ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova A ) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova B ), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova A ) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova B ), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: budova bez č.p. na st.5027, budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 Adresa nemovitosti: Macharova Kolín Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce zadavatele 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Kolíně ze dne LV č.11502) - kopie katastrální mapy dané lokality - usnesení exekutorského úřadu Praha 4 - ustanovení znalce, ze dne č.j.046ex95/ oznámení o době a místě ohledání nemovitosti ze dne č.j. 046Ex 195/ kolaudační rozhodnutí - změna užívání stavby ze dne č.j.výst.604/99/20/mk vydané Měst.úřadem v Kolíně - stavební povolení na přípojku NTL plynu ze dne č.j.výst./52/05/si/mk - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Sdružení romského vzdělávání, Jižní II 2148/6, Praha 4-Záběhlice IČ Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-budovy bez č.p. ( č.ev.). Tyto jsou situovány na pozemcích parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, st.5709/2, parc.č.615/152 v ulici Macharova.. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.

3 - 3 - Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica. Při místním šetření bylo zjištěno že budova bez č.p. B je postavena z části na pozemku parc.č.5709/2, který je ve vlastnictví jiného subjektu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o objekty bývalé Romské školy sociálně-správní, sestávající se z budovy A a z budovy B, které jsou navzájem funkčně propojeny. Budova A navazuje stavebně z levé strany na sousední bytový dům. Objekt A obsahuje jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží. Z pravé strany je přistavěna vrátnice a vstupní hala. Budova B je přistavěna k zadní části budovy A, je jednopodlažní a je s ní funkčně propojena v úrovni 1.PP budovy A. Stáří objektů nebylo zadavatelem doloženo, dle získaných informací na stavebním úřadě v Kolíně byly objekty postaveny v 70.letech minulého století. Konstrukční systém budovy A je montovaný z panelových prvků plošných, budova B je převážně zděné konstrukce. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění z vlastní kotelny v suterénu, včetně ohřevu TUV. Objekty nejsou již několik let řádně provozovány, větrány a dostatečně vytápěny, stavebně-technický stav je celkově zhoršený. Budova školy je situována v ulici Macharova, v Kolíně-Zálabí. Příjezd z ulice Třídvorské. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) b) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu b 1 ) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) c) Pozemky c 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) Jedná se o objekt navazující z levé strany na sousední bytový dům. Konstrukční systém je montovaný, nosné konstrukce jsou zhotovený z panelových prvků plošných. Objekt obsahuje 4 nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. Střecha je osazena plochá, krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy. Instalován bleskosvod, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, vnitřní dveře náplňové do ocelových zárubní. Vytápění ústřední, včetně ohřevu TUV, z vlastní plynové kotelny. Podlahy jsou betonové, nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby nebo PVC. V sociálních prostorách jsou provedeny obklady stěn keramickým obkladem, na podlaze je provedena keramická dlažba, osazeny keramické WC mísy, keramická umývadla a sprchové kouty. Rozvod teplé a studené vody je proveden do soc.prostor a kuchyněk. Elekroinstalace je 220/380 V, datové rozvody, požární rozvody. Stavebně-technický stav je zhoršený, budova není delší dobu řádně větrána a vytápěna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová plošná Kód CZ - CC: 1263 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 1.NP: 25,30*13,45+9,90*5,60 = 395,73 m 2 2.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 3.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 4.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 340,29 m 2 2,95 m 1 003,86 m 3 1.NP: 395,73 m 2 3,30 m 1 305,91 m 3 2.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 3.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 4.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 Součet 1 756,89 m ,65 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 5 678,65 / 1 756,89 = 3,23 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 756,89 / 5 = 351,38 m 2

5 - 5 - Obestavěný prostor: 1.PP: (25,30*13,45)*(2,95) = 1 003,84 m 3 1.NP: (25,30*13,45)*(3,30)+(9,90*5,60)*3,30 = 1 305,89 m 3 2.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 3.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 4.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 zastřešení: (25,30*13,45)*(0,5/2) = 85,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5 763,62 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 7,30 100,00 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce: S 19,20 100,00 1,00 19,20 3. Stropy: S 11,10 100,00 1,00 11,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1, Schody: S 3,10 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 2,20 100,00 1,00 2, Vytápění: S 4,10 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,00 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 1,00 2, Vnitřní kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2, Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,40 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0, Ostatní: S 6,20 100,00 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů: 99,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9900 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 538,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,1320 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9388 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9502 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9900 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0830 Základní cena upravená = 5 549,32 Kč/m 3 Plná cena: 5 763,62 m 3 * 5 549,32 Kč/m 3 = ,74 Kč

6 - 6 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % ,87 Kč Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) - zjištěná cena = ,87 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) Jedná se o objekt o jednom nadzemním podlaží přistavěný k zadní části budovy A v úrovni 1.PP. Objekt je převážně zděný, osazený plochou střechou a krytinou z asfaltových svařovaných pásů. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Objekt je funkčně propojen s budou A, v prostorách byla provozována zájmová činnost ( prostory pro sport, kulturu a zábavu). Podlahy betonové, nášlapné vrstvy keramické dlažby. Stavebně-technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1263 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,50*18,80+6*17,90 = 192,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 192,00 m 2 3,30 m 633,60 m 3 Součet 192,00 m 2 633,60 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 633,60 / 192,00 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 192,00 / 1 = 192,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,50*18,80+6*17,90)*(3,30) = 633,60 m 3 zastřešení: (4,50*18,80+6*17,90)*(0,50/2) = 48,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 681,60 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 7,30 100,00 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce: S 19,20 100,00 1,00 19,20 3. Stropy: S 11,10 100,00 1,00 11,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10

7 Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1, Schody: C 3,10 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 2,20 100,00 1,00 2, Vytápění: S 4,10 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,00 100,00 1,00 5, Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0, Vnitřní kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2, Vnitřní plynovod: C 0,30 100,00 0,00 0, Ohřev vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,40 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0, Ostatní: S 6,20 100,00 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů: 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 538,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9544 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0830 Základní cena upravená = 4 336,88 Kč/m 3 Plná cena: 681,60 m 3 * 4 336,88 Kč/m 3 = ,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % ,71 Kč Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) - zjištěná cena = ,70 Kč

8 - 8 - Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) = ,74 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) = ,41 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem ,15 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) = ,87 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) = ,70 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem ,57 Kč b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění b 1 ) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) Pro výpočet výnosové hodnoty bylo uvažováno s obvyklým nájemným v daném místě a čase ( lokalita Zálabí ). Prostory v budově byly rozděleny na využitelné prostory pro kanceláře ( bývalé učebny) a prostory soc.prostor, chodby, sklady a další obslužné plochy. S ohledem na současný účel užití ( kolaudováno jako ubytovací a školské zařízení) byla zvýšena kapitalizační míra o 0,5 % bodu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Skupina: E) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] 1.PP-nebytové prostory - " A" 190,00 500, ,- 1.PP-ostatní plochy - " A" 99,00 200, ,- 1.NP-učebny,kanceláře - " A" 191, , ,- 2.NP-učebny,kanceláře - " A " 185, , ,- 3.NP-učebny,kanceláře - " A " 192, , ,- 4.NP-učebny,kanceláře - " A " 193, , ,- nebytové prostory budova " B " 134, , ,- chodby + soc.zařízení+sklady 409,30 200, ,- vrátnice+vst.hala 35,50 200, ,- Výnosy celkem ,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:

9 - 9 - Cena stavebního pozemku: ,43 Kč Výměra stavebního pozemku: 683 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 683 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: ,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: ,22 Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného ,00 * 40 % = ,00 Vypočtené odpočty celkem: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,78 Kč Míra kapitalizace 9,50 % / 9,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: E) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny E): Jedná se o lokalitu s negativním dopadem na poptávku po nemovitostech, s možným rozvojovým potenciálem ( rekolaudace na kancelářskou budovu, přestavba na bytový dům) Ocenění nákladovým způsobem CN = ,57 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Rozdíl R = ,57 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny E): Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = CV R = ,06 Kč ,06 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek nepravidelného tvaru, převážně rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Přístup a příjezd k budově přes asfaltové parkoviště. Pozemky jsou z větší části zastavěny budovami. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří st.5709/1 286,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 %

10 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 50 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0830 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,43 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha, jiná plocha 615/ ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 50 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0830 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,36 Pozemky - zjištěná cena = ,79 Kč

11 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: b) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) = ,06 Kč c) Pozemky = ,79 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,85 Kč ,- Kč slovy: Osmmilionůčtyřistaosmdesátpěttisícšestsetpadesát Kč V Říčanech, Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116/2012.