Znalecký posudek číslo /2017

Transkript

1 NEMOVITOST: 6 Znalecký posudek číslo /2017 Provozní areál čp. 563, Mírová, Řepiště Adresa nemovitosti: Řepiště 563, Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Řepiště, k.ú. Řepiště, kód k.ú , LV 988 Ostatní stavby: Objekt D -Sklad, Přístřešek, Zpevněné plochy, Oplocení Pozemky: 1532/2, 1532/3, 1532/4, 1532/5, 1532/6, 1532/7, 1532/8, 1532/9, 1532/10, 1532/11, 1532/12, 1532/13, 1532/14, 1532/15, 1532/18, 1532/19, 1532/21, 1532/23 Vlastník stavby: ELSPOL spol. s r. o., Mírová 563, Řepiště, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: ELSPOL spol. s r. o., Mírová 563, Řepiště, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Mírová 563, Řepiště ELSPOL spol. s r.o, Insolvenční správce Jan Malý telefon: IČ: Muller@hsf.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Ing. Miloslav Kalous Adresa zhotovitele: Hradecká / 52, Hradec Králové 11 telefon: kalous.m@znalcihk.cz IČ: DIČ: cz ÚČEL OCENĚNÍ: Návrh tržní hodnoty (ocenění stávajícího stavu) TRŽNÍ HODNOTA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 0 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Hradci Králové, dne Otisk razítka Ing. Miloslav Kalous

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - elektřina Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Neuvedeno Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč NHZP Kč - z toho hodnota pozemku Kč Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty Kč Komentář ke stanovení trží hodnoty Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů obdobných nemovitostí je na minimální úrovni. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu spíše horší. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Jedná se o uzavřený oplocený areál sestávající z několika objektů budova A administrativní budova čp. 563 na pozemku 1532/21, budovy B sklad na parcele 1532/7, budovy C stolařská dílna na pozemku 1532/6, budova D sklad na pozemku 1532/5, který je situován na téměř rovinatém terénu v Mírové ulici. Okolní zástavbu tvoří průmyslová zástavba. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace branou. Areál byl vystavěný v roce 1975 (administrativní budova) a v roce 1983 byly kolaudovány objekty na pozemcích 1532/5, 1532/6 a 1532/7. Původně se jednalo o areál výdušné jámy uhelného dolu Paskov ve vzdálenosti cca 3 km. V rámci restrukturalizace těžebního průmyslu areál přestal být užíván. Celý areál je oplocen a tvoří spolu se zpevněnými plochami funkční celek. V centrální části areálu se nachází pozemek p.č. 1532/37 a 1532/38 s původní výdušnou jámou. Toto dílo je dnes sanováno, je odčerpáván důlní plyn. Kolem důlního díla je vymezeno ochranné pásmo v okruhu 25 m se stavební uzávěrou. Oceňované pozemky jsou v souvislosti s tímto dílem zatíženy věcnými břemeny jak přístupu, tak vedení inženýrských sítí. Tato břemena zásadním způsobem neomezují stávající využití areálu. V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce budov, která zahrnovala komplexní opravu střešního pláště, celkové opravení obvodového pláště (zateplení, rekonstrukce svodů a klempířských prvků fasád), rekonstrukce výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu A a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotlem na pelety. Byly rekonstruovány zpevněné plochy v areálu. Stavebně technický stav objektů je průměrný. V současné době je areál prázdný neužívaný, je zde pouze ostraha

3 Zpevněná plocha areálu je tvořena silničními panely a živicí. Porovnávací hodnota nelze použít, neboť v dané lokalitě nejsou v aktuální době známy prodeje srovnatelných nemovitostí. Dle cenových map ARK je průměrná cena nemovitosti v této lokalitě ,- Kč/m 2 užitné plochy, což je při použití spodní hranice (opuštěný provozní areál) cca ,- Kč Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, stavu nemovitostí a poloze areálu navrhuji hodnotu areálu v souladu s výnosovou hodnotou ve výši ,- Kč. Navržená hodnota je navržena při tržních podmínkách a není v ní zahrnut vliv nuceného prodeje. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Řepiště, obec Řepiště, okres Frýdek-Místek. Jedná se o uzavřený oplocený areál sestávající z několika objektů budova A administrativní budova čp. 563 na pozemku 1532/21, budovy B sklad na parcele 1532/7, budovy C stolařská dílna na pozemku 1532/6, budova D sklad na pozemku 1532/5, který je situován na téměř rovinatém terénu v Mírové ulici. Okolní zástavbu tvoří průmyslová zástavba. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace branou. Areál byl vystavěný v roce 1975 (administrativní budova) a v roce 1983 byly kolaudovány objekty na pozemcích 1532/5, 1532/6 a 1532/7. Původně se jednalo o areál výdušné jámy uhelného dolu Paskov ve vzdálenosti cca 3 km. V rámci restrukturalizace těžebního průmyslu areál přestal být užíván. Celý areál je oplocen a tvoří spolu se zpevněnými plochami funkční celek. V centrální části areálu se nachází pozemek p.č. 1532/37 a 1532/38 s původní výdušnou jámou. Toto dílo je dnes sanováno, je odčerpáván důlní plyn. Kolem důlního díla je vymezeno ochranné pásmo v okruhu 25 m se stavební uzávěrou. Oceňované pozemky jsou v souvislosti s tímto dílem zatíženy věcnými břemeny jak přístupu, tak vedení inženýrských sítí. Tato břemena zásadním způsobem neomezují stávající využití areálu. V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce budov, která zahrnovala komplexní opravu střešního pláště, celkové opravení obvodového pláště (zateplení, rekonstrukce svodů a klempířských prvků fasád), rekonstrukce výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu A a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotlem na pelety. Byly rekonstruovány zpevněné plochy v areálu. Stavebně technický stav objektů je průměrný. V současné době je areál prázdný neužívaný, je zde pouze ostraha. Zpevněná plocha areálu je tvořena silničními panely a živicí. Obec Řepiště se rozkládá na spojnici měst Frýdek-Místek a Ostrav. Žije zde necelých 1800 obyvatel. S okolím je obec spojena autobusovou dopravou, autobusová zastávka je v těsné blízkosti areálu. V okrajových částech obce jsou průmyslové areály firem s napojením na silniční síť. Obec se nalézá na průmyslové straně Ostravy vzdálená od dálnice cca 5 km Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o uzavřený oplocený areál sestávající z několika objektů budova A administrativní budova čp. 563 na pozemku 1532/21, budovy B sklad na parcele 1532/7, budovy C stolařská dílna na pozemku 1532/6, budova D sklad na pozemku 1532/5, který je situován na téměř rovinatém terénu v Mírové ulici. Okolní zástavbu tvoří průmyslová zástavba. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace branou. Areál byl vystavěný v roce 1975 (administrativní budova) a v roce 1983 byly kolaudovány objekty na pozemcích 1532/5, 1532/6 a 1532/7. Původně se jednalo o areál výdušné jámy uhelného dolu Paskov ve vzdálenosti cca 3 km. Celý areál je oplocen a tvoří spolu se zpevněnými plochami funkční celek. V centrální části areálu se nachází pozemek p.č. 1532/37 a 1532/38 s původní výdušnou jámou. Toto dílo je dnes sanováno, je odčerpáván důlní plyn. Kolem důlního díla je vymezeno ochranné pásmo v okruhu 25 m se stavební uzávěrou. V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce budov, která zahrnovala komplexní opravu střešního pláště, celkové opravení obvodového pláště (zateplení, rekonstrukce svodů a klempířských prvků fasád), rekonstrukce výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu A a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotlem na pelety. Byly rekonstruovány zpevněné plochy v areálu. Stavebně technický stav objektů je průměrný. V současné době je areál prázdný neužívaný, je zde pouze ostraha. Zpevněná plocha areálu je tvořena silničními panely a živicí. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér - 3 -

4 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 736/80, 736/302, 816/20 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 736/80 ostatní komunikace Statutární město Ostrava 736/302 silnice Statutární město Ostrava 816/20 silnice Moravskoslezský kraj Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Bez komentáře Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Bez komentáře Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Věcné břemeno vedení vodovodní přípojky v rozsahu GP č B/2010 V-3241/ Věcné břemeno vedení elektrické přípojky v rozsahu GP č A/2010 V-3242/ Věcné břemeno k nemovitosti z jiného katastrálního území k.ú. Vratimov vedení elektrické přípojky s právem vstupu za účelem provádění údržby a oprav tohoto vedení v rozsahu GP č /2010 V-4958/ Věcné břemeno vedení inženýrské sítě (plynovod) nad úrovní pozemků, které odpovídá právu oprávněného vstupovat a vjíždět odpovídajícími dopravními prostředky při provozu, opravách, změnách nebo odstraňování plynovodu dle GP č /2001 V-5990/ Věcné břemeno chůze a jízdy dle GP č /1999 V3 3325/2000 Věcné břemeno chůze a jízdy dle GP č /1999 V3 3325/2000 Věcné břemeno spočívající ve vedení plynovodu a vstupu a vjezdu odpovídajícími dopravními prostředky při provozu, opravách, změnách nebo odstraňování plynovodu dle GP č /2005 V-833/ Věcné břemeno vstupovat a vjíždět neomezeně v kteroukoliv dobu za účelem přístupu a příjezdu za účelem kontroly, odebírání vzorků vzdušnin, zajištění bezpečnosti, případně dosypání větrní jámy v rozsahu GP. Č /2005 V1903/ Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč ve prospěch ČSOB a.s. V-3748/ Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč ve prospěch ČSOB a.s. V-3749/ Zástavní právo smluvní do výše , do výše a do výše Kč, do výše Kč, do výše Kč ve prospěch Komerční banky a.s. V-8538/ Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Frýdek - Místek V- 5786/

5 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Frýdek - Místek V- 5785/ Zahájení exekuce - exekutor Mgr. Pavla Fučíková exekutor JUDr. Vlastimil Porostlý exekutor JUDr. Filip Exner exekutor Mgr. Pavel Struminský Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 988 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: Řepiště Katastrální území: Řepiště Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl PO IČO: ELSPOL spol. s r. o. Mírová 563, Řepiště 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Řepiště Průmyslový objekt č.p. 563 na pozemku p.č. 1532/21 ANO část obce Řepiště Průmyslový objekt bez čp/če na pozemku p.č. 1532/5 ANO část obce Řepiště Průmyslový objekt bez čp/če na pozemku p.č. 1532/6 ANO část obce Řepiště Průmyslový objekt bez čp/če na pozemku p.č. 1532/7 ANO Pozemky 1532/2 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/3 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/4 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/5 Pozemková parcela Parcela KN 62 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1532/6 Pozemková parcela Parcela KN 281 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1532/7 Pozemková parcela Parcela KN 46 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1532/8 Pozemková parcela Parcela KN 421 m 2 ostatní plocha 1532/9 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/10 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/11 Pozemková parcela Parcela KN 834 m 2 ostatní plocha 1532/12 Pozemková parcela Parcela KN 81 m 2 ostatní plocha 1532/13 Pozemková parcela Parcela KN m 2 ostatní plocha 1532/14 Pozemková parcela Parcela KN 133 m 2 ostatní plocha 1532/15 Pozemková parcela Parcela KN 525 m 2 ostatní plocha 1532/18 Pozemková parcela Parcela KN m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1532/19 Pozemková parcela Parcela KN 544 m 2 ostatní plocha 1532/21 Pozemková parcela Parcela KN 669 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1532/23 Pozemková parcela Parcela KN 608 m 2 ostatní plocha OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova A na pozemku 1532/21 - Administrativa a skladování Budova B na pozemku 1532/7 - Výroba peletek Budova C na pozemku 1532/6 - stolařská dílna 1.2. Ocenění pozemků 1.3. Ocenění výnosovou metodou 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova A na pozemku 1532/21 - Administrativa a skladování Popis objektů Budova A administrativní budova čp. 563 na pozemku 1532/21 Na tomto objektu byla v roce 2008 provedena částečná rekonstrukce, která zahrnovala komplexní rekonstrukci střešního pláště, celkovou opravu obvodového pláště (vysprávky stěn, zateplení, rekonstrukci svodů a klempířských prvků fasád, - 5 -

6 opravy omítek a trhlin, malby a nátěry), rekonstrukci výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotel na pelety. Jedná se o nepodsklepený objekt zděné konstrukce o dvou nadzemních podlažích zastřešený plochou střechou s krytinou z asfaltové lepenky. Objekt je založen na betonových patkách a pasech, obvodové zdivo je cihelné, nosným systémem jsou betonové sloupy s průvlaky, stropy jsou montované z ŽB panelů. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké a štukové, vnější omítky jsou hladké, schodiště je betonové s povlakovou krytinou a teracem. Povrchy podlah jsou z teracových a keramických dlaždic, PVC nebo cementový potěr. V 1. NP se nachází kancelář, zádveří, zádveří, WC, předsíňka, hala, kancelář, zádveří, zádveří, kancelář, komora, ošetřovna, schodiště, komora, předsíňka, WC, předsíňka, WC, ošetřovna, sklad, sklad, zádveří, předsíňka a WC. Objekt je napojený na elektroinstalaci, vodovod a areálovou kanalizaci, vytápění je zajištěnou teplovodním systémem ÚT. Na střeše je instalována fotovoltaika. Ve 2.NP je kancelář, kancelář, komora, chodba, kancelář, komora, schodiště, místnost 1, sprchy, komora, WC, WC, WC, předsíňka, předsíňka, WC, WC, místnost 2, místnost 3, místnost 4, chodba, chodba, místnost 5, komora, chodba, komora, místnost 6 a místnost 7. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 561,38 m 2 501,98 m 2 2.NP 482,39 m 2 420,67 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP kancelář 12,07 m 2 1,00 12,07m 2 kancelář 33,15 m 2 1,00 33,15m 2 kancelář 14,89 m 2 1,00 14,89m 2 ošetřovna 21,47 m 2 1,00 21,47m 2 ošetřovna 20,61 m 2 1,00 20,61m 2 schodiště 11,33 m 2 1,00 11,33m 2 zádveří 3,92 m 2 1,00 3,92m 2 zádveří 9,38 m 2 1,00 9,38m 2 zádveří 7,47 m 2 1,00 7,47m 2 zádveří 2,25 m 2 1,00 2,25m 2 WC 1,48 m 2 1,00 1,48m 2 předsíň 3,49 m 2 1,00 3,49m 2 hala 47,17 m 2 1,00 47,17m 2 komora 9,08 m 2 1,00 9,08m 2 komora 4,14 m 2 1,00 4,14m 2 předsíň 3,25 m 2 1,00 3,25m 2 WC 1,67 m 2 1,00 1,67m 2 předsíň 3,19 m 2 1,00 3,19m 2 WC 1,76 m 2 1,00 1,76m 2 sklad 74,59 m 2 1,00 74,59m 2 sklad 197,24 m 2 1,00 197,24m 2 kancelář mistra 17,22 m 2 1,00 17,22m 2 WC 1,16 m 2 1,00 1,16m 2 1.NP - celkem 501,98 m 2 501,98 m 2 2.NP kancelář 14,01 m 2 1,00 14,01m 2 kancelář 9,71 m 2 1,00 9,71m 2 kancelář 14,42 m 2 1,00 14,42m 2 chodba 14,31 m 2 1,00 14,31m 2 chodba 9,50 m 2 1,00 9,50m 2 chodba 2,82 m 2 1,00 2,82m 2 chodba 7,60 m 2 1,00 7,60m 2 schodiště 10,90 m 2 1,00 10,90m 2 místnost 1 48,72 m 2 1,00 48,72m 2 místnost 2 53,93 m 2 1,00 53,93m 2-6 -

7 místnost 3 11,57 m 2 1,00 11,57m 2 místnost 4 13,86 m 2 1,00 13,86m 2 místnost 5 32,18 m 2 1,00 32,18m 2 místnost 6 61,19 m 2 1,00 61,19m 2 místnost 7 62,90 m 2 1,00 62,90m 2 komora 4,76 m 2 1,00 4,76m 2 komora 1,99 m 2 1,00 1,99m 2 umývárna 19,67 m 2 1,00 19,67m 2 komora 3,07 m 2 1,00 3,07m 2 WC 3,05 m 2 1,00 3,05m 2 WC 1,38 m 2 1,00 1,38m 2 WC 1,33 m 2 1,00 1,33m 2 předsíňka 2,28 m 2 1,00 2,28m 2 předsíňka 2,21 m 2 1,00 2,21m 2 WC 1,38 m 2 1,00 1,38m 2 WC 1,38 m 2 1,00 1,38m 2 komora 5,08 m 2 1,00 5,08m 2 komora 5,47 m 2 1,00 5,47m 2 2.NP - celkem 420,67 m 2 420,67 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Spodní stavba (43,35*12,95)*(0,80) = 449,11 m 3 1.NP (43,35*12,95)*(3,75) = 2 105,18 m 3 2.NP ((43,35-6,10)*12,95)*(3,10) = 1 495,40 m 3 zastřešení ((43,35-6,10)*12,95)*(0,90) = 434,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 4 483,84 m 3 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové patky izolované zděné železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky keramické obklady železobetonové montované s běžným povrchem náplňové kovová plastová běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod teplá a studená běžné rozvody centrální ohřev vody běžné vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty běžné vybavení Zastavěná plocha [m 2 ] 561 Obestavěný prostor [m 3 ] 4 483,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků

8 Další životnost roků 80 Opotřebení % 20, Budova B na pozemku 1532/7 - Výroba peletek Budovy B sklad na parcele 1532/7 V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce, která zahrnovala komplexní rekonstrukci střešního pláště, celkovou opravu obvodového pláště (vysprávky stěn, zateplení, rekonstrukci svodů a klempířských prvků fasád, opravy omítek a trhlin, malby a nátěry), rekonstrukci výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotel na pelety. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt zastřešený plochou střechou. Podlaha je cca 900 mm pod úrovní terénu. Objekt je založen na betonových pasech. Nosná konstrukce a zároveň obvodový plášť je tvořena cihelným zdivem, na horním obvodu opatřeným pozedním ŽB věncem. Stropní konstrukce je montovaná z ŽB desek. Podlaha je betonová. V budově je sklad. Objekt je napojený na elektroinstalaci, vodovod a areálovou kanalizaci, vytápění je zajištěnou teplovodním systémem ÚT. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 46,00 m 2 37,71 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP provoz 37,71 m 2 1,00 37,71m 2 1.NP - celkem 37,71 m 2 37,71 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (46)*(3,80) = 174,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 174,80 m 3 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné železobetonové panelové plochá svařované pásy pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky břízolitové omítky náplňové kovová plastová PVC, keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod teplá a studená běžné rozvody centrální ohřev vody Kuchyňka s vařičem WC, umyvadla, sprchové kouty - 8 -

9 Zastavěná plocha [m 2 ] 46 Obestavěný prostor [m 3 ] 174,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 14 Další životnost roků 66 Opotřebení % 17,50 Věcná hodnota (VH) Kč Budova C na pozemku 1532/6 - stolařská dílna Budovy C stolařská dílna na pozemku 1532/6, V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce, která zahrnovala komplexní rekonstrukci střešního pláště, celkovou opravu obvodového pláště (vysprávky stěn, zateplení, rekonstrukci svodů a klempířských prvků fasád, opravy omítek a trhlin, malby a nátěry), rekonstrukci výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah. Jedná se o zděný dvoupodlažní podsklepený objekt zastřešený plochou střechou s krytinou z asfaltové lepenky. Podlaha je v 1.NP je cca 1400 mm nad terénem. Objekt je založen na betonových pasech. Nosná konstrukce a zároveň obvodový plášť je tvořena cihelným zdivem, na horním obvodu opatřeným pozedním ŽB věncem. Stropní konstrukce je montovaná z ŽB desek. Podlaha je betonová. Objekt je napojený na elektroinstalaci, střešní odpady na areálovou kanalizaci, vytápění není. V 1.PP je dílna a dílna. V 1.NP je předsíň, WC, sprcha, místnost 1, dílna, dílna a komora. Objekt je napojený na elektroinstalaci, střešní odpady na areálovou kanalizaci, vytápění není. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.PP 281,00 m 2 211,60 m 2 1.NP 281,00 m 2 211,80 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP dílna 95,96 m 2 1,00 95,96m 2 dílna 115,64 m 2 1,00 115,64m 2 1.PP - celkem 211,60 m 2 211,60 m 2 1.NP dílna 14,75 m 2 1,00 14,75m 2 dílna 73,09 m 2 1,00 73,09m 2 dílna 115,64 m 2 1,00 115,64m 2 předsíň 3,13 m 2 1,00 3,13m 2 WC 1,19 m 2 1,00 1,19m 2 umývárna 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 komora 3,10 m 2 1,00 3,10m 2 1.NP - celkem 211,80 m 2 211,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (281)*(3,00) = 843,00 m 3 1.NP (281)*(4,90) = 1 376,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 219,90 m 3 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Popis betonové pasy izolované zděné - 9 -

10 Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra železobetonové panelové plochá živičné pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky břízolitové omítky keramické obklady kovové náplňové kovová plastová PVC, dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod teplá a studená běžné rozvody centrální ohřev vody WC, umyvadla, sprchové kouty Zastavěná plocha [m 2 ] 281 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 219,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 14 Další životnost roků 66 Opotřebení % 17,50 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Objekt D - Sklad V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce, která zahrnovala komplexní rekonstrukci střešního pláště, celkovou opravu obvodového pláště (vysprávky stěn, zateplení, rekonstrukci svodů a klempířských prvků fasád, opravy omítek a trhlin, malby a nátěry), rekonstrukci výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt zastřešený plochou střechou s krytinou z asfaltové lepenky. Podlaha 1.NP je cca 1050 mm pod úrovní terénu. Objekt je založen na 1532/5 260,00 m Kč/m Kč 20 % Kč

11 betonových pasech. Nosná konstrukce a zároveň obvodový plášť je tvořena cihelným zdivem, na horním obvodu opatřeným pozedním ŽB věncem. Stropní konstrukce je montovaná z ŽB desek. Podlaha je betonová. V budově je sklad. Objekt je napojený na elektroinstalaci, vodovod a areálovou kanalizaci, vytápění není. Přístřešek Jedná se o otevřený ocelový sklad postavený za administrativní budovou. Nosná konstrukce je ocelová, střecha pultová pokrytá trapézovým plechem. Podlahu tvoří zpevněná plocha. Objekt je napojený na elektroinstalaci. 1532/10 270,00 m3 650 Kč/m Kč 30 % Kč Zpevněné Komunikace, skladovací a 1,00 kpl Kč 50 % plochy manipulační plochy Kč/kpl Kč Oplocení Oplocení kolem areálu 1,00 kpl Kč/kpl Kč 50 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč 1.2. Ocenění pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o rovinaté pozemky celkem pravidelného tvaru, které jsou snadno přístupné z místní komunikace na pozemku ve vlastnictví města. Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě - vodovod, kanalizace dešťová i splašková a elektro 220/380. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Komerční pozemky se v současnosti prodávají v cenách ,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a využití oceňovaného areálu navrhuji hodnotu stavebních pozemků pozemků 400 Kč/m 2. Hodnotu ostatních pozemků 300,- Kč/m 2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / zastavěná plocha a nádvoří 1532/ / zastavěná plocha a nádvoří 1532/ / zastavěná plocha a nádvoří 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ /

12 ostatní plocha 1532/ / ostatní plocha 1532/ / zastavěná plocha a nádvoří 1532/ / ostatní plocha 1532/ / zastavěná plocha a nádvoří 1532/ / ostatní plocha 1532/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Ocenění výnosovou metodou Na základě informací realitních kanceláří a dosažitelných informací o realizovaných a nabízených nájmech obdobných nemovitostí bylo navrženo pro výpočet výnosové hodnoty nájemné ve výši: pro administrativní a kancelářské prostory ,- Kč/m2/rok pro skladové prostory ,- Kč/m2/rok pro provozní prostory ,- Kč/m2/rok pro ostatní pronajímatelné prostory (příslušenství ,- Kč/m2/rok venkovní manipulační plochy ,- Kč/m2/rok ostatní pozemky... 5,- Kč/m2/rok Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Kancelářské prostory Stavba 1, 1.NP, kancelář 102, Ostatní prostory Stavba 1, 1.NP, WC 75, Skladovací prostory Stavba 1, 1.NP, sklad 290, Provozní prostory Stavba 1, 2.NP, místnost 284, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, komora 4, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, komora 1, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, 19, umývárna 8.Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, komora 3, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, WC 3, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, WC 1, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, WC 1, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, 2, předsíňka 13.Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, 2, předsíňka 14.Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, WC 1, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, WC 1, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, komora 5, Ostatní prostory Stavba 1, 2.NP, komora 5, Provozní prostory Stavba 2, 1.NP, provoz 37, Provozní prostory Stavba 3, 1.PP, dílna 211, Provozní prostory Stavba 3, 1.NP, dílna 206, Ostatní prostory Stavba 3, 1.NP, WC 5, Skladovací prostory Stavba 4, 1.NP, sklad 45, Ostatní prostory Manipulační plochy 4 872, Ostatní prostory Ostatní plochy , Celkový výnos za rok:

13 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 71 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 85 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba 2.00 % z RC Kč/rok Správa nemovitosti 0.50 % z RC Kč/rok Pojištění 0.10 % z RC Kč/rok Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota Cv Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů obdobných nemovitostí je na minimální úrovni. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu spíše horší. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Jedná se o uzavřený oplocený areál sestávající z několika objektů budova A administrativní budova čp. 563 na pozemku 1532/21, budovy B sklad na parcele 1532/7, budovy C stolařská dílna na pozemku 1532/6, budova D sklad na pozemku 1532/5, který je situován na téměř rovinatém terénu v Mírové ulici. Okolní zástavbu tvoří průmyslová zástavba. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace branou. Areál byl vystavěný v roce 1975 (administrativní budova) a v roce 1983 byly kolaudovány objekty na pozemcích 1532/5, 1532/6 a 1532/7. Původně se jednalo o areál výdušné jámy uhelného dolu Paskov ve vzdálenosti cca 3 km. V rámci restrukturalizace těžebního průmyslu areál přestal být užíván. Celý areál je oplocen a tvoří spolu se zpevněnými plochami funkční celek. V centrální části areálu se nachází pozemek p.č. 1532/37 a 1532/38 s původní výdušnou jámou. Toto dílo je dnes sanováno, je odčerpáván důlní plyn. Kolem důlního díla je vymezeno ochranné pásmo v okruhu 25 m se stavební uzávěrou. Oceňované pozemky jsou v souvislosti s tímto dílem zatíženy věcnými břemeny jak přístupu, tak vedení inženýrských sítí. Tato břemena zásadním způsobem neomezují stávající využití areálu. V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce budov, která zahrnovala komplexní opravu střešního pláště, celkové opravení obvodového pláště (zateplení, rekonstrukce svodů a klempířských prvků fasád), rekonstrukce výplní okenních a dveřních otvorů, sanace a opravy podlah, rekonstrukci vytápění objektu A a nového ekologického zdroje tepla pro ÚT a ohřev TUV kotlem na pelety. Byly rekonstruovány zpevněné plochy v areálu. Stavebně technický stav objektů je průměrný. V současné době je areál prázdný neužívaný, je zde pouze ostraha. Zpevněná plocha areálu je tvořena silničními panely a živicí. Porovnávací hodnota nelze použít, neboť v dané lokalitě nejsou v aktuální době známy prodeje srovnatelných nemovitostí. Dle cenových map ARK je průměrná cena nemovitosti v této lokalitě ,- Kč/m 2 užitné plochy, což je při použití spodní hranice (opuštěný provozní areál) cca ,- Kč Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, stavu nemovitostí a poloze areálu navrhuji hodnotu areálu v souladu s výnosovou hodnotou ve výši ,- Kč. Navržená hodnota je navržena při tržních podmínkách a není v ní zahrnut vliv nuceného prodeje

14 Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná Porovnávací Výnosová Tržní hodnota hodnota hodnota hodnota Bez rozlišení částí Kč \neuvedena Kč Kč Celkem Kč Neuvedena Kč Kč Stanovená tržní hodnota Kč Silné stránky nemovitosti Zrekonstruovaný areál nedaleko Ostravy a Frýdku -Místku. Slabé stránky nemovitosti Areál se nachází v původní výdušné jámě dolu Paskov

15 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové