ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.680/18 ve Svitavách, Lány, Felberova č.p.680/17, včetně příslušenství a podílu o velikosti 824/40368 na společných částech domu a pozemcích, p.č.st.897, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m 2, p.č.st.948, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 238 m 2 a p.č.st.949, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, vše zapsáno na LV č.6702 pro k.ú. Čtyřicet Lánů Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 1262/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.680/18 ve Svitavách, Lány, Felberova č.p.680/17, včetně příslušenství a podílu o velikosti 824/40368 na společných částech domu a pozemcích, p.č.st.897, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m 2, p.č.st.948, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 238 m 2 a p.č.st.949, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, vše zapsáno na LV č.6702 pro k.ú. Čtyřicet Lánů 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.680/18 Adresa předmětu ocenění: Felberova 680/ Svitavy Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svitavy Katastrální území: Čtyřicet Lánů Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a partnerky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6702 pro k.ú. Čtyřicet Lánů - kopie katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /6761, Pan Roman Polák, Felberova 680/17, Svitavy, vlastnictví: výhradní /6761, Pan Roman Polák, Felberova 680/17, Svitavy, vlastnictví: výhradní odpovídá skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.NP panelového objektu z roku Dům má celkem jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená. Výtah v domě je instalován, schody jsou teracové. Okna v bytové jednotce jsou plastová. Podlahy jsou z PVC. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. WC je splachovací, koupelna je s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a sporákem. Topení je ústřední dálkové, teplá voda také. Stav bytu je zhoršený, údržba nedostatečná, vybavení je průměrné. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu, parkování je ztížené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0, ,00 842,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 842, ,

5 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 842, ,- nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 842, ,- nádvoří Stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem: = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Svitavy Stáří stavby: 24 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 10,55 m 2 pokoj: 23,90 m 2 lodžie: 4,04 m 2 pokoj: 19,57 m 2 chodba: 7,05 m 2 WC: 1,06 m 2 komora: 1,96 m 2 pokoj: 4,1*4,48 = 18,37 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 86,50 m 2-5 -

6 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 86,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 86,65 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 24 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,711 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02-6 -

7 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,711 * 0,980 * 0,850 = 0,592 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,592 = ,78 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,78 Kč/m 2 * 86,65 m 2 = ,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,49 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 824 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 824 / = ,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,78 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,27 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsettřicetsedmtisícčtyřistasedmdesát Kč - 8 -

9 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Předkupní právo, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, Praha 3, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,14 Kč s příslušenstvím - ČSOB Leasing, a.s., Na Pankráci 310/60, Praha 4, Nusle, Praha 4, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-1262/ ze dne , Nařízení exekuce 10Nc-3271/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 065EX-01370/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 8.845,- Kč s příslušenstvím - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky s příslušenstvím - Východočeská plynýrenská, a.s., Pražská třída 702/14, Kukleny, Hradec Králové, Nařízení exekuce 9EXE-1383/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.065,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na Hřebenech II 1132/4, Podolí, Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 005EX-1236/ ze dne , Nařízení exekuce 4EXE-852/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 111EX-5226/ ze dne , Zahájení exekuce 111EX-352/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -

10 rekonstruovaný družstevní byt 3+1 ve 4 podlaží, o velikosti 82m2, na ulici Felberova ve Svitavách. Disponuje vstupní chodbou, z ní je přístupná šatna, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj, kuchyně přístupná z obývacího pokoje. Okna jsou plastová, směrovaná na východ a západ, lodžie zasklená, dům je kompletně revitalizovaný. Byt je převoditelný do OV. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, poplatků a právního servisu. k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o CP 69 m2. Bytová jednotka se zasklenou lodžií a komorou situována v 5. patře zatepleného panel. domu. V bytě plastová okna, jinak v původním stavu. K rekonstrukci a úpravám dle představ nového majitele. K bytu náleží sklepní kóje. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právních služeb RK

11 k prodeji družstevní byt 3+1 o CP 82 m2 na ulici Felberova v obci Svitavy. Byt se nachází v 7. nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. K bytu náleží lodžie a sklepní kóje. K dispozici kolárna a prádelna se sušárnou. Byt v původním, ale udržovaném stavu. Situován je na východ a západ. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy : Osmsetsedmdesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

13 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -