ZNALECKÝ POSUDEK. č. 946/15546/2007

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 946/15546/2007 O ceně nemovitosti - ideální 1/5 domu čp. 107 spolu s ideální 1/5 pozemku st.p.č. 646, vše k. ú. a obec Povrly, okres Ústí nad Labem Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října N y m b u r k Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - ideální 1/5 domu čp. 107 spolu s ideální 1/5 pozemku st.p.č. 646, vše k. ú. a obec Povrly, okres Ústí nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Ideální 1/5 domu čp. 107 spolu s ideální 1/5 pozemku st.p.č. 646 Adresa nemovitosti: Mládeže 107/ Povrly Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Povrly Katastrální území: Povrly Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 44,0525 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 132,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. Ex 3122/06-36 ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 708 pro k. ú. a obec Povrly vydaný KÚ Ústí nad Labem dne zak. č. PÚ 3263/07 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Povrly vydaná KÚ Ústí nad Labem dne zak. č. PÚ 3263/07 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti, stáří ostatních objektů nemovitosti a předpoklad provedení modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a

3 - 3 - vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, se vším příslušenstvím, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako řadový koncový objekt v pravidelné zástavbě ulice Mládeže, u místní slepé komunikace procházející obcí, v její okrajové části. Od ulice je oddělena chodníkem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy dům čp Další součástí nemovitosti je pouze pozemek st.p.č. 646, zastavěná plocha, o výměře 248 m 2 vše k. ú. a obec Povrly, okres Ústí nad Labem. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Pro provedení odhadu byl objednatelem písemně vyzván majitel nemovitosti pan Miroslav Kratochvíl, ten umožnil znalci prohlídku nemovitosti. Jiné součásti nemovitosat nemá (k domu patří pouze pruh pozemku po 3 stranách domu v šíři cca 1,50-3,00 m). Nemovitost není pronajata, je užívána spoluvlastníky (každý z 5 bytů vlastníkem ideální 1/5 nemovitosti). Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb., vyhl. č. 640/2004 Sb. vyhl. č. 617/2006 Sb. a vyhl. č. 76/2007 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Ideální 1/5 domu čp. 107 b) Pozemky b 1 ) Ideální ½ pozemku B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Ideální 1/5 domu čp Jde o dvoupodlažní, podsklepený objekt, s valbovou střechou, která je zčásti využita podkrovními

4 - 4 - místnostmi. Objekt je založen na základových pasech, je zděný z převážně cihelného (v 1.PP smíšeného) zdiva, krytina střechy je z hliníkového plechu, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou ze staršího břizolitu, uzemnění objektu je provedeno hromosvodem. Objekt je užíván pouze k obytným účelům, je zde situováno 5 obdobných bytových jednotek s příslušenstvím. Na základě výše uvedených skutečností bylo tedy znalcem zjištěno, že objekt svým stavebním uspořádáním neodpovídá požadavkům na rodinné bydlení (je zde tedy rozpor mezi právním stavem domu, uvedeným v KN, s jeho skutečným stavem - definice RD je jako dům s nejvýše 3 byty), popis a ocenění objektu tedy uvažuji dle 3 vyhl. jako budovu - dům bytový netypový, konstrukce zděná. Stáří domu uvažuji cca z roku Tomuto stáří též odpovídají jednotlivé konstrukční znaky a prvky objektu (tvar střechy apod.). Stáří objektu tedy uvažuji = 75 let. Technický stav objektu jako celku uvažuji průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž spíše průměrný, některé z prvků vybavení jsou staršího data provedení s omezenou životností, některé jsou naopak novější. Objekt domu je vybaven prvky modernizace v obvyklém rozsahu (plynové gamaty, koupelny s vanou, umyvadlem a obklady, karmy či el. boilery, splachovací WC, v kuchyni linka, plynový či el. sporák, obklady, podlahy dřevěné či ker. dlažby, zdvvojená okna (u jednoho bytu plastová), dřevěné dveře apod.). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem uvažuji s výpočtem procenta opotřebení lineární metodou. Předmětem exekuce je ideální 1/5 nemovitosti. Tento podíl ve výši id. 1/5 nemovitosti odpovídá 1 bytové jednotce v 1.NP s příslušenstvím, kterou užívá p. Miroslav Kratochvíl. Technický stav této bytové jednotky je oproti technickému stavu celého domu mírně podprůměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód standardní klasifikace produkce: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 15,60*10,80 = 168,48 m 2 1.NP: 15,60*10,80 = 168,48 m 2 2.NP: 15,60*10,80 = 168,48 m 2 Podkroví: 15,60*10,80*0,40 = 67,39 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 168,48 m 2 2,40 m 404,35 m 3 1.NP: 168,48 m 2 3,10 m 522,29 m 3 2.NP: 168,48 m 2 3,00 m 505,44 m 3 Podkroví: 67,39 m 2 2,60 m 175,21 m 3 Součet 572,83 m ,29 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 607,29 / 572,83 = 2,81 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 572,83 / 4 = 143,21 m 2

5 - 5 - Obestavěný prostor: 1.PP: (15,60*10,80)*(2,40) = 404,35 m 3 1.NP: (15,60*10,80)*(3,10) = 522,29 m 3 2.NP: (15,60*10,80)*(3,00) = 505,44 m 3 Střecha vč. (15,60*10,80)*(4,10/2) = 345,38 m 3 podkroví: Obestavěný prostor celkem: = 1 777,46 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9661 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0473 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,9130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7360 Základní cena upravená = 2 276,- Kč/m 3 Plná cena: 1 777,46 m 3 * 2 276,- Kč/m 3 = ,- Kč

6 - 6 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 115 = 65,217 % ,- Kč ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 5 Ideální 1/5 domu čp zjištěná cena = ,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemek je zcela zainvestován, je rovinný. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha ,00 132, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 18: Pozemek ve výhodně položených částech obce 30 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava ceny celkem 40 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP hlavní stavby): * 1,9130 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 5 Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Nákladové ceny bez odpočtu opotřebení: (bez koeficientu prodejnosti K p ) a) Ideální 1/5 domu čp. 107 = ,- Kč b) Ideální 1/5 pozemku = ,- Kč Nákladová cena bez odpočtu opotřebení činí celkem Nákladová cena bez opotřebení po zaokr. dle 49 činí ,- Kč ,- Kč

7 - 7 - Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti K p ) a) Ideální 1/5 domu čp. 107 = ,- Kč b) Ideální 1/5 pozemku = ,- Kč Nákladová cena nemovitosti činí celkem Nákladová cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 49 činí ,- Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Ideální 1/5 domu čp. 107 = ,- Kč b) Ideální 1/5 pozemku = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: dvěstědevadesátčtyřitisíctřistapadesát Kč Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu nižší než nabídka. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny, odpovídající jejich administrativní ceně. Pozn.: Na nemovitosti váznou další 2 exekuce, tyto exekuce se však týkají jiných vlastníků, a proto nemají na obvyklou cenu oceňované nemovitosti vliv. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti Kč. Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING - STAR spol. s r. o. Teplice. Předpokládám, že uplatnění tohoto práva bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a toto omezení převodu bude prodejem nemovitosti zrušeno, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní.

8 - 8 - V Bílině, Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 946/15546/2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 946/15546/2007.