem řízení a může se přesvědčit, na základě jaké listiny byl zápis do katastru proveden. 143 ŠUSTROVÁ, D.; Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014, [online] duben 18, Praha, [cit ]. Dostupné z 1.-ledna-2014?browser=mobi 61

62 Zásada konstitutivní neboli vkladová, intabulační či právotvorná Tato zásada je primární zásadou katastrálního zákona, jak vyplývá z 6 NKZ, podle které se věcná práva a práva ujednaná jako věcná, zapisují do katastru povinně vkladem, jak je uvedeno v subkapitole Zápis práv do katastru. Zápis nájmu a pachtu do katastru není povinný, je dobrovolný, to znamená, že o takový zápis může požádat každý, kdo jej chce v katastru zveřejnit. Zásada pořadí neboli časové přednosti či priority Jedná se o uplatňování zásady dodržování pořadí zápisů v katastru nemovitostí, z laického pohledu kdo dřív přijde, ten dřív mele. NOZ v 982 stanovuje, že pro pořadí věcných práv k nemovitostem rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva, která jsou zapsaná na základě návrhů podaných v téže době, mají stejné pořadí. NKZ jako zvláštní předpis veřejného práva přiznává právní účinky k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu pracovišti. Dále je stanoveno pořadí pro zápis věcných práv k věci cizí, pro který má nově význam nejen konkrétní doba počítaná na den, měsíc a rok, ale také hodina a minuta, kdy bylo o zápis do katastru požádáno ( 981 NOZ). Nově se v katastru poznamenávají právní účinky všech tří způsobů zápisu práv. Zásada dispoziční Tato zásada znamená, že řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitosti se zahajuje pouze na návrh účastníků, a je tedy v jejich plné kompetenci, kdy a zda vůbec vyvolají vkladové řízení o zápisu práva do katastru. Návrh na vkladové řízení je povinně předkládán na stanoveném formuláři. Návrhová volnost je částečně prolomena 14, odst. 2) NKZ, který stanovuje okruh vyhotovitelů rozhodnutí nebo potvrzení, kteří předkládají listiny katastrálnímu úřadu z moci úřední, tedy bez návrhu a bez poplatku. Zásada legality Zásada legality souvisí s přezkumnou činností katastrálního úřadu ve vkladovém řízení. Přináší přesnější přezkum, který se bude rozlišovat podle povahy vkladové listiny, zda jde o listinu veřejnou nebo soukromou, jelikož mají jiné náležitosti. Zásada speciality neboli přehlednosti Jedná se o zásadu, která souvisí s požadavkem katastrálních předpisů, jak postupovat při evidenci údajů, a jakým způsobem musejí být nemovitosti označeny v podkladových materiálech, na základě kterých dochází k evidování předmětných údajů v katastru. 62

63 2.2.5 Poskytování údajů z katastru Základní informace z katastru nemovitostí je možné získat zcela zdarma. Je umožněno tzv. nahlížení do katastru nemovitostí na internetové adrese kde jsou k dispozici údaje o parcelách, budovách, bytových a nebytových jednotkách vedených v katastru nemovitostí a také o probíhajících řízeních. Není zde zveřejněn celý obsah informací z listu vlastnictví, ale jen části A, B a F. Zároveň je k dispozici katastrální mapa, která však nemusí odpovídat aktuálnímu stavu evidence, jelikož se aktualizuje v delších časových intervalech (až 1 rok). Výše uvedené údaje lze použít pouze k informativním účelům, nikoli jako doklad o vlastnictví. Pro úřední účely je nezbytné pořídit si výpisy či opisy, včetně kopie katastrální mapy (tzv. veřejné listiny), opatřené kulatým razítkem a podpisem pověřené osoby, a to za poplatek. Sazebník výpisů a opisů z katastru nemovitostí i sazebník návrhu na vklad je dostupný na Výpis z katastru nemovitostí je možné získat také prostřednictvím Českého Podacího Ověřovacího Informačního Národního Terminálu, tzv. Czech POINTu ( nebo lze rovněž požádat libovolného notáře. Katastr nemovitostí nově zavádí službu sledování změn, jejíž účelem je automaticky informovat uživatele o případných změnách právních vztahů dotčených nemovitostí. Tato služba je také zpoplatněna Evidence věcných břemen Věcná břemena se zapisují do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad. V případě, že se věcné břemeno vztahuje např. k části pozemku, a bude-li předmět zápisu potřeba zobrazit do katastrální mapy, je nutné vypracovat geometrický plán s přesným zaměřením vymezeného věcného břemene. Geometrický plán je pak přílohou listiny (např. smlouvy), na základě které se zápis do katastru provádí. V subkapitole Obsah katastru je uvedeno, že věcná břemena jsou na LV evidována v částech B1 a C. Jsou zde popsána pouze heslovitě, např. Věcné břemeno chůze a jízdy pro parcelu 1234 s odkazem na listinu (smlouvu), na základě které byl vklad proveden, např. Smlouva o věcném břemeni V /15. Z LV není možné zjistit věcné břemeno zřízené přímo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemeni ve prospěch vlastníka nemovitosti se v katastru eviduje jak u nemovitosti oprávněné z věcného břemene, tak u nemovitosti zatížené věcným břemenem. Oprávnění z věcného břemene pro osobu se eviduje pouze u nemovitosti povinné-ho. Právo 63

64 odpovídající věcnému břemeni ve prospěch vlastníka nemovitosti, která není předmětem evidování v katastru, se eviduje pouze u nemovitosti povinného. 144 U práva odpovídajícího věcnému břemeni se v katastru nemovitostí evidují tyto údaje: stručný popis obsahu práva, údaje o nemovitosti, která je věcným břemenem zatížena, údaje o osobě povinné z věcného břemene, vztahuje-li se věcné břemeno pouze k vlastnickému podílu na nemovitosti, údaje o nemovitosti nebo jednotce oprávněné z tohoto práva, údaje o osobě oprávněné, je-li věcné břemeno zřízené ve prospěch osoby, doba, na kterou je věcné břemeno sjednáno, jedná-li se o věcné břemeno na dobu určitou, údaje o listině, která je podkladem pro zápis práva Statistické údaje o počtu zapisovaných věcných břemen do katastru nemovitostí Statistické údaje vybraných transakcí s nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí publikuje na svých stránkách Český úřad zeměměřičský a katastrální (dále jen ČÚZK ) jako ústřední správní úřad zeměměřičství a katastru nemovitostí. Jedná se o počty předmětů řízení zapisovaných vkladem a záznamem, a počty právních vztahů zapisovaných poznámkou. Statistiky jsou dále členěny podle katastrálních pracovišť a podle krajů. Jsou zde k dispozici statistické údaje k období let , přičemž statistiky za rok 2014 již neobsahují počty předmětů řízení zapisovaných záznamem. Institut věcných břemen, potažmo práva odpovídající věcnému břemeni, rozhodně v posledních letech neztrácí na významu. Ba naopak, jedná se o stále velmi živý a v praxi hojně využívaný institut. V následujících grafem jsou znázorněny počty předmětů řízení zapisovaných do katastru nemovitostí vkladem v jednotlivých letech, v tomto členění: vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo a práva ostatní. 144 TRAJER, V., TRAJEROVÁ, P. Katastr nemovitostí, 2. aktualizované vydání. Praha 2010, Vydavatelství Wolters Kluwer ČR, stran 480, s

65 V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo 7% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2006 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 6,95% předkupní právo 1,64% ostatní 0,01% zástavní právo 24,09% vlastnické právo 67,31% Graf 1 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2006 (vlastní zpracování, zdroj V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 8% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2007 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 7,61% předkupní právo 1,48% ostatní 0,00% zástavní právo 26,49% vlastnické právo 64,42% Graf 2 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2007 (vlastní zpracování, zdroj 65

66 V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 10% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2008 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 9,95% předkupní právo 1,47% ostatní 0,00% zástavní právo 22,54% vlastnické právo 66,04% Graf 3 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2008 (vlastní zpracování, zdroj V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo 13% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Moravskoslezského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2009 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 13,01% předkupní právo 1,50% ostatní 0,01% zástavní právo 20,44% vlastnické právo 65,04% Graf 4 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2009 (vlastní zpracování, zdroj 66

67 V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo zhruba 15% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2010 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 14,77% předkupní právo 1,83% ostatní 0,01% zástavní právo 20,47% vlastnické právo 62,92% Graf 5 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2010 (vlastní zpracování, zdroj V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo necelých 16% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2011 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 15,99% předkupní právo 1,57% ostatní 0,01% zástavní právo 22,46% vlastnické právo 59,98% Graf 6 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2011 (vlastní zpracování, zdroj 67

68 V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo zhruba 16% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2012 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 16,31% předkupní právo 1,01% ostatní 0,01% zástavní právo 23,16% vlastnické právo 59,51% Graf 7 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2012 (vlastní zpracování, zdroj V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo 15,5% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2013 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 15,51% předkupní právo 1,07% ostatní 0,02% zástavní právo 26,30% vlastnické právo 57,10% Graf 8 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2013 (vlastní zpracování, zdroj 68

69 V období od bylo, dle zveřejněných statistických údajů z evidence ČZÚK, zapsáno do katastru nemovitostí České republiky celkem vkladů práva věcného břemene, což představovalo téměř 10% všech zápisů provedených jednotlivými katastrálními pracovišti. Nejvíce vkladů bylo provedeno na území Středočeského kraje v celkovém počtu Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2014 celkový počet předmětů řízení: věcné břemeno 9,92 předkupní právo 1,77 ostatní 7,22% zástavní právo 32,76 vlastnické právo 48,33 Graf 9 Podíl práv zapisovaných vkladem - rok 2014 (vlastní zpracování, zdroj Následující graf č. 10 vyjadřuje celkový počet zápisů práva věcného břemene v období Celkový počet zápisů práva věcného břemene období Graf 10 Celkový počet zápisů práva věcného břemene, období (vlastní zpracování, zdroj 69