Financování developerských projektů

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Financování developerských projektů Diplomová práce Autor: Bc. Jan Kříž Finance Vedoucí práce: Ing. Ivana Moltašová Praha Červen 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Ústí nad Labem, dne 25. června 2014 Bc. Jan Kříţ

3 Poděkování Touto cestou bych velice rád poděkoval vedoucímu práce Ing. Ivaně Moltašové za její čas a za poskytnutí potřebných a cenných rad. Další moje poděkování bude směřování zaměstnancům České spořitelny, Raiffeisen bank a Hypoteční banky za poskytnutí důleţitých informací. V neposlední řadě bych chtěl velice poděkovat Oblastnímu vedoucímu ve společnosti My Plans za poskytnutí uţitečných rad a za čas věnovaný našim konzultacím.

4 Anotace Diplomová práce se zabývá problematikou financování developerských projektů. Práce je rozdělena na dvě hlavní části, teoretickou a praktickou část. Teoretická část obsahuje informace týkající se developerského projektu, co si pod pojmem představit a jaké rizika mohou nastat. Praktická část poukazuje, jak je moţné financovat developerský projekt a podává návrh financování. Klíčová slova Developerský projekt, developer, investice, riziko, hypoteční úvěr Abstract Theses deals with the issue of financing of developing projects. The work is dividend to two main parts, teorethical part and practical part. The theorethical part contains with informations about the developing project, what to imagine about this term and whitch risks could happend. Practical part shows how is possible to financing of developing projects and reports the scheme of financing. Key words Development project, developer, investment, risk, mortage

5 OBSAH OBSAH... 5 ÚVOD Developerský projekt Fáze developerského projektu Přípravná fáze Realizační fáze Závěrečná fáze Projektové financování nemovitosti Základní pojmy související s investicí Specifika investičního rozhodování a dlouhodobého financování Trojimperativ Rizika Stavební rizika investora Odlišné pohledy z hlediska rizik Identifikace rizik Systém řízení rizik Jednotlivé fáze projektu a jejich rizika Rizika kontrolovatelná třetími stranami Rizika projektování a nabídkového řízení Rizika přímo kontrolovaná investorem Rizika investora ve fázi realizace Rizika užívání Rizika projektů Obchodní rizika Kurzové riziko Riziko selhání Právní rizika Transakční rizika nabývání nemovitostí Riziko z vlastnictví nemovitostí

6 2. Možnost financování developerského projektu Postup banky při poskytování financování Analýza projektu Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění, odstranění Návrh podmínek financování Financování hypotečním úvěrem Financování leasingem Financování úvěrem ze stavebního spoření Možnost koupě z vlastních zdrojů Podnikatelský kontokorentní úvěr Průzkum financování developerského projektu u bank Československá obchodní banka Raiffeisen Bank UniCredit Bank Komerční banka Česká spořitelna Představení developerského projektu V základní nabídce jsou domy: Lokalita: Informace o společnosti Již realizované projekty: Aktuální projekty ve výstavbě: Vyhodnocení výsledků financování Charakteristika a popis Privátní Business Hypotéka sazebník Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr - měsíčně Obecné položky Ostatní položky Zhodnocení Modelová situace financování projektu bankovním úvěrem Financování projektu za spoluúčasti budoucích vlastníků varianta plateb varianta plateb varianta plateb

7 4.8.4 Varianta plateb Financování hypotečním úvěrem Financování úvěrem ze stavebního spoření Možnost koupě z vlastních zdrojů Realizace developerského projektu Zhodnocení způsobu financování a návrhy řešení Podnikatelský kontokorentní úvěr Možnost financování pomocí hypotečního úvěru pro podnikatele: ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY - Internetové odkazy PŘÍLOHY

8 ÚVOD Je moţné říci, ţe český trh s bydlením má jiţ to nejhorší za sebou. Postupně bude přibývat signálů rostoucí poptávky, tato informace vyplývá ze společné studie společností Deloitte a Hyposervis. Naopak se hovoří o pokračujícím propadu, dle dat českého statistického úřadu. Jak se vyvíjí a kam bude dále směřovat český realitní trh. Rok 2009 byl pro realitní trh velmi nepříznivý, nikdo nechtěl kupovat ani prodávat. Kupci vyčkávali na pokles cen, kdyţ tento jev nastal, nadále čekali, zda ceny neklesnou ještě níţe. Jaká jsou moţnosti, prognózy pro následná léta zasvěcených z bank, realitních kanceláří, developerů a hypotečních makléřů? Velmi optimisticky vidí situaci developerská společnost Skanska. Očekává růst objemu realitního trhu o cca 20 %, a to zejména v oblasti zahajování nových projektů, taktéţ velmi optimisticky situaci vidí i realitní kancelář REMAX. Koncem roku 2009 zaznamenali oţivení realitního trhu jak v mnoţství nabídek, tak v mnoţství poptávek. Poněkud méně optimisticky shledává nárůst objemu realitního trhu Raiffeisenbank, a to maximálně do 5 %. Společnost FINEP Holding pokládal rok 2009 za dno propadu stavu realitního trhu a předpokládal tak mírný nárůst, téţ však upozorňoval, ţe vývoj bude z velké části záviset na ekonomickém vývoji. Jak realitní společnost České spořitelny, tak i Českomoravská stavební spořitelna očekávají převáţně stagnaci či pouze mírné změny. Z předešlých informací lze vyčíst optimismus převaţující spíše na straně developerů a realitních makléřů a rezervovanost na straně bankovních institucí. Ohledem na vysokou náročnost a rizikovost všech developerských projektů je nutné zjistit předem, jaká bude poptávka a podle toho pak uzpůsobit i velikost projektu. Není snadné si pro kaţdou developerskou společnost dovolit o takovýto způsob úvěru zaţádat, a to z důvodu vysokých poţadavků bankovních institutů při poskytování úvěrů, a proto hledají další způsoby financování svých projektů. Development je rozsáhlý proces a jeho vývoj velmi úzce souvisí se stavem celé ekonomiky. Pojmy jako developer či developerský projekt se dostaly do povědomí Čechů poměrně nedávno. V současné době jsou však tyto projekty na vzestupu, a to zejména z hlediska urbanistiky, vznikají tak ucelené projekty, které mají jednotný ráz a lépe zapadnou do určitého prostředí. 8

9 1. Developerský projekt Developerským projektem se zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba nemovitosti za účelem jejího pronájmu nebo prodeje, popřípadě projekt, který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukci či modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Za developerský projekt se tedy nepovažují případy, kdy podnikatel staví nebo rekonstruuje nemovitost pro svoji potřebu či potřebu propojených osob 1 Pro celou národní ekonomiku, zejména pak pro stavebnictví, představuje nárůst developerských projektů velký přínos. Z počátku realizace projektu je třeba vynaloţit vysoké náklady v podobě výstavby nemohovitosti, náklady spjaté s nákupem nemovitosti či její rekonstrukce. Z tohoto důvodu je pro efektivnost investice velmi důleţité věnovat dostatek času všem fázím developerského projektu. 1.1 Fáze developerského projektu Developerský projekt je souhrnem mnoha technických, ekonomických a jiných prvků a lze rozdělit do tří fází, a to konkrétně na přípravnou fázi, realizační fázi a závěrečnou fázi Přípravná fáze Prvotní a nejdůleţitější fází projektu je přípravná fáze. Jde zde zejména o zhodnocení proveditelnosti projektu, jeho financování apod. Developeři jsou většinou schopni zajistit finanční prostředky, mají know-how, ale nevlastní pozemky. Na druhé straně se nacházejí vlastníci pozemků, kteří neumějí developovat a nemají dostatek finančních prostředků, avšak nemají zájem své pozemky prodat nebo naopak zájem mají, ale poţadují za ně nereálné ceny. Hlavním problémem developerů je tedy cesta, jak na pozemek dosáhnout. Jsou různé moţnosti, se kterými mohou developeři počítat. První moţností a také tou nejčastější je přímá koupě pozemku. Existují i další moţnosti, jako je například dlouhodobý pronájem pozemku, 1 DANČIŠIN, M., ACHOUR, G. Úvěrové financování developerských projektů s. 22 9

10 zaloţení vlastní společnosti s vlastníkem pozemku. Vlastník vkládá do společnosti pozemek, developer pak vkládá své finanční prostředky a znalosti. Je však nutné si uvědomit, ţe jakákoliv jiná varianta neţ koupě přináší komplikace. Není-li postup dostatečně právně ošetřen, developer můţe mít během realizace projektu velké potíţe. V případě, ţe není dostatek pozemků, je alternativou získání budovy a demolice či její přestavba. Ve chvíli, kdy developer našel moţnost, jak získat vhodný pozemek, je třeba zabývat se dalšími faktory, které ovlivňují realizaci projektu. Kaţdý pozemek je určen k jinému vyuţití. Jsou zde různá omezení územní plán, památková ochrana aj. Je tedy nezbytné rozhodnout se, zda půjde o rezidenční či nerezidenční projekt. Dále je nutné posoudit technickou proveditelnost projektu a v neposlední řadě je zde samozřejmě otázka ekonomická, to znamená vyčíslení nákladů na realizaci projektu a jejich návratnost. Je velmi důleţité brát v úvahu nejen nabídku a poptávku, ale také cenové indexy a měnový vývoj. Developerské úvahy jsou různé, někteří developeři mají jiţ vytvořený projekt a hledají pro něj vhodný pozemek, jiní teprve svůj pozemek hledají a teprve poté se rozhodují, jaký projekt na něm zrealizují. Existuje skupina developerů, kteří pouze odkupují pozemky a následně je prodají jiným developerům, kteří na nich realizují skutečný projekt. Způsoby financování projektu lez rozlišit podle toho, zda se jedná o velký, střední či malý projekt. Například malé projekty lze financovat pouze z vlastních zdrojů, u ostatních typů projektů je třeba vyuţít také cizí zdroje. Je třeba si uvědomit, ţe u nerezidenčních projektů, jde zejména o účast bankovních ústavů, zatímco u rezidenčních projektů jde i o spoluúčast budoucích vlastníků bytových jednotek ve formě záloh na kupní cenu. Projektové financování je pro banky velká zátěţ z hlediska rizikovosti a zároveň musí uvolnit obrovskou sumu peněz. Z tohoto důvodu banky vţdy vyţadují maximální moţné zajištění celé transakce. Vyjednávání často trvá několik měsíců, během této doby dochází k uzavírání četné řady potřebných dokumentů Realizační fáze Realizační fáze je uţ samotný nákup pozemku či nájem pozemku a realizací samotné stavby. Při koupi pozemku je třeba pečlivě a správně vypracovat kupní smlouvy. Je nutné, aby kupní smlouva popisovala veškerá stádia transakce, odpovědnost stran (kupujícího 10

11 a prodávajícího) během jednotlivých stádií a zároveň omezovat moţná rizika. Celkové zhotovení projektu je zpravidla realizováno externí stavební společností. Často se připravují výběrová řízení na zhotovitele stavby. Některé developerské společnosti provádějí výstavbu prostřednictvím spřízněných společností či mateřské společnosti. Zhotovitel vţdy realizuje stavbu na základě podmínek, které jsou dohodnuty ve smlouvě o dílo, v souladu s obchodním zákoníkem a zároveň za podmínek stanovených v zápise o předání a převzetí staveniště. Ve smlouvě je detailně vymezeno dílo, rozsah prací a výkonů a jejich poţadovanou kvalitu. Nesmí zde nastat jakákoliv pochybnost o rozsahu díla. Cena se stanovuje jako fixní a to za celé dílo. Při platbě kaţdé dílčí ceny se podrţí určitá částka, toto se provádí za účelem motivace zhotovitele odstranit vady. Je důleţité velmi přesně a jasně určit předání díla, aby nevznikla moţnost svévolně posunout termín dokončení a předání. Zhotovení a předání díla je také důleţité s ohledem na uzavírání smluv o smlouvách budoucích s budoucími nájemci a kupujícími. Posunutí termínu by mělo být sankciováno. I drobné zpoţdění termínu se můţe negativně projevit na prestiţi projektu. Zhotovitel by měl být proti tomuto náleţitě pojištěn, rozsah příslušného pojištění je velmi široký, developer by měl pečlivě zkontrolovat tento rozsah smlouvy zhotovitele, aby se vyhnul zbytečným problémům. Projekt managementu, který je obvykle veden odbornými projekt manaţery, je v této fázi také nezbytná funkce. Někteří developeři zřizují vlastní specializované oddělení, jiní si pro tuto činnost najímají specializované firmy. Úkolem projekt manaţera je zejména řídit a kontrolovat výstavbu, jeho činnost lze rozdělit na několik částí. V počátku je to příprava realizace projektu (kompletace veškeré dokumentace), dále pak samotná realizace (výstavba) a následně činnost stálého technického dozoru. Projekt manaţer velmi úzce spolupracuje jak s developerem, tak se zhotovitelem stavby. Jenda z nejdůleţitějších funkcí projekt manaţera patří zejména řízení realizace projektu na kaţdodenní bázi, tzn. organizaci předání staveniště, komunikaci se zhotovitelem a dalšími subjekty, vykonávání dohled nad zhotovitelem, kontrola harmonogramu výstavby a kvalitu plnění, kontrola faktury, identifikaci vady a nedodělky. Projekt manaţer můţe být také pověřen dohledem nad náklady, zde jako nezávislá osoba kontroluje, zda fakturované náklady odpovídají provedené práci, a to ze strany kvantity tak i kvality. 11

12 1.1.3 Závěrečná fáze Cílem developera je konečný prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi, který je obsaţen v závěrečné fázi. Finální investoři jsou samozřejmě jiţ předem dáni a projekt se často provádí na základě předběţné smlouvy s budoucím finálním investorem. Pro finálního investora je velmi důleţité zkolaudování objektu a to v okamţiku převzetí, aby řádně fungoval, byl provozuschopný a připravený generovat zisk. Po dovršení prodeje nemovitosti vztah mezi developerem a finálním investorem přetrvá i do dalších let. Zejména z důvodu odpovědnosti v případě výskytu určité vady ve zhotovení nemovitosti apod. Objevuje se často i skutečnost, ţe developer je zároveň finálním investorem. 1.2 Projektové financování nemovitosti Projektové financování se chápe jako forma alternativního financování s poměrně specifickou formou a řadou odlišujících znaků od ostatních technik financování. Dle Valacha (2006) se pojem projektové financování pouţívá zejména při finančním krytí rozsáhlých a kapitálově náročných investičních akcí. Je těsně svázáno s prognózovaným efektem vybraného projektu a pouze v malé míře se opírá o vlastní zdroje podniku. Hlavním rysem projektového financování se uvádí zejména těsná vazba splátek úvěru na budoucí cash flow z projektu, diverzifikace rizika na více subjektů a dále také mimobilanční financování. Jako další charakteristický rys projektového financování je dle Ticháčka (2007) zaloţení právně samostatné jednotky projektové společnosti, která majetek projektu vlastní. Projektová společnost vyuţívá dluhového financování, přičemţ zakladatelé projektové společnosti neručí za závazky této společnosti. Tímto způsobem je financován především dlouhodobý hmotný majetek projektové společnosti, který je jednoznačně oddělitelný od majetku zakladatelů projektové společnosti. Developer není tedy dluţníkem ve vztahu k bance, ale zvláštní společnost zaloţená developerem pro konkrétní projekt. Společnost s ručením omezeným je v ČR jako nejčastější právní forma pouţívá pro projektovou společnost. Při volbě právní formy společnosti je třeba zváţit zejména potřebu finančních prostředků na projekt, potřebu daňové optimalizace, flexibilitu prodeje účasti ve společnosti a administrativní náročnost řízení společnosti. V rámci developerských projektů v ČR se pouţívají spíše jednodušší právní formy. 12

13 Je třeba sepsat celou řadu dokumentu a to v rámci projektového financování, nejde jen o smlouvy o úvěru, ale i o komplexní zajišťovací dokumentaci. Smlouva o úvěru většinou obsahuje četná omezení, která se vztahují k moţnosti čerpání prostředků. Banka standardně vyţaduje od dluţníka zprávu o postupu prací, která je ověřena nezávislou institucí, která je vybrána ze seznamu, který poskytne banka. Dluţník je často velmi omezen v nakládání se svým majetkem, často je vyţadován předchozí souhlas banky k takovému jednání. Dluţník nesmí bez souhlasu banky změnit smluvní dokumenty a zejména smlouvy se zhotovitelem, je povinen postupovat v souladu s harmonogramem výstavby a zkolaudovat dílo v předpokládaném termínu. Při úvěrovém vztahu je nejdůleţitější zajištění závazků dluţníka vůči bance. Takováto úvěrová operace je pro banku vţdy velmi riziková, banky se obávají, ţe jim zůstane prázdná budova, která se bude těţko pronajímat, nebo ţe dojde k dramatickému poklesu cen nemovitostí či hladiny nájmů. Zástavní práva jsou zřizována ke všemu, co zastavit lze. Zřízení zástavního práva k pozemkům, k rozestavěné stavbě a k pohledávkám z bankovních účtů bývá v případě developerských projektů to nejčastěji. Banky mohou také vyţadovat zástavu obchodního podílu nebo akcií developera v projektové společnosti Základní pojmy související s investicí Investice lze charakterizovat jako pouţití úspor k výrobě kapitálových statků, k vývoji technologií či získání lidského kapitálu. Jinak se lze nazvat jako obětování dnešní hodnoty za účelem získání budoucí hodnoty, na rozdíl od dnešní hodnoty není budoucí hodnota předem daná, tudíţ ne nejistá. Investiční projekt lze nazvat jako souborem technických a ekonomických studií, které slouţí k přípravě, realizaci, financování a efektivnímu provozování navrhované investice. U stavebních investic jsou zahrnuty i architektonické a ekologické studie. Kapitálovým plánováním chápeme jako mnohostrannou činnost podniku, spojenou s pořizováním dlouhodobého majetku a zároveň jeho financováním. Je zde zahrnuto vyhledávání nových projektů, stanovení dlouhodobých cílů a investičních strategií, Zpracování rozpočtů, zhodnocení jejich efektivnosti, výběr variant financování a následné zhodnocení realizovaných projektů. 13

14 V investiční strategii jsou zahrnuty různé postupy, jakými lze dosáhnout poţadovaných investičních cílů. Vychází se z očekávaných výnosů, rizika a očekávaných důsledků investic na likviditu. Při stanovení strategie dlouhodobého financování se pomocí různých finančních zdrojů hledá nejvhodnější alternativa financování investic. Souhrnný rozpočet stavby je plánovacím dokumentem, který zachycuje veškeré náklady na pořízení stavby, které se očekávají během tzv. předinvestiční přípravy, projektování a realizace stavby Specifika investičního rozhodování a dlouhodobého financování Investiční činnost a její financování je charakteristické řadou významných specifik, na rozdíl od běţné provozní činnosti a jejího financování. Jedním takovým je i dlouhodobost, rozhodnutí je v dlouhodobém časovém horizontu, který zahrnuje přípravu u hmotných investic, jejich výstavbu a také dobu ţivotnosti. Hospodaření u běţné ekonomické jednotky je dlouhodobým majetkem ovlivňováno několik let a to ohledem na výnosnost, tak i ohledem na likviditu. V dlouhodobém časovém horizontu je objevuje i větší moţnost rizika odchylek od původních záměrů, a to pokud jde o očekávané výdeje, ale i očekávané příjmy z investic a z toho následně plyne i očekávaná výnosnost. Velmi často se jedná o velmi náročné kapitálové operace, které vyţadují velké jednorázové vklady, které jsou mnohdy nad moţnosti jak jednotlivce, tak i ekonomické jednotky. Náročnost investiční činnosti také spočívá na věcné a časové koordinaci různých účastníků investičního procesu (investor, stavební dozor, dodavatel, subdodavatelé, projektant atd.), kteří mají své ekonomické zájmy a cíle. Investice mohou mí závaţné důsledky na ekologii, infrastrukturu, coţ si můţe vynutit další různé investice v této oblasti. V důsledku těchto specifik je nutné dle Valacha (2006) nezapomínat na následující: respektovat důsledně čas, časovou hodnotu peněz, respektovat riziko, vyplývající z dlouhodobosti investic a nejistoty peněţních toků investičního projektu, uvaţovat variantně s různými faktory, které ovlivňují projekt a jeho financování, hodnotit citlivost projektu na různé změny technického i ekonomického charakteru 14

15 posuzovat investici nejen z hlediska výnosnosti a rizika, ale i z hlediska jejího vlivu na likviditu podniku Trojimperativ Vedle času a cíle je také projekt ovlivněn zdroji, které jsou pro jeho realizaci k dispozici. Kombinace těchto výstupů, času a zdrojů pak tvoří projektový trojimperativ. Toto označení vychází z faktu, ţe definice projektu je dána právě těmito třemi veličinami a ţe změna jakékoliv z nich automaticky znamená, ţe musí dojít k odpovídající změně obou ostatních. Vzhledem na jeho unikátnost jsou s projektem a jeho realizací spojena i rizika, jejichţ řízení je jednou z klíčových částí řízení projektu. Řízení projektu, tzv. project management se zabývá tvorbou metodického zázemí, technik a postupů pro úspěšnou realizaci projektů. Nejdůleţitější, ale kritickou kostrou přípravy projektu je vytvoření a převzetí zadání. Pokud souhlasíme s tím, ţe projektový záměr není totéţ co projekt, tak je jasné, ţe projektový záměr není zadání projektu. Zadavatel si chce být jist, ţe na konci akce dostane to, co potřebuje pro uskutečnění svého projektového záměru. K tomu si musí být realizátor jist, co se od něj očekává. Projekt vymezuje tzv. projektový trojúhelník neboli trojimperativ. Ten vyjadřuje, ţe poţadované výstupy musí odpovídat spotřebě času a ostatních zdrojů. Měli bychom spotřebu veškerých zdrojů ocenit, tedy převést na náklady i čas, coţ není dost dobře představitelné. To je velká chyba a výrazná komplikace v chápání problémů projektového řízení. Výsledkem projektu je dosaţení stanovených výsledků v poţadovaném čase a bez překročení stanoveného limitu nákladů. Většinou je čas mnohem důleţitější neţ jakékoli překročení spotřeby finančních či hmotných zdrojů. Projekt je úspěšný, kdyţ včas doručil poţadovaný výstup. Zadání musí být jednoznačné. Nemá smysl, aby obsahovalo jakoukoli variabilitu - například tzv. přípustné odchylky. Předpokládáme, ţe poskytovat toleranci v čase je nesmysl (viz později téma motivace) a variabilní kritérium posouzení výsledků je smysluplné pouze v případě, kdy je jednoznačně stanovena minimální kvalita výstupu a zajištěna motivace realizátora, aby se snaţil o dosaţení lepší neţ minimální kvality. Takţe se fakticky o ţádné rozpětí nejedná. 15

16 Projektem se dá chápat jakýkoliv jedinečný sled aktivit a úkolů, který má specifický cíl, definována jsou časová omezení působnosti a má stanoveny limity pro čerpání zdrojů na realizaci. Tato definice obsahuje tři hlavní charakteristiky tři imperativy, tzv. základny, projektového managementu, které definují prostor, v němţ se podle vytyčených cílů vytváří určitá nová hodnota produkt projektu definovaný jako výstup nebo výsledek projektu. Tři základny se rozdělují na: Čas, který je limitní pro plánování sledu jednotlivých dílčích aktivit projektu. Zdroje, které jsou projektu přiděleny a které budou průběţně uţívány a čerpány, představují vstupní prvky materiálních hodnot a lidské pracovní síly, které jsou pod přímou kontrolou manaţera projektu. Náklady, které jsou finančním projevem uţití zdrojů v časovém rozloţení. Obrázek 1. Uvaţujeme-li ideální okolnosti, tak by s dobře připraveným plánem měly být šance na úspěšné dokončení projektu velmi vysoké. V reálném světě však na projekt působí vlivy vyvolávající změny a rizikové situace, které jsou příčinou výkyvů systému z jeho rovnováţného stavu. V podstatě jde o to, ţe kaţdý developerský projekt je zaloţen na návratnosti buď z prodeje nemovitosti či z pronájmu nemovitosti, například z obchodních center, tzn. ţe existují 2 základní způsoby splácení developerských projektů. Developerské projekty jsou charakteristické vysokými částkami a dlouhodobou návratností. 16

17 Jako příklad návratnosti lze uvést, ţe developer postaví bytový dům či několik typových domů vedle sebe a poskytnuté financování, coţ znamená úvěr v řádech deseti aţ stamilionů, splácí postupně, v závislosti na prodeji domů či bytů, často jde o balonové splátky z několika prodaných bytů či domů najednou, ale tento předpoklad uţ musí developer při projednávání financování uvést. Developer jiţ při projednávání úvěru musí bance doloţit podklady, například smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kdy má zájemce o prodej domu či bytu smluvně zajištěn a tudíţ je ošetřen příjem peněz na splácení poskytnutého financování. Jakmile developer prodá všechny byty či domy, musí být úvěr zcela splacen. Tento způsob splácení je krátkodobější neţ druhý způsob. Druhým způsobem splácení je postupné splácení z přijatého nájemného - např. stavba obchodních center, kde návratnost je zajištěna smlouvami nájemními na minimálně 5-10 let a s opcí na další léta, aby financující banka měla jistotu, ţe má jiţ smluvně zajištěny nájemce ještě před výstavbou, tak banka začne financovat aţ po doloţení určitého procenta předpronajatosti. Proto trojimperativ projektu, kde spolu vzájemně souvisí náklady, coţ chápeme jako cenu celého projektu (dokumentace, pozemky, povolení, úvěrové zatíţení a samotná stavba), dále pak čas, coţ znamená jak rychle je realizován a kdy bude developer inkasovat příjmy, aby mohl splatit úvěr (platí, ţe čím delší doba splatnosti, tak se projekt prodraţuje o úrokové zatíţení) a pak také dostupnost zdrojů, kde developer získá finanční prostředky, protoţe banka nebo leasingová společnost poskytne maximálně 60-70% hodnoty projektu a zbývající část musí developer financovat sám, aby také nesl nějaké své riziko a snaţil se projekt dokončit. Developer často vkládá své prostředky získané z jiţ realizovaných projektů, nebo zainteresuje budoucí vlastníky na tom, ţe pokud sloţí zálohu 30-40%, tak bude výsledná cena bytu či domu niţší Takţe vztah nákladů, času a dostupnosti zdrojů s sebou přímo souvisí. Dojde-li k porušení jakékoliv plánované veličiny, má to vliv na realizaci projektu, proto je třeba toto hlídat. Důleţité k financování je provést finanční analýzu. Základem kaţdého developerského projektu je návratnost vloţených prostředků z prodeje či pronájmu, proto banka pro poskytnutí zdrojů zkoumá: minulost developera, zda jiţ nějaký projekt realizoval a toto umí, ověřuje se z minulosti 17

18 analýza trhu - moţnost získání stavebního povolení, souhlasy příslušných orgánů - zjištění konkurence, zda někdo nestaví v okolí stejný projekt - cenové srovnání v oblasti, zda jsou byty či domy prodejné či nebytové prostory pronajatelné za předpokládanou cenu doloţení vlastních zdrojů (cca 30-40%) a ty musí developer vloţit nejdříve a banka teprve potom financuje. Často se realizuje vloţením pozemků do projektu doloţení prodejnosti či předpronajatosti, coţ bývá podmínkou čerpání V současné době přichází boom developerských projektů a obdobných aktivit, a to jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Není pochyb o tom, ţe tento boom představuje výrazný přínos pro celou národní ekonomiku, zejména pro stavebnictví, a ţe zde existuje růstový potenciál do budoucnosti. 1.3 Rizika Stavební rizika investora Při projektovém financování je nezbytné neopomenout identifikaci rizik, jejich následnou analýzu, ohodnocení a alokaci. Struktura financování by měla správně odráţet snahu o minimalizaci rizik a to v maximální míře. Naprostá eliminace rizika je nepochybně vyloučena, je však třeba postavit projekt tak, aby rizika byla přenesena na strany, které jsou toho nejlépe schopny. V samých počátcích projektu je nutné zkoumat rizika a to ve všech ohledech. Odborným zkušenostem je třeba věnovat zvláštní pozornost, dále také přístupu sponzorů a v neposlední řadě je také třeba věnovat pozornost očekávané poptávce po statcích a sluţbách, které jsou produkovány projektem. 18

19 Struktura zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu Schéma 1: Struktura zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu. Zdroj: Pleskač, Soukup 2001 (14) V oblasti stavebnictví se nachází mnoho subjektů, které mají k investici, z hlediska jejího ţivotního cyklu, různé vztahy. Jedná se zejména o investory, zhotovitele, výrobce a prodejce stavebních hmot, projekční a poradenské kanceláře, inţenýrské kanceláře, prodejce nemovitostí, orgány státní správy. Schéma číslo 2 zobrazuje vzájemnou závislost výše moţných rizik z činností některých subjektů působících na stavebním trhu k jejich kreativitě ve vztahu k investici. 19

20 Schéma 2: Vzájemná závislost výše možných rizik a kreativity ve vztahu k investici. Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8) Z tohoto schématu je zřejmé, ţe na nejvyšší úrovni nositelů rizika jsou právě developeři. Dalším kdo taktéţ podstupují vysoké riziko, jsou zpracovatelé projektů a generální dodavatelé Odlišné pohledy z hlediska rizik Investor má jiný pohled na stavbu, neţ stavební firma, investor vnímá stavbu hlavně s cílem dosaţení zisku z následného prodeje či pronájmu po úspěšné realizaci stavby. Investor stavbu hodnotí převáţně z pohledu nákladů ţivotního cyklu, průběh nákladů ţivotního cyklu je zachycen v následném schématu. 20

21 Schéma 3: Náklady životního cyklu stavby. Zdroj: Marek 2008 (13) Na druhé straně stavební firma stavbu vidí pouze jako zdroj svého zisku., ale investor usiluje zpravidla o maximální kvalitu za co nejniţší cenu. Toto je běţná charakteristika poptávky, zatímco stavební firmu zajímá zejména výše zisku ze stavby, tedy charakteristika nabídky. Zde je zřejmé, vhledem k odlišnosti pohledů ze strany investora a stavební firmy, ţe i rizika se stavbou související budou oběma nahlíţena rozdílným způsobem Identifikace rizik V projektovém financování je nezbytná identifikace rizik, jejich následná analýza, ohodnocení, alokace a zmírnění. Struktura financování má být taková, aby v maximální míře odráţela snahu o minimalizaci rizika. Celková eliminace rizika je samozřejmě nemoţná, ale projekt by měl být postaven tak, aby rizika nesla strana, které se s nimi nejlépe vypořádá. Je nutné zkoumat rizika ve všech ohledech, a to uţ v samých počátcích projektu. Odborným zkušenostem je třeba věnovat zvláštní pozornost, jedná se o přístup sponzorů a v neposlední řadě také očekávané poptávce po statcích a sluţbách produkovaných projektem. 21

22 1.3.4 Systém řízení rizik Systém řízení rizik je sloţen z několika činností, které jsou zobrazeny v následujícím schématu. Schéma 4: Činnosti, které zahrnuje systém řízení rizik. Zdroj: Flanagan, Norman 1993 (8) 1.4 Jednotlivé fáze projektu a jejich rizika Za zmínění stojí Paretovo pravidlo 80/20, které říká, ţe právě počáteční fáze investice nejvíce ovlivňuje konečný výsledek. Veškeré nepříznivé události v této fázi mohou vést k růstu nákladů, resp. ke sníţení plánovaného zisku. Opoţděná doba realizace či delší doba výstavby znamená pro investora peníze, které se nezhodnocují. V této fázi lze rozdělit rizika do tří základních kategorií: rizika kontrolovaná třetími stranami rizika projektování a nabídkového řízení rizika přímo kontrolovatelná investorem 22

23 1.4.1 Rizika kontrolovatelná třetími stranami Do této kategorie se zejména řadí rizika související s nejrůznějšími povoleními. Jedná se o povolení týkající se ochrany památek, potřeby odhadů vlivů na ţivotní prostředí, poţadavků na hluk atd. Nejlepší je se těmto rizikům zcela vyhnout předem a zapracovat poţadavky dotčených orgánů do investorského projektu a obdrţet pak jiţ jen kladná vyjádření těchto orgánů. Jelikoţ jakákoliv přepracování plánů znamená časové zpoţdění a tím pádem růst nákladů ztracené příleţitosti. Mezi rizika kontrolovatelná třetími stranami lez zařadit také nátlak různých ekologických sdruţení či protesty občanů, coţ můţe vyvolat zpoţdění doby realizace, přepracování projektu či jeho zánik. Další problémy mohou způsobit i změny v legislativě. Na konkrétních legislativních změnách vţdy závisí případná velikost a dopad rizik Rizika projektování a nabídkového řízení Hlavní rizika, která nastávají v této fázi, jsou zejména rizika vyplývající ze všech selhání, která mohou nastat v komunikaci mezi investorem a projektantem. Investor předá projektantovi zadání, dle kterého vypracuje projektant projekt. Mohou zde však nastat nepřesnosti v časových poţadavcích investora nebo například skutečnost, ţe projektová dokumentace nebude zpracována v souladu s platnou legislativou. Po vydání stavebního povolení následuje nabídkové řízení. Obecně známou věcí je, ţe čím kvalitnější informace účastník nabídkového řízení obdrţí, tím kvalitnější bude jeho nabídka. Mnoho dalších rizikových faktorů se můţe vyskytnout při sepsání smlouvy o dílo. Důleţité je jasné zadání veškerých podmínek a to přesně a jasně. Jedny z nejdůleţitějších jsou termín zahájení a dokončení díla a v neposlední řadě sjednaný způsob ceny. Vysoce riziková je pro investora pohyblivá cena, neboť v tom případě lze říci, ţe investor zaplatí vše, co dodavatel postaví. Další riziko pro investora můţe také představovat inflace (pokud nedojde k ošetření jejího růstu ve smlouvě) a dále změny daňových sazeb (jestliţe investor není plátce DPH, můţe růst daňové sazby značně navýšit cenu investice.) Rizika přímo kontrolovaná investorem Lze říci, ţe ne všechna rizika jsou investorem kontrolovatelná. Jsou to rizika, která mohou způsobit jiné osoby či události neţ investor sám. Rizika toho rázu lze sice 23

24 předvídat, ale na rozdíl od rizik, která můţe zapříčinit pouze investor, je nelze zcela eliminovat či vyloučit. Riziko můţe nastat v případě nevhodně nebo nepřesně stanovených termínů, ve kterých se investor vyjadřuje k postupům dodavatele a zároveň schvaluje tyto postupy. Prodlouţení termínů realizace či navýšení nákladů mohou způsobit také změny poţadavků během všech investičních fází (jakákoliv poţadovaná změna ze strany investora představuje pouze další činnosti zpracovatele studií, průzkumů, projektu, dodavatele atd.). Jako další obdobná rizika, která je investor schopen ovlivnit, jsou rizika pozdě přijímaných rozhodnutí, pozdního předání a převzetí staveniště, odloţení, urychlení nebo zpoţdění plánu. Velkou roli zde hrají také finanční aspekty. Například platební neschopnost investora můţe vést aţ k zastavení prací, k soudnímu řízení apod. Ve fázi záměru, kdy investor zpracovává tzv. studii proveditelnosti, lze provést zajištění proti těmto rizikům. Nejdříve je provedena finanční analýza a z ní jsou následně určeny budoucí moţnosti, potřeby a finanční zdroje, které budou k dispozici na investici. Investor nese zodpovědnost vůči ostatním osobám a to za pozdní realizaci investice. Dopady pozdní realizace představují zejména náklady, dokonce i případně soudní spory. Jako typický případ lze uvést investici do bytového domu, kdy je investor zavázán termínem realizace třetím osobám Rizika investora ve fázi realizace Nejdříve je dobré uvést, jak jiţ bylo výše zdůrazněno, ţe zdárný průběh realizace dosti značně závisí na předrealizačních fázích investice. V samotné realizaci stavby hraje jiţ rozhodující roli stavební firma, kterou si v nabídkovém řízení investor sám vybral a se kterou se dohodl na podmínkách realizace. Konkrétně se zde jedná o to, co souvisí se staveništěm a dodavatelskou činností. Důleţitá faktorem je bezproblémová komunikace ze strany investora tak i realizující firmy. V této fázi jsou rizika investora jiţ méně tíţivá, neboť dobrý investor se proti nim zajistil jiţ v předrealizačních fázích. 24

25 1.4.5 Rizika užívání Investor můţe začít stavbu uţívat od okamţiku předání a převzetí stavby. Vzhledem k předchozím investičním fázím se jedná spíše o relativně bezrizikové období ţivota stavby. Ovšem to pouze jen v případě, ţe investor (či jiný vlastník, kterému investor stavbu prodal) bude o stavbu řádně pečovat, toto se nazývá tzv. správa nemovitosti. V následné fázi běţí záruční doba na stavbu, dodavatel je povinen odstranit případné vady a nedodělky a dochází ke konečnému vyrovnání investora s dodavatelem. Následně mohou nastat rizika z budoucích vlastníků, například klient má zájem o koupi nemovitosti, vzniká na základě dohody mezi ním a prodávajícím nemovitosti několik smluvních aktů jako je blokační dohoda, smlouva o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouva. Nejprve se sepíše tzv. blokační dohoda. Předmětem této dohody je především sloţení zálohy ve prospěch společnosti za účelem exkluzivní rezervace poptávky určitého bytu či domu. To znamená, ţe nemovitost nebude společností dále nabízena jiným zájemcům. V dohodě jsou zároveň sepsány důvody ukončení smlouvy a vrácení blokačního poplatku. Blokační poplatek bývá stanoven ve výši zhruba 5 % z ceny nabízené nemovitosti, hned po zaplacení poplatku je nemovitost pro klienta rezervována do oboustranně dohodnutého termínu. Dohoda mezi oběma stranami je velmi individuální a odvíjí se od konkrétní obchodované nemovitosti a stavu její rozestavěnosti. Dalším právním aktem je sepsání smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tento dokument je předcházející samotnému nákupu nemovitosti a musí být písemný, jako přílohu obsahuje i vlastní kupní smlouvu. Tento typ dokumentu se vyuţívá především v situaci, kdy zájemce o koupi nemovitosti bude potřebovat zajistit finanční prostředky k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. Smlouva o budoucí kupní smlouvě je akceptována většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti pouţití úvěru. Hlavní podstata smlouvy spočívá zejména v samotném závazku účastníků, ţe do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které jsou specifikovány v dané smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Tato smlouva je podepsána cca do dvou aţ tří týdnů od zaplacení rezervačního poplatku a zároveň je zde jiţ stanovena i varianta dohodnutých splátek. Na základě zmíněné smlouvy klient také uhradí 1. splátku a to z vlastních zdrojů dle dohodnuté varianty plateb. 25

26 Jako poslední smlouva, která řeší konečnou koupi či prodej nemovitosti, je kupní smlouva. Na základě této smlouvy dochází jiţ k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Smlouva je sepsána aţ po kolaudaci nemovitosti a na základě této smlouvy je také kupující zapsán do katastru nemovitostí, jako majitel nemovitosti. Při tomto způsobu financování je zřejmá skutečnost, ţe budoucí vlastník nese velké riziko vlivem zaplacení vysoké první splátky z vlastních zdrojů, toto riziko je moţné lze však kompenzovat a to ve formě zástavy k nemovitosti v hodnotě první splátky nebo i vyšší. Příkladem můţe být firma, která v roli prodávajícího vlastní větší mnoţství stavebních i nestavebních pozemků, stejně tak i staveb v různých fázích rozestavěnosti v podobě od projektu aţ po hrubou stavbu či stavbu na klíč, můţe si dovolit kupujícímu zastavit proti jeho hotovosti odpovídající první splátce ve výši 40 % a více procent dle rozestavěnosti nemovitosti jakoukoliv komoditu, kterou vlastní. Lze uvést, ţe v případě první splátky ve výši % je hotovost zajištěna směnkou. Jakmile je klientem splacena dohodnutá první splátka, společnost vloţí zástavní právo ve prospěch kupujícího na nemovitost dohodnutého charakteru do katastru nemovitostí. Kupující pak figuruje na výpisu z katastru nemovitostí u dané nemovitosti na listu vlastnictví jako zástavní věřitel. Je-li dána do zástavy jiná nemovitost neţ nemovitost, kterou posléze bude kupující vlastnit, bude tato zástava v okamţiku prostavění částky rovnající se první splátce převedena přímo na nemovitost kupujícího, a ta můţe začít slouţit jako zajištění pro banku při poskytnutí úvěru. Zástava je aktualizování a to na základě fáze rozestavěnosti, tedy se postupně zvyšuje aţ do chvíle převedení vlastnického práva na nemovitost. Po převodu vlastnického práva se zástava ruší. Ačkoliv se můţe zdát, ţe koupě nemovitosti, která je teprve ve formě poloţené základní desky nebo prázdné louky, je pro klienty vysoce riziková, je tomu právě naopak. Proti poskytnutým prostředkům klient získá záruku v podobě zástavy a také moţnost ovlivňovat projekt dle svých představ. Čím niţší je fáze rozestavěnosti, tím větší má klient moţnost ovlivnit výstavbu tak, aby splňovala jeho představu. 26

27 Pokud nastane situace, ţe by společnost nezvládla svoje platební povinnosti a dostala se aţ do fáze konkurzu, pak klienti, kteří jiţ zaplatili svoje zálohy a jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako zástavní věřitelé, by obdrţeli jako vyrovnání % z hodnoty zástavy. Během tohoto způsobu financování nevznikají společnosti nároky na dodatečné financování. Veškeré prostředky pochází od budoucích vlastníků a z vlastních zdrojů společnosti. Společnost se tímto vyhne sníţení konečného zisku, nebo navýšení prodejní ceny nemovitosti, které by mohlo vzniknout financováním pomocí bankovního úvěru. Tento způsob financování je tedy výhodný jak pro klienta, tak pro společnost. 1.5 Rizika projektů Obchodní rizika Jako hlavní rizikový bod kaţdého realitního projektu je uplatnění projektu na trhu tj. otázka moţnosti developera prodat veškeré bytové jednotky v případě rezidenčního projektu, v případě komerčního projektu prostory pronajmout. Úspěšnost projektu přitom závisí zejména na jeho koncepci, hlavně sladění umístění produktu s jeho funkcí a s potřebami zákazníků v dané lokalitě. Velmi nutné je téţ správně vyhodnotit absorpční kapacitu trhu, coţ znamená nezahltit trh přebytečnou nabídkou prostorů. Tyto faktory je nutné zcela přesně vyhodnotit kaţdým investorem, v tomto případě developerem, není moţné se spoléhat například na souhlas ze strany financující banky, soulad s územním plánem, nebo vstup jiného investora do projektu. U obchodních center je zpravidla toto riziko ještě zvýšené tím, ţe návratnost vloţených prostředků je rozloţená v relativně dlouhém čase a úspěch projektu závisí na schopnosti přilákat a udrţet v centru nájemníky, tedy obchodníky. Obchodníci pak svou ochotu podnikat v centru odvozují od jeho návštěvnosti, která však zpětně závisí, kromě umístění, i od toho, jaké obchody v centru jsou. Pokud nastane situace, kdy se nepodaří do centra nalákat a zároveň udrţet důleţité nájemníky, další nájemci si prostory v centru nepronajmou, protoţe pouze vhodná kombinace stálých nájemníků zaručí dostatečné mnoţství návštěvníků. Pokud je neúspěch projektu z důvodu špatného umístění tak to můţe mít daleko fatálnější dopad neţ v případě rezidenčních projektů. 27

28 Pohledem developera je zcela zásadní nastavit projekt tak, aby se pokud moţno prodal/pronajal celý objekt, protoţe větší část příjmu se musí pouţít na úhradu nákladů, a to hlavně na splacení úvěru bance, pouze zbývající část příjmů představuje zisk, tj. částku která lze rozdělit mezi akcionáře projektové společnosti. Z tohoto pohledu je zapotřebí monitorovat, zda se první předprodeje/pronájmy projektu týkají pouze nejlepších prostor/bytů v projektu, nebo jsou rovnoměrně rozloţeny mezi různé typy prostorů/bytů v projektu. Jiné zásadní riziko je spojené s trváním projektu a moţným pohybem cen v čase, a to jak u vstupů projektu jako jsou ceny financování (úroky a ceny stavebních prací) tak u výstupů (nájmy, ceny bytů). Pokud se stanoví cenová úroveň výstupů, tedy kdy se uzavírají předprodeje nebo budoucí nájmy, musí být jiţ známá výše nákladů, jako jsou ceny stavebních prací. V tomto případě by měla být uzavřena smlouva o dílo. Pokud v této době, po uzavření předprodejů, stoupnou ceny stavebních prací, následně můţe dojít k situaci, ţe projekt přestane být výhodný. Za předpokladu, ţe předprodeje jsou jistým indikátorem kvality projektu, banky zpravidla poţadují jisté procento předprodejů jako podmínku financování. Následně zde do jisté míry vzniká otázka, co by mělo být dřív, zda uzavření smlouvy o dílo a přijetí s tím spojených finančních závazků anebo uzavření příslušných smluv se zákazníky coţ je marketing a celá realizace prodej a s tím spojené omezení příjmů projektu Kurzové riziko Jako další riziko je potřeba zmínit kurzové riziko a riziko pohybu úrokových sazeb. Příjmy projektu jsou stanoveny i v jiné měně neţ náklady projektu, například tak, ţe stavební náklady a úvěr na jejich úhradu jsou v českých korunách a pronájmy v Euru, případně akviziční úvěr v Euru a ceny bytů v korunách. Pokud pak dojde v době mezi zafixováním stavebních nákladů, popřípadě načerpáním akvizičního úvěru, a realizaci příjmů k pohybu směnného kurzu, můţe dojít k zásadnímu ohroţení ziskovosti projektu. Banky proto vyţadují, aby v takovém případě projektová společnost disponovala vhodný hedgingem, aby sjednala podmínky, za kterých bude směňovat měnu tak, aby dokázala eliminovat pohyby ve směnných kurzech. Toto je zpravidla podchyceno pomocí derivátových obchodů typu forvard, future, opce nebo swap, častou formou konverze celého úvěru při dokončení projektu na měnu příjmů projektu. Je vhodné směnný kurz pro tuto konverzi zafixovat předem, nejlépe pomocí opce. Tato moţnost však sebou nese náklady, které mohou být u menších projektů i prohibitivní. 28

29 Úrokové riziko se projevuje zejména v době ekonomické krize, coţ je nestandardní situace na trhu. Úvěry pro developerské projekty mají zpravidla pohyblivou sazbu, která je závislá od ceny peněz na mezibankovním trhu. Pokud se mezibankovní úroková sazba zásadně zvýší, pokud dojde k jinému selhání tohoto trhu, můţe dojít k překročení předem stanoveného úvěrového rámce a potřebě doplnit vlastní zdroje do projektu. Z tohoto důvodu není moţné, především u dlouhodobějších projektů, očekávat stabilitu úrokových sazeb. U některých případů proto financující banky poţadují uzavření tzv. hedgingu i ve vztahu k úrokové sazbě coţ znamená omezení rizika jejího nárůstu, lze provést formou opce nebo swapu Riziko selhání Riziko selhání je dalším váţným rizikem realitních projektů, případně aţ úpadek, generálního dodavatele, nebo jednotlivých dodavatelů. Úpadek dodavatele dokáţe ohrozit projekt nejen ve fázi výstavby, ale i ve fázi po dokončení, v případě jde-li o vyřizování reklamací. Ve chvíli ţe dodavatel není k dispozici pro provedení oprav, mohou problémy s reklamacemi váţně ohrozit reputaci developera i výnosnost projektu a následně dalších projektů stejného developera. Je tedy třeba dodavatele vybírat a téţ následně důkladně prověřit základní parametry smlouvy o dílo. Pokud dojde k vyuţití velkých stavebních firem je toto riziko omezenější a do jisté míry je moţné jej povaţovat za vyšší moc, coţ si lze představit jako riziko, které se nedá předem vyloučit, ať se jedná o zemětřesení nebo povodeň. Dřívější výčet pouze naznačuje otázky, které mohou mít podstatný vliv na finanční vyrovnanost projektu. Kromě toho se mohou vyskytnout i další události, například potřebě provádět neočekávané činnosti, coţ můţe být archeologická či ekologická studie, přírodní okolnosti bránícím výstavbě, selhání partnera apod. 1.6 Právní rizika Právní rizika nemovitostních projektů lze rozdělit do několika základních kategorií, a to následovně: transakční rizika riziko neexistence 29

30 regulatorní rizika rizika spojená s korporátní strukturou projektové společnosti Právní rizika developerskéhé projektu by měla být předmětem zkoumání právního auditu, jehoţ hlavním cílem je tato rizika identifikovat a následně stanovit nejlepší způsob jejich eliminace. Toto je vhodné provádět průběţně, ale hlavně při koupi projektu nebo poskytnutí financování Transakční rizika nabývání nemovitostí Nejčastejší nabytí pozemku projektovou společností je na základě kupní smlouvy. Při kaţdé koupi je vhodné postupovat velmi opatrně, je potřeba aby transakce dopadla úspěšně. Stádia přdevodu nemovitosti lze rozdělit: Jednání o uzavření smlouvy Popis smlouvy Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosí Provedení vkladu Placení kupní ceny Předání nemovistostí Kterákoli platba kupní ceny před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je vţdy velmi riziková. Platba kupní ceny prostřednictvím svěřeneckého účtu je poměrně častou. Pro kupujícího je s tím spojené riziko moţného selhání správce vázaného účtu a je proto vhodné si dohoudnout, ţe uhrazením kupní ceny na svěřenecký účet dochází ke splnění závazku zaplatit ji. Jedná-li se o nabytí rozsáhlého pozemeku a pokud jsou po prodávajícím vyţadovány závazky, které mají přetrvat i po samotném převodu, jako je vklad do katastru nemovitostí, je vhodné, aby část kupní ceny byla uhrazena, ať uţ z prostředků na svěřeneckém účtu, aţ po určité době po převodu. Získané výsledky právního auditu se projevují ve smlouvách, na tomto základě se kupují pozemky. Podíly v projektové společnosti nebo na jejichţ základě se projekt financuje. Tyto smlouvy zpravidla obsahují ustanovení o prohlášeních a ujištěních, někdy téţ zárukách, prodávajícího, dluţníka nebo stávajícího investora při vstupu nového investora o tom, 30

31 ţe určité skutečnosti neexistují nebo existují nebo ţe mu není známé, ţe určité skutečnosti existují, jakoţto ve vztahu ke znečištění pozemku. Rozlišení prohlášení prodle toho, zda se váţou na existenci nebo pouze na vědomost o existenci určité skutečnosti má poměrně zásadní význam s ohledem na odpovědnost prohlašujícího, vědomost o určité skutečnosti se prokazuje v případném soudním sporu poměrně těţko. Proto je téţ velmi důleţitý způsob, kterým se smlouva definuje, co je povaţováno za znalost. Je taktéţ důleţité zabývat se otázkou, co můţe být důsledkem nepravdivosti určitých prohlášení, povinnost uhradit škodu, moţnost odstoupit od smlouvy, zpravidla však s významnými omezeními Riziko z vlastnictví nemovitostí Z právního hlediska se jeví jakéhokoliv nemovitostního projektu rizika zpochybnění vlastnického práva projektové společnosti k nemovitosti, a to včetně budov, které mají být zbourané, pokud by je vlastnila třetí osoba, mohla by bránit jejich zbourání. Vlastnictví nemovitosti je základním předpokladem realizace projektu a jeho úspěšné zpochybnění vede následně ke kolapsu projektu. Projekt můţe být zcela zásadně ohroţen i zpochybněním vlastnického práva, které je zcela neodůvodněné. Vlastnické právo projektové společnosti lze zpochybnit z mnoha důvodů, mezi nejčastější však budou patřit zásadní formální chyby při nabývání nemovitostí, resp. předchozích převodech, restituční spory, propřípadně vadná privatizace. Podle současného soudního výkladu českého práva můţe i neplatnost převodu vlastnického práva. Zcela nezbytným krokem při zahájení projektu je prověření vlastnického práva k nemovitostem. S ohldem na vydrţení, k nemuţ za zákona stanovených podmínek dochází po deseti letech domnělého vlastnictví nemovitosti, by se proto měla prověřit alespoň nepřetrţitá souslednost vlastníků nemovitosti za posledních dest let a nabytí nemovitosti vlastníkem, který ji vlastnil deset let před datem prověrky. Ohledem k tomu, ţe zástavní právo k nemovitostem slouţí jako nejdůleţitější zajišťovací prostředek při financování nemovitostních projektů, je potřeba prověření vlastnického práva důleţitá i pro financující banku. Stane-li se, ţe projektová společnost, která zřídí zástavní právo k nemovitosti, nemovitost ve skutečnosti nevlastní, je zástavní právo neplatné a banka jej nemůţe realizovat pro uspokojení svých pohledávek. 31