ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 O ceně rodinného domu č.p.313 na pozemku parc.č.76/2 v kat.úz.lanžhot Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad- Brno-město JUDr. Karek Urban Minská Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Libor Svačina gen.šimka 1458/ Břeclav telefon: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a včetně 6 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.313 na pozemku parc.č.76/2 v kat.úz.lanžhotdni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p.313 na pozemku parc.č.76/2 k.ú.lanžhot Adresa nemovitosti: K.Čapka 313/ Lanžhot Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Lanžhot Katastrální území: Lanžhot Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 110,41 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č. 899 pro k.ú.lanžhot A: vlastnictví Jirava František K. Èapka 313/19, Lanžhot, /4 Jirava Josef Kout III. 593/5, Lanžhot, /4 Jirava Milan bøí Mrštíkù 2201/5, Břeclav, /4 Rückschlosová Ludmila Rùžová 36, Valtice, /4 B:pozemky st. 76/2 133 m 2 zastavěná plocha a nádvoří budovy Lanžhot č.p. 313 bydlení na parcele76/2 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajový přízemní částečně podsklepený rodinný dům půdorysného tvaru L se sedlovými střechami ve východní části města na ul. K.Čapka.Objekt je přístupný z zpevněné komunikace, v současné době není napojen na energetické sítě Zásobení vodou ze studny. Součástí nemovitosti jsou drobné hospodářské objekty, venkovní úpravy zanedbatelného charakteru, stavební pozemek. Stáří nemovitosti cca 100 roků. 7. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům 2.1. Stavební pozemky B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Rodinný dům Přízemní rodinný dům částečně podsklepený se sedlovou střechou půdorysu L. Dispozičně byt 3+1 bez sociálního příslušenství. Zdivo cihelné a smíšené, stropy dřevěné s nízkou konstrukční výškou, dřevěné krovy s pálenou krytinou, okna dvojitá, dveře náplňové, podlahy palubové a betonové, elektroinstalace světelná nefunkční( přípojka odpojena)

3 Vytápění pouze kamny na tuhá paliva v jedné místnosti. Objekt ve špatném technickém stavu- v severním traktu část propadlých stropů. Údržba dlouhodobě žádná.stáří odhadem 100 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 314,- Kč/m 3 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.podzemní podlaží: 26,34 m 2 2,20 m 1.nadzemní podlaží: 54,49 m 2 2,57 m 67,25 m 2 2,57 m Obestavěný prostor: 1.podzemní podlaží: (6,00*4,39)*(2,20) = 57,95 m 3 1.nadzemní podlaží: (5,56*9,80)*(2,57) = 140,03 m 3 (15,32*4,39)*(2,57) = 172,84 m 3 zastřešení: 54,49*2,15/2+67,25*2,15/2 = 130,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 501,69 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,74 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 148,08 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,22 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP I typ A - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, I -0,10 chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich II 0,00 celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Část destruovaných I -0,10 konstrukcí 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i V 0,40 konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,134 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i - 3 -

4 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka II 0,02 nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, II 0,00 pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,134 * 1,020 * 0,950 = 0,130 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kč/m 3 * 0,130 = 430,82 Kč/m 3 CP = CU * OP = 430,82 Kč/m 3 * 501,69 m 3 = ,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,09 Kč 2.1. Stavební pozemky Parc.č. 76/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133 m 2, ocenění podle 28 odst. 1,2 a 5 vyhlášky. Výměra této parcely zahrnuje z větší části plochu zastavěnou objektem RD. Větší část dvora a hospodářské objekty leží na parc.č. 2619/8 - ostatní plocha ostatní komunikace, jež je veřejným prostranstvím - parcela není zapsána na listu vlastnickém. Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 110,41 1,00 2,1550 0, ,00 253,61 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 76/2 133,00 253, ,13 Stavební pozemek - celkem ,13 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,13 Kč - 4 -

5 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicetdevěttisícosmsetsedmdesát Kč Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.313 na pozemku parc.č.76/2 v kat.úz.lanžhot ke dni činí částku ,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Objekt ve špatném technickém stavu v klidové části města s Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Úvaly 55, , Samost.stojcí přízemní nepodsklepený rodinný dům s bytem 2+KK,před celkovou rekonstrukcí.dům z. r K.Čapka 83, , Řadový koncový přízemní nepodsklepený dům z r s bytem 2+1, před celkovou rekonstrukcí Moravská nová Ves - Dolní 88, , řadový vnitřní přízemní nepodsklepený dům s bytem 2+1 s průjezdnou vrátnicí z r s částečně provedenou rekonstrukcí( koupelna, kuchyně, výměna oken) se středně velkým pozemkem. Hrušky - Hlavní 140, ,

6 Řadový vnitřní přízemní nepodsklepený dům s bytem2+1 ve stádiu rekonstrukce,bez instalací a vnitřního zařízení, krytý průjezd, velký pozemek Kostice- Lanžhotská 90, , řadový krajový přízemní částečně podsklepený dům s bytem 2+1 bez garáže s možností na pozemku, s velkým pozemkem.částečná rekonstrukce - koupelna, plastová okna,chybí ústřední vytápění 122, , přízemní samost. stoj. nepodsklepený dům s bytem 3+1s přístavbou z r v okrajové části Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 90,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena nemovitostí rodinného domu č.p.313 na pozemku parc.č.76/2 v kat.úz.lanžhot ke dni činí částku ,-Kč V Břeclavi, Ing. Libor Svačina D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 206/12. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímky katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Fotodokumentace pohled uliční - severozápadní pohled uliční - jihozápadní hospodářské objekty pohled ze dvora interiér neužívaný pokoj v severním traktu

12 Mapa oblasti