Znalecký posudek č. 1463/21/11

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1463/21/11 o ceně obvyklé domu č.p. 11 na pozemku č.parcely st. 11, pozemku parcely č. st. 11, parc. č. 14 (zahrada), 15/1 (trvalý travní porost) 15/2 (ostatní plocha) vše v k.ú. Pilníkov I. Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Pilníkov s obyvateli je malým městem v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji, má celkem 3 katastrální území, rozkládá se na ploše ha, leţí cca 140 km severovýchodně od Prahy a cca 15 km jihozápadně o hranic s Polskem. V obci je pošta, obecní úřad, ZŠ (1.stupeň), zdravotní středisko, z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace a rozvod elektřiny. Obec má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem. Vlastník nemovitosti pan Martin Krieger nebyl prohlídce přítomen, ani neurčil za sebe zástupce, který by znalci umoţnil řádné zaměření staveb, jejich prohlídku a posouzení opotřebení konstrukcí. Výměry byly získány měřením z veřejně přístupného prostoru z chodníku na severní straně domu a odměřením z katastrální mapy. Kvalita konstrukcí, jejich opotřebení a dispozice byla zjištěna z chodby domu, půdního prostoru, z výpovědi uţivatelky bytu v 2.patře paní Marcely Mačové a ze znalosti způsobu provádění prací v době vzniku stavby. Velikost sklepního prostoru byla odhadnuta z výpovědi paní Mačové, neboť vstup do sklepa byl zamčen. Průchod domem na dvůr nebyl umoţněn, dveře byly rovněţ zamčené. Pravděpodobné vedlejší stavby na jiţní straně domu byly oceněny odhadem. Částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlaţími bez upraveného půdního prostoru na podkroví byl postaven na náměstí na mírně svaţitém terénu jako dům se dvěma byty asi před 100 lety. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné cihelné, okna jsou dřevěná špaletová. Střecha je sedlová trámová s krytinou z osinkocementových šablon 40/40 cm, která je na několika místech poškozená a do objektu zatéká. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, kanalizace je pravděpodobně svedena do ţumpy umístěné jiţní straně domu. Objekt není vytápěn a není zde ani ohřev teplé uţitkové vody. Do domu je zaveden elektrický proud, bleskosvod není nainstalován. Dům v I.NP obsahuje centrální chodbu, na východní straně technickou místnost za ní schodiště do II.NP, schody do sklepa. Na konci chodby byly při prohlídce uzamčené místnosti neznámého účelu, na východní straně je byt pana Kriegera. Údrţba domu není po dlouhou řadu let prováděna, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti je značné, aţ na hranici úplného zničení. Stavebně technický stav objektu je velmi špatný. 2

3 Zátopové a jiné ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 2 (1-nejniţší, 4-nejvyšší). Přístup: Přístup k domu je zajištěn z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 304 pro k.ú. Pilníkov I, vyhotovený dálkovým přístupem Sdělení paní Marcely Mačové uţivatelky bytu v II.NP Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 16,00 do 17,00 hod. Ocenění nákladovým způsobem dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 456/2008 Sb. : 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Pilníkov Katastrální území: Pilníkov I Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 36,4828 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 72,97 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Marcely Mačové. 3. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p. 11 b) Vedlejší stavby b 1 ) Objekt na dvoře c) Pozemky c 1 ) Pozemek 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: se dvěma nadzemními podlaţími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: sklep: 9,70*4,00 = 38,80 m 2 I.NP: 9,70*16,00 = 155,20 m 2 II.NP: 9,90*16,07 = 159,09 m 2 zastřešení: 9,70*16,00 = 155,20 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 38,80 m 2 2,20 m I.NP: 155,20 m 2 3,20 m II.NP: 159,09 m 2 3,20 m zastřešení: 155,20 m 2 7,10 m Obestavěný prostor: sklep: (9,70*4,00)*(2,20) = 85,36 m 3 I.NP: (9,70*16,00)*(3,20) = 496,64 m 3 II.NP: (9,70*16,00)*(3,20) = 496,64 m 3 zastřešení: (9,70*16,00)*(1,40)+(9,70*16,00)*(7,10*1/2) = 768,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 846,88 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: základy bez izolace proti vodě S 100,00 2. Zdivo: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovným podhledem S 100,00 Část [%] 4

5 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné S 100,00 9. Vnější obklady: chybí C 100, Vnitřní obklady: chybí C 100, Schody: dřevěné S 100, Dveře: hladké plné dveře S 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100, Podlahy ostatních místností: dlaţba a beton S 100, Vytápění: chybí C 100, Elektroinstalace: světelná P 100, Bleskosvod: chybí C 100, Rozvod vody: ocelové trubky, jen studená P 100, Zdroj teplé vody: chybí C 100, Instalace plynu: chybí C 100, Kanalizace: částečné odkanalizování P 100, Vybavení kuchyně: chybí C 100, Vnitřní vybavení: chybí C 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: C 4,40 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: P 4,10 100,00 0,46 1, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: P 3,00 100,00 0,46 1, Zdroj teplé vody: C 1,80 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: P 2,80 100,00 0,46 1, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 5,10 100,00 0,00 0, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,27 5

6 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7427 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Ţiv. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 7,10 100,0 1,00 7,10 9, ,67 6, Zdivo: S 22,30 100,0 1,00 22,30 30, ,33 25, Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 11, ,96 9, Střecha: S 5,20 100,0 1,00 5,20 7, ,96 6, Krytina: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4, ,00 4, Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 1,00 0,80 1, ,00 1, Vnitřní omítky: S 6,20 100,0 1,00 6,20 8, ,91 7, Fasádní omítky: S 3,10 100,0 1,00 3,10 4, ,24 3, Vnější obklady: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Schody: S 2,40 100,0 1,00 2,40 3, ,91 2, Dveře: S 3,30 100,0 1,00 3,30 4, ,00 4, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 7, ,00 7, Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 1, ,24 1,2953 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 100,0 1,00 1,10 1, ,00 1,4800 místností: 16. Vytápění: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace: P 4,10 100,0 0,46 1,89 2, ,00 2, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: P 3,00 100,0 0,46 1,38 1, ,00 1, Zdroj teplé vody: C 1,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: P 2,80 100,0 0,46 1,29 1, ,33 1, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 5,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,00 0, Ostatní: C 3,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 74,27 Opotřebení: 87,3062 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7427 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1700 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3550 Základní cena upravená = 4 313,- Kč/m 3 Plná cena: 1 846,88 m 3 * 4 313,- Kč/m 3 = ,44 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 87,3062 % Úprava ceny za opotřebení ,94 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,50 Kč 6

7 b) Vedlejší stavby b 1 ) Objekt na dvoře - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Vrchní stavba: 8,20*9,60 = 78,72 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška Vrchní stavba: 78,72 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (8,20*9,60)*(2,50)+(8,20*9,60)*(2,00*1/2) = 275,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 275,52 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce P 1,70 100,00 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 0,46 2,81 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna P 1,10 100,00 0,46 0, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 79,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7952 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7952 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3550 7

8 Základní cena upravená = 2 845,94 Kč/m 3 Plná cena: 275,52 m 3 * 2 845,94 Kč/m 3 = ,39 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 15,000 % ,01 Kč Objekt na dvoře - zjištěná cena = ,38 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 72, ,98 Součet ,98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,15 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 72,97 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 72, ,81 trvalý travní porost 15/1 598,00 72, ,06 ostatní plocha - ostatní 15/2 391,00 72, ,27 komunikace Součet ,14 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,25 Pozemek - zjištěná cena = ,40 Kč Rekapitulace cen nemovitosti zjištěných nákladovým způsobem Výsledné ceny: a) Dům č.p. 11 = ,50 Kč b) Objekt na dvoře = ,38 Kč c) Pozemek = ,40 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,28 Kč Výsledná cena nemovitosti (nákladová cena) po zaokrouhlení činí ,- Kč 8

9 2. Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. Orientace ke světovým stranám: Částečně výhodná, sever - jih Konfigurace terénu: Rovinatý terén s mírným sklonem Poloha vzhledem k centru obce: Nemovitost je umístěna v centru obce Převládající zástavba: Objekty pro bydlení, dvoupodlaţní bytové domy Inţenýrské sítě : Přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Doprava : Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě (cca 15 min. chůze) Obchod a sluţby : V omezené míře Školství : Základní škola, mateřská škola Zdravotnictví: Oblastní nemocnice Trutnov, v obci je ordinace praktického lékaře a zubní ordinace, dům s pečovatelskou sluţbou a domov důchodců Kultura, sport, ubytování : Sportovní hala, fotbalové hřiště, školní hřiště, koupaliště Úřady : Pouze městský úřad, pošta, ostatní v Trutnově Pracovní moţnosti : omezené Ţivotní prostředí : Dobré - bez exhalací, mírně zvýšený hluk od dopravy Přírodní lokalita : Podhůří Krkonoš Změna v zástavbě : V blízkosti domu beze změny. Příslušenství nemovitosti : Objekt na dvoře domu na parc.č. st. 11 Typ stavby: Rodinný dům Moţnost dalšího rozšíření : Omezená Obyvatelstvo: Malá hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Trutnov 200, , Prodej bytového objektu v centru Trutnova. Dům obsahuje 4 bytové jednotky, zahrada o výměře 340 m 2. Prodávají se 2/3 objektu. Stav odpovídá stáří, potřeba alespoň částečné rekonstrukce. Pilníkov, ul. Polní 160, , Prodej vesnického domu se stodolou na klidném místě v obci Pilníkov s dispozicí 3+1. Celý dům je určen k rekonstrukci, stodola je v dobrém stavu. Pilníkov 210, ,

10 Prodei rodinného domu 5+1 v obci Pilníkov - Trutnov. Dům je podsklepen. V domě je zemní plyn. přípojka, el. 220/380, vodovod, topení na tuhá paliva. U domu stodola, garáž, zahrada. Pozemek o celkové rozloze 1393 m 2. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 175,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota zaokr Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaný dům je ve špatném stavebně technickém stavu. Je třeba provést generální opravu, rekonstrukci a modernizaci. Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Poloha na náměstí obce. 2. Blízkost okresního města. Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. V obci je pouze základní občanská vybavenost 2. Velmi špatný stavebně technický stav. 3. Nutná oprava popř. výměna téměř všech prvků krátkodobé ţivotnosti, nutná modernizace - chybí koupelna v bytech, chybí vytápění. 4. Malý nezastavěný pozemek a velmi protáhlý tvar pozemku. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou stavbu a pozemek za obtíţně prodejnou nemovitost. Při zjišťování trţní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Rekapitulace (po zaokrouhlení) Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.: ,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: ,00 Kč Obvyklá cena: ,- Kč 10

11 slovy: Pětsetpadesáttisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1463/21/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1463/11 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 10 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 304 pro k.ú. Pilníkov I z

12 Přílohy: mapa regionu mapa obce 12

13 Fotodokumentace pohled od severu technická místnost v přízemí domu 13

14 chodba v přízemí dřevěné schody do II.NP 14

15 předsíň bytu v II.NP 15

16 chodba v II.NP 16

17 pokoj v bytě v II.NP 17

18 půda půda 18

19 katastrální mapa 19

20 20

21 21