ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /18

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /18 NEMOVITÁ VĚC: Provozně skladovací areál - parc.č. 1453, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1454, součástí je stavba tech.vyb. bez čp/če, parc.č. 1455, součástí je stavba obč.vyb. bez čp/če, parc.č. 1456/1, parc.č. 1456/2, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1456/3, parc.č. 1457, součástí je stavba jíná st. bez čp/če, parc.č. 1458, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Kadaň, k.ú. Kadaň Adresa nemovité věci: Poštovní 24, Kadaň Vlastník stavby: První krušnohorská realitní kancelář s.r.o., Poštovní 24, Kadaň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: První krušnohorská realitní kancelář s.r.o., Poštovní 24, Kadaň, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Insolvency Project, v.o.s. insolvenční správce dlužníka - První krušnohorská realitní kancelář, s.r.o., I Bieblova 1110/1b, Hradec Králové Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn.: KSUL 43 INS / 2017 (ocenění stávajícího stavu) Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: pana Borovce Počet stran: 46 stran Počet příloh: 23 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 Znalecký úkol NÁLEZ Předmětem ocenění jsou nemovité věci ve vlastnictví společnosti První krušnohorská realitní kancelář, s.r.o., zapsané na LV č. 1224, k.ú. Kadaň, obec Kadaň, okres Chomutov. Jedná se o provozně skladovací areál tvořený pozemky - parc.č. 1453, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1454, součástí je stavba tech.vyb. bez čp/če, parc.č. 1455, součástí je stavba obč.vyb. bez čp/če, parc.č. 1456/1, parc.č. 1456/2, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1456/3, parc.č. 1457, součástí je stavba jíná st. bez čp/če, parc.č. 1458, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1468, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (tržní hodnotě) těchto nemovitých věcí. Ocenění je provedeno pro potřeby zpeněžení v rámci insolvenčního řízení k datu prohlídky nemovitých věcí, tj. k *pozn.: movitý majetek tvořící vybavení nemovitých věcí není předmětem tohoto ocenění a není tudíž součástí výsledné obvyklé ceny.* Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí v k.ú. Kadaň bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení tzv. obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro potřeby insolvenčního řízení. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 443/2016 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi - 2 -

3 dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Zvolené metody pro ocenění Pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1224, k.ú. Kadaň, ze dne b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Kadaň. c) Vyhláška MF č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Kadaň a okolí. f) Územní plán obce Kadaň. ( g) Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. h) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti pana Petra Borovce. i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. j) Částečná výkresová dokumentace staveb v areálu z různých časových období. k) Celková situace areálu Kadaň, Poštovní ul. 24, stavební dvůr 1.K.R.K s.r.o. stavební úpravy, vyhotovil Milan Tichý v 11/2011. Potvrzena Stavebním úřadem MÚ v Kadani č.j. SÚ /02 ze dne l) Nájemní smlouva uzavřená mezi Insolvency Project, v.o.s. - insolvenčním správcem společnosti První krušnohorská realitní kancelář, s.r.o., (pronajímatel) a společností BORRY BUILD - 3 -

4 s.r.o. (nájemce) ze dne m) Znalecký posudek č. 418/03/2017, který vypracovala Ing. Jana Gruntová, dne , jako podklad pro exekutorské řízení. n) Knihovna znalce. Místopis Nemovité věci - provozně skladovací areál se nachází v širším centru města Kadaň, v okrese Chomutov, v zastavěném území města, s vjezdem z ulice Poštovní. Občanská vybavenost města je kompletní. V obci jsou provedeny rozvody tech. infrastruktury (vodovod, kanalizace, plyn). Lokalita v okolí oceňovaného areálu je zastavěna převážně rodinnými a bytovými domy, v kombinaci se stavbami občanské vybaveností. Celkový popis Předmětné nemovité věci dlužníka První krušnohorská realitní kancelář, s.r.o. jsou situované cca 600 m severním směrem od centra města (Mírového náměstí). Přístup k nemovitým věcem je umožněn přímo z veřejné komunikace ul. Poštovní. Předmětem ocenění jsou nemovité věci, které tvoří provozně skladovací areál (stavební dvůr). Jedná se o pozemky: - parc.č. 1453, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 95 m 2. Součástí pozemku je stavba garáže bez čp/če s upraveným obytným podkrovím, - parc.č. 1454, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 145 m 2. Součástí pozemku je stavba tech. vyb. bez čp/če (administrativní budova se soc. zázemím a obytným podkrovím), - parc.č. 1455, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 245 m 2. Součástí pozemku je stavba obč.vyb bez čp/če (budova skladů), - parc.č. 1456/1, ostatní plocha se způsobem využití jako jiná plocha o výměře 1739 m 2. Jde o pozemek se zpevněnou plochou mezi jednotlivými budovami užívaný jako manipulační plocha. Na západní straně pozemku je postavena rozestavěná stavba (zděné skladovacích boxy bez zastřešení ve špatném tech. stavu s negativním vlivem na cenu obvyklou náklady na demolici nebo přestavbu). Pozemek je využívaný v jednotném funkčním celku se stavbami. - parc.č. 1456/2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338 m 2. Součástí pozemku je stavba garáže bez čp/če (budova dílny a skladů), - parc.č. 1456/3, ostatní plocha se způsobem využití jako jiná plocha. Jde o pozemek užívaný v jednotném funkčním celku se stavbou skladů na parc.č. 1455, jako okapový chodník, - parc.č. 1457, zastavěná plocha nádvoří o výměře 384 m 2. Součástí pozemku je jiná stavba bez čp/če (budova truhlářské dílny se sklady a soc. zázemím), - parc.č. 1458, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28. Součástí pozemku je stavba garáže bez čp/če, s možností parkování pro jeden osobní automobil. Vjezd do garáže je z ulice Dvořákova, - parc.č. 1468, ostatní plocha se způsobem využití jako jiná plocha. Jde o proluku mezi domy při ulici Poštovní, která je využívána jako příjezdová plocha do areálu včetně parkovacích míst s částečně zpevněnou plochou ze zámkové dlažby. V přístupovém pozemku parc.č jsou vedeny hlavní přípojky inženýrských sítí do areálu (voda, kanalizace, el.nn). Jednotlivé stavby jsou následně vnitro areálovými rozvody napojeny na tyto inženýrské sítě. Stavby jsou vytápěny horkovodem z výměníkové stanice umístněné ve zděném skladu na parc.č Celý areál prošel částečnou rekonstrukcí v letech Dle předložené částečné výkresové dokumentace byl na rekonstrukci areálu vypracovaný projekt schválený Stavebním úřadem MÚ v Kadani č.j. SÚ /02 z Stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci doloženo. Pozemky jsou rovinaté uceleného tvaru přibližně do písmene T. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu (oplocení areálu, vjezdová brána, zpevněné plochy, venkovní schody, přípojky - 4 -

5 inženýrských sítí - voda z řadu, kanalizace do řadu, el.nn). Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Z územního plánu obce vyplývá, že oceňovaná nemovitá věc se nachází, převážně ve stabilizované zóně označené OM - plochy občanského vybavení - komerční zázemí malé a střední. Pouze pozemek parc.č je situovaný ve stabilizované zóně označené BI - plochy bydlení v rodinných domech - městské a příměstské. Nemovité věci nejsou situované v záplavové oblasti. Silné stránky - poloha v širším centru, možnost komerčního využití nemovitých věcí, dobrý stavebně technický stav po částečné rekonstrukci, napojení na základní inženýrské sítě, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky - absence plynové přípojky, rozestavěné podkroví v administrativní budově (náklady na dokončení), volné plochy zaskládané nepotřebným stavebním odpadem a nefunkční stavební technikou (náklady na vyčistění). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č k.ú. Kadaň jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - První krušnohorská realitní kancelář, s.r.o. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Pozemek parc.č. 1456/3 je zatížen věcným břemenem zřizování a provozování vedení rozvodné tepelné zařízení, umožnit vstup a vjezd v souvislosti s provozem, v rozsahu GP /2011 s oprávněním pro Tepelné hospodářství Kadaň, s.r.o.. Věcné břemeno svým rozsahem a obsahem nemá zásadní vliv na stanovenou obvyklou cenu. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního - 5 -

6 apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika: ANO Komentář: Ke dni ocenění je areál využívaný společností Borry Build s.r.o., která má na pronájem areálu uzavřenou nájemní smlouvu. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou od do Nájemní smlouva obsahuje rozvazovací podmínku pro případ prodeje v rámci insolvenčního řízení, tzn.: bez negativního vlivu na obvyklou cenu. Dle předložené částečné výkresové dokumentace byl na rekonstrukci areálu vypracovaný projekt schválený Stavebním úřadem MÚ v Kadani č.j. SÚ /02 z Stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci doloženo. Zákres některých staveb v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu. Jedná se o drobné přístavby.(viz. text níže) OBSAH 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1453) 1.2. Administrativní budova bez čp/če (součást parc.č. 1454) 1.3. Sklad bez čp/če (součást parc.č. 1455) 1.4. Garáže bez čp/če (součást parc.č. 1456/2) 1.5. Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (součást parc.č. 1457) 1.6. Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1458) 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Příslušenství 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky 4. Výnosová hodnota 4.1. Areál celkem 5. Porovnávací hodnota 5.1. Areál celkem - 6 -

7 OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle Cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok *pozn.: výměry užitných ploch místností jsou převzaty z předložené výkresové dokumentace, výpočet užitné plochy je proveden dle metodiky ČBA Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1453) Jedná se o samostatně stojící stavbu, postavenou ve východní části areálu. Budova má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar stavby je obdélníkový s přistavěnou přístavbou vstupu na JZ straně budovy. Zákres stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Přístavba vstupu není v mapě zakreslena. Stavba je napojena na areálové rozvody vody, kanalizace a el.nn. *pozn.: interiér obytného podkroví nebyl znalci zpřístupněn. Vybavení bylo popsáno panem Borovcem na místním šetření. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní chodba, schodiště do podkroví, kotelna na tuhá paliva, 3x garáž (sklad). Podkroví - schody, chodba, kuchyňka, tři pokoje, každý se soc. zázemím (umyvadlo, sprchový kout, WC) Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina střechy je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky tvoří kontaktní zateplovací systém (bez probarvené finální vrstvy). Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu v kuchyni a v sociálním zázemí. Podlahy tvoří keramická dlažba, koberce, ve skladech beton. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře jsou plné hladké nebo prosklené. Vrata jsou kovová dvoukřídlá. Vytápění je ústřední z kotle na tuhá paliva. Ohřev TUV zajištěn solárními panely. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyně je vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty, splachovací WC. Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. V letech 2002 až 2010 byla provedena částečná rekonstrukce (zateplení fasády, krytina střechy, vybavení interiéru obytného podkroví - vznikly 3 služební byty). Celkový stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 45%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 103,10 m 2 3,62 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha garáže 64,60 m 2 1,00 64,60 m 2 kotelna 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2-7 -

8 chodba, schodiště 7,20 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 69,60 m 2 Podkroví 94,82 m 2 2,53 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha ubytovna 70,72 m 2 1,00 70,72 m 2 Užitná plocha celkem: 70,72 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (12,90*7,35+3,60*2,30)*(3,62) = 373,20 m 3 Zastřešení vč. podkroví (12,90*7,35)*(2,05+2,00/2) = 289,19 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 662,39 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 103 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 140 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 662,39 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Administrativní budova bez čp/če (součást parc.č. 1454) Jedná se o krajní řadovou stavbu, postavenou v jihovýchodní části areálu. Stavba je částečně postavena i na parc.č Budova má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar stavby je obdélníkový s přistavěnou přístavbou vstupního zádveří na severní straně budovy. Zákres stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Přístavba vstupu není v mapě zakreslena. Stavba je napojena na areálové rozvody vody, kanalizace a el.nn a vytápění z centrální výměníkové stanice. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní zádveří, chodba, schody, kanceláře, soc. zázemí (WC muži, WC ženy), kuchyňka, archiv. 2.NP - schody, chodba, byt 2+1 (v rozestavěném stavu - 2x pokoj, kuchyň, chodba, komora, WC, koupelna, šatna), mezonetový byt 4+1 (v rozestavěném stavu - chodba, WC, koupelna, 2x pokoj, kuchyň, jídelna). Podkroví - mezonetový byt 4+1 (v rozestavěném stavu - chodba, WC, sprchový kout). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina střechy je z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody mezi 1.NP a 2.NP jsou betonové bez obkladu schodišťových stupňů. V mezonetovém bytě schody do podkroví chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky tvoří kontaktní zateplovací systém s probarvenou finální vrstvou. Vnitřní keramický obklad jsou proveden ve standardu v kuchyni a v sociálním zázemí (v 2.NP a podkroví částečně nedokončené). Podlahy tvoří keramická dlažba, - 8 -

9 koberce (v 2.NP a podkroví finální vrstvy podlah chybí). Okna jsou dřevěná Euro s dvojsklem. Dveře jsou plné hladké nebo prosklené do obložkových zárubní. Vytápění je ústřední, radiátory z centrální výměníkové stanice. Ohřev TUV zajištěn solárními panely. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyňka v 1.NP je vybavena ve standardu, v bytech vybavení kuchyní není provedeno. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty, splachovací WC V 2.NP a podkroví nejsou všechna zařízení osazena). Ostatní vybavení tvoří, rozvody PC sítě v kancelářích a EZS. Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. V letech 2002 až 2010 byla provedena částečná rekonstrukce a výstavba obytného podkroví (zateplení fasády, krytina střechy, okna, podlahy, rozvody instalací a vytápění, hyg. vybavení). Prostory 2.NP a podkroví jsou v rozestavěném stavu, neobyvatelné. Chybí zde konečné úpravy podlah, malby, dokončit obklady a dlažby koupelen včetně osazení části sociálních zařízení. Ve zrekonstruovaném 1.NP jsou ve dvou kancelářích, provlhlé omítky způsobené pravděpodobně špatnou izolací proti vlhkosti. V kuchyňce je provlhlá stěna zasažena plísní (došlo k zatečení do objektu). Celkový stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 35%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 232,05 m 2 3,00 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha chodba, schodiště 19,33 m 2 0,00 0,00 m 2 kanceláře se zázemím 154,10 m 2 1,00 154,10 m 2 Užitná plocha celkem: 154,10 m 2 2.NP 227,87 m 2 2,80 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha chodba, schodiště 11,03 m 2 0,00 0,00 m 2 byt ,31 m 2 1,00 67,31 m 2 Byt ,82 m 2 1,00 98,82 m 2 Užitná plocha celkem: 166,13 m 2 Podkroví 87,29 m 2 2,40 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha byt 4+1 (2.část) 38,99 m 2 0,70 27,29 m 2 Užitná plocha celkem: 27,29 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (22,45*10,15+3,10*1,35)*(3,00) = 696,16 m 3 2.NP (22,45*10,15)*(2,80) = 638,03 m 3 Zastřešení vč. podkroví (22,45*10,15)*(3,00/2) = 341,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 675,99 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 232 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 348 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 675,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ]

10 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Sklad bez čp/če (součást parc.č. 1455) Jedná se o vnitřní řadovou stavbu, postavenou v jižní části areálu. Budova má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu. Celkový půdorysný tvar stavby je obdélníkový. Stavba je napojena na areálové rozvody vody, kanalizace, el.nn a vytápění z centrální výměníkové stanice. Dispoziční řešení: 1.NP - sklady, výměníková stanice centrálního vytápění se zásobníkem TUV, kancelář skladníka, soc. zázemí (šatna umývárna, WC). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je pultová, krov je dřevěný, krytina střechy je z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky tvoří kontaktní zateplovací systém s probarvenou finální vrstvou. Vnitřní keramický obklad jsou provedeny ve standardu v sociálním zázemí. Podlahy tvoří keramická dlažba, PVC a beton. Okna jsou dřevěná Euro s dvojsklem. Dveře jsou plné hladké nebo prosklené do obložkových zárubní. Vrata plechová Vytápění je ústřední, radiátory z centrální výměníkové stanice. Ohřev TUV zajištěn solárními panely. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyňka je vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, sprchový kout, splachovací WC. Ostatní standardní. Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. V letech 2002 až 2010 byla provedena částečná rekonstrukce (zateplení fasády, krytina střechy, okna, podlahy, rozvody instalací a vytápění, hyg. vybavení). Celkový stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 45%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 187,72 m 2 2,88 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha sklady se soc. zázemím 140,30 m 2 1,00 140,30 m 2 výměník 19,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 140,30 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (24,70*7,60)*(2,88) = 540,63 m 3 Zastřešení (24,70*7,60)*(1,60/2) = 150,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 690,81 m

11 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 188 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 140 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 690,81 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Garáže bez čp/če (součást parc.č. 1456/2) Jedná se o krajní řadovou stavbu, postavenou v jihozápadní části areálu. Budova má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s mírným spádem. Celkový půdorysný tvar stavby je přibližně obdélníkový. Stavba je napojena na areálové rozvody vody, kanalizace, el.nn a vytápění z centrální výměníkové stanice. Dispoziční řešení: 1.NP - 4x dvoj garáž (sklad). Jedna garáž byla využívána jako zámečnická dílna. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s mírným spádem, krov je dřevěný, krytina střechy je z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky tvoří kontaktní zateplovací systém s probarvenou finální vrstvou. Podlahy jsou betonové. Okna jsou plastová s dvojsklem nebo luxfery. Vrata jsou plechová dvoukřídlá. Vytápění je ústřední radiátory z centrální výměníkové stanice. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. V letech 2002 až 2010 byla provedena částečná rekonstrukce (zateplení fasády, krytina střechy, okna, rozvody vytápění). Celkový stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 50%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 337,18 m 2 4,50 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha garáže (sklady) 290,80 m 2 1,00 290,80 m 2 Užitná plocha celkem: 290,80 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (11,05*14,85+11,95*15,30-0,90*10,83)*(4,50) = 1 517,31 m 3 Zastřešení (11,05*14,85+11,95*15,30-0,90*10,83)*(1,80/2) = 303,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 820,77 m

12 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 337 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 291 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 820,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (součást parc.č. 1457) Jedná se o samostatně stojící stavbu, postavenou v severozápadní části areálu. Budova má v pravé části (při pohledu ze dvora) dvě nadzemní podlaží, v levé části má skladové podkroví pod sedlovou střechou přístupné po venkovním kovovém schodišti. Celkový půdorysný tvar stavby je přibližně do písmene T s přistavěnou přístavbou skladu na jižní straně budovy. Zákres stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Přístavba skladu není v mapě zakreslena. Stavba je napojena na areálové rozvody vody, kanalizace a el.nn a vytápění z centrální výměníkové stanice. Dispoziční řešení: 1.NP - sušárna dřeva, lakovna, truhlářská dílna se schody do patra, přístavba skladu, vstupní chodba, schody do patra, dílna, sklad. 2.NP - 2x schody, skladovací část, denní místnost, šatny, soc. zázemí (umývárny ženy, muži, WC). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina střechy je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou 2x ocelové. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky tvoří kontaktní zateplovací systém bez probarvené finální vrstvy. Vnitřní keramický obklad jsou proveden ve standardu v kuchyňce a v sociálním zázemí. Podlahy v provozech tvoří betonová mazanina, v soc. zázemí je keramická dlažba. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře jsou plné hladké do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední, radiátory z centrální výměníkové stanice. Ohřev TUV zajištěn solárními panely. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyňka je vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty, splachovací WC. Ostatní vybavení tvoří rozvody vzduchotechniky v dílně a lakovně. *pozn.: veškeré vnitřní strojní vybavení truhlárny není předmětem tohoto ocenění a není tudíž součástí výsledné obvyklé ceny.* Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. V letech 2001 až 2010 byla provedena částečná rekonstrukce (zateplení fasády, krytina střechy, okna, soc. zázemí včetně vybavení). Celkový stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 45%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. výška Název plocha 1.NP 406,43 m 2 3,55 m

13 Výčet místností: plocha koef užitná plocha provozovny 292,75 m 2 1,00 292,75 m 2 chodba, schody 8,40 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 292,75 m 2 2.NP 256,96 m 2 2,93 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha sklady 130,00 m 2 1,00 130,00 m 2 chodba, schody 8,40 m 2 0,00 0,00 m 2 soc. zázemí 68,80 m 2 1,00 68,80 m 2 Užitná plocha celkem: 198,80 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (17,90*7,48+12,90*12,75+5,37*2,90+7,55*12,25 = 1 442,82 m 3 )*(3,55) 2.NP (12,90*12,75+7,55*12,25)*(2,93) = 752,90 m 3 Zastřešení (17,90*7,48)*(1,20+1,50/2)+(12,90*12,75)*(3,65/ 2)+(7,55*12,25)*(2,76/2)+(5,37*2,90)*(1,50+1,6 0/2) = 724,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 920,42 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 406 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 492 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 920,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1458) Jedná se o krajní řadovou stavbu, postavenou v severozápadní části areálu. Budova má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu. Celkový půdorysný tvar stavby je přibližně lichoběžníkový. Vjezd do garáže je z ulice Dvořákova. Vstup dveřmi je umožněn rovněž z areálu. Stavba je napojena na el.nn. *pozn.: interiér garáže nebyl znalci zpřístupněn. Vybavení bylo popsáno panem Borovcem na místním šetření. Dispoziční řešení: 1.NP - garáž pro jeden os. automobil. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá, krytina střechy je živičná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenné hladké (místy poničené). Podlahy jsou betonové. Okno je jednoduché. Vrata

14 jsou sklopná ocelová s dřevěnou výplní. Elektroinstalace je provedena světelná. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Stáří původní stavby není známo a odhaduje se na cca 50 až 60 let. Stavba bez výrazné rekonstrukce nebo modernizace, pouze byla opravena fasáda do ulice. Celkový stavebně technický stav je mírně podprůměrný. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 60%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 28,00 m 2 2,20 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha garáž 23,00 m 2 1,00 23,00 m 2 Užitná plocha celkem: 23,00 m 2 Obestavěný prostor (informativně) Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (28)*(2,20) = 61,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 61,60 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 28 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 23 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 61,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Příslušenství Věcná hodnota příslušenství stanovená procentem z ceny staveb Hodnota staveb Kč ,70 Procento příslušenství % 5,00 Věcná hodnota příslušenství Kč ,14 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky Rovinaté pozemky, uceleného nepravidelného tvaru přibližně do písmene T, využívané v jednotném funkčním celku pod společným oplocením. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům

15 pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 500,- až 900,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, charakteru, funkčnímu využití a výměře navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] celkem , Celková výměra pozemků Hodnota celkem Výnosová hodnota Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz Areál celkem Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby

16 Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od do v rozpětí %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Ke dni ocenění je areál využívaný společností Borry Build s.r.o., která má na pronájem areálu uzavřenou nájemní smlouvu. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou od do Nájemní smlouva obsahuje rozvazovací podmínku pro případ prodeje v rámci insolvenčního řízení. Nájemné činní 500,-Kč/měsíc. Měsíční zálohy na plnění a služby činí ,-Kč. Pro další výpočet je proto počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách areálu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství

17 Zjištěné ceny pronájmů v lokalitě pro oceňovaný objekt: Administrativní plochy: 1000 ~ 2000 Kč/m 2 /rok. Bytové plochy: 3000 Kč/měsíc/byt. Sklady a provozovny vytápěné: 600 ~ 1200 Kč/m 2 /rok. Volné skladovací plochy: 20 ~ 50 Kč/m 2 /rok. Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj. u bytů za 3000,-Kč/měsíc za pokoj se soc. zázemím, kanceláře se zázemím na 1200,-Kč/m 2 /rok, vytápěné sklady na 700,-Kč/m 2 /rok, nevytápěné sklady v patře bez výtahu na 300,-Kč/m 2 /rok, vytápěné dílenské plochy na 1000,-Kč/m 2 /rok a volné parkovací a skladové plochy v areálu 30,- Kč/m 2 /rok. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potencionálními nájemci či podnájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že nemusí být na trhu mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří nemovitost okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti) tyto položky byly stanoveny odborným odhadem ve výši 20% z příjmů. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Skladovací prostory 2.Obytné prostory 3.Kancelářské prostory 4.Skladovací prostory Garáž bez čp/če (1.NP, sklady) Garáž bez čp/če (Podkroví, byty) Administrativní budova bez čp/če (1.NP, kanceláře se zázemím) Sklad bez čp/če (1.NP, sklady se soc. zázemím) , , , ,

18 5.Skladovací prostory Garáže bez čp/če (1.NP, garáže (sklady)) 6.Provozní prostory Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (1.NP, provozovny) 7.Skladovací prostory 8.Ostatní prostory 9.Skladovací prostory 10.Ostatní prostory Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (2.NP, sklady) Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (2.NP, soc. zázemí) Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1458), 1.NP, garáž volné skladovací plochy , , , , , ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 698 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba 20,00 % * Nh Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 8,71 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč

19 5. Porovnávací hodnota Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Areál celkem Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. areál pro lehké provozy a skladování, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka odpovídá poptávce. Proto s přihlédnutím k velikosti, poloze a technickému stavu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je v současné době průměrně obchodovatelná. Užitná plocha: 1 433,49 m 2 Obestavěný prostor: 7 831,99 m 3 Zastavěná plocha: 1 294,48 m 2 Plocha pozemku: 3 457,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za celek nebo za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje o realizovaných prodejích z vlastní databáze a z databáze spolupracujících znalců. Srovnatelné nemovité věci: Název: 1 Lokalita: Kadaň, okres Chomutov Popis: Exkluzivně Vám zprostředkujeme prodej zavedeného provozního areálu m2 v okr. Kadaň. Zprostředkujeme Vám prodej zavedeného provozního areálu, který je nově oplocen do výše 2.5 m ( nové zdivo ). Celková plocha m2 včetně zastřešených skladů a budov je zpevněná betonem. Součástí venkovní technické části je velkotonážní váha do 35 t, pro vážení nákladu určeného k přepravě.původní budova prošla kompletní rekonstrukcí v r ( krovy jsou suché, ošetřené, bez

20 známek poškození s novou krytinou pálené tašky ) V této budově se nachází prostorná kancelář, kuchyňka a sociální zařízení. Ostatní nové vystavěné budovy byly kolaudovány v r Firma vznikla v r.2009, kde se postupně rozrůstá a v současné době má vytvořenou vlastní síť stálých klientů. Díky rozsáhlým službám je firma v této oblasti velmi žádaná. V areálu se nachází zastřešené uhelné sklady s rozvozem a pásovou vykládkou, kovošrot, ekologická likvidace, vrakoviště, autoservis, pneubazar, pneuservis. Firma se prodává včetně zásob na skladě, dále také 2x vysokozdvih, traktorbagr CX 2, nákladní digitální váha, kontejnery, odtahovka - vše funkční, velká centrála + kompletní vybavení. Firma je zcela zdravá v provozu a bez jakýchkoliv ekonomických problémů. Návratnost investice je dle ročních výnosů max. 5 let. Po dohodě je možné odkoupit i upravenou stodolu, která není součástí objektu ( využívána na sklad pneu ). Objekt je napojený na kamerový systém. Ne PCO. Pozemek: 5 000,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - obdobná 1,00 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Celkový stav a vybavení - obdobný 1,00 K5 Vliv pozemku - větší pozemkové zázemí 0,90 Zdroj: K6 Úvaha zpracovatele ocenění - prodej včetně vybavení a zásob 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Celkový stav a vybavení - obdobný; Vliv pozemku - větší pozemkové zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - prodej včetně vybavení a zásob; Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 0, Kč Název: 2 Lokalita: Kochova, Chomutov Popis: Prodej komerčního areálu - na okraji Chomutova (ul. Kochova). Areál v zástavbě domů. Snadný přístup + příjezd. Vyčleněna trasa pro kamiony. Celý areál oplocen s pojezdovou - automatickou vstupní branou. Sklady, dílny, výrobní prostory, kanceláře se zázemím, rampa. Areál o výměře m2. Napojeno na veškeré IS. Velké množství zpevněných ploch, sklady, dílny, výrobní prostory, kanceláře, sociální zázemí - šatny, WC, umývárny, kuchyňka. Široká možnost využití. Nemovitost vhodná jako investiční záležitost, 2 roky pronajímáno slušnému nájemci, zajímavý měsíční výnos. Třída energetické náročnosti budovy: G Pozemek: 3 195,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - menší užitná plocha 1,20 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Celkový stav a vybavení - obdobný 1,00 K5 Vliv pozemku - obdobný 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší užitná

21 plocha; Poloha - obdobná; Celkový stav a vybavení - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 1, Kč Název: 3 Lokalita: Raisova, Chomutov Popis: Exkluzivně vám nabízíme ke koupi polyfunkční objekt z roku 1993 v ul. Raisova v Chomutově o celkové rozloze 3281 m2 (zastavěná plocha a nádvoří domu 204 m m2 pozemek). Jednou z několika výhod nemovitosti je to, že slouží k několika účelům. Zahrnuje prodejní, dílenské, výrobní a skladové prostory. Vnější plocha může sloužit například k odstavování, či vystavování vozidel a také k uskladnění nejen stavebního materiálu. Uplatnění zde naleznou společnosti zabývající se autodopravou, stavebnictvím, prodejem, či půjčovnou zboží, atd. Aktuálně zde nájemník provozuje stavební firmu a prodejnu. Přímo přístupný uzavřený areál je samostatně napojený na inženýrské sítě el., vody a kanalizace. Osobní prohlídka je k dispozici po kontaktu s makléřem. Pozemek: 3 281,00 m 2 Užitná plocha: 228,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - menší užitná plocha 1,30 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Celkový stav a vybavení - obdobný 1,00 K5 Vliv pozemku - obdobný 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší užitná plocha; Poloha - obdobná; Celkový stav a vybavení - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Cena Celkový koeficient K C Upravená cena Kč 1, Kč Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Kč/ks Kč/ks Kč/ks Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč

22 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1453) ,20 Kč 1.2. Administrativní budova bez čp/če (součást parc.č. 1454) ,80 Kč 1.3. Sklad bez čp/če (součást parc.č. 1455) ,70 Kč 1.4. Garáže bez čp/če (součást parc.č. 1456/2) ,50 Kč 1.5. Truhlárna se soc. zázemím bez čp/če (součást parc.č. 1457) ,70 Kč 1.6. Garáž bez čp/če (součást parc.č. 1458) ,- Kč Věcná hodnota staveb - celkem: ,90 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Příslušenství ,10 Kč 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky ,- Kč 4. Výnosová hodnota 4.1. Areál celkem ,80 Kč 5. Porovnávací hodnota 5.1. Areál celkem ,- Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení obvyklé, tržní hodnoty se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před odhadem obvyklé ceny provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky majetku: - poloha v širším centru, možnost komerčního využití nemovitých věcí, dobrý stavebně technický stav po částečné rekonstrukci, napojení na základní inženýrské sítě, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky majetku: - absence plynové přípojky, rozestavěné podkroví v administrativní budově (náklady na dokončení), volné plochy zaskládané nepotřebným stavebním odpadem a nefunkční stavební technikou (náklady na vyčistění areálu). Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 24,34 mil. Kč. Tato hodnota nezobrazuje reálnou hodnotu nemovitosti na trhu v důsledku odlišného vývoje pořizovacích a tržních hodnot jednotlivých vstupních titulů. Je zde uvedena pro případné pojištění nemovitých věcí. Výnosová hodnota odráží určitý pohled investora, který na svou investici pohlíží z hlediska budoucích výnosů. Investor porovnává výnosnost investice z hlediska času s jinými alternativními možnostmi pro investování. Výnosová hodnota činí 8,85 mil. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání realizovaných a inzerovaných prodejů činí 9,17 mil. Kč. Porovnávací hodnota nejreálněji zobrazuje prodejní hodnotu nemovitosti, kdy vychází z aktuálního stavu na trhu a vztahuje se ke konkrétní lokalitě

23 Pro navržení výsledné obvyklé ceny nemovitých věcí byla použita srovnávací a výnosová hodnota, s věcnou hodnou je v tomto specifickém případu uvažováno jako s podpůrnou, s informativním charakterem (zejména pro potřeby event. pojištění). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí a použitým vstupním údajům však srovnávací metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu, v souladu s definicí obvyklé ceny. Závěr Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit stanovuji: obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitých věcí - provozně skladovací areálu na pozemcích parc.č. 1453, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1454, součástí je stavba tech.vyb. bez čp/če, parc.č. 1455, součástí je stavba obč.vyb. bez čp/če, parc.č. 1456/1, parc.č. 1456/2, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1456/3, parc.č. 1457, součástí je stavba jíná st. bez čp/če, parc.č. 1458, součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1468, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Kadaň, obec Kadaň, okres Chomutov, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: Devětmilionů korun českých zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv IVSC. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Nálezu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /18 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. List vlastnictví Katastrální mapa 1 3. Fotodokumentace 4 4. Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 KM

42 Fotodokumentace Garáž s obytným podkrovím (součást parc.č. 1453) Administrativní budova (součást parc.č. 1454) Interiár admin. budovy kancelář v admin. budově s provlhlou zdí rozestavěné podkroví v admin. budově rozestavěné podkroví v admin. budově

43 Budova skladu (součást parc.č. 1455) výměníková stanice v budově skladu interiér budovy skladů garáže (součást parc.č. 1456/2) interiér garáží Truhlárna (součást parc.č. 1457)

44 Truhlárna (součást parc.č Interiér truhlárny Interiér truhlárny soc. zázemí truhlárny sklady ve 2.NP truhlárny Garáž (součást parc.č. 1458)

45 vjezd z ulice Poštovní pozemek parc.č pozemek parc.č. 1456/1 pozemek parc.č. 1456/1-45 -

46 Mapa oblasti