ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3 a parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3 a parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3 Adresa nemovitosti: K Dubči Praha-Koloděje Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Obec: Praha Katastrální území: Koloděje Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne ( LV č.809 ) - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne č.j.046ex492/10-63 ve věci ustanovení znalce - snímek katastrální mapy - výtah z platného územního plánu hl.města Prahy pro danou lokalitu - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy platná ke dni ocenění - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : viz výpis z LV č.809 pro kat.území Koloděje ( viz příloha znal.posudku ) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-pozemků parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3. Tyto jsou situovány v okrajové části obce, v kat.území Koloděje v ulici K Dubči. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica.

3 Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 a 2 ) Pozemek parc.č.655/3

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 Jedná se o pozemky, které jsou součástí pozemní komunikace. Pozemek parc.č.102/7 komunikace K Dubči, pozemek parc.č.666/3 komunikace Na prostřední cestě. Zpevněné plochy nejsou předmětem ocenění, neboť jsou v majetku jiného subjektu. Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6070 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4249 Pozemky oceněné dle 28 odst. 6 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena Cena [Kč] ostatní plocha, silnice 102/7 218, ,00 2,2740 0, , , , ,- ostatní plocha, ost.komunikace 666/3 217, ,00 2,2740 0, , , , ,- Pozemky oceněné dle 28 odst. 6 a) se zpevněným neprašným povrchem - celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 198 / 782 Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 - zjištěná cena = ,90 Kč a 2 ) Pozemek parc.č.655/3 Jedná se o pozemek-ornou půdu. Pozemek není dle platného ÚP obce k budoucí zástavbě. Je veden jako loky a pastviny a plochy pro pěstební činnost. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území 560,00 % Celková úprava ceny: 560,00 %

5 - 5 - Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 655/3-část ,70 560,00 44, ,76 orná půda 655/3-část ,91 560,00 52, ,75 Výměra celkem 7383 Mezisoučet ,51 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem , ,51 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 198 / 782 Pozemek parc.č.655/3 - zjištěná cena = ,04 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 = ,90 Kč a 2 ) Pozemek parc.č.655/3 = ,04 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti činí ,94 Kč ,- Kč b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. Stanovená hodnota nemovitosti bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, stavebně-technický stav a polohu objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00. c) Výpočet : NC věcná hodnota Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = ,- Kč * 1,00 = ,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = ,- Kč d) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení výše uvedených metod ocenění nemovitosti byla pro stanovení obvyklé ceny pozemku-orné půdy použita metoda věcné hodnoty-nákladové ceny. U pozemku parc.č.655/3 znalec vycházel z přiřazených BPJE pro daný pozemek. Pozemek parc.č.102/7 a 666/3 byly oceněny jako místní účelové komunikace. Takto zjištěná hodnota nemovitosti byla poté upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.

7 - 7 - e) Závěr : Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha, okres Praha, kraj Středočeský, za použití uvedených metod činí : ,- Kč slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč.. otisk razítka D. Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2012. V Říčanech, Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany