Znalecký posudek /16

Transkript

1 Znalecký posudek /16 jehož předmětem je určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) rodinného domu čp. 136, pozemku parc. č. st 211 zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 117 zahrada, situováno v k.ú. Tištín, obci Tištín, okres Prostějov, a to pro účely exekuce k uspokojení pohledávky oprávněného Objednavatel: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno - město Č.j. 056 EX 1992/12-75 Bratislavská Brno Vypracoval: Ing. Ludvík Šojdr Velké nám. 48/ Kroměříž sojdr@reaia.cz Tento znalecký posudek obsahuje 9 stran textu, 20 stran příloh dle přiloženého seznamu, byl vypracován ke dni ve dvou vyhotoveních a elektronické verzi. V Kroměříži:

2 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.2 OBSAH A. ÚVOD... 3 A.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 3 A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL... 3 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ... 4 B.1. PODKLADY... 4 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI... 4 C. POSUDEK... 5 C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI... 5 C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1)... 5 C Základní úvaha... 5 C Tržní podmínky... 5 C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 5 RODINNÉ DOMY V K.Ú. TIŠTÍN A V OKRESE PROSTĚJOV C.2.1. Analýza nabídky RD v menších obcích okresu Prostějov... 5 C.2.2. Analýza poptávky... 5 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti... 6 C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA... 6 D. ZÁVĚR... 8 D.1. ZÁVĚR... 8 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 8 F. PŘÍLOHY... 9 Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

3 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.3 A. ÚVOD A.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží (jímž může být i právo či nájem) nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím (jímž může být i právo) a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží (jímž může být i právo) nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, obvyklá hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Obvyklá cena ( 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 1992/12 9 ze dne , tedy týkajících se LV 219 pro v k.ú. Tištín, obec Tištín, okres Prostějov; parc. č. st. 211, parc.č. 117 situováno v k.ú. Tištín, obci Tištín, okres Prostějov. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

4 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.4 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ B.1. PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 219 pro k.ú. Tištín ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Tištín ze dne Osobní prohlídka konaná Ing. Ludvíkem Šojdrem B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Jedná se o rodinný dům čp.136 a pozemek parc. č. st. 211 zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 117 zahrada, situováno v k.ú. Tištín. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci a v místě jsou inženýrské sítě. Rodinný dům čp. 136 Oceňovaná nemovitost čp. 136 je situována v obci Tištín, jako objekt řadový krajní, při místní zpevněné komunikaci. Průčelím je dům orientován na východní světovou stranu. Jedná se o přízemní RD, který byl uveden do užívání asi v roce V roce 2006 proběhla rekonstrukce domu. Byla osazena nová plastová okna, bojler, byly rekonstruovány rozvody vody, elektřiny, byly nataženy nové omítky a obklady. Základové konstrukce předpokládám betonové. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z uliční strany v tl. 55 cm, v zadní části v tl. 53 cm. Vnější povrchová úprava je hladkou omítkou s nátěrem. Vnitřní povrchové úpravy váp. omítkami štukovými. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. V některých pokojích jsou stěny i stropy obloženy kazetovými obklady. Střecha je provedena jako sedlová s dřevěným krovem, pokryta osinkocementovými šablonami. Oplechování střechy, parapetů, žlabů, svody z pozinkového plechu. Stropy jsou dřevěné, podbité. Podlahy tvoří desky, koberce a keramická dlažba. Schodiště je dřevěné. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Dveře jsou hladké do ocelových zárubní. Vytápění je lokální, kamny na tuhá paliva. Zdrojem teplé vody elektrický bojler. Vybavení kuchyně tvoří elektrický sporák a kuchyňská linka. Z vnitřního vybavení je vana, WC a umyvadlo. Z inženýrských sítí je provedeno napojení na elektrickou energii, vodovod a kanalizaci. Plyn není připojen. Dispoziční uspořádání objektu a podlahové plochy: 1. NP - vstup, hala, pokoj, kuchyň, komora, koupelna s WC 2. NP pokoj, chodba Pozemky: Jedná se o pozemek parc.č.: zastavěná plocha a nádvoří o výměře 289m 2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD čp A dále pozemek parc.č.: 117 samostatnou zahradu, která netvoří funkční celek s RD. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

5 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.5 C. POSUDEK C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu. C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1) Standardní oceňovací metodou, která se používají při zjištění obvyklé ceny je metoda srovnávací. Doplňujícími metodami jsou metody výnosová a věcná. Zejména však metoda srovnávací, založená na analýze tržních podmínek (vztahu nabídky a poptávky) a analýzy srovnatelných obchodů s obdobnými nemovitosti v daném místě a čase, má největší vypovídací schopnost. C Základní úvaha Z výše uvedeného vymezení pojmu obvyklá cena je zřejmá skutečnost, že pro její objektivní stanovení je nutná znalost podmínek trhu, a to zejména stavu nabídky a poptávky, znalost obdobných obchodních transakcí realizovaných za obdobných podmínek v obdobných lokalitách a v identickém čase. Přitom je nutno z pohledu obvyklé ceny přezkoumat (mít informace), zda u již realizovaných obchodních transakcí byly tyto realizovány za podmínek vymezení obvyklé ceny (zejména z pohledu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, stavu tísně na jedné či druhé straně obchodní transakce apod.). C Tržní podmínky Určujícím faktorem pro stanovení obvyklé ceny je znalost obdobných obchodních transakcí. V daném případě se jedná o informace o prodejích obdobných rodinných domů (poloha, vztah k centru regionu, přístup, okolí) v daném místě a čase. Na základě uvedených skutečností jsem provedl informační marketing s cílem zjistit cenovou úroveň pozemků, které se v nedávné době prodaly. Pro porovnání byly využity záznamy databáze MOISES a nabídka realitních serverů. C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI RODINNÉ DOMY V K.Ú. TIŠTÍN A V OKRESE PROSTĚJOV. C.2.1. Analýza nabídky RD v menších obcích okresu Prostějov Nabídka obdobných nemovitostí v menších obcích okresu Prostějov je běžně registrována. C.2.2. Analýza poptávky Poptávka po srovnatelných nemovitostech v menších obcích okresu Prostějov je registrována. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

6 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.6 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti Nabídka koresponduje s poptávkou - obchodovatelnost normální. C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA Ze tří standardních metod (věcná, výnosová, srovnávací) přichází v daném případě v úvahu využití POUZE metody srovnávací. K dispozici jsou záznamy o realizovaných prodejích RD v okrese Prostějov, a aktuální nabídky RD tamtéž. Tyto záznamy byly dohledány a použity v procesu porovnání. Rozdíly v poloze, rozsahu, tržních podmínkách a zejména stavu staveb byly zohledněny kor.koef. Propočet obvyklé ceny porovnávací metodou byl proveden v tabelární formě (viz další strana). Pro porovnání byly vztahy tyto rozměrové charakteristiky: Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

7 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.7 Tab.č.1: Srovnávací analýza Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

8

9 Znalecký posudek č /16 Sp. zn.: 056 EX 1992/12-75 strana č.9 F. PŘÍLOHY 1. Usnesení Č.j. 056 EX 1992/ strany 2. Exekuční příkaz č.j. 056 EX 1992/ strany 3. LV č. 219 pro k. ú. Tištín 5 stran 4. Snímek z katastrální mapy pro k.ú. Tištín 5. Polohopis k.ú. Tištín 6. Záznamy databáze MOISES a s_reality 1 strana 1 strana 4 strany 7. Fotodokumentace 5 stran Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 Polohopis Polohav rámci okresu Poloha v rámciobce Letecký snímek -detail

21

22

23

24

25

26

27

28

29