Posudek vypracován k datu : Datum vyhotovení :

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /07 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 45 na pozemku parc. č. 367 v katastrálním území Dobré Pole, obec Dobré Pole, okres Břeclav. Objednatel posudku : Exekutorský úřad Brno-město. Brno, Cejl 99 (EX 1166/03) Účel posudku : Dle zákona č. 36/67 Sb. 1 odst. 1 a 2 a 12 odst. 2 Použitý předpis : Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění Posudek vypracován k datu : Zpracovatel posudku : AREAS BRNO, spol. s r.o. znalecký ústav Brno, Jílkova 203 Ing. Miroslav Kovalčík Datum vyhotovení : Posudek obsahuje 12 stran textu včetně krycího listu a 11 stran příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních.

2 strana 2 1. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 45 na pozemku parc. č. 367 v katastrálním území Dobré Pole. Poznámka : Vlastník nemovitostí : (LV č. 206) Podkladem pro ocenění byl : Vzhledem k tomu, že se nepodařilo domluvit se synem p. Píži, který objekt užívá, termín prohlídky, bylo ocenění provedeno na základě vnější obhlídky, informací sousedů a telefonických informací p. Píži ml. Píža Karel ( /259) Jiránkova 402/34, Brno 18 Výpis z katastru nemovitostí katastrálního úřadu v Břeclavi ze dne (zak. č. 423/ ) - viz příl. č. 3 Kopie katastrální mapy ze dne viz příl. č. 4 Usnesení o ustanovení znalce ze dne viz příl. č. 5 Exekuční příkaz ze dne viz příl. č. 6 Informace p. Píži, jeho syna a sousedů Zjištění znalce na místě samém dne POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem JUDr. Urbanem dne (viz příl. č. 5) nám bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti vymezené v exekučním příkazu ze dne (viz příl. č. 6). V části 4 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 5 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 6 jsou stanoveny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 7 je rekapitulace cen a výsledná cena OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

3 strana 3 Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní. Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji

4 strana 4 - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich střádací funkci na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu

5 strana 5 Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m 2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.).

6 strana 6 3. POPIS NEMOVITOSTÍ 3.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 45 na pozemku parc. č. 367 v katastrálním území Dobré Pole POLOHA Dobré Pole se nachází cca 10 km severozápadně od Mikulova. Nemovitost se nachází ve středu obce. Okolní zástavba je tvořena podobnými rodinnými domy a drobnými podnikatelskými objekty DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost se nachází u hlavní komunikace procházející obcí. Zastávka autobusové dopravy a základní obchody jsou ve vzdálenosti cca 200 m INFRASTRUKTURA Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, elektřinu a plyn. Kanalizace je svedena do jímky. V ulici je veřejná kanalizace MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Pozemek je ve vlastnictví ČR, a není tudíž předmětem ocenění. 4. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 4.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuální znění a Vyhláška ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění (Nejsou použity koef. prodejnosti a nejsou oceňovány venkovní úpravy - přípojky, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny).

7 strana 7 Rodinný dům Popis : Jedná se o stavbu s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím. Dispoziční uspořádání : 1.P.P. : 1.N.P. : Technický popis : garáž, sklepy, prádelna, kotelna 4 pokoje, koupelna, WC, kuchyně, chodba Objekt má sedlový krov s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm (1.P.P.) a montované na bázi dřeva (typ OKAL). Podlahy jsou z PVC, dřevotřísky a keramické dlažby. Okna jsou zdvojená dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění je zajišťováno el. přímotopy. Ohřev teplé vody je zajišťován el. ohřívačem. Elektroinstalace je světelná a motorová. Objekt není jištěn hromosvodem. Rozvod vody a plynu je napojen na veřejný řad, kanalizace je svedena do žumpy. Objekt byl postaven v roce Údržba je značně zanedbaná. V loňském roce bylo údajně v mrazech narušeno vodovodní potrubí. Výpočet obestavěného prostoru (OP) : (dle příl. č. 1 odst. 5 vyhl.) 10,30*11,20*(5,30+8,80)*0, ,29 m 3 Stanovení základní ceny (ZC) 1 m 3 obestavěného prostoru (dle příl. č. 6 vyhl.) : Dle konstrukčního provedení RD se jedná o typ N (stavba montovaná na bázi dřeva, s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím) základní cena ,00 Kč/m 3 Stanovení koeficientů pro úpravu ceny : K4 koeficient nadstandardního, podstandardního a chybějícího vybavení : K4 = 1 + (0,54 n) + y Tabulka pro výpočet nadstandardního, podstandardního a chybějícího vybavení podle objemových podílů jednotlivých konstrukcí s využitím příl. č. 14 tab. č. 3: Poznámka : Neuvedené konstrukce jsou standardní. pol. konstrukce objem. podíl nadst. + podst. n chybí navíc + y poznámka 2 svislé konstrukce 0,234-0,134 0 podstandardní tepelné vlastnosti 7 vnitřní omítky 0, ,030 částečně 9 vnější obklady 0, ,003 částečně 10 vnitřní obklady 0, , bleskosvod 0, , ostatní 0, ,040 celkem -0,134-0,101 K4 = 1+0,54*(-0,134)+(-0,101)... 0,827

8 strana 8 K5 koeficient polohový (dle příl. č. 13 vyhl.) : položka č. 5 - ostatní obce... 0,85 Ki koeficient změny cen staveb (dle příl. č. 35 vyhl.) :... 1,946 Výpočet opotřebení : (dle příl. č. 14 vyhl.) koeficient opotřebení (odborný propočet)... 0,350 - Věcná hodnota : (zaokrouhleno) 813,29*1925,00*0,827*0,85*1,946*0, ,00 Kč 4.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána, není tato hodnota stanovována ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí - dřevostavby typu OKAL se zanedbanou údržbou bez vlastního pozemku - se v podobných lokalitách v současné době prodávají poměrně obtížně. Parametry oceňované nemovitosti : RD volně stojící s 1 P.P. / 1 N.P. (4+1), podlahová plocha cca 180 m 2, obestavěný prostor 813 m 3, dřevostavba OKAL, standardní vybavení, značně zanedbaná údržba, bez pozemku. Srovnávací nemovitosti - nabídky prodejů : V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti : Poznámka : K.ú. Rohatec Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca %. Popis : RD volně stojící s 1 P.P. / 2 N.P. (4+1, 2+kk), podlahová plocha cca 270 m 2, dřevostavba OKAL, standardní vybavení, dobrý technický stav. Pozemek 597 m 2. Požadovaná cena : , Kč Komentář : Oceňovaný RD je o 1/3 menší, je ve výrazně horším technickém stavu, nemá pozemek. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč K.ú. Doubravice n. Svit. Popis : RD volně stojící s 1 P.P. / 2 N.P (4+1), podlahová plocha cca 210 m 2, dřevostavba OKAL, standardní vybavení, dobrý technický stav. Pozemek 1000 m 2.

9 strana 9 Požadovaná cena : , Kč Komentář : Oceňovaný RD je mírně menší, je ve výrazně horším technickém stavu, nemá pozemek a je v méně žádané lokalitě. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na , , Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na , Kč 4.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Závěr : Věcná hodnota , Kč Výnosová hodnota... nebyla stanovována Srovnávací hodnota , Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na , Kč 6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny. 0, Kč 7. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny. 0, Kč

10 strana REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství , Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených... 0, Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0, Kč Výsledná celková cena , Kč Výsledná celková cena činí , Kč, slovy sedmsettisíc korun českých. V Brně dne Zpracoval : Ing. Miroslav Kovalčík AREAS BRNO, spol. s r.o. znalecký ústav Brno, Jílkova 203

11 strana 11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ust. 6 odst. 1 vyhlášky č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti ČR, č.j.75/2000 z do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků, pro ceny a odhady věcí movitých, elektroniky a elektrotechniky, strojů, zařízení a technologických celků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /07 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečetě : Podpis za znalecký ústav :

12 strana 12 Seznam příloh číslo název počet listů 1 Identifikace objektu na mapě 1 2 Fotodokumentace 2 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 4 Kopie katastrální mapy 1 5 Usnesení o ustanovení znalce 2 6 Exekuční příkaz 1

13 Příloha číslo 2

14