Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3058/87/ Bytová jednotka - byt Osada Míru 310, Dolní Benešov Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dolní Benešov, k.ú. Dolní Benešov, kód k.ú , LV 1250 Ostatní stavby: Pozemky: 730/16 Vlastník jednotky: Milan Šopor, Osada Míru 310, Dolní Benešov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Šopor, Osada Míru 310, Dolní Benešov, spoluvlastnický podíl: 33 / 1000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13184/12, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely exekutorského řízení ve věci č. j. 180 Ex 13184/12, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 11 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 Nemovitost: Bytová jednotka č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: dílčí - fasáda, zateplení, okna, Rekonstrukce jednotky: dílčí - podlahy, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední plynové pro všechny byty v 1.P.P. Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 27/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 310/4 2. NP ,07 0,00 4,17 54,24 52,15 33 / Kč/m 2 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Dolní Benešov,které se nachází v bývalém okrese Opava, v Moravskoslezském kraji. Dolní Benešov má obyvatel. Leží 16 km východně od Opavy, 7 km severozápadně od Hlučína a 8 km od polských hranic. Město Dolní Benešov je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola nižšího stupně, základní škola vyššího stupně, sportovní stadión, hřiště. V městě mají ordinaci dva praktičtí lékaři, tři zubní lékaři. V obci je pošta a dům s pečovatelskou službou.město Dolní Benešov je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na Osadě Míru, v klidové části obce.. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní - 2 -

3 Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 310/4 v bytovém domě č.p. 310 na ulici Osada Míru v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, v okrajovém území obce, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z místní komunikace - ul. Osada Míru. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 4, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p. 310 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Bytový dům je zděný, netypový. Bytový dům je podsklepený a má tři nadzemní podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a dva sklepy v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod. Byt č. 310/4 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Milana Šopora. Dle vyjádření p.šopora byl dán bytový dům do užívání v roce Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2011 vyměněna okna za plastová se žaluziemi, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytový/nebytových jednotek: 27 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0805 Opava Obec: Dolní Benešov Katastrální území: Dolní Benešov Ulice: Osada Míru č.o.: 310 Vlastníci Podíl FO RČ: /1568 Milan Šopor Osada Míru 310, Dolní Benešov 1 / 1 Stavby na LV 1011 je součástí - 3 -

4 část obce Dolní Benešov Bytový dům č.p. 310 na pozemku p.č. 730/16 Jednotky na LV 1250 Číslo jednotky: 310/4 Spoluvlastnický podíl: 33 / Byt Pozemky na LV /16 Pozemková parcela Parcela KN 756 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod. Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované Zděné cihelné železobetonové panelové valbová Pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné štukové omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře Plastová Vlýsková ústřední plynové pro všechny byty světelná třífázová Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Průtokový plynový ohřívač plynový sporák kombinovaný WC, umyvadla, sprchový kout Chybí rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 54 Započitatelná plocha [m 2 ] 52,15 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 51 Další životnost roků 49 Opotřebení % 51,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 730/16 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 756 m 2 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 730/16 z LV č s podílem 33/1000 je Milan Šopor, Osada Míru 310, Dolní Benešov. Na pozemku parc. č. 730/16 je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je ze zpevněné místní komunikace - ul. Osada Míru. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 730/ / Celková výměra pozemků: 756 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Benešově a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce.. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 koupelna byt 2,54 m 2 1,00 2,54 m 2 WC byt 0,78 m 2 1,00 0,78 m 2 kuchyň byt 8,82 m 2 1,00 8,82 m 2 pokoj byt 12,97 m 2 1,00 12,97 m 2 pokoj byt 19,96 m 2 1,00 19,96 m 2 sklep byt 1,89 m 2 0,50 0,95 m 2 sklep byt 2,28 m 2 0,50 1,14 m 2 Celková podlahová plocha 54,24 m 2 52,15 m 2-5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená se žaluziemi. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, zdroj pro všechny byty v 1.P.P. plynový kotel. Příprava teplé vody průtokový plynový ohřívač. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je plynový sporák kombinovaný s elektrickou troubou. Na domě je instalován bleskosvod. Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Kobeřicích, ul. Stiborská. Byt se nachází v 3.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Kobeřice, ul. Stiborská bytový dům zděný netypový 50,00 3.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Kravařích, ul. Kostelní. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Kravaře, ul. Kostelní bytový dům zděný netypový 62,00 2.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Oldřišově. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Oldřišov Bytový dům zděný netypový 62,00 2.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Solná. Byt se nachází v 4.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Opava, ul. Solná typový dům montovaný panelový 50,00 4.N.P ,

7 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Přemyslovců. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Opava - Jaktař, ul. Přemyslovců bytový dům zděný netypový 48,00 1.N.P , Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Opavě, ul. Těšínská. Byt se nachází v 4.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Opava, ul. Těšínská bytový dům zděný netypový 79,00 4.N.P , Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 310/4 z LV č v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice Klidná lokalita v okrajovém území obce se sídlištní zástavbou Velikost a vybavení bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - dva sklepy v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu

8 Stanovení obvyklé ceny bytu č. 310/4 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 52,15 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 52,15 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 310/4 s podílem 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 310/4 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č a LV č nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b - 8 -

9 d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 310/4 z LV č a spoluvlastnického podílu ve výši 33/1000 na společných částech bytového domu č. p. 310 a pozemku parc. č. 730/16 z LV č v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3058/87/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3058/87/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Pokoj Obývací pokoj Předsíň

18 Vstup do bytu č. 16 Sklep 1 Sklep 2 Pohled na dům severovýchodní Pohled jihovýchodní Vstup do domu č.p

19 Snímek katastrální mapy

20 Mapa oblasti