Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí číslo 3447/341/ NEMOVITOST: Budova bez čp/če na pozemku p.č. st. 97/10 a pozemky p.č. st. 97/10, p.č. 545/3, p.č. 545/4, p.č. 1008/2 a p.č. 1035, vše v k.ú. Svobodné Dvory obce Hradec Králové. Adresa nemovitosti: Svobodné Dvory Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Svobodné Dvory, kód k.ú , LV Pozemky: st. 97/10, 545/3, 545/4, 1008/2, 1035 Vlastník stavby: Vilma Kneisslová Khomová, Janov 19, Janov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Vilma Kneisslová Khomová, Janov 19, Janov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:938/2014-d, Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro potřeby insolvenčního řízení. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 13 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: () Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že vzhledem k tomu, že areál je dlouhodobě opuštěn a neudržován, nebyl přes náletové křoviny možný přístup k objektu a při stanovení obvyklé ceny byly využity údaje získané při místním šetření, které jsem provedl v roce Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji menší průmyslové zóny mimo centrální část města a jsou hůře dopravně přístupné. Jsou sevřeny okolní zástavbou. Výhodou je větší volná plocha podél příjezdové komunikace. Cenu bude negativně ovlivňovat špatný stavebně-technický stav objektu. Nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě poměrně široká. Vzhledem k tomu, že hodnota zjištěná výnosovou metodou je v podstatě nulová, předpokládám obvyklou cenu nemovitostí na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č , k.ú. Svobodné Dvory obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji města Hradec Králové, na okraji souvislé zástavby, v místní části Svobodné Dvory, na okraji průmyslové zóny v této části města. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, soudcovská, smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č pro k.ú. Svobodné Dvory. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepenou stavbu částečně se dvěmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné tl. 40 až 45 cm. Stropy rovné, krov sedlový a plochy, krytina je živičná, klempířské konstrukce z pozinku. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Dveře dřevěné, vrata dřevěná dvoukřídlá, okna zdvojená. Podlahy betonové a vlýskové. Vytápění nefunkční. Elektroinstalace světelná i motorová - nefunkční, bleskosvod. Je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody chybí. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchové kouty a WC. Druh stavby - účel využití Administrativně výrobní budova; služby. Dispoziční řešení 1.NP - výrobní hala, kotelna, 2 x umývárna s WC, společenská místnost, kuchyňka, šatna, sklady, chodba 2.NP - 4 kanceláře Popis tech. stavu stavby Oceňovaná budova je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, zejména z důvodu výrazného zatékání na několika místech střechy. Budova je dlouhodobě opuštěná, bez údržby. Příslušenství stavby zpevněná manipulační plocha - 3 -

4 POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova 1.2. Ocenění pozemků Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou Areál 1.4. Ocenění výnosovou metodou Areál 1.1. Ocenění nákladovou metodou Budova Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 501,47 m 2 401,20 m 2 1.NP 401,20 m 2 1,00 401,20 m 2 2.NP 237,62 m 2 66,60 m 2 2.NP 66,60 m 2 1,00 66,60 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (24,50x12,90+24,50x6,50+8,90x2,94)x(0,10+4,00) = 2 056,01 m 3 2.NP 18,42x12,90x2,34 = 556,03 m 3 zastřešení 18,42x12,90x1,40 2 = 166,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 778,37 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 370 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 778,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 1.2. Ocenění pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Jsou přístupny z veřejné zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí od 1 100,- do 1 500,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v méně atraktivní lokalitě, hůře dopravně přístupný, s kompletními inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám spíše na spodní hranici výše uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 97/ ostatní plochy 545/ ostatní plochy 545/ ostatní plochy 1008/ ostatní plochy Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Ocenění porovnávací metodou Areál Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hradec Králové, Slezské Předměstí 1 165, , Komerční objekt bývalé sodovkárny v klidné lokalitě na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Dispozice objektu jsou 4 bytové jednotky, skladovací hala, kanceláře, mezisklad, sklady, manipulační prostory, nákladová rampa, údržbová místnost, sociální zázemí a další prostory. Plocha pozemku činí m2. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Hradec Králové, Kukleny 383, , Hala se dvěmi kancelářskými prostory a sociálním zázemím, připojení na kanalizaci, el. proud 220,380. Vlastní příjezd, možný vjezd i nákladním automobilem. Objekt se skládá z nezateplené skladové haly s výměrou cca 300 m2, garáže s dílnou, vstupní chodbou, dvou kanceláří se zázemím (kuchyňka s jídelnou) a sociálním zařízením (WC a sprchový kout) o celkové velikosti cca 150 m2. Kanceláře se zázemím prošly rekonstrukcí a jsou jak vytápěny, tak zatepleny. Vjezd do haly je možný jak z hlavní komunikace, tak ze dvora. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě včetně napojení na pult centrální ochrany. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 5 -

6 Hradec Králové, Březhrad 850, , Komerční areál v Hradci Králové, který se nachází v obchodní zóně Březhrad (Quelle, BMW, Makro, Hornbach) s příjezdem po zpevněné asfaltové komunikaci, která navazuje na hlavní silnici HK - Pardubice. Oplocený areál na ploše m2, z čehož je zastavěná plocha 996 m2. Dominantní je jednopodlažní zděná budova o podlahové ploše 330 m m2 (v patře) s velkou světlou výškou cca 10 m, která je zateplena, hliníková střešní krytina a opláštění, nová betonová podlaha. Na tento objekt navazuje přístavba kanceláře a sociál. zázemí se šatnou. Dále jsou na pozemku dvě přízemní zděné skladové budovy každá cca o ploše cca 140 m2. Částečně nové střešní krytiny. Příjezdové a parkovací plochy. Objekty lze využít ke skladování, výrobní, prodejní, či distribuční činnosti, nebo jiným komerčním účelům. Objekt je napojený na elektro, vodu, kanalizaci, možnost horkovod a plyn. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Hradec Králové, Skladištní oblast 1 308, , Samostatný, velký a oplocený areál zahrnující montovanou přízemní budovu o zastavěné ploše m2, vlastní trafostanici 400 kva a rozlehlé volné pozemky. Areál se nachází v Hradci Králové - Skladištní oblasti. Celková výměra prodávaných pozemků činí m2, z toho je výměra oploceného areálu m2. Montovaná budova je přízemní, nepodsklepený objekt postavený do tvaru písmene U. Byla užívána jako výpočetní středisko. Konstrukce budovy je montovaná ocelová typu RND Ejpovice; střešní konstrukce ocelová, příhradová; střešní plášť z ocelového plechu; obvodový plášť z panelů Vistemat, štítové stěny zděné. Energie a sítě: elektro: 230/400 V, vlastní trafo 400 kva; voda: veřejný řad; kanalizace: veřejný řad. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - atraktivnější lokalita; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Porovnávací hodnota Kč 1.4. Ocenění výnosovou metodou Areál Výše nájemného vychází z informací o pronájmu obdobných prostor v nejbližším okolí. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem míra kapitalizace [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Provozní prostory objekt ,00 Celkový výnos za rok:

7 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 600 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,15 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 1,50 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 10,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 3 Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -