ZNALECKÝ POSUDEK. č /12. Ing. Radim Opletal Pavelčákova Olomouc. Č.j.: 057EX 468/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně nemovitosti jednotky bytu č.139/9 v obytném domě č.p. 1238, 1239 na pozemku p.č. 251/1, 2521/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Rychnov nad Kněžnou, obec Rychnov nad Kněžnou, okres Rychnov nad Kněžnou s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 468/12 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny jednotky bytu č. 39/9 v obytném domě č.p. 1238, 1239 na pozemku p.č. 251/1, 2521/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Rychnov nad Kněžnou, obec Rychnov nad Kněžnou, okres Rychnov nad Kněžnou s pozemky a s příslušenstvím. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1239/9 Adresa nemovitosti: Na Trávníku 1239 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m Rychnov nad Kněžnou Královéhradecký Rychnov nad Kněžnou Rychnov nad Kněžnou Rychnov nad Kněžnou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti majitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.3641 ze dne informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3641, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti : Stára Vladimír a Libuše SJM / /

3 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Jednotka bytu č. 1239/9-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Jednotka bytu č. 1239/9 Popis: Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 1238, 1239 je situovaná na pozemku p.č. 251/1, 251/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Rychnov nad Kněžnou, obec Rychnov nad Kněžnou. Objekt typový panelový, založený na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z plošných železobetonových dílců. Vodorovné konstrukce stropů z plošných železobetonových dílců. Zastřešení objektu plochou střechou s asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasáda sendvičový panel s povrchovou úpravou a zateplením. Vnitřní omítky vápenné štukové jednovrstvé. Obklad fasády není proveden. Schody betonové s povrchovou úpravou teraso, podesty terasová dlažba. Dveře plné nebo prosklené prefabrikované do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech PVC. Podlahy v ostatních místnostech PVC. Vytápění ÚT centrální, litinové radiátory. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj vody městský řád. Objekt napojen na městskou kanalizaci. Zdroj teplé užitkové vody z centrálního zdroje. Z vnitřního vybavení jsou použity vany, umyvadla, záchody. Vnitřní instalační jádra typová umakartová. Ostatní, telefony domácí i veřejné, požární vodovod, STA, odvětrání atd. standardní. Nemovitost s osobními výtahy. Předmětná bytová jednotka č. 1239/9 3+1 je situována ve III. N.P. citovaného obytného domu. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Ze společné chodby je vstup do předsíně, z ní potom do jednotlivých tří obytných místností, kuchyně, a WC. Vstup do koupelny z kuchyně. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné jednovrstvé štukové. Podlahy v obytných místnostech PVC, v ostatních PVC. Dveře dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Okna plastová. Elektroinstalace světelná. Kuchyň vybavena kuch. linkou s el. sporákem

5 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č ze dne Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7640 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1390 0, ,68 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 251/1 250,00 653, ,- nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 251/2 245,00 653, ,60 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,60 Pozemky - zjištěná cena = ,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = ,60 Kč ,60 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,60 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 41 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2-5 -

6 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 12,07 m 2 pokoj: 8,07 m 2 pokoj: 12,32 m 2 pokoj: 18,18 m 2 předsíň: 3,96 m 2 komora: 2,11 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 0,92 m 2 lodžie: 2,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,09 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 2,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,09 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,40 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 63,33 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,756 i = 1-6 -

7 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,756 * 1,000 * 0,950 = 0,718 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,718 = ,24 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,24 Kč/m 2 * 63,33 m 2 = ,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,50 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 65 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,60 Kč * 65 / = 8 247,90 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,90 Kč Jednotka bytu č. 1239/9 - zjištěná cena = ,40 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Jednotka bytu č. 1239/ ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsetdevadesáttisícpětsetdeset Kč - 8 -

9 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, LIKO ICE s.r.o., Nádražní 300, Otrokovice - zástavním právem smluvním budoucí pohledávky do výše ,- Kč, LIKO ICE s.r.o., Nádražní 300, Otrokovice Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována ve střední zástavbě obce Rychnova nad Kněžnou, v klidné části bez rušného provozu. V obci veškerá občanská vybavenost. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném v daném místě v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti a to: - byt 3+1 v Rychnově nad Kněžnou, panelová budova po celkové revitalizaci, okna, fasády stupačky, velikost 68 m 2, cena ,- Kč včetně provize a právního servisu - byt 3+1, velikost 86 m 2, v Rychnově nad Kněžnou, panelová budova, objekt po celkové - 9 -

10 revitalizaci, k bytu náleží garáž 6 x 3,5 m. Cena ,- Kč včetně poplatků - byt 3+1 v Rychnově nad Kněžnou, panel. budova, velikost 72 m 2, objekt v původním stavu, cena ,- Kč včetně právního servisu a služeb RK Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na : Obvyklá cena celkem ,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstětisíckč V Olomouci, Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č