Odhad tržní hodnoty č. 2135

Transkript

1 1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 0604/08-04 ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 0604/08-04 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 16 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 64 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek zahrada p.č. 326 druh: zahrada Pozemek zahrada p.č druh: orná půda Budova (rodinný dům) č.p. 76 na parcele č. st 64 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jilemnice pro obec Horní Branná, katastrální území Horní Branná na LV č. 140 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 0604/08-04 s podílem povinného 1/36. Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 76 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jilemnice pro obec Horní Branná, katastrální území Horní Branná na LV č. 140 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný celek. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastíků podílu. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 0604/08-04 ze dne LV 140, k.ú. Horní Branná, obec Horní Branná - KM k LV 140, k.ú. Horní Branná, obec Horní Branná - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem (Diotima Praha)

3 3 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Horní Branná Katastrální území: Horní Branná (642584) List vlastnictví číslo: 140 Vlastníci: 1. Grufík Ladislav Podíl: 1/36 Horní Branná 76, Horní Branná, Grufík Roman Podíl: 1/36 Bílá 1958, Náchod, Grufík Roman Podíl: 1/36 Horní Branná 1, Horní Branná, Grufíková Ilona Podíl: 1/36 Tyršova 720, Vrchlabí, Grufíková Jitka Podíl: 3/4 Horní Branná 76, Horní Branná, Grufíková Kateřina Podíl: 1/36 Tyršova 720, Vrchlabí, Grufíková Tereza Podíl: 1/36 Tyršova 720, Vrchlabí, Kögelová Gabriela Podíl: 1/36 Kemi 627/5, Liptovský Mikuláš, Podbreziny, Slovensko 9. Kuchšová Rita Podíl: 1/36 Pernštýnské náměstí 1, Pardubice, Pardubice-Staré Město, Vosáhlová Daniela Podíl: 1/36 Palackého 695, Pečky, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jilemnice pro obec Horní Branná, katastrální území Horní Branná na LV č. 140 souhlasí se skutečností.

4 4 7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Nemovitost rodinný dům č.p. 76 s příslušenstvím a pozemky je situován ve středu obce Horní Branná. Dům je v urbanizovaném území rodinných domů se zahradami a předzahrádkami v atraktivní lokalitě oblasti Krkonoše. Rodinný dům je citlivě zasazen do okolní zástavby, jeho nespornou výhodou je i velká zahrada v jednotném a funkčním celku s RD. Dům pořízen v roce 1985, kolaudace Jde o patrový dům podsklepený do zp 1 NP. I kdyţ je provedena kolaudace některé stavební části jsou nedokončené, jako části vnější omítky základů, nezateplená část vysunutých zadních oken, provizorní zakrytí střechy asfaltovou lepenkou, podlahy z betonu pouze s podlahovou krytinou. Dokončení nemá podstatný vliv na obvyklou cenu nemovitosti, protoţe tato je situovaná v rekreační oblasti Krkonoš. Dlaţby keramické,vytápění ústřední na tuhá paliva. Moţnost plynu,ale není zaveden. Ostatní inţ. sítě zavedeny. Splašky jsou svedeny do septiku, kanalizace v místě není. Septik typu SM4. Informace o obci Horní Branná Kód obce: IČZÚJ: Kraj: Liberecký Okres: Semily Počet obyvatel: 1782 Výměra: 2087,44 ha Hustota: 85,37 ob./km 2 Adres a: Obecní úřad Horní Branná čp.1 Horní Branná Finanční úřad: Finanční úřad v Jilemnici Pověřený úřad: Jilemnice Stavební úřad: Jilemnice Matriční úřad: Jilemnice Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Jilemnice Počet částí obcí: 2 Počet katastrálních území: 2 Počet základních sídelních jednotek: 2 Počet městských částí: 0 Počet obyvatel v produktivním věku: 1191 Pošta: ANO Škola: ANO Zdravotnické zařízení: ANO

5 5 Policie: NE Kanalizace: NE Voda: ANO Plyn: ANO 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 140 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

6 6 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Semily Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 140 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 1,503 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha

7 7 Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 3,00 m (11,30 14,60)+(1,30 4) = 170,18 m 2 1 PP 2,00 m 11,30 6,50 = 73,45 m 2 2 NP 2,40 m (11,30 14,60)+(1,30 4,0) = 170,18 m 2 krov 1,40 m 11,30 14,60 = 164,98 m 2 Součet: 8,80 m 578,79 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 ((11,30 14,60)+(1,30 4)) = 510,54 m 3 1 PP 2,00 11,30 6,50 = 146,90 m 3 2 NP 2,40 ((11,30 14,60)+(1,30 4,0)) = 408,43 m 3 krov 1,40 11,30 14,60 = 230,97 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 296,84 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy s vod.izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo zěné z plných cihel tl nad 45 cm, bez svislé izolace 21,20 % Standardní 3. Stropy rovný podhled, nespalné 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlová střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina ţivičné pásy 3,40 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenná 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady chybí 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady W+koupelnaC, kuchyně, 2,30 % Standardní 11. Schody ano 1,00 % Standardní 12. Dveře standardní provedení 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové, krytina 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové 1,00 % Standardní 16. Vytápění Ústřední toipení na TP 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 2/3 F 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená-teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler el. 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ne 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování kuchyně, koupelny a WC 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně standardní 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení standardní 4,10 % Standardní 25. Záchod standardní 0,30 % Standardní 26. Ostatní není 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 5. Krytina 0,54 3,40 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050

8 8 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9376 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9376 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Koeficient prodejnosti K p : 1,5030 Základní jednotková cena upravená: = 5 949,64 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 296,84 m ,64 Kč/m 3 = ,14 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 25 roků Opotřebení: 35,000 % Odpočet opotřebení: ,14 Kč 35,000 % ,90 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,24 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,24 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 1 296,84 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn ,84 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 80 roků Opotřebení: / ( ) = 23,810 % Odpočet opotřebení: , Kč 23,810 % ,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,71 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,71 Kč

9 9 a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.3.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Obestavěný prostor: 1 296,84 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9376 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9376 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Základní jednotková cena upravená: = 3 958,51 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 296,84 m ,51 Kč/m 3 = ,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 80 roků Opotřebení: / ( ) = 23,810 % Odpočet opotřebení: ,11 Kč 23,810 % ,23 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,88 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,88 Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 1 296,84 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn ,84 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč

10 10 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 80 roků Opotřebení: / ( ) = 23,810 % Odpočet opotřebení: , Kč 23,810 % ,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,71 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,963 C B 0,933 C C 0,903 C D 0,873 C E 0,843 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi C 5 4,515 Orientace ke světovým stranám C 5 4,515 Konfigurace terénu C 3 2,709 Poloha vzhledem k centru obce C 5 4,515 Převládající zástavba E 5 4,215 Inţenýrské sítě C 5 4,515 Doprava C 5 4,515 Obchod a sluţby C 5 4,515 Školství C 5 4,515 Zdravotnictví C 5 4,515 Kultura, sport, ubytování C 5 4,515 Úřady C 2 1,806 Pracovní moţnosti C 5 4,515 Ţivotní prostředí E 5 4,215 Přírodní lokalita E 5 4,215 Změna v zástavbě C 5 4,515 Příslušenství nemovitosti C 1 0,903 Typ stavby E 5 4,215 Moţnost dalšího rozšíření B 1 0,933 Obyvatelstvo E 5 4,215 Názor znalce D 5 4,365 Celkem: 92 81,456 Koeficient k = 81,456 / 92 = 0,8854

11 11 Korekce ceny: 0,8854 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,25 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,25 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,25 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,503 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,25 134, ,10 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,503 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada ,25 53, ,86 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda ,56 5, ,25 orná půda ,43 7, ,62 Součet: ,87 Součet cen všech typů pozemků: = ,83 Kč

12 12 Pozemky na LV číslo 140 zjištěná cena: ,83 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 140 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 zahrada ,00 m 2 Výměra celkem: = 1 727, m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 170,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita vyuţití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 2,75 Výsledná třída polohy: 2,75 Podíl ceny stavebního pozemku: 8,38 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 8,38) / (100 8,38) ,12 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,12 / (3 170,00) 650,80 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 650,80 510, ,12 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 650,80 0,15 97,62 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 97, , ,54 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 260,98 Kč Výsledná cena pozemků: ,66 Kč Pozemky na LV číslo 140 zjištěná cena: ,66 Kč b.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.3.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,25 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci.

13 13 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,25 89, ,72 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada ,25 35, ,26 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda ,56 5, ,25 orná půda ,43 7, ,62 Součet: ,87 Součet cen všech typů pozemků: = ,85 Kč Pozemky na LV číslo 140 zjištěná cena: ,85 Kč c) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0, Kč Doba trvání věcného břemene: 5 roků 0, Kč 5 roků = 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

14 14 C. Rekapitulace Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Jedná se z hlediska bydlení o preferovanou část krkonoš, vhodnou k zimní i letní rekreaci. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné dokončit, to však nebrání v uţívání a dokončovací práce nemají vliv na obvyklou cenu. Zde je největším kladem poloha domu a rozlehlá zahrada. Zemědělské pozemky jsou průměrné kvality (dle BPEJ) a obvyklou cenu zde tvoří cena dle Bonitně Půdní Ekologické Jednotky jenţ je zde v oblasti i obvyklou cenou. Z hlediska obvyklé ceny se jedná o dobře prodejnou nemovitost. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/ , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč

15 15 Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Grufík Ladislav 1 / ,22 Kč Grufík Roman 1 / ,22 Kč Grufík Roman 1 / ,22 Kč Grufíková Ilona 1 / ,22 Kč Grufíková Jitka 3 / , Kč Grufíková Kateřina 1 / ,22 Kč Grufíková Tereza 1 / ,22 Kč Kögelová Gabriela 1 / ,22 Kč Kuchšová Rita 1 / ,22 Kč Vosáhlová Daniela 1 / ,22 Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: osmdesáttisícpětsetšedesát Kč Kč

16 16 D. Seznam příloh 1. LV 140, k.ú. Horní Branná, obec Horní Branná 2. KM k LV 140, k.ú. Horní Branná, obec Horní Branná 3. mapa oblasti 4. mapa ČR 5. Fotopříloha pořízená znalcem

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26