15. května Komentář k hospodaření a službám za rok 2016 a k rozpočtu na rok 2017

Transkript

1 15. května 2017 Komentář k hospodaření a službám za rok 2016 a k rozpočtu na rok 2017 Společenství Mazurská (středisko správce SBD Praha 8 č. 360) Vypracoval: Ing. Jiří Pelej, CSc. 1

2 Po celý rok 2016 za naše společenství účtovalo jako náš správce SBD Praha 8. Proto obdobně jako za předchozí roky provedl vyúčtování za provoz domu, služby spojené s užíváním bytu a s pronajímáním nebytových prostor ekonomický útvar SBD. I tentokrát zůstalo vyúčtování na snížené úrovni proto, že spolu s vyúčtováním za byty bylo prováděno i vyúčtování za služby pro nebytové prostory, a k získání výsledků za samotné byty bylo nutno údaje dodatečně roztřídit. Změnu předpisu záloh na rok 2016 jsme provedli až po zjištění spotřeby za rok 2015 od července V té době byly už známy ceny fakturované od počátku roku Obdobně chceme také od poloviny roku 2017 aktualizovat rozpočet, aby mohl být zdůvodněn spolehlivěji, než by to bylo možné v listopadu 2016, což byl obvyklý termín pro sestavení rozpočtu. Na základě aktualizovaného rozpočtu budou stanoveny nové měsíční zálohy na jednotlivé byty. Předpokládáme, že budou platné od 1. července Za služby měřené v jednotlivých bytech budou vycházet také z výsledků odečtených z měřidel k 1. lednu 2017 a v lednu V prvním pololetí roku 2016 jsme se řídili rozpočtem platným pro rok Změny v rozpočtovaném množství a cenách služeb proti roku 2015 jsme od 1. července 2016 promítli do rozpočtu na zbytek celoročního období. To znamená, že způsob rozpočtování na rok 2016 se proti předchozímu roku nezměnil, až na to, že náklady na drobnou údržbu se po schválení nových stanov od 1. července 2016 vyčlenily z fondu oprav a hradí se z provozních záloh, a rozvrhují se na jednotlivé byty podle podílové plochy vlastníka; toto platí také pro náklady na ostatní služby. Rozvrhování rozpočtovaných nákladů a popřípadě i výnosů se i nadále stanovilo pro zálohové platby nájemného včetně služeb na jednotlivé byty a účelové skupiny nákladů již v zaokrouhlení měsíčních částek za jednotlivé byty na celé Kč. Obdobně se bude postupovat i za rok Část záloh připadající na úhradu krátkodobých nákladů na provoz domu je rozdělena podle účelů. Za plán nákladů na bydlení i za služby s ním spojené můžeme považovat na rok 2016 částky podle rozpočtu, rozvržené do záloh za jednotlivé byty, včetně změny záloh na služby od července 2016, a obdobně to platí i na rok 2017, tj. v podstatě souhrn záloh na jednotlivé účely za souhrn všech bytů za prvé pololetí 2017 ve stejné výši jako na leden 2017, a za ostatní měsíce v upravené výši propočtené pro upravené zálohy. Většinou se rozpočtované i skutečné náklady na individuálně neměřené služby spojené s bydlením rozvrhovaly na jednotlivé byty podle nahlášeného počtu v bytě bydlících osob. V každém případě se i nadále předpokládá, že v bytě bydlí alespoň jedna osoba. Za rok 2016 tak bylo odbydleno 8322 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 693,3 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,774 osoby (za rok 2015 to bylo 8344 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 695,3 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,777 osoby). Krátkodobé zálohy mají být za každý byt srovnány se skutečně vynaloženými prostředky a vyúčtovány, tj. přeplatky mají být vráceny a nedoplatky musí být doplaceny. Také rozvržení vynaložených prostředků na jednotlivé účely v jednotlivých bytech provedl ekonomický útvar družstva v zaokrouhlení na celé Kč. Za družstevní byty odvádí správce 2

3 tu část nájemného, která je určena na daň z nemovitostí a na anuity, sám finančnímu úřadu a bance, a našemu SVJ převádí jen zbývající část záloh. Proto se v přehledu námi přijatých záloh ani placených nákladů s anuitou ani s daní z nemovitostí nepočítá. Nevyúčtovává se ani tvorba fondu oprav, tj. hlavně na dlouhodobé účely - v roce 2016 hlavně na výměnu posledního ze starých výtahů ve vchodu 518, což nás včetně odměn za stavební dozor stálo během roku 2016 celkem téměř tis. Kč. Bylo to téměř 69 % z celkového čerpání z fondu oprav. Další větší akcí byla demontáž a montáž svítidel za 412 tis. Kč. Celkem jsme loni na opravy a na další práce a náklady hrazené z fondu oprav spotřebovali tis. Kč. Náklady na drobné opravy a údržbu byly hrazeny z provozních nákladů a nedosáhly rozpočtované výše o 36 tis. Kč. O tuto částku se snižují nedoplatky nebo se zvyšují přeplatky při ročním vyúčtování rozvržené podle spoluvlastnického podílu na společném majetku. Dlouhodobé zálohy na větší opravy, investice, rekonstrukce a modernizace se ročně nevyúčtovávají a nespotřebované částky zůstávají ve fondu oprav pro použití v příštích letech. Celoroční příděl do fondu oprav z nájemného nebyl vyčerpán a nevyčerpaný zůstatek z předchozích let se zvýšil z tis. Kč k na ,31 Kč ke konci roku 2016, tj. o 2,5 mil. Kč. Podle stavu účetnictví za rok 2016 ze dne 1. března 2017 můžeme porovnat plán (v podobě předepsaných záloh) a jeho plnění (skutečné čerpání prostředků rozvržené na jednotlivé byty), a to včetně služeb spojených s bydlením. Údaje o nákladech uvedené na vyúčtování za jednotlivé byty jsme dostali do schránek zhruba 18. dubna. Pokud se týkají celého společenství, i tentokrát obsahují i tu jejich část, která připadá na nebytové prostory, protože ekonomický útvar družstva je na sestavách, které nám poskytuje, zatím nedokázal oddělit. Pro tuto zprávu jsme je podle podrobných sestav odečetli ručně (viz stranu 5). Zálohy na krátkodobé provozní náklady a služby v úhrnu za rok 2016 poprvé nestačily na úhradu vynaložených nákladů. Na jednotlivé byty bylo rozúčtováno za Kč provozních nákladů, tj. o 874 tis. Kč více než za rok Celkový schodek záloh proti rozúčtovaným nákladům za byty je Kč. V nákladech tentokrát není obsažen žádný převod zálohy na kabelový rozvod televize do fondu oprav. Náklady na tento rozvod jsou nově účtovány přímo v provozních nákladech na účtu a nevyčerpaná část příslušné zálohy snižuje nedoplatky nebo zvyšuje přeplatky za jednotlivé byty. Podle rozhodnutí loňského Shromáždění vlastníků se na úhradu části nákladů na provoz výtahů použilo také Kč z příplatků na psy, připadajících na 2. pololetí 2015 a také všechny tyto příspěvky za celý rok 2016, tj Kč. Ani tyto dodatečné úhrady nestačily pokrýt zvýšené náklady, takže zbývající Kč jsou součástí celkových rozúčtovaných nedoplatků. Výsledek hospodaření byl nepříznivý. Nejvíce se na tom podílelo překročení očekávaných nákladů na teplo (o 152 tis. Kč), na teplou vodu (o 154 tis. Kč) a na studenou vodu (včetně stočného, o téměř 79 tis. Kč).) Zálohami zůstalo nepokryto také přes 55 tis. Kč na ostatní služby. U nákladů na servis výtahů, který je u nových výtahů dražší, se předpokládalo, že mohou být částečně hrazeny z příplatků za psy, včetně vybraných za 2. pololetí 2015, dočasně převedených do fondu oprav. Menších úspor 3

4 bylo dosaženo u úklidu společných prostor a odvozu odpadků. Podrobné údaje můžeme nalézt v posledním sloupci tabulky na straně 5. Správci jsme za správcovskou činnost zaplatili částku ve výši záloh. Stejně jako za předchozí roky se celá fakturovaná částka za elektřinu zahrnuje do položky Energie společných prostorů, jako loni však až po odpočtu úhrady od nájemce Rio Media (necelých 15 tis. Kč) a náhrad za používání mandlu a prádelny. Z údajů nelze spolehlivě odlišit spotřebu energie na provoz výtahů, protože na elektroměry pro výtahy jsou napojena i jiná zařízení, například osvětlení ve vstupních prostorech. Náklady na výtahy zahrnují prakticky jen platby za servis, ty jsou však u nových výtahů dražší, než byly u starých výtahů. Opravy se hradí z fondu oprav a jsou u nových výtahů kryty zatím zárukou, a elektřina z nákladů na energii společných prostorů. Odměny funkcionářům SVJ nepřekročily úroveň plánované částky a dosáhly Kč. Zahrnují i částku 9 % připadající na zdravotní pojištění placené zaměstnavatelem. Z nákladů na ostatní služby bylo uhrazeno například také zhruba 64 tis. Kč za odečty a rozúčtování spotřeby tepla a vody za rok 2015, téměř 24 tis. Kč za kontrolu hasicích přístrojů a 19 tis. Kč za notářské úkony na shromáždění vlastníků, odměny při přípravě loňského shromáždění vlastníků a odměny domovníkovi. Tato položka se podle nových předpisů rozvrhuje na jednotlivé byty podle podílové plochy, nikoliv podle počtu bydlících osob. Nově do ní byly převedeny také poplatky za provoz bankovních účtů. Údaje v následující tabulce v prvních dvou číselných sloupcích jsou převzaty z vyúčtování hospodaření našeho společenství, jak je zpracoval ekonomický útvar SBD Praha 8, bohužel včetně nebytových prostorů. Údaje za nebytové prostory jsme převedli z položek 17 až 22 tak, aby v nich zůstaly jen údaje za byty, které budou uvedeny ve vyúčtování za jednotlivé byty. Jsou napočteny v celých Kč, takže se poněkud liší od údajů z účetnictví, které nejsou zaokrouhleny a obsahují i údaje i za nebytové prostory. V posledním sloupci jsou napočteny složky přeplatků (+) a nedoplatků (-) jako předepsané zálohy minus rozpočítané náklady. 4

5 Zálohy a náklady za rok 2016 v Kč Položka Název účtu Předepsané zálohy=plán Rozpočítané náklady Skutečné náklady Přeplatek+, nedoplatek - 3 Odměna správci) , Pojištění majetku , Studená voda pro ohřev v pol ,31 v pol Teplo , Teplá voda (ohřátí) , Vodné a stočné , Úklid společných prostor , Odvoz odpadků , Energie společných prostor , Drobná údržba , Výtahy , Kabelová televize , Odměny funkcionářům , Příplatek na psy v pol Ostatní služby , Součet pro byty , Nebytové prostory V pol. 17, 18, , 21 a Celkový úhrn provozních nákladů , Tvorba fondu oprav ,00 0 Úhrn nákladů , Kromě toho jsou ve vyúčtování obsaženy i výnosy z nebytových prostorů (po úhradě nákladů) připadající vlastníkům v celkové výši Kč. Ve vyúčtováních za jednotlivé byty jsou uvedeny jako odpočet od nákladů. Vlastníkem bytů obydlených družstevními nájemci je SBD Praha 8. Celkem předpis zálohového nájemného (za provozovny však jen za služby s ním spojené) v roce 2016 činil Kč, z toho z bytů Kč. Proti tomu stojí rozpočítané náklady na byty, včetně tvorby fondu oprav, Kč, a z toho vyplývá 5

6 výsledný nedoplatek Kč. Ten se snižuje o ostatní výnosy vlastníků ( Kč), hlavně z pronájmu nebytových prostor, celkem na Kč. Jak by se měl změnit rozpočet záloh na 2. pololetí 2017? Dne 18. dubna jsme dostali sestavu z účetnictví za naše společenství za 1. čtvrtletí Představu o vývoji cen za rozhodující měřené služby máme také z těch účetních dokladů, které jsme od správce už dostali, a ze srovnání plateb z našeho běžného účtu u ČSOB podle záznamů, které jsou elektronicky dostupné. Další potřebné podklady obdržíme pravděpodobně během května; jde hlavně o faktury za elektřinu za oba elektroměry za každý vchod s údaji za období květen 2016 až květen 2017 a za spotřebu tepla a teplé vody za duben Za letošní 1. čtvrtletí jsme za teplo zaplatili o 6,38 % více než před rokem. Kdyby takový vývoj pokračoval i v dalších měsících, spotřebovali bychom na ně za celý rok 2017 zhruba 2,721 mil. Kč, tj. o 163 mil. Kč více než loni. Máme však naději, že po přechodu na na fakturaci podle maximálního výkonu za čtvrthodinu bychom mohli dosáhnout úspor. Za teplou vodu jsme zatím letos za 1. čtvrtletí platili o 3,24 % více než před rokem. Při stejném tempu růstu i ve zbytku letošního roku by její spotřeba pro byty za celý rok dosáhla tis. Kč a při dosavadních zálohách by nám na její úhradu chybělo asi 85 tis. Kč. Doporučujeme zvýšit zálohy v průměru zatím o 3,7 % a zpřesnit tento odhad podle změny ceny za studenou vodu k ohřátí, jak nám bude účtována za duben Studená voda je nám fakturována až za celý rok. Pro odhad vývoje používáme zálohové faktury na kratší než celoroční období. Doporučujeme uplatnit tyto úpravy od , i když se skutečný vývoj může od našich předpokladů odchýlit, a také proto, že zpravidla se používá výše úhrady služeb stanovená pro 2. pololetí daného roku i v 1. pololetí následujícího roku, tj. dalších 6 měsíců. Stav záloh na vodné a stočné na konci letošního 1. čtvrtletí se meziročně zvýšil o 2,4 % a za předpokladu, že stejným tempem poroste letos i celkové vodné a stočné, mohlo by dosáhnout za celý rok tis. Kč. Navrhujeme proto zvýšit zálohy na vodné a stočné v průměru o 10,4 %. Pokud jde o elektřinu, očekáváme, že brzy dostaneme roční faktury za období květen 2016 až květen Z nich budeme čerpat téměř definitivní údaje pro účetnictví roku U úklidu společných prostorů doporučujeme ponechat dosavadní výši záloh a tím vytvořit možnost pokrýt případný vliv dalších cenových změn, úprav odměn apod. V rozpočtování za kabelový rozvod televize rušíme dosavadní výjimku pro čtyři byty, kde se tento poplatek neplatil, ačkoliv jde o standardní vybavení bytů v celém domě. Přestali jsme čerpat prostředky na kabelový rozvod prostřednictví fondu oprav nebo z nákladů na drobnou údržbu a využíváme pro tyto účely určený účet Pro případnou potřebu uhradit nákladnější opravy zůstává možnost využít nakumulovaných prostředků ve fondu oprav z nespotřebovaných zdrojů za minulé roky. Odměny funkcionářům zvyšujeme u těch členů výboru, u nichž se pravidelná měsíční odměna po skončení každého roku na 1. pololetí o 100 Kč snižovala, aby se nepřekročil rozpočet. Výše příplatků na psy je dána stanovami společenství. Hradíme z nich část zvýšených nákladů na provoz výtahů, jimiž chceme krýt část rostoucích nákladů na jejich servis. 6

7 Správce nám letos nezvýšil povinnost platit úhradu zvýšenou o meziroční inflaci, což by jinak znamenalo tyto platby zvýšit o 0,7 %. Vycházíme z toho, co nám správce účtoval za 1. čtvrtletí 2017: náklady měsíčně Kč. Náklady na ostatní služby obsahují také dříve odděleně účtované ostatní provozní náklady, a nově také náklady na provoz bankovních účtů. Plán na rok 2016 byl překročen o 55 tis. Kč, také o výplaty mimořádných odměn za práce nad rámec povinností prováděné členy výboru i dalšími dobrovolníky. Potvrdilo se naše očekávání růstu potřeby různých revizí, posudků, včetně nákladů na vyúčtování spotřeby tepla. Náklady na ostatní služby meziročně vzrostly více než o 56 tis. Kč. Také ostatní služby, včetně odečtů a měření, se podle 1180 nového občanského zákoníku rozvrhují mezi jednotlivé byty podle spoluvlastnického podílu. Za pojistné majetku měsíčně dosadíme do nájemného jednu dvanáctinu letošních celoročních nákladů zaplacených již v 1. čtvrtletí. Vcelku předpokládané úpravy krátkodobých záloh přestavují zvýšení o Kč měsíčně, tj. o 12,4 %. Příděl do fondu oprav zůstává na dosavadní úrovni. Zálohy upravujeme s přihlédnutím k nyní již známému cenovému vývoji služeb a k změřené spotřebě v jednotlivých bytech za rok Příděl do fondu oprav je letos, tj. po loňském snížení o úhrady drobné údržby (hrazené nyní z provozních nákladů poprvé v celoročním rozsahu), na měsíční úrovni Kč, takže letošní celoroční příděl dosáhne Kč. U nákladů na drobnou údržbu chceme usměrnit zálohy tak, aby pokryly hlavně mzdové náklady včetně případných příspěvků na zdravotní a sociální pojištění a dodavatelské faktury nepřesahující v jednotlivých případech Kč. Položka 7 Měsíční záloha v roce 2017 do června po červnu na 2017 Roční úhrn Index v % rok Červenec 2017/červ en Odměna správci (SBD) ,0 4 Odměny funkcionářům ,7 6 Pojištění majetku ,0 8 Výtahy ,2 9 Vodné a stočné ,4 10, 11 Teplo ,4 12 Teplá voda 14 Rozvod televize , ,0

8 15 Úklid společných prostor ,1 16 Odvoz odpadků ,5 17 Energie spol. prostor ,5 20 Ostatní služby ,0 Drobná údržba ,3 Příplatek na psy ,0 Úhrn krátkodobých záloh z bytů ,4 1 Dlouhodobé zálohy do fondu oprav Celkem , ,8 Celoroční letošní zálohy na bydlení a služby by měly dosáhnout tis. Kč. Zatím do června platíme zálohy zhruba stejné jako v lednu Uvedené změny se týkají až záloh, které ekonomickému útvaru družstva navrhneme k vyměření od července Měl by tím být pokryt i nedostatek záloh, které nepokryly vliv zvýšení cen na spotřebu nakupovaných služeb za leden až červen 2017 nebo změny ve struktuře potřeb. Takto napočtené částky ročních záloh se mohou změnit mimořádnými úpravami záloh na jednotlivé byty, tj. hlavně při změně počtu bydlících osob. Spotřeba tepla i teplé a studené vody bude do záloh na 2. pololetí 2017 na jednotlivé byty rozvržena podle údajů odečtených na měřidlech k lednu 2017, porovnaných s údaji z ledna 2016, ale přihlédne se přitom také k vlivu vyhlášky upravující rozúčtování tepla mezi jednotlivé byty. 40 % spotřeby tepla pro vytápění a 30 % pro ohřev vody (tzv. základní složka) se rozvrhuje na jednotlivé byty podle jejich podlahové plochy. Zbývajících 60 %, popřípadě 70 % (spotřební složka) se rozděluje úměrně podle naměřených nebo dopočtených hodnot (dílků, m3). Spotřeba samotné studené vody se mezi základní a spotřební složku nerozvrhuje. V případě výborem uznané reklamace z vyúčtování se částka v uznaném rozsahu uhrazuje tak, že nám ji ekonomický útvar družstva zahrne do nákladů na spotřebu v roce Tím se vyrovná úspora z napočtené nižší než skutečné ceny služeb jejím zvýšením v následujícím období. Tak jako každý rok vyzýváme všechny uživatele bytů k šetrnosti při spotřebě vody i tepla. Velmi významnou složkou zálohového nájemného je tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu (fondu oprav). V roce 2016 se z něj hradily rekonstrukce výtahů, opravy, údržba a zákonné úrazové pojištění za tis. Kč. Za rok 2016 bylo z nájemného 8

9 přiděleno do fondu oprav Kč, ale na rok 2017 se předpokládá Kč. Další zdroje fondu oprav v roce 2016 ve výši ,44 Kč pocházejí z hospodaření za rok 2015 převodem ze záloh na rozvod kabelové televize a ze zaokrouhlení na celé Kč při vyúčtování za jednotlivé byty, přidělením hospodářského výsledku a také v roce 2016 z přijatých pojistných náhrad. Konečný zůstatek dlouhodobé zálohy se podle účetního stavu k značně zvýšil na ,31 Kč. Předpokládáme, že tyto prostředky, které se převádějí do letošního roku a tudíž se nevyúčtovávají, budou spolu s pravidelnou tvorbou z nájemného každý měsíc stačit k úhradě předpokládaných akcí. Část dočasně nevyčerpaných prostředků fondu oprav i ostatních zdrojů (k to bylo 849,90 Kč) má společenství vlastníků uloženu na spořicím účtu s roční úrokovou sazbou původně 1,2 %, nyní už jen 0,01 %, a zcela převážnou další část ( ,45 Kč) na běžném účtu s roční úrokovou sazbou nyní už jen 0,03 %, z nichž také našemu společenství plynou příjmy z úroků. Máme také tržby z nájemného z nebytových prostor. Větší část z takových výnosů i nákladů připadá na vlastníky bytů, kteří jsou povinni si příjmy (po úhradě nákladů) dát zdanit sami. Z výsledku připadlo na individuální vlastníky Kč. Druhá část takovýchto výnosů připadá na SBD jakožto vlastníka družstevních bytů, které se vypořádá s družstevními nájemci samo. Z těchto výnosů se musí uhradit především odpovídající náklady (bez daně z příjmů). Z rozdílu výnosů a nákladů zdaňované činnosti se vypočte daň z příjmů. Z částek připadajících vlastníkům se při vyúčtování může hradit nedoplatek, popřípadě jeho část, nebo se vyplatí jako součást přeplatku. Pokud zůstala část předepsaného nájemného za rok 2016 u některých uživatelů bytu s přebytkem předepsaných záloh nad skutečnými náklady neuhrazena, mohla být výsledná výše vyúčtování o příslušnou částku snížena; pokud měli vlastníci přeplatky záloh, mohly být použity na úhradu jejich nedoplatků z vyúčtování; tyto částky jsou na vyúčtování za příslušný byt uvedeny pod názvem Dluhy Zápočty. Závěr: Shromáždění vlastníků 1) bere na vědomí komentář k výsledkům hospodaření a vyúčtování za rok ) schvaluje a) výsledky hospodaření za rok 2016 b) plán nákladů a jejich úhrady z "nájemného" na rok 2017 jako součet měsíčních záloh na leden až červen 2017 ve výši platné během 1. pololetí 2017 a ve výši záloh na červenec až prosinec 2017, které budou vypočteny podle spotřeby zjištěné pro vyúčtování hospodaření za rok 2016, s ohledem na vývoj cen a na vývoj nákladů za 1. čtvrtletí 2017; odhad nákladů na 2. pololetí 2017 bude rozvržen ekonomickým útvarem družstva na jednotlivé byty do předpisu úhrad za užívání bytu včetně služeb s ním spojených s platností od obdobně, jak tomu bylo loni, tj. s přihlédnutím k uznaným reklamacím c) účetní závěrku za rok 2016 s hospodářským výsledkem ziskem ve výši 1 535,01 Kč a souhlasí s jeho převodem do dlouhodobé zálohy na opravy (fondu oprav) 9

10 d) zálohovou výplatu odměn funkcionářům za rok 2016 ve výši Kč včetně příspěvku na zdravotní pojištění. 3) ukládá výboru nadále sledovat postup vyúčtování za rok 2016 a o případných nových poznatcích informovat na vývěsce a podle výsledků hospodaření v průběhu roku 2017 uvážit nezbytnost dalších úprav záloh na rok 2017 nebo V Praze dne 15. května