Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 17/2015

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 17/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinná p. Monika Svobodová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup na nemovitost a do objektu zahrádkářské chaty pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných od předsedy výboru zahrádkářského svazu p. Pavla Skoka. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 13221/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: zahrádkářská chata Adresa předmětu ocenění: Cholupice Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Cholupice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 758; - kopie katastrální mapy; - 2 -

3 - informace získaných od předsedy výboru zahrádkářského svazu p. Pavla Skoka; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č Nemovitost - se nachází v zastavěné části města Praha, část Cholupice v zahrádkářské osadě. Povinná se na místní šetření nedostavila. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu. Nemovitost byla nepřímo zaměřena z okolí a veřejně přístupných míst laserovým dálkoměrem. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Další informace byly získány od předsedy výboru zahrádkářského svazu - p. Pavla Skoka. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 - jedná se o samostatně stojící dřevěný objekt, zřejmě bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím s šikmou sedlovou střechou. Stáří objektu odhadnuto na 25 let. Z vnějšku jsou na objektu patrné částečné stavební úpravy - novější střešní krytina a klempířské prvky. Do objektu je zřejmě zavedena elektřina a voda. Vytápění objektu je zřejmě lokální na tuhá paliva. Objekt je zřejmě bez sociálního zařízení. Zastavěná plocha objektu cca 23m2, obestavěný prostor cca 59m3, užitná plocha je cca 20m2. Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce jsou dřevěné, střecha šikmá sedlová, krytina z asfaltového šindele, klempířské prvky z pozink.plechu, okna dřevěná. Do objektu je zřejmě zavedena voda a elektřina. Vytápění objektu je zřejmě lokální na tuhá paliva. O dalších konstrukcích a vybaveních nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství - objektu rodinného domu č.p. 296 tvoří: - venkovní úpravy - přípojky (voda, elektro), zpevněné plochy, oplocení pozemků, dřevěné přístřešky. Oceňovaný objekt zahrádkářské chaty stojí na pozemku jiného soukromého vlastníka. Pozemky užívané spoječně s oceňovanou chatou jsou oploceny a osázeny trvalými porosty. Rovněž okolní pozemky vč. pozemků zajišťujících přístup jsou pozemky jiných soukromých vlastníků. Případná nájemní smlouva na užívání pozemků nebyla získána. Přístup k oceňované chatě je možný pouze pro pěší. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Zahrádkářská chata bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -

4 B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,850 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-4 -

5 a) Zahrádkářská chata bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 13 Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 5 489,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3,9*6 = 23,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 23,40 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1.NP: (3,9*6)*(2,30) = 53,82 m 3 zastřešení: (3,9*6)*(0,4/2) = 4,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 58,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ F zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - stavba na I -0,15 cizím pozemku. 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,875 = 0,535 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,

6 Index polohy pozemku I P = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 489,- Kč/m 3 * 0,535 = 2 936,62 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 58,50 m 3 * 2 936,62 Kč/m 3 * 0,930 * 0,850= ,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,79 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Zahrádkářská chata bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 6 -

7 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej chaty v Praze 6- Suchdole. K prodeji starší dřevěná částečně podsklepená chata o zast. ploše 13 m2 (zapsanou v KN s předkupním právem na pozemek) vč. přenechání pronájmu rovinné zahrádky o výměře 266 m2 (za roční nájemné ve výši cca Kč) v zahrádkářské osadě Višňovka v Praze 6- Suchdole. Chata je dřevěná s chodbičkou a obytnou místností. Chata je vhodná k rekonstrukci. Zahrada je částečně oplocená s několika ovocnými stromy. Na zahradu je přiveden přívod městského vodovodu se sezonním provozem. Elektřina v chatě není, ale je možné zažádat o připojení. Vytápění chaty je řešeno kamny na TP. Zastavěná plocha: 13m2, užitná plocha: 16m2, plocha pozemků: bez pozemku. Nabídková cena RK: ,- Kč. (8.063,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná zahrádkářská osada v okrajových částech města - Praha-Suchdol); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.256,- Kč/m2 užitné plochy

8 2. srovnatelná nemovitost Prodej chaty s přenecháním pronájmu zahrádkového dílce v zahrádkové osadě na Višňovce, Praha 9, mezi Hrdlořezy a Harfou. Pozemek 221m2, zhruba čtvercový, zahradní domek je dřevěný, 1 místnost + veranda, z 1/3 podsklepený, betonové základy, rozměry 4,3x3m. Domek je jednoduše zařízený, přenechání zahradního nářadí a dalšího materiálu. Na zahrádce je vodovod. Zastavěná plocha: 13m2, užitná plocha: 14m2, plocha pozemků: bez pozemku. Nabídková cena RK: ,- Kč (10.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná zahrádkářská osada - Praha-Vysočany); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.000,- Kč/m2 užitné plochy

9 3. srovnatelná nemovitost K prodeji chatu o dispozici 1+1 v Praze-Lysolaje (Lysolajské údolí) a výměře zastavěné plochy 30m2, nacházející se na pronajatém pozemku zahrádkářské kolonie o rozloze 400m2. Chata je celá podsklepená, do objektu je přivedená elektřina 220V, voda je obecní, sezónní, topení je na tuhá paliva, okna jsou dřevěná zdvojená. Na zahradě i v okolí je spousta zeleně. Chata se nachází v žádané a dobře dostupné lokalitě pražských Lysolají, výborné dopravní spojení do centra Prahy (metro A vzdálené 10 min. autobusem. Zastavěná plocha: 30m2, užitná plocha obytné části: 25m2, plocha pozemků: bez pozemku. Nabídková cena RK: ,- Kč (9.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná zahrádkářská osada - Praha-Lysolaje); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.100,- Kč/m2 užitné plochy

10 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 7.256,- až 9.000,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 8.119,- Kč/m2 užitné plochy 20m2 (užitné plochy oceňovaného objektu zahrádkářské chaty) x 8.119,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 758, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

11 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 758, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu zahrádkářské chaty bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 s příslušenstvím bez pozemku v katastrálním území Cholupice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 758, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : stošedesáttisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

12 Fotodokumentace pořízená dne

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 OZN.: Zahrádkářská chata bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 v k.ú. Cholupice, Praha. OZN.: Zahrádkářská chata bez čp/če na pozemku parc.č. 479/77 v k.ú. Cholupice, Praha