Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 254, s příslušenstvím a pozemky č zastavěná plocha a 2518 zahrada, v katastrálním území Michle, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 564/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Michle, Praha 4. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Michle, Praha 4 je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 3

4 Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 254 U Plynárny Praha 4, Michle Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Michle 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 564/12-035, ze dne Exekuční příkaz č. 115 Ex 564/12-018, ze dne

5 Kompletní výkresová dokumentace Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 8723, ze dne Vlastník: LATINA a,s., Türkova 828, Chodov, Praha 4 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 254, s příslušenstvím a pozemky č a 2518, v katastrálním území Michle, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je postavený na příkře svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Oceňovaný dům je součásti areálu několika rodinných domů, které ve své době patřili do areálu Michelské plynárny. Jedná se o řadový dům koncový, neboť je součástí dvou domů k sobě postavených stejné konstrukce i velikosti, pouze obrazně otočené. Dům je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, v celém půdorysu podsklepený, se zastřešením. Majitel před dvěma lety zahájil plánovanou rekonstrukci celého již značně opotřebeného domu, ale byly vyměněny pouze okna, vchodové dveře za plastové, několik drobných konstrukcí je rozpracováno, ostatní jsou původní a z větší části velmi opotřebené. Rozsah oprav je patrný z Analytické metody opotřebení. U venkovních úprav je provedeno kompletní osazení chodníků do zámkové dlažby a opěrné zídky. Celý objekt je krytý valbovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce kompletní, okna 5

6 plastová, břizolitová původní fasáda, podlahy betonové dřevěné v obytných místnostech v části původní parkety, dlažby, vytápění také pouze rozpracované, Jednotlivá podlaží jsou řešena tak, že v každém nadzemním podlaží je samostatná bytová jednotka. Vstup do domu je zajištěn z ulice Plynární. Dům má provedenou přípojku vody, kanalizace, el. je zemním kabelem a plyn. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 8723, kde jsou vedeny parcely 2469 zastavěná plocha a 2518 zahrada, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 254 b) Venkovní úpravy b 1 ) Schodiště - žulové stupně, lože z písku b 2 ) Přípojka vody DN 50 mm b 3 ) Přípojka kanalizace DN 200 mm b 4 ) Přípojky elektro zemní kabel b 5 ) Plynová přípojka do DN 40 b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná b 7 ) Obrubník betonový do betonového lože b 8 ) Podezdívka - šedá b 9 ) Plot z desek, sloupky rovněž c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky B. Posudek 6

7 Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 254 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I. Podzemní podlaží 16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75 = 159,05 I. Nadzemní podlaží 14,70*11,0-3,87*5,20 = 141,58 II. Nadzemní podlaží 9,50*11,0 = 104,50 Podkroví 9,50*11,0 = 104,50 7

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Podzemní podlažíb 159,05 m 2 3,05 m I. Nadzemní podlažíb 141,58 m 2 3,52 m II. Nadzemní podlažíb 104,50 m 2 3,42 m Podkrovíb 104,50 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Podzemní podlaží (16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) = 485,09 m 3 I. Nadzemní podlaží (14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) = 498,35 m 3 II. Nadzemní podlaží (9,50*11,0)*(3,42) = 357,39 m 3 Podkroví (9,50*11,0)*(3,00) = 313,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží PP 485,09 m 3 I. Nadzemní podlaží NP 498,35 m 3 II. Nadzemní podlaží NP 357,39 m 3 Podkroví Z 313,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 654,33 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část 8

9 standardu [%] 1. Základy: izolace proti zemní vlhkosti nejsou P 100 funkční 2. Zdivo: S Stropy: S Střecha: S Krytina: bobrovka jednovrstvá P Klempířské konstrukce: S Vnitřní omítky: S Fasádní omítky: S Vnější obklady: S Vnitřní obklady: S Schody: P Dveře: P Okna: N Podlahy obytných místností: S Podlahy ostatních místností: S Vytápění: P Elektroinstalace: S Bleskosvod: S Rozvod vody: S Zdroj teplé vody: C Instalace plynu: S Kanalizace: S Vybavení kuchyně: S Vnitřní vybavení: S Vnitřní vybavení: C Záchod: S Ostatní: C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy: P 4, ,46 1,98 2. Zdivo: S 24, ,00 24,30 3. Stropy: S 9, ,00 9,30 4. Střecha: S 4, ,00 4,20 5. Krytina: P 3, ,46 1,38 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3, ,00 3,30 9

10 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2, Schody: P 3, ,46 1, Dveře: P 3, ,46 1, Okna: N 5, ,54 8, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: P 4, ,46 1, Elektroinstalace: S 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Rozvod vody: S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody: C 1, ,00 0, Instalace plynu: S 0, ,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5, ,00 2, Vnitřní vybavení: C 5, ,00 0, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 85,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,8560 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2, ,67 1, Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 28, ,84 21, Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 10, ,25 9, Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,25 4, Krytina: P 3,00 100,00 0,46 1,38 1, ,00 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 7, ,00 7, Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 3, Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 2, Schody: P 3,90 100,00 0,46 1,79 2, ,88 1, Dveře: P 3,40 100,00 0,46 1,56 1, ,00 1, Okna: N 5,30 100,00 1,54 8,16 9, ,33 0,

11 14. Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,00 1, Vytápění: P 4,20 100,00 0,46 1,93 2, ,00 2, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,00 3, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 50,00 1,00 2,50 2, ,00 2, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0,4465 Opotřebení: 80,0251 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8560 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Základní cena upravená [/m 3 ] = ,91 Plná cena: 1 654,33 m 3 * ,91 /m3 = ,38 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 80,0251 % Úprava ceny za opotřebení ,24 = ,14 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,14 11

12 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Schodiště - žulové stupně, lože z písku Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Schodiště s žulovými stupni, lože z písku Délka: 5*2,10+4*2,10 = 18,90 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 18,90 m * 1 000,- / m = ,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,21 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 73 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 73 / 90 = 81,111 % ,23 = ,98 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Schodiště - žulové stupně, lože z písku - zjištěná cena = ,98 12

13 a.22) Přípojka vody DN 50 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojka vody DN 50 mm Délka: 14,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 420,- / m = 5 880,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,65 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % ,72 = 7 735,93 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena = 7 735,93 13

14 a.23) Přípojka kanalizace DN 200 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojka kanalizace DN 200 mm Délka: 14,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 1 450,- / m = ,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,62 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 % ,30 = ,32 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 200 mm - zjištěná cena = 38 14

15 169,32 a.24) Přípojky elektro zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 14,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 215,- / m = 3 010,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,02 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 45 = 44,444 % ,48 = ,54 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena = ,54 15

16 a.25) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 14,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 14,00 m * 305,- / m = 4 270,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,20 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 % ,10 = ,10 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = ,10 16

17 a.26) Betonová dlažba zámková - barevná Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Výměra: 1,5*2,0+8,4*2,2+8,3*1,1+15,0*1,10+5,2*4,2+5,9*1,1 = 75,44 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 75,44 m2 * 525,- / m2 = ,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2560 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,63 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 % ,73 = ,90 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Betonová dlažba zámková - barevná - zjištěná cena = ,90 17

18 a.2 7 ) Obrubník betonový do betonového lože Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 9.8. Obrubník betonový ABO 4-5, 8, š. 4-5 cm, do betonového lože Délka: 143*0,38 = 54,34 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 54,34 m * 80,- / m = 4 347,20 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2560 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,91 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 % ,60 = ,31 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Obrubník betonový do betonového lože - zjištěná cena = ,31 18

19 a.28) Podezdívka - šedá Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Podezdívka z prefa dílů tl. do 300 mm do výšky 600 mm - šedá Délka: 22,15 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 22,15 m * 780,- / m = ,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,40 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 % ,59 = ,81 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Podezdívka - šedá - zjištěná cena = ,81 19

20 a.29) Plot z desek, sloupky rovněž Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Plot z prefabrikovaných desek, sloupky prefa do betonových patek Výměra: 22,13*3,0 = 66,39 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 66,39 m 2 * 600,- / m2 = ,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,3700 Plná cena = ,82 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 % ,20 = ,62 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plot z desek, sloupky rovněž - zjištěná cena = ,62 20

21 b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Stavební pozemky Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] 27 cenová mapa Zastavěná plocha , ,00 100,- 27 cenová mapa Zahrada , ,00 350,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- = ,- Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,- c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů ,00 21

22 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,75 Trvalé porosty - celkem: ,75 = ,75 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Trvalé porosty - zjištěná cena ,75 C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p , Příslušenství a.2 1 ) Schodiště - žulové stupně, lože z písku ,- a.2 2 ) Přípojka vody DN 50 mm 7 735,90 a.2 3 ) Přípojka kanalizace DN 200 mm ,30 a.2 4 ) Přípojky elektro zemní kabel ,50 a.2 5 ) Plynová přípojka do DN ,10 a.2 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná ,90 a.2 7 ) Obrubník betonový do betonového lože ,30 a.2 8 ) Podezdívka - šedá ,80 a.2 9 ) Plot z desek, sloupky rovněž ,60 a) Ocenění staveb celkem ,50 22

23 b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemky ,- b) Ocenění pozemků celkem ,- c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty ,80 c) Ocenění trvalých porostů celkem ,80 Celkem ,30 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 254 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75 = 159,05 m 2 23

24 I. Nadzemní podlaží: 14,70*11,0-3,87*5,20 = 141,58 m 2 II. Nadzemní podlaží: 9,50*11,0 = 104,50 m 2 Podkroví: 9,50*11,0 = 104,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 159,05 m 2 3,05 m I. Nadzemní podlaží: 141,58 m 2 3,52 m II. Nadzemní podlaží: 104,50 m 2 3,42 m Podkroví: 104,50 m 2 3,00 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní(16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) = 485,09 m3 podlaží: I. Nadzemní(14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) = 498,35 m3 podlaží: II. Nadzemní (9,50*11,0)*(3,42) = 357,39 m3 podlaží: Podkroví: (9,50*11,0)*(3,00) = 313,50 m3 Jednotkové množství celkem: = 1 654,33 m3 Ocenění: Základní cena: 7 000,- /m ,33 m3 * 7 000,- /m3 = ,- Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,030 % ,09 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,91 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 = ,- 24

25 Cena objektů činí celkem ,- Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 254 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 300 m² Celková cena: za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně provize právních a hypotéčních služeb Adresa: U plynárny, Michle Datum aktualizace: ID zakázky: 114-N01432 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 25

26 Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 300 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2 Plocha pozemku: 752 m 2 Plocha zahrady: 600 m 2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Popis: Prodej pěkného rodinného domu se třemi bytovými jednotkami na Praze 4 - Michle. Nemovitost je vhodná pro bydlení, dobudování obytného podkroví, či propojení domu na klasický rodinný dům, ale také pro komerční či firemní účely. Celková užitná plocha činí 300 m², zahrada 475 m². Dům je dvoupodlažní s obytným podkrovím, kde je mezonetový byt o velikosti 5+1. Každý byt má svou vlastní terasu. Kompletní IS. Na pozemku je garáž. Velmi pěkný pozemek v mírném svahu a možností přebudování na velmi luxusní bydlení. Prodej, dům rodinný, 710 m² Celková cena: za nemovitost 26

27 včetně provize Adresa: Pobočná, Michle Datum aktualizace: ID zakázky: N03501 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 291 m 2 Plocha užitná: 710 m 2 Plocha podlahová: 710 m 2 Plocha pozemku: 291 m 2 Balkón: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Zajímavě řešený RD z roku 1996, postavený v lokalitě Prahy 4 - Michle. Možnost prodeje nebo pronájmu (nastěhování možné ihned). Dům je svým dispozičním řešením vhodný pro prostorné bydlení a nebo kombinaci bydlení / podnikání. Dispozičně řešen (plánky jsou u fotografií), PŘÍZEMÍ : 2x samostatná garáž, hlavní vstup z ulice, hala vč. vestavěných skříní a schodištěm do patra, předsíň, komora, kotelna, tělocvična vč. poloprofesionálních strojů, sauna, WC, sprcha a prostorná místnost s vnitřním bazénem (6x3), barem, billiardem a prostor pro posezení. 1NP : chodba, 3x pokoj (samostatný + jeden má mini-kuchyň), obývací pokoj se vstupem na terasu (mini zahrádku), kuchyň vč. vybavení, koupelna a WC. 2NP : pokoj s vlastní koupelnou, 2x pokoj (samostatný), 2x pokoj (průchozí), 2xkomora, koupelna a WC. PODKROVÍ : otevřený prostor využívaný jako ateliér, kuchyňka, terasa a balkon. Podlaha na chodbách, v hale, na všech schodištích, v kuchyni a společenské místnosti s bazénem je z mramoru, dále v 2NP je koberec. Topení je ústřední plynové. V koupelnách a u bazénu navíc podlahové elektrické. Společenské prostory v přízemí mají kromě klasického vytápění i vzduchotechnické zařízení s rekuperací pro snížení nákladů. Obývací pokoj je klimatizován. Zabezpečovací zařízení. Celková čistá podlahová plocha domu je cca 600m m2 teras a balkónů. Umístění v klidné ulici mezi dvěma stanicemi metra - Budějovická a Kačerov, cca 400m od kancelářského centra BBC, pod Budějovickým náměstím. 27

28 Prodej, dům rodinný, 378 m² Celková cena: za nemovitost Poznámka k ceně: cena zahrnuje servis a služby RK Adresa: Michle Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 169 m 2 Plocha užitná: 378 m 2 Plocha podlahová: 378 m 2 Plocha pozemku: 430 m 2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Prodej čtyřpodlažního rodinného domu, celková plocha 430m2, pozemek 1072m2. Tento rodinný dům na vlastním pozemku, prošel v roce 2012 kompletní rekonstrukcí, která byla zaměřena na původní třicátá léta, ze kterých dům pochází. Má čtyři podlaží a v každém je možná jedna bytová jednotka. Dům je možné využít i pro komerční účely. Je v samostatném oploceném komplexu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě a velmi dobrá dostupnost na MHD. Doporučuji. Pro více informací volejte makléře. Číslo nabídky je

29 Prodej, dům rodinný, 194 m² Celková cena: za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Brtnická, Michle Datum aktualizace: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Počet bytů: 2 Plocha užitná: 194 m 2 Plocha pozemku: 343 m 2 Popis: Prodej 1/2 rodinného domu s výlučným užíváním dvou bytů 4+1+hala+3+1+garáž+2x stání (možnost sloučit v jeden byt) OV, zděný dům, Praha 10 Bohdalec, ul. Brtnická. Plocha bytů cca 194m2 (121m2 + 73m2) + sklep cca 16m2, zděné jádro, poplatky za užívání 7.400,-/měsíčně, klidný a tichý byt, prostorné a dobře řešené místnosti, možnost variabilních uprav, výborné spojení do centra Prahy, velice nízké poplatky spojené s bydlením, veškerá občanská vybavenost v místě. V současné době je byt o velikosti 3+1 pronajat za ,-/měsíčně. Dalších cca 30 doplňujících informací o bytě Vám rádi zašleme em. Seznam porovnávaných objektů: 29

30 Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [/jedn.] ,- 1,00 0,80 0,75 0,55 1,00 1,00 1, , ,- 1,00 0,65 0,70 0,60 1,00 1,00 1, , ,- 1,00 0,70 0,65 0,50 1,00 1,00 1, ,50 Součet: ,50 /jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,17 /jedn. Minimální jednotková cena: ,50 /jedn. Maximální jednotková cena: ,- /jedn. Základní cena: ,17 1,00 á ,17 / = ,17 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,17 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 = ,- Cena objektů činí celkem ,- Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 254 Jednotka: m3 30

31 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (16,83*11,0-5,23*2,27-3,79*3,75)*(3,05) = 485,09 jedn. I. Nadzemní podlaží: (14,70*11,0-3,87*5,20)*(3,52) = 498,35 jedn. II. Nadzemní podlaží: (9,50*11,0)*(3,42) = 357,39 jedn. Podkroví: (9,50*11,0)*(3,00) = 313,50 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 1 654,33 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 159,05 m 2 výška = 3,05 m I. Nadzemní podlaží zp = 141,58 m 2 výška = 3,52 m II. Nadzemní podlaží zp = 104,50 m 2 výška = 3,42 m Podkroví zp = 104,50 m 2 výška = 3,00 m Ocenění: Základní cena: 7 000,- /jedn ,33 m 3 á 7 000,- /m 3 = ,- Věcná hodnota nemovitosti: = ,- Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Cenové koeficienty: C A = 0,350 C B = 0,357 C C = 0,365 31

32 C D = 0,372 C E = 0,380 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,750 Orientace ke světovým stranám: C 5 1,825 Konfigurace terénu: B 3 1,071 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 1,860 Převládající zástavba: E 5 1,900 Inženýrské sítě: C 5 1,825 Doprava: D 5 1,860 Obchod a služby: D 5 1,860 Školství: D 5 1,860 Zdravotnictví: D 5 1,860 Kultura, sport, ubytování: D 5 1,860 Úřady: D 2 0,744 Pracovní možnosti: D 5 1,860 Životní prostředí: D 5 1,860 Přírodní lokalita: C 5 1,825 Změna v zástavbě: C 5 1,825 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,365 Typ stavby: C 5 1,825 Možnost dalšího rozšíření: B 1 0,357 Obyvatelstvo: D 5 1,860 Názor znalce: B 5 1, ,837 Koeficient k = 33,837 / 92 = 0,3678 Korekce ceny * 0,3678 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,02 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 254 = ,- 32

33 Cena objektů činí celkem ,- Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] Zastavěná plocha , , ,- Zahrada , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,- Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Cena pozemků činí celkem ,- 33

34 Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 2469 výměra: 174 m 2 Název: zahrada parcelní číslo: 2518 výměra: 899 m 2 Výměra pozemků celkem = 1073 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,- Zastavěná plocha hlavním objektem: 174 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 7 Intenzita využití pozemku: Třída 7 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 7 Obytný sektor: Třída 7 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 7 Průměrná třída polohy: 7,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 7,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 30,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,- * 30,00 %) / (100,0-30,00 %) = ,- Jednotková cena stavebního pozemku: ,- / (3 * 174 m 2 ) = 9 507,64 /m 2 34

35 Cena stavební části pozemku: 9 507,64 /m 2 * 522 m 2 = ,- Jednotková cena ostatních pozemků: 9 507,64 /m 2 * 0,15 = 1 426,15 /m 2 Cena ostatních pozemků: 1 426,15 /m 2 * 551,00 m 2 = ,65 Průměrná jednotková cena pozemku: 5 357,69 /m 2 Výsledná cena pozemku: ,65 Stavební pozemky - výsledná cena = ,65 Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Cena pozemků činí celkem ,- Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Výchozí cena: = 2 250,- /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,15 E - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 6 216,21 /m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 6 216,21 /m 2 35

36 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 zahrada p.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 1073 m ,00 m 2 á 6 216,21 /m 2 = ,33 Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,33 Stavební pozemky - výsledná cena = ,33 Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Cena pozemků činí celkem ,- Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha p.č m 2 á 6 650,- /m 2 = ,- zahrada p.č m 2 á 6 650,- /m 2 = ,- Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = ,- Stavební pozemky - výsledná cena = ,- 36

37 Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Cena pozemků činí celkem ,- Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [/m 2 ] real 6 650, ,00 1,00 1, , ,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 6 650,00 /m 2 Minimální jednotková cena: 6 650,00 /m 2 Maximální jednotková cena: 6 650,00 /m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 zahrada p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1073 m ,00 m 2 á 6 650,- /m 2 = ,- Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Stavební pozemky - výsledná cena = ,- 37

38 Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Cena pozemků činí celkem ,- C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: , , ,- Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: , , , , , , , , , , ,- Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: , , ,-

39 Obvyklá cena: ,- slovy: jedenáctmilionů Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Mobil: Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: odhadynemo@volny.cz 39