Znalecký posudek č. 3369

Transkript

1 Znalecký posudek č o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.klatovy. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská P R A H A 4 Účel posudku: stanovení ceny obvyklé v místě a čase - sp.zn. : 046 Ex 38/12-41 Dle zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a stavu ke dni posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III Rokycany Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.klatovy. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.e.54 s příslušenstvím Kašperské Hory Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Opolenec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí.b.krčálové a p.judr.bradáče. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)výpis z KN-LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec ke dni b)kopie katastrální mapy předmětného prostoru - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec. B) Ostatní : a)informace a údaje sdělené pí.b.krčálovou. b)skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec k datu : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - SJM - Krčál Luboš a Krčálová Blanka /0689, /1191 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela - st.p.č.10 - výměry 1044 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - st.p.č.11 - výměry 376 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště - p.p.č.7 - výměry 228 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.8 - výměry 474 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/1 - výměry 400 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/2 - výměry 265 m 2 - zahrada, zemědělský půdní fond Stavby - typ stavby

3 - Opolenec, č.e.54 - jiná stavba - na st.p.č.10 Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 6. Dokumentace a skutečnost: Dostupné doklady - viz výše. Vzhledem k atypičnosti objektu, lokalitě a velmi omezené nabídce obdobných nemovitostí na realitním trhu se pomocně pro stanovení obvyklé ceny použije cena administrativní. Podle výpisu z katastru nemovitostí č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec jsou ve stati C)Omezení vlastnického práva uváděna : zástavní práva smluvní, předkupní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - viz LV č Celkový popis nemovitosti: Opolenec, který je převážně využíván k rekreaci a je ze správního hlediska osadou obce Kašperské Hory, kde je dostupná veškerá infrastruktura. Samotná oceňovaná nemovitost je situovaná ve střední části současně zastavěného území osady a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Z veřejných sítí jsou dostupné : vodovod (ze společné obecní studny) a odběr el.energie. Penzion je na tyto sítě napojen a likvidace odpadních vod je svedena do jímky (septiku). 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem c) Studna c 1 ) Studna d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 d 2 ) Stavební parcela č.11 d 3 ) Pozemková parcela č.7 d 4 ) Pozemková parcela č.8 d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 Objekt je situovaný na části st.p.č.10 a označen č.e.54, realizovaný tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepený, přízemní, převážně patrový a s částečným podkrovím. Stáří stavby kolem 90 roků.

4 Popis a hodnocení - viz níže. Objekt má dle faktického stavu toto dispoziční řešení : a)přízemi - 1.n.p. : vstup-chodba, schody do podkroví, jídelna, kuchyně, chodba, pokoj, sociální zařízení (WC a sprchy), společenská místnost, sklad, vodárna, kotelna a skladové prostory b)patro-podkroví : chodba, schody na půdu, kuchyňský kout s pokojem, záchod a sprcha, chodba, záchody, koupelny a čtyři pokoje Stavba je užívaná jako penzion. b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem Rovněž situované na části st.p.č.10 a kolmo navazující na předcházející objekt, realizované tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepené, přízemní a zakryté sedlovou střechou. Objekt je dispozičně řešen na sklad, průjezd a hernu. Stáří stavby kolem 90 roků.objekt byl upravován v roce Popis a hodnocení - viz níže. c) Studna c 1 ) Studna Situovaná na pozemkové parcele č.8 - vrtaná. Vznik v září r d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 Dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 1044 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. d 2 ) Stavební parcela č.11 Rovněž dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 376 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. d 3 ) Pozemková parcela č.7 Rovněž dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 228 m 2 - zahrada. d 4 ) Pozemková parcela č.8 Rovněž dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 474 m 2 - zahrada. d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 Rovněž dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 400 m 2 - zahrada. d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 Rovněž dle LV č obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 265 m 2 - zahrada. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů

5 a) Hlavní stavba a 1 ) Objekt č.e.54 Zatřídění pro potřeby ocenění: Penzion Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Obestavěný prostor: vrchní stavba: (9,00*13,23*6,20) + (10,30+11,95)/2*(8,30*5,25) zastřešení: (9,00*13,23*2,80)/2 + (10,30+11,95)/2*(8,30*2,95)/2 = 1 223,01 m 3 = 302,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 525,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: dobové bez izolace proti zemní vlhkosti P 100,00 2. Zdivo: smíšené zděné-masivní S 100,00 3. Stropy: vodorovný podhled S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný-sedlový S 100,00 5. Krytina: měděný plech N 100,00 6. Klempířské konstrukce: měděný plech a plast N 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné štukové S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100, Vnitřní obklady: kuchyně, záchody a sprchy S 100, Schody: celodřevěné s nástupnicí S 100, Dveře: hladké, prosklené a celodřevěné S 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Podlahy obytných místností: prkenné S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ústřední-kotel na tuhá paliva S 100, Elektroinstalace: světelná a třífázová S 100, Bleskosvod: běžný bleskosvod S 100, Rozvod vody: studený a teplý S 100, Zdroj teplé vody: centrální ohřev teplé vody N 100, Instalace plynu: není C 100, Kanalizace: z kuchyní a sociálních zařízení S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: umyvadla a sprchy S 100,00 Část [%]

6 25. Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: nejsou C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: N 3,20 100,00 1,54 4,93 6. Klempířské konstrukce: N 0,80 100,00 1,54 1,23 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: N 1,80 100,00 1,54 2, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9480 Ocenění: Základní cena: = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: * 1,0750 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9480 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1580 Základní cena upravená = 5 494,47 Kč/m 3 Plná cena: 1 525,91 m 3 * 5 494,47 Kč/m 3 = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 % ,04 Kč

7 Objekt č.e.54 - cena = ,68 Kč b) Ostatní stavba b 1 ) Herna se skladem Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (20,05+21,30)/2*(9,45*4,90) = 957,36 m 3 zastřešení: (20,05+21,30)/2*(9,45*3,45)/2 = 337,03 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 294,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy dobové bez izolace proti zemní vlhkosti P 100,00 2. Obvodové stěny smíšené-tl.do 50 cm S 100,00 3. Stropy vodorovné S 100,00 4. Krov sedlový vázaný S 100,00 5. Krytina hliníkový plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce hliníkový plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště není C 100,00 9. Dveře dřevěné prosklené a prkenná vrata S 100, Okna hliníková zdvojená S 100, Podlahy betonová mazanina a PVC S 100, Elektroinstalace světelná a třífazová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 Část [%]

8 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3, Okna S 1,00 100,00 1,00 1, Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6, Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů: 92,85 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9285 Ocenění: Základní cena: = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9285 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (obce a účelu užití): * 1,2650 Základní cena upravená = 3 087,60 Kč/m 3 Plná cena: 1 294,39 m 3 * 3 087,60 Kč/m 3 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 % ,46 Kč Herna se skladem - cena = ,10 Kč c) Studna c 1 ) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 48,00 m Profil studny: 150 mm Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena: hloubka: 48,00 m * 1 640,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,3230 Plná cena = ,20 Kč

9 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 99 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 100 = 1,000 % ,26 Kč Studna - cena = ,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů a) Objekt č.e.54 = ,- Kč b) Herna se skladem = ,- Kč c) Studna = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stavební parcela ,00 100, ,- Součet ,- Koeficient změny cen staveb K i (hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek - celkem ,43 Stavební parcela č.10 - cena = ,43 Kč d 2 ) Stavební parcela č.11 Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stavební parcela ,00 100, ,- Součet ,- Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,11 Stavební parcela č.11 - cena = ,11 Kč

10 d 3 ) Pozemková parcela č.7 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 7 228,00 100, ,- Součet ,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem ,41 Pozemková parcela č.7 - cena = ,41 Kč d 4 ) Pozemková parcela č.8 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 8 474,00 100, ,- Součet ,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem ,34 Pozemková parcela č.8 - cena = ,34 Kč d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 9/1 400,00 100, ,- Součet ,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem ,92

11 Pozemková parcela č.9/1 - cena = ,92 Kč d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemková parcela 9/2 265,00 100, ,- Součet ,- Úprava ceny: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (dle hlavní stavby): * 2,1580 Pozemek zahrady - celkem ,62 Pozemková parcela č.9/2 - cena = ,62 Kč Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky d 1 ) Stavební parcela č.10 = ,- Kč d 2 ) Stavební parcela č.11 = ,- Kč d 3 ) Pozemková parcela č.7 = ,- Kč d 4 ) Pozemková parcela č.8 = ,- Kč d 5 ) Pozemková parcela č.9/1 = ,- Kč d 6 ) Pozemková parcela č.9/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Cena objektů: Cena pozemků: Cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč

12 Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřimilionyjednostotisíc Kč V rámci současného stanovení obvyklé ceny v místě a čase byla provedena analýza příslušného segmentu trhu se zaměřením na současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech nacházejících se v příslušném regionu se zaměřením na danou lokalitu.ta ukázala, že je v současné době, v místě a čase za daných podmínek s přihlédnutím k vnějším podmínkám v daném místě tento typ nemovitosti v obraze realitního trhu ocenění hůře obchodovatelný. V Rokycanech, Augustin Kulhánek Libušina 690/III Rokycany razítko a podpis D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

13 E. Seznam příloh: 1) Mapa - 1x A4 2) Fotokopie LV č k.ú.opolenec - 5x A4 3) Fotokopie KM - k.ú.opolenec - 1x A4 4) Letecká mapa - 1x A4 5) Fotodokumentace - 5x A4