Znalecký posudek č. /2010. Exekutorský úřad Praha 9

Transkript

1 Znalecký posudek č. /2010 o ceně obvyklé rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,is, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534. Objednatel posudku: Pod pekárnami 245/ Praha 9 JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 2693/09 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou o ceně obvyklé rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,is, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rozestav. budova a pozemky na LV Kojice Region: Pardubický Okres: Pardubice Katastrální území: Kojice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka znaleckého posudku. o ustanovení znalce a objednávka Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Novotná Lucie, Rovné 63, Krabčice u Roudnice nad Labem. Nabídky realitních společností. Výpis z GIS. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004

4 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN v příloze uvedený Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve výši ,-- Kč pro REST HOLDING s.r.o. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je rozestav. budova s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,is, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534. Obec Kojice leží cca 20.0 km od Pardubic. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. Nemovitost je postavená v přední části oploceného pozemku svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě. Dům je postavený v okrajové části lesa mimo zástavbu. Souhrnný stavebně- technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rozestav. budova b) Pozemky b 1 ) Pozemky b2) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1 ) Rozestav. budova Nepodsklepená rozestav. nemovitost s 1.N.P a střešní částí. Vytápění domu - kotel na tuhá paliva,

5 ohřev vody el. bojler. V 1.N.P. je chodba, obývací pokoj s krbem, wc, koupelna, dva pokoje a technická místnost. Základy jsou z betonu, zdivo - zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky nejsou, vnější obklady - nejsou, vnitřní obklady jsou standartní, schody nejsou, dveře - dřevěné, okna - dřevěná, podlahy obytných místností - dlažba, podlahy ostatních místností - keramická dlažba, vytápění pomocí kotle na tuhá paliva ( ústřední topení ), zdroj teplé vody pomocí el. bojleru, instalace plynu - neni. Předmětná nemovitost je postavena na stavebním pozemku parc.č. 209, LV 134. b) Pozemky b1) Pozemky b 2 ) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rozestav. budova Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: 17,5*10 = 175,00 m 2 střešní část: 17,5*10 = 175,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 175,00 m 2 2,80 m střešní část: 175,00 m2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (17,5*10)*(2,80) = 490,00 střešní část: (17,5*10)*(2,00) = 350,00 Jednotkové množství celkem: = 840,00 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha

6 íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek 4 172, ,68 1, Rodinný dům 4 677, ,86 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 439,69 Kč/ 4 677,86 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 439,69 Kč/ 840,00 * 4 439,69 Kč/ = ,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 30 = 10,000 % ,56 Kč Rozestav. budova - výsledná cena = ,07 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozestav. budova = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1 ) Rozestav. budova - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

7 1 NP: 17,5*10 = 175,00 m2 střešní část: 17,5*10 = 175,00 m2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 175,00 m2 2,80 m střešní část: 175,00 m2 2,00 m Obestavěný prostor: 1 NP: (17,5*10)*(2,80) = 490,00 m3 střešní část: (17,5*10)*(2,00) = 350,00 m3 Obestavěný prostor celkem: = 840,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy S 100,00 2. Zdivo: zděné S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: neni C 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: nejsou C 100, Dveře: dřevěné S 100, Okna: dřevěná S 100, Podlahy obytných místností: keramická dlažba S 100, Podlahy ostatních místností: dlažba S 100, Vytápění: ústřední S 100, Elektroinstalace: třífázová S 100, Bleskosvod: neni S 100, Rozvod vody: S 100, Zdroj teplé vody: nezjištěno S 100, Instalace plynu: neni S 100, Kanalizace: nezjištěno S 100, Vybavení kuchyně: neni S 100, Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100, Záchod: nezjištěno S 100, Ostatní: krb S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. Část [%]

8 standardu [%] [%] podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 95,70 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9570 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9570 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 4 533,61 Kč/m3 Plná cena: 840,00 m 3 * 4 533,61 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 30 = 10,000 % ,24 Kč

9 Rozestav. budova - zjištěná cena = ,16 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozestav. budova = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Lipoltice , ,01 1,00 1,00 18,01 pozemek Choltice , ,66 1,00 1,00 22,66 40,66 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 20,33 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 18,01 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 22,66 Kč/m 2 Oceňované pozemky: pozemek p.č. 895/ m 2 pozemek p.č. 895/ m2 Výměra oceňovaných pozemků: 8236 m ,00 m 2 á 20,33 Kč/m 2 = ,88 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,88 Kč Pozemky - výsledná cena = ,88 Kč a2) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ]

10 pozemek les , ,95 1,00 1,00 16,95 pozemek les , ,56 1,00 1,00 21,56 38,51 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 19,26 Kč/m2 Minimální jednotková cena: 16,95 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 21,56 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: pozemek les p.č. 895/ m2 Výměra oceňovaných pozemků: 2929 m ,00 m2 á 19,26 Kč/m2 = ,54 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,54 Kč Pozemek - výsledná cena = ,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky = ,- Kč a 2 ) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rozestav. budova Adresa Kojice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 2 roky Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 4021 m 2 Zastavěná plocha 175 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství hosp. budova Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2

11 Hrubá užitná plocha PUH m2 Čistá užitná plocha PUČ m2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: obchodovatelnost * 0,90 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,90 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rozestav. rodinný dům Adresa Červené Pečky Popis: Rodinný dům ve výstavbě o velikosti 6+1 s dvojgaráží na celkovém pozemku 1350m2. Stavba je koncipována jako přízemní, nepodsklepená s obytným podkrovím a vestavěnou dvojgaráží. Kanalizace, plyn a elektřina jsou zavedeny, zdrojem vody je vlastní vrtaná studna hl. 33m. Orientace obytných místností je převážně jiho-západní s možností dokončení dle požadavků. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1350 m 2 Zastavěná plocha 173 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: obchodovatelnost * 0,90 Celkový koeficient: / 0,90 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rozestav. rodinný dům Adresa Opočnice Popis: Rozestavěný rodinný dům 4+1 v obci Opočnice v okrese Nymburk. Dokončena je hrubá stavba, rozvod elektřiny a střešní zateplení + rozvod centrálního vysavače. Dům bude vytápěn krbovými kamny a plynovým kotlem. K dispozici: v přízemí - chodba, rozlehlý obývací pokoj,

12 jídelna, kuchyň s přípravou na barový pult + sociální zařízení, v prvním patře- tři obytné místnosti + koupelna a toaleta. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1080 m 2 Zastavěná plocha 180 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: obchodovatelnost * 0,90 Celkový koeficient: / 0,90 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rozestav. rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rozestav. rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná ,34 Kč Rozestav. budova - výsledná cena = ,34 Kč C. Rekapitulace

13 Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou rozestav. budovy s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy,is, hosp. budova ) pozemek parc. č. 895/171 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č.895/174 ( ovocný sad ), pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 895/170 v kat. území Kojice, obec Kojice, okres Pardubice, zapsáno na LV 534 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS