Vlastník nemovitých věcí dle LV: SJM Daňo Vincent a Daňová Magdalena Marie Pujmanové 1765/8, Svitavy

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: / 15 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 situovaném na pozemku p.čst. 2257, ul. Marie Pujmanové č.or.8, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st ve výši id. 622/73998 Vlastník nemovitých věcí dle LV: SJM Daňo Vincent a Daňová Magdalena Marie Pujmanové 1765/8, Svitavy Objednatel: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, Brno Účel zpracování posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Vypracoval: Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. V Brně dne Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti

2 A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 22422/ ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je bytová jednotka č.1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 na pozemku p.č.st. 2257, na ul. Marie Pujmanové č.or.8, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši 622/ Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 22422/ ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 22422/ ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno c) Výpis z KN, LV č pro k.ú. Svitavy-předměstí ze dne d) Informace o oceňované nemovitosti včetně přístupových parcel, pořízené na internetových stránkách e) Kopie nabývacího titulu pořízení na příslušném KÚ Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni f) Místní šetření provedené dne zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Informace o nebezpečí povodně získaná ze serveru Kooperativy pojišťovny, a.s. i) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění j) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze k) 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den I přes doručení a vyzvednutí dopisu se svoláním místního šetření se 2

3 nikdo nedostavil, byt tak nebyl zpřístupněn. Nepodařil se ani telefonický kontakt, přičemž pevná linka uvedená v Oznámení k příslušnému Usnesení již neexistuje. Při místním šetření tak byl proveden pouze popis objektu z exteriéru, byl identifikován předmětný byt a byla provedena fotodokumentace bytového domu z exteriéru a jeho společných částí. Následně byla na Katastrálním pracovišti Svitavy pořízena kopie nabývacího titulu, a to Smlouva o převodu vlastnictví jednotky, ze které je možno převzít údaje o výměře podlahové plochy oceňované bytové jednotky. Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení bytu a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV: SJM Daňo Vincent a Daňová Magdalena Marie Pujmanové 1765/8, Svitavy Nemovité věci v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy: - bytová jednotka č.1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 na pozemku p.č.st. 2257, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši id. 622/73998 LV č (bytová jednotka) LV č (bytový dům a pozemek) příslušné LV nebylo k dispozici, vycházíme z veřejně dostupných údajů na 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1765/6 umístěná v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 na pozemku p.č.st. 2257, v k.ú. Svitavypředměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši id. 622/ Níže uvedený text popisuje nemovitou věc, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Jedná se o dvoupokojový byt umístěný ve 3.NP bytového domu panelové konstrukce. Bytový dům č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 je typový, podsklepený a má osm nadzemních podlaží a je postaven na pozemku p.č.st. 2257, který je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek v domě. 3

4 Příslušenství bytového domu sloužící výhradně společnému užívání tvoří v podstatě pouze přípojky inženýrských sítí, okolo domu se nacházejí zpevněné plochy, betonové obrubníky a městská zeleň. Jedná se o příslušenství, které je samostatně v podstatě neobchodovatelné a bude zohledněno v rámci návrhu výsledné celkové obvyklé ceny oceňovaného majetku. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceňovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území mimo předpokládané rizikové území záplav. Oceňovaný byt se nachází v domě na sídlišti v lokalitě u nádraží, v severní části města, při ul. Marie Pujmanové č.or.8 ve městě Svitavy, v k.ú. Svitavypředměstí. Zástavba v místě je tvořena převážně dalšími panelovými bytovými domy stejnými, nebo obdobnými, resp. nízkopodlažními (o 4.NP), přes ulici se pak nachází také rodinné domy s přilehlými zahradami, před domem se nachází také mateřská školka se zahradou a dětské oplocené hřiště. Svitavy jsou město a sídlo správy okresu Svitavy, vzdálené 59 km severozápadně od Olomouce. K datu zde žilo obyvatel. Svitavy jsou součástí Mikroregionu Svitavsko a nacházejí se v jihovýchodním výběžku České tabule, známém jako Svitavská pahorkatina, který však už zasahuje do povodí Moravy. Městem protéká řeka Svitava, která pramení v lese nedaleko města. Občanská vybavenost zcela odpovídá okresnímu městu, je zde většina služeb a obchodů, několik zdravotnických zařízení, kulturních zařízení, základní a střední školství, sportovní zařízení. Jsou zde kompletní IS. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je technicky i právně zcela bezproblémový, a to ze zpevněné komunikace (silnice) na p.č. 1495/6 a 1495/21 a dále přes pozemky p.č. 195/2 a p.č /24, které jsou částečně zpevněné (chodníky) a částečně nezpevněné (městská zeleň). Všechny výše uvedené přístupové pozemky jsou v KN vedeny jako ostatní plocha, ostatní komunikace a všechny jsou ve vlastnictví Města Svitavy. Dle LV č pro k.ú. Svitavy-předměstí ze dne je oceňovaný majetek zatížen v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: 9x Zástavní právo exekutorské 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2x Zástavní právo soudcovské 13x Zahájení exekuce 8x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x Nařízení exekuce Podrobněji viz. LV v příloze tohoto znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka č. 1765/6 4

5 4. Popis oceňovaného majetku: Bytový dům Bytový dům č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 (blok o 6 vchodech) je celopodsklepený a má 8 nadzemních podlaží a je postaven na pozemku p.č.st. 2257, který je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek v domě. Svislé konstrukce domu jsou panelové, stropy taktéž, střecha je plochá pravděpodobně krytá natavovanými živičnými pásy, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod proveden, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasáda zateplená kontaktním zateplovacím systémem, schodiště teracové, podesty dlážděné. Osazen vždy jeden osobní výtah (ocel. kce šachty+drátosklo) v každém vchodě, okna ve společných prostorách původní dřevěná, lodžie zasklené, vstupní dveře do domu hliníkové. Stáří objektu je dle zjištění z roku V roce 2002 byla provedena výměna stoupacího vedení a střešní krytiny, dále byl nově proveden kontaktní fasádní zateplovací systém objektu a byla osazeny nové vstupní domovní dveře včetně schránek. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná. Bytová jednotka č. 1765/6 Jedná se o dvoupokojový byt umístěný ve 3.NP bytového domu. Předpoklad: vnitřní omítky vápenné hladké, pravděpodobně vnitřní obklady v koupelně s WC, umakartové jádro, povrchy podlah lino nebo dlažba, vytápění ústřední s dálkovým zdrojem, okna dřevěná zdvojená, vnitřní dveře dřevěné do ocelových zárubní, v kuchyni běžná (původní) KL, zařizovací předměty - vana, umyvadlo a splachovací WC, z ostatního pouze zvonkový telefon a satelitní příjem signálu. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a na pozemku p.č.st. 2257ve výši id. 622/ Pozemek p.č.st je zcela zastavěn bytovým domem. Podlahové plochy jednotlivých místností převzaté z nabývacího titulu: Místnost Podlahová Započitatelná Koef. plocha [m 2 ] plocha [m 2 ] Kuchyně 10, ,50 Obývací pokoj 18, ,80 Ložnce 16, ,30 Koupelna s WC 3,50 1 3,50 Předsíň 7,60 1 7,60 Šatna 1,85 7,451 m 1,85 Lodžie 3,65 0,5 1,83 CELKEM 62,20 60,38 Pozn.: K bytu dále náleží běžná sklepní kóje umístěná v 1.PP domu. 5

6 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den I přes doručení a vyzvednutí dopisu se svoláním místního šetření se nikdo nedostavil, byt tak nebyl zpřístupněn. Nepodařil se ani telefonický kontakt, přičemž pevná linka uvedená v Oznámení k příslušnému Usnesení již neexistuje. Při místním šetření tak byl proveden pouze popis objektu z exteriéru, byl identifikován předmětný byt a byla provedena fotodokumentace bytového domu z exteriéru a jeho společných částí. Následně byla na Katastrálním pracovišti Svitavy pořízena kopie nabývacího titulu, a to Smlouva o převodu vlastnictví jednotky, ze které je možno převzít údaje o výměře podlahové plochy oceňované bytové jednotky. Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení bytu a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude 6

7 stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby 7

8 Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným 8

9 informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena pouze hodnota porovnávací (jako hodnota s největší vypovídací schopností o obvyklé ceně nemovitosti), na jejímž základě bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. Věcná hodnota stanovena také není, neboť tato zde vystupuje jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. 9

10 2. Ocenění majetku: 2.1. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňované nemovitosti je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, tedy bytových jednotek nacházející se v panelových bytových domech situovaných také v sídlištní zástavbě v rámci okrajových části města Svitavy a také v osobním vlastnictví. Srovnávací nemovitost č.1: Nabídková cena realitní kanceláře činí ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 deklarované plochy bytu. 10

11 Srovnávací nemovitost č.2: Nabídková cena realitní kanceláře činí ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 deklarované plochy bytu. 11

14 Srovnávací nemovitost č.5: Nabídková cena realitní kanceláře činí ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 deklarované plochy bytu. Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Jedná se o typově obdobné srovnávací nemovitosti, i když podlahově větší i menší, situované také v rámci panelových domů sídlištních zástaveb v rámci Svitav a které jsou aktuálně nabízeny na realitním trhu. U výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je nutné počítat i s případným poklesem nabídkové ceny k ceně později skutečně obchodované. Výsledná porovnávací hodnota oceňované nemovitosti je stanovena ve výši ,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu se 14

15 zohledněním plochy lodžie s koeficientem 0,5. V této ceně je zohledněn především předpokládaný stav bytové jednotky, stav bytového domu, velikost bytové jednotky (s rostoucí výměrou bytové jednotky se obvykle snižuje její jednotková cena), konstrukce domu a situování bytu v rámci města i v rámci bytového domu. Výpočet : (12.000,- Kč/m 2 x 60,38 m 2 ) = ,- Kč Bytová jednotka č.1765/6, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši 622/73998, Svitavy celkem: Porovnávací hodnota Kč 2.2. Stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Za alespoň částečné výhody oceňovaného bytu lze spatřovat situování domu v domě s provedenou revitalizací (i když už před 13 roky) včetně zasklení lodžie a dostatečnou občanskou vybavenost obce odpovídající okresnímu městu. Z nevýhod lze zmínit horší kapacitní parkovací možnosti v místě, situování v rámci sídlištní zástavby a velmi pravděpodobně také vyšší morální opotřebení prvků krátkodobé životnosti bytu, zejména pak oken. V tomto smyslu zdůrazňujeme, že prohlídka interiéru bytu nebyla umožněna. Obvyklou cenu bytové jednotky č. 1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 situovaném na pozemku p.čst. 2257, ul. Marie Pujmanové č.or.8, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st ve výši id. 622/73998, odhadujeme v částce (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena Kč Dle LV č pro k.ú. Svitavy-předměstí ze dne je oceňovaný majetek zatížen v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: 9x Zástavní právo exekutorské 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2x Zástavní právo soudcovské 13x Zahájení exekuce 8x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x Nařízení exekuce Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak 15

16 zohledněna. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství spojené s oceňovaným majetkem je vyjmenováno v části B. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu a pozemkového zázemí. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R: 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 22422/ ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je bytová jednotka č.1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 na pozemku p.č.st. 2257, na ul. Marie Pujmanové č.or.8, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši 622/ Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu bytové jednotky č.1765/6 v bytovém domě č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 na pozemku p.č.st. 2257, na ul. Marie Pujmanové č.or.8, v k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, Pardubický kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766 a 1767 a pozemku p.č.st. 2257ve výši 622/73998, odhadujeme ke dni v částce: ,- Kč Slovy: sedmsetdvacetpěttisíc korun českých Pozn.: 1) Příslušenství bytového domu sloužící výhradně společnému užívání tvoří v podstatě pouze přípojky inženýrských sítí. 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 16

17 3) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva soudcovská, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ani nařízení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla k oceňovanému majetku zjištěna. V Brně dne Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne Výpis z KN, LV č pro k.ú. Svitavy-předměstí ze dne Náhled katastrální mapy vč. ortofoto 4. Situační mapy Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 32 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 17

18 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne Znalecký posudek zapsán pod číslem 47/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 18

19 Fotodokumentace ze dne Celkové pohledy na dům Domovní chodba v 1.NP Vstup do bytu ve 3.NP Vstup do sklepů v 1.PP 19

20 Náhled katastrální mapy vč. ortofoto 31