ZNALECKÝ POSUDEK. č. 45/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 45/13 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 93 na pozemku p. č. 136 a pozemku p. č. 136 s příslušenstvím, LV číslo 1454, katastrální území Bílina - Újezd, obec Bílina, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4923/11-29/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 93 na pozemku p. č. 136 a pozemku p. č. 136 s příslušenstvím, LV číslo 1454, katastrální území Bílina - Újezd, obec Bílina, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Sokolská Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina-Újezd Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): 200,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Adolfa Hrabáče, souseda z č.p Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1454, k.ú. Bílina - Újezd - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Balážová Nikola M. Švabinského 610, Bílina, Teplické Předměstí, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2 -

3 Nařízení exekuce - Balážová Nikola Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů na rohu ulic Sokolská a Mírová. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s obytných podkrovím na oploceném, svažitém pozemku. V jihovýchodní části pozemku se nachází zbytky zdí zděné stavby. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis: Přízemní, částečně podsklepený, koncový, řadový rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č Není napojen na žádné sítě - všechny sítě jsou odpojeny. Objekt je užíván od roku Před 10 lety bylo započato s opravami, které nebyly dokončeny. Dům není již delší dobu obývaný a interiér se jeví jako zdevastovaný. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep - kotelna a schodiště. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna a záchod. V podkroví se nachází tři pokoje, kuchyň a koupelna se záchodem. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné, betonové 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: pálená taška, poškozená 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: vápenocementová, poškozená 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: cihelné do sklepa, kamenné 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: plastové 14. Podlahy obytných místností: plovoucí 15. Podlahy ostatních místností: dlažba, plovoucí 16. Vytápění: ústřední na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: studené a teplé 20. Zdroj teplé vody: kombi kotel 21. Instalace plynu: ano, odpojeno 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka - 4 -

5 24. Vnitřní vybavení: umývadlo, sprchovací kout 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, oplocení z cihel, kovová vrata a zpevněné plochy dvora. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 93 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 059,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 4,30*3,50+1,10*3,80 = 19,23 m 2 1. NP: (13,90+10,60)/2*10,00-4,60*0,80 = 118,82 m 2 podkroví: (13,90+10,60)/2*10,00-4,60*0,80 = 118,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 19,23 m 2 2,00 m 1. NP: 118,82 m 2 3,50 m podkroví: 118,82 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1. PP: (4,30*3,50+1,10*3,80)*(2,00) = 38,46 m 3 1. NP: ((13,90+10,60)/2*10,00-4,60*0,80)*(4,70) = 558,45 m 3 podkroví: ((13,90+10,60)/2*10,00-4,60*0,80)*(3,00*0,5) = 178,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 775,14 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,82 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 256,87 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,16 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08-5 -

6 plyn nebo propan butan - Inženýrské sítě jsou odpojeny. 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 93 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,61 = 0,239 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,01 měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00-6 -

7 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,239 * 1,200 * 0,950 = 0,272 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 059,- Kč/m 3 * 0,272 = 832,05 Kč/m 3 CP = CU * OP = 832,05 Kč/m 3 * 775,14 m 3 = ,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,24 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Pozemek je svažitý, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je svažitý. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 200,- 1,00 2,1460 0, ,00 437,66 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 437, ,66 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,66 Pozemek - zjištěná cena = ,66 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsettřicetdvatisícdevětsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI - 8 -

9 Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce

10 Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 250 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Studentská, Teplické Předměstí Datum aktualizace: ID zakázky: MR215 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 85 m2 Plocha užitná: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 627 m2 Plocha zahrady: 542 m2 Popis: Nabízíme k prodeji dům o velikosti 6+3 určený k rekonstrukci. K domu patří pozemek o rozloze cca 627m2. Druhé a třetí nadzemní podlaží je v tuto dobu obyvatelné. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Za domem jsou dvě stavby, které jsou nyní využívány jako sklad. S financováním vám rádi pomůžeme. Více info a foto u makléře. 2. Prodej, dům rodinný, 270 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Petra Bezruče, Újezdské Předměstí Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 270 m2 Plocha užitná: 270 m2 Plocha podlahová: 270 m2 Plocha pozemku: 270 m2-10 -

11 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Nabízíme prodej menšího rodinného domku s garáží a zahrádkou v klidné části města Bíliny. Dům v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Dispozičně řešen jako 2+1+ koupelna a komora, dále možné využití dalších prostor v podkroví. K vytápění domu slouží kamna na tuhá paliva, voda a elektřina zavedena, dále je do domu zavedena veřejná kanalizace. Velkou výhodou je umístění domu v klidném prostředí Újezdského Předměstí, v blízkosti centra města a veškerých služeb. V případě zájmu,vám zajistíme financování koupě a rekonstrukce, této nemovitosti. 3. Prodej, dům rodinný, 126 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize RK Adresa: Chlumská, Teplické Předměstí Datum aktualizace: ID zakázky: N00248 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 102 m2 Plocha užitná: 126 m2 Plocha podlahová: 126 m2 Plocha pozemku: 102 m2 Sklep: Ano Popis: V přízemí domu 1+1 s kuchyňskou linkou, toaleta, podsklepené schodiště, podlahy dlažba a plovoucí, vchod na dvorek, chodba. V patře 2+1 se sociálním zařízením a vchodem na půdu

12 Podlahy dlažba a dřevo. Nová střecha s kanadským šindelem, plastová okna, elektroinstalace, voda, odpady do kanalizace. Nové štukové omítky. Topení ústřední plynové pro celý dům, vyvložkovaný komín. Parkoviště přímo před domem. Veškerá občanská vybavenost v místě, náměstí dvě minuty chůze. K bydlení ihned bez úprav. Financování koupě domu Vám zajistí náš bankovní ústav. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca tisíc. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Balážová Nikola Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Sedmsettisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za

13 současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 45/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -