POSUDEK Č. o obvyklé ceně

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1696/2015 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova, u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, Brno Spisová značka 030 EX 7925/13 Účel posudku: podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, Brno Posudek obsahuje 9 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne

2 I. NÁLEZ I.A. ÚKOL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí: pozemků parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova, u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: I.B. PROHLÍDKA NEMOVITOSTÍ Prohlídku pozemků jsem provedla dne na místě samém. I.C. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne a na základě podkladů viz. kapitola I.E. I.D. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI, ŠIRŠÍ VZTAHY Oceňované nemovitosti jsou pozemky parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova, u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: Pozemky v k.ú. Bohuslavice u Kyjova jsou v zastavěném území obce (viz. schematický zákres), částečně jako součást místní komunikace (parc.č. 448/8 a parc.č. 448/17) a dále jsou součástí zatravněných neobhospodařovaných pozemků západně navazujících na komunikaci (parc.č. 444/1 a parc.č. 445). Pozemky jsou rovinné, volně přístupné bez omezení, navazují na sebe, v terénu pozemky nejsou vyznačeny ani ohraničeny, přístup je po zpevněné komunikaci místního významu. Okolní zástavba je východně novostavbami rodinných domů, západně jsou zahrady a dále původní rodinné domy při silnici II.t.ř Na pozemcích nejsou stavby (vyjma zpevněné komunikace na parc.č. 448/8 a 448/17) ani trvalé porosty. Nájemní smlouva nebyla objednavatelem předložena. Město Kyjov spadá do okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Kyjov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kyjov se rozkládá asi dvacet kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Na území tohoto středně velkého města žije trvale zhruba obyvatel. Protéká zde řeka Kyjovka. Obec je vzdálená přibližně 16 km od slovenských hranic. Bohuslavice jsou stavebně nesrostlou částí severně od Kyjova (cca 5 km severně od centra Kyjova); dopravní dostupnost je silnicí IItř.č. 432 Kyjov Koryčany, v Bohuslavicích je železniční zastávka. Strana 2

3 V Bohuslavicích je MŚ, poštovní úřad, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství. Školství, úřady, služby a obchody jsou v Kyjově. V Bohuslavicích je provedena plynofikace a veřejný vodovod. Z hlediska pracovních příležitostí jsou v městě středně velké podniky, živnostenské provozovny, kompletní nabídka v Brně. I.E. PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne spisová značka 030 EX 7925/13 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova bezúplatný dálkový přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 030 Ex 7925/13 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. příloha č. 1 Kopie z katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne Údaje z platného územního plánu Fotodokumentace pořízená dne viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz viz. titulní strana a text I.F. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č pro kat.úz. Bohuslavice u Kyjova a obec Kyjov jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: Eifer Jan, tř. Masarykova 119, Veselí nad Moravou Obec: Katastrální území: Pozemky: Pozemek p.č. 444/ /8 448/17 Kyjov Bohuslavice u Kyjova LV č KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov Druh pozemku Ostatní Ostatní Ostatní Ostatní plocha plocha plocha plocha Způsob využití dle skutečnosti Veřejná zeleň Veřejná zeleň Zpevněná komunikace Zpevněná komunikace Celkem Výměra v m Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Strana 3

4 II. POSUDEK II.A. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Strana 4

5 Popis pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky pozemky parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova, u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: Výše uvedené pozemky jsou v zastavěném území obce, pozemky nejsou v terénu vyznačeny ani ohraničeny. Pozemky parc.č. 448/8 a parc.č. 448/17 jsou součástí místní komunikace a navazují na pozemky ve vlastnictví obce. Pozemky parc.č. 444/4 a parc.č. 445 jsou pak zatravněnou plochou navazující západně na komunikaci. Pozemky jako celek jsou rovinné, bez staveb a trvalých porostů. Pozemky jsou z hlediska platného územního plánu v ploše Zi plochy sídelní zeleně, veřejná zeleň izolační a ostatní; pozemky jsou užívány v souladu s územním plánem. Okolní zástavba je východně novostavbami rodinných domů, západně pak rodinnými domy původní zástavby se zahradami. K datu ocenění nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy. Obvyklá cena pozemků v k.ú. Bohuslavice u Kyjova je odvozena z obvyklé ceny stavebních pozemků; tato je určena pomocí porovnávací metody. Obvyklá cena pozemků pod komunikací a pozemků veřejné zeleně pak odhadnuta ve výši 50% z obvyklé ceny pozemků stanovených porovnávací metodou. Strana 5

6 STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej stavebního pozemku m² Kyjov - Bohuslavice, okres Hodonín Cena: Kč (405,- Kč za m²) včetně provize ID zakázky: 14K375PZ Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 3903 m2 Doprava: Silnice, Autobus Nabízíme pozemek, určený dle územního plánu pro výstavbu rodinného domu, který se nachází v pěkné, klidné lokalitě, mimo hlavní komunikaci na konci obce Bohuslavice, což je 4 km od Kyjova. Šířka pozemku je cca 20 m. Část pozemku, která je určena pro výstavbu, je rovinatý terén, další část je orná půda, která může být v budoucnu taktéž využita pro výstavbu domů. IS jsou v současné době vzdálené cca 40 m. Jedná se o zajímavou nabídku a zajímavou investici. 2. Prodej stavebního pozemku m² Kyjov, okres Hodonín Cena: Kč (441,- Kč za m²) Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 441 Kč ID zakázky: 0926 Aktualizace: Plocha pozemku: 2200 m2 Nabízíme exkluzivně k prodeji stavební pozemek o rozloze m 2 v Kyjově. Pozemek územním plánem je určený pro bydlení rodinné domy nebo smíšenou výstavbu. Atraktivní a klidná lokalita na okraji obci. 3. Prodej stavebního pozemku m² Svatobořice-Mistřín, okres Hodonín Cena: Kč (474,- Kč za m²) včetně všech poplatků ID zakázky: 0612 Aktualizace: Plocha pozemku: 1477 m2 Nabízíme k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 1477 m 2 v obci Svatobořice-Mistřín. Pozemek se nachází v klidné lokalitě, přístup na pozemek je po obecní komunikaci. Šíře pozemku 20,5 m. Inženýrské sítě jsou u pozemku. Strana 6

7 Vyhodnocení: Ad. 1 Jedná o pozemky v témže katastrálním území obce s využitím možnost výstavby rd. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95: 405,- Kč/m2 * 0,95 = 384,75 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 385,- Kč/m2. Ad. 2 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Kyjov s využitím možnost výstavby rd, pozemek na okraji Kyjova. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95 a koef. lokality 0,95: 441,- Kč/m2 * 0,95 * 0,95 = 398,- Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí 398,- Kč/m2. Ad. 3 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Svatobořice-Mistřín s využitím možnost výstavby rd. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90 (v nabídkové ceně zahrnuty i poplatky): Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90: 474,- Kč/m2 * 0,90 = 426,60 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 427,- Kč/m2. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemků na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu stavebních pozemků v dané lokalitě, tj.: v k.ú. Bohuslavice u Kyjova, uprostřed intervalu stanoveného porovnávací metodou, tj.: 400,- Kč/m 2. Obvyklou jednotkovou cenu pozemků užívaných v dané lokalitě jako místní komunikace a veřejné prostranství zeleně odhaduji ve výši 50% z obvyklé ceny stavebních pozemků, tj.: 200,- Kč/m2. Při celkové výměře výše uvedených pozemků 219 m2 činí obvyklá cena celkem: 219 m2 * 200,- Kč/m2 = ,- Kč. Obvyklá cena jednotlivých pozemků je uvedena v závěru v tabulce. Strana 7

8 III. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí: pozemků parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova, u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, vše oceněno k datu prohlídky, tj.: Obvyklá cena Obvyklá cena nemovitostí pozemků: parc.č. 444/1 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 445 ostatní plocha, neplodná půda, parc.č. 448/8 ostatní plocha, ostatní komunikace a parc.č. 448/17 ostatní plocha, ostatní komunikace, vše v kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín činí ,- Kč Slovy: ČtyřicettřitisícosmsetKč Pozemek parc.č. 444/ /8 448/17 Celkem Výměra v m Obvyklá jednotková cena v Kč/m2 200,200,200,200,- 219 Obvyklá cena pozemku v Kč 9.800,17.400,9.000,7.600, ,- K datu ocenění byly oceňované pozemky v k.ú. Bohuslavice u Kyjova součástí plochy místní komunikace a veřejné plochy zeleně; nájemní smlouva nebyla předložena. Omezení zapsána v části C listu vlastnictví č pro kat. úz. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, dne Ing. Lucie Janíčková Strana 8

9 IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1696/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, dne Strana 9