ODBORNÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, soudní exekutor JUDr. Taťána Macková, sp. zn. 111 EX 300/10-25 J.M.Marků Lanškroun

Transkript

1 Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl tel., fax: , Junger@lit.cz znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné ODBORNÝ POSUDEK č. 1906/136/11 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1350/30 v bytovém domě č.p. 1349, 1350, 1351 na st.p.č. 2857, 2858, 2859 se spoluvlastnickým podílem ve výši 47/2500 na společných částech domu č.p. 1349, 1350, 1351 a st.p.č. 2857, 2858, 2859 vše v katastrálním území a obci Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, soudní exekutor JUDr. Taťána Macková, sp. zn. 111 EX 300/10-25 J.M.Marků Lanškroun exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni Posudek obsahuje celkem 24 stran textu včetně obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli

2 A. Nález 1. Znalecký úkol - stanovit cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. EX 300/10-25 ze dne a usnesení č.j. EX 300/10-37 ze dne , a to bytové jednotky č. 1350/30 v bytovém domě č.p. 1349, 1350, 1351 na st.p.č. 2857, 2858, 2859 se spoluvlastnickým podílem ve výši 47/2500 na společných částech domu č.p. 1349, 1350, 1351 a st.p.č. 2857, 2858, 2859 vše v katastrálním území Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt se všemi součástmi a příslušenstvím Adresa nemovitosti: U Hřiště Ústí nad Orlicí Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Ústí nad Orlicí Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Povinná paní Artemeva Larisa Ing. se nedostavila. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Informace o budově - Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, list vlastnictví č. 4019, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, katastrální území Ústí nad Orlicí parcela číslo kultura výměra m 2 Pozemky st zastavěná plocha a nádvoří 206 st zastavěná plocha a nádvoří 206 st zastavěná plocha a nádvoří 208 Budovy Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Ústí nad Orlicí, č.p.1349, byt. dům st č.p. 1350, č.p st st

3 4.2. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, list vlastnictví č okres : Ústí nad Orlicí obec : Ústí nad Orlicí katastrální území : Ústí nad Orlicí Č.p./ Podíl na společných Č. jednotky Způsob využití částech domu a pozemku 1350/30 byt 47/2500 Budova Ústí nad Orlicí, č.p. 1349, 1350, 1351, LV 4019, byt. dům na parcele st. 2857, st. 2858, st Snímek katastrální mapy 4.4. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 300/10-25 ze dne Usnesení sp. zn. 047 EX 300/10-37 ze dne Vlastnické a evidenční údaje LV č a 4019 Artemeva Larisa Ing., U Hřiště 1350, Ústí nad Orlicí, Ústí nad Orlicí 6 RČ: / Celkový popis nemovitosti Povinná byla písemně vyzvána, aby poskytla znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnila zaměření nemovitostí, předložila veškerou potřebnou dokumentaci, oznámila, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinná odpovídá za škodu tím způsobenou. Znalci nebyly předloženy žádné dokumenty, které by dokladovaly výše uvedené skutečnosti. Povinná paní Artemeva Larisa Ing. se na místní šetření nedostavila, tudíž znalec vychází z dostupných předložených dokladů. Žádná věcná břemena nejsou na LV č a LV č zapsána. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží panelového bytového domu č.p. 1349, 1350, 1351 s výtahem, umístěného na ulici U Hřiště v severní zastavěné části města Ústí nad Orlicí, na sídlišti zvaném Štěpnice. Předmětný byt je umístěn v č.p Bytový dům je přístupný po zpevněné, asfaltové komunikaci. Dům je třísekciový, s podsklepením, osmi nadzemními podlažími a plochou střechou. Dům je napojen přípojkami na veřejnou vodovodní, kanalizační, plynovodní a elektroinstalační síť. Dům č.p. 1349, 1350, 1351 byl postaven a dán do užívání v roce Dům je po částečné revitalizaci. Oceňovaný byt č. 1350/30 o velikosti K bytu náleží lodžie o výměře 3,31 m 2 a sklep o výměře 2,70 m 2. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 3

4 7. Obsah posudku LV č byt č. 1350/30 a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 1350/30 LV č podíl na společných částech domu a na pozemku a) Pozemky a 1 ) St.p.č. 2857, st.p.č. 2858, st.p.č B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. LV č byt č. 1350/30 a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 1350/30-25 Oceňovaná bytová jednotka č. 1350/30 se nachází ve 2.NP bytového domu č.p. 1349, 1350, 1351 v katastrálním území a obci Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí. Bytový dům je panelová stavba s podsklepením, osmi nadzemními podlažími a plochou střechou. Bytový dům byl stavebně dokončen v roce Bytový dům je řádně udržován a v dobrém stavebně technickém stavu, po částečné revitalizaci. Oceňovaná bytová jednotka č. 1350/30 o velikosti sestává z předsíně, koupelny, WC, tří pokojů a kuchyně. K bytu náleží lodžie a sklep a spoluvlastnický podíl na částech domu č.p. 1349, 1350, 1351, stavebním pozemku st.p.č. 2857, 2858, 2859 ve výši 47/2500. V domě je instalován výtah. Bytový dům je přístupný po zpevněné, asfaltové komunikaci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Orlicí Stáří stavby: 31 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 11,84 m 2 místnost: = 20,49 m 2 místnost: = 14,32 m 2 místnost: = 12,16 m 2 předsíň: = 11,84 m 2 koupelna s WC: = 3,53 m 2 lodžie: = 3,31 m 2 4

5 Podlahová plocha bytu: = 77,49 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,70 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,49 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,70 m 2 * 0,10 = 0,27 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 77,76 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,882 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 5

6 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,882 * 1,000 * 1,000 = 0,882 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,882 = ,94 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,94 Kč/m 2 * 77,76 m 2 = ,21 Kč Byt č. 1350/30 - zjištěná cena = ,21 Kč LV č podíl na společných částech domu a na pozemku a) Pozemky a 1 ) St.p.č. 2857, st.p.č. 2858, st.p.č Na stavebním pozemku st.p.č. 2857, st.p.č a st.p.č je postaven bytový dům č.p. 1349, 1350, Pozemek se nachází v katastrálním území Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí. Oceňovaný pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, elektroinstalace, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je osazen v severní, zastavěné části obce, nedaleko náměstí Svobody, poblíž krytého plaveckého bazénu. Poloha pozemku z hlediska účelu stavby na něm postavené se tímto jeví jako výhodná, proto je zde uplatněna přirážka dle přílohy č. 21 ve výši 42 %. Dále je zde uplatněna přirážka ve výši 10 % za možnost napojení na zemní plyn. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří st ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří st ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,81 St.p.č. 2857, st.p.č. 2858, st.p.č zjištěná cena = ,81 Kč 6

7 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV č byt č. 1350/30: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 1350/30 = ,21 Kč LV č byt č. 1350/30 - celkem: ,21 Kč LV č podíl na společných částech domu a na pozemku: a) Pozemky a 1 ) St.p.č. 2857, st.p.č. 2858, st.p.č = ,81 Kč Vlastnický podíl: ,81 * (47 / 2 500) = 4 376,64 Kč LV č podíl na společných částech domu a na pozemku - celkem: ,81 Kč 4 376,64 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,85 Kč ,- Kč slovy: Jedenmiliondevadesáttisícjednostotřicet Kč V Litomyšli, Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 7

8 D. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží panelového bytového domu č.p. 1349, 1350, 1351 s výtahem, umístěného na ulici U Hřiště v severní zastavěné části města Ústí nad Orlicí, na sídlišti zvaném Štěpnice. Předmětný byt je umístěn v č.p Bytový dům je přístupný po zpevněné, asfaltové komunikaci. Dům je třísekciový, s podsklepením, osmi nadzemními podlažími a plochou střechou. Dům je napojen přípojkami na veřejnou vodovodní, kanalizační, plynovodní a elektroinstalační síť. Dům č.p. 1349, 1350, 1351 byl postaven a dán do užívání v roce Dům je po částečné revitalizaci. Oceňovaný byt č. 1350/30 o velikosti K bytu náleží lodžie o výměře 3,31 m 2 a sklep o výměře 2,70 m 2. Město Ústí nad Orlicí je bývalým okresním městem. Obec má úplnou občanskou vybavenost. V místě se nachází mateřské školy, základní školy, střední školy, učňovská střediska, úřady, sportoviště, nemocnice, úplná síť obchodů a služeb. 8

9 Klady nemovitosti : - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - přístup po zpevněné komunikaci - úplná občanská vybavenost v obci (bývalé okresní město) - částečně revitalizovaný bytový dům - byt v bytovém domě s výtahem Zápory nemovitosti : - k bytu nepřísluší garáž - byt se nachází v panelovém bytovém domě - Nezjištěný technický stav Ukázka cenové hladiny : 1 Prodej bytu v obci Ústí nad Orlicí, ulice U Hřiště. Byt s balkonem v osobním vlastnictví umístěn ve 2 patře v panelovém osmipodlažním bytovém domě s výtahem. Dům v nedávné době částečně revitalizován. Byt ve výborném stavu : plastová okna, zděné jádro, nová kuch. linka, nové omítky, balkon. K bytu přísluší sklep. Podlahová plocha bytu : 74 m 2. Nabízená cena : ,- Kč Tento nabízený byt je umístěn ve stejném bytovém domě, byt ve výborném stavu. 2 Prodej bytu v obci Ústí nad Orlicí, ulice U Hřiště. Byt s balkonem v osobním vlastnictví umístěn v 1 patře v panelovém sedmipodlažním bytovém domě s výtahem. Byt prošel v roce 2000 celkovou rekonstrukcí nové rozvody elektriky, vody, el. topení, stoupačky, nové podlahy, dveře, nové jádro. Dům má vlastní kotelnu. K bytu přísluší sklep. Podlahová plocha bytu : 86 m 2. Nabízená cena : ,- Kč Tento nabízený byt je umístěn ve vedlejším panelovém bytovém domě, byt ve výborném stavu. 3 Prodej bytu v obci Ústí nad Orlicí, ulice Polská. Byt v družstevním vlastnictví umístěn ve 3 patře revitalizovaného panelového osmipodlažního bytového domu s výtahem. Plastová okna, plovoucí podlaha, zánovní kuchyňská linka, jinak v původním, ale udržovaném stavu. K bytu přísluší sklep. Podlahová plocha bytu : 64 m 2. Nabízená cena : ,- Kč Tento nabízený byt je umístěn ve stejné obci, také v panelovém bytovém domě, družstevní vlastnictví, byt v původním, ale udržovaném stavu. 4 Prodej bytu v obci Ústí nad Orlicí, ulice Nová. Byt v družstevním vlastnictví umístěn v 5 patře panelového bytového domu. Byt po revitalizaci a částečné rekonstrukci nová plastová okna, žaluzie, stoupačky, kuch. linka, WC. K bytu přísluší sklep. Podlahová plocha bytu : 71 m 2. Nabízená cena : ,- Kč Tento nabízený byt je umístěn ve stejné obci, také v panelovém bytovém domě, družstevní vlastnictví, byt v původním, ale udržovaném stavu. 9

10 Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu. Bylo konstatováno, vzhledem k výše uvedenému se jako nejbližší ceně obvyklé (tržní) za nemovitosti - bytové jednotky č. 1350/30 v bytovém domě č.p. 1349, 1350, 1351 na st.p.č. 2857, 2858, 2859 se spoluvlastnickým podílem ve výši 47/2500 na společných částech domu č.p. 1349, 1350, 1351 a st.p.č. 2857, 2858, 2859 vše v katastrálním území a obci Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané u Katastrálního pracoviště v Ústí nad Orlicí na LV č a LV č v daném místě a čase jeví cena cca ve výši ceny vypočtené a činí zaokrouhleně : 1, ,- Kč (slovy: jedenmilionpadesáttisíc Korun českých) E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto posudku se neváží žádná práva a závady. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváží žádné závady dle 336a, odst. 2 o.s.ř., které by dražbou nezanikly. V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl 10