ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ RODINÉHO DOMU S PŘÍSLUŠENSTVÍM ZAPSANÉHO NA LV 361 PRO KÚ A V OBCI BERNARTICE NAD ODROU číslo / 2014

Transkript

1 Č. j.:ex /13 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ RODINÉHO DOMU S PŘÍSLUŠENSTVÍM ZAPSANÉHO NA LV 361 PRO KÚ A V OBCI BERNARTICE NAD ODROU číslo / 2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Bernartice nad Odrou, k.ú. Bernartice nad Odrou Adresa nemovitosti: Bernartice nad Odrou 141, Vlastník stavby: /6903, Paní Ingrid Maĺarová, Nadační 327/1, strava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /6903, Paní Ingrid Maĺarová, Nadační 327/1, strava, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, Praha 2 IČ: telefon: kofido@volny.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 28 stran Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel společnosti NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na listu vlastnictví 361 v obci a na katastrálním území Bernartice nad Odrou jako podklad pro exekuční řízení

3 Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX / List vlastnictví 361 pro katastrální území Bernartice nad Odrou - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří Místopis Obec Bernartice nad Odrou patří k menším obcím ležící v Moravskoslezském kraji, okres Nový Jičín. Obec má kolem tisíce obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou města - Nový Jičín, Přerov a další. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 141 v okrajové části obce. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada. Místní šetření nemohlo být uvnitř provedeno, protože vlastník nebyl přítomen, přestože byl zaslán dopis s výzvou součinnosti. Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. K nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav je výrazně zhoršený zřejmě - 3 -

4 vlivem nedostatečné běžné údržby. Dům byl pravděpodobně v nedávné době rekonstruován, avšak v rekonstrukci po začátku nebylo pokračováno, což dále technický stav zhoršilo (chybí střecha a podobně). Rovněž zahrada působí neutěšeným dojmem a zřejmě nejsou využívány. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo. Dále jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Dále je na nemovitosti zapsáno věcné břemeno bytu pro Jaroslava Pleška. K uvedenému věcnému břemenu se nepřihlíží, protože dům je neobyvatelný. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky - Silně zhoršený technický stav nemovitostí - Věcné břemeno - Dlouhodobě není stavba nijak využívána RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. A dále věcné břemeno bytu. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým - 4 -

5 stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Další rizika spočívají ve špatném technickém stavu, nepoužívání nemovitosti a dlouhodobé rozestavěnosti (rekonstrukce). OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Bernartice nad Odrou KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: ,00 0,86 299,25 Popis pozemku: Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Průměrná jednotková cena 299,25 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Bernartice nad Odrou z nabídek realitních kanceláří činí 300 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků 395 Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 208,00 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (208)*(3,60) = 748,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 748,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,80 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 208 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 86 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 748,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 20 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 86,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti v téže lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku

8 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Suchdol nad odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 2,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Kunín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 1,07 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 88,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jeseník nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-8 -

9 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 1,07 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Bernartice nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Bernartice nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2-9 -

10 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 86,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno Jedná se o věcné břemeno bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že objekt není obyvatelný a nebyly poskytnuty nájemní smlouvy a tudíž není znám rozsah uvedeného bytu a další podmínky, lze byt v souladu s ustanoveními zákona použít toliko ocenění paušální částkou Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je ovlivněno neumožněním prohlídky nemovitosti ze strany vlastníka. Nebylo možno provést ani měření zvenku kvůli oplocení. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX / List vlastnictví 361 katastrální území Bernartice nad Odrou

12 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Karty porovnávaných nemovitostí 6 Příloha č

13 Usnesení - str

14 Příloha č. 1 Usnesení - str

15 Příloha č. 1 Usnesení str

16 Příloha 2 LV 12 - str

17 Příloha č. 2 LV 12 - str

18 Příloha č. 3 Katastrální mapa

19 Příloha č. 4 Mapka místa

20 Příloha č. 4 Mapka oblasti

21 Příloha č. 5 Čelní pohled Čelní pohled Interiér Interiér

22 Příloha č. 5 Dvůr Vchodová část Nová okna Interiér

23 Příloha č. 6 Karta namovitosti č

24 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

25 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

26 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

27 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

28 Příloha č. 6 Karta nemovitosti č