ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1361/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 560/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2594, vymezená v budově č.p. 560, 561, zapsané na LV č. 2374, stojící na st. parcele č. 583, 584, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 561/8531 na společných částech bytového domu č.p. 560, 561, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 561/8531 na st. parcele č. 583 o výměře 235 m2 a st. parcele č. 584 o výměře 177 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kdyně, obec Kdyně, okres Domažlice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 16 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 560/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2594, vymezená v budově č.p. 560, 561, zapsané na LV č. 2374, stojící na st. parcele č. 583, 584, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 561/8531 na společných částech bytového domu č.p. 560, 561, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 561/8531 na st. parcele č. 583 o výměře 235 m2 a st. parcele č. 584 o výměře 177 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Kdyně, obec Kdyně, okres Domažlice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kdyně ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Kdyně ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2594 ze dne pro k.ú. Kdyně Šulai Ladislav, Markova 560, Kdyně Adresa: Markova čp. 560 Název katastrálního území: Kdyně Název obce: Kdyně Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 2594 pro k.ú. Kdyně v příloze). Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové, severní části Kdyně, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, s menší možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, se zástavbou původními panelovými domy a rodinnými domy. Hlavní vstup je orientován z jihozápadní strany, zadní pak ze severovýchodní. Bytový dům je nepodsklepený a má čtyři nadzemní podlaží, celkem osm bytových jednotek. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání dle sdělení přibližně před 40 roky, je v původním, mírně zhoršeném a opotřebovaném stavu. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je sedlová, střešní krytina z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je želbetonové prefa, omítky jsou štukové, bez výtahu Kdyně leží administrativně v okrese Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Domažlice. Obec Kdyně se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 5190 obyvatel. Kdyně se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Branišov, Dobříkov, Hluboká, Kdyně, Modlín, Nové Chalupy, Podzámčí, Prapořiště, Smržovice a Starec. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kdyně má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 ve 1nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu, byt o ploše 65,00m2. V bytě byla provedena dělící příčka v předsíni, čímž vznikla menší předsíň a jídelní kout. Výměry místností byly na místě orientačně přeměřeny. Dispozice: předsíň, která je předělena na předsíň a jídelní kout (3,35m2 a 4,65m2, plovoucí), z předsíně vlevo pokoj (12,40m2, koberec, okno na jihozápad), vpravo WC (1,00m2), z jídelního koutu kuchyně (7,80m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem, okno na severovýchod), za kuchyní koupelna (2,40m2, sprchový kout, umyvadlo), z jídelního koutu pokoj (16,70m2, koberec, okno na severovýchod a druhé okno na severozápad) a z tohoto pokoje do posledního pokoje (16,70m2, koberec, okno na jihozápad). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla přibližně před 4 roky provedena rekonstrukce (dělící příčka v předsíni, sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahové krytiny), ke dni prohlídky byt bez oprav a bez údržby, úklid zanedbán, byt je v opotřebovaném a zanedbaném stavu. 5

6 K užívání bytu komora v 1 patře domu o velikosti 1,00m2. Byt je trvale užíván k bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 561/8531 na pozemcích st.parc.č. 583 o výměře 235 a st.parc.č. 584 o výměře 177m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 560 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, v bytové jednotce byla provedena před 4 roky rekonstrukce, nyní je v zanedbaném, opotřebovaném stavu se zanedbaným úklidem Výpočet Porovnání 1) Markova ul., Kdyně, okr. Domažlice ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Markova, Kdyně Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 65 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Nabízíme k prodeji příjemný byt 3+1 v cihlovém domě. Nachází se na kldném sídlišti ve Kdyni - ul. Markova ve 3 patře. Byt má velkou šatní skříň, skladovací prostor v 1. patře a úložný box v přízemí. Topení je dálkové - nízké náklady. Opravený dům i chodby. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Pomůžeme s financováním 2) Markova ul., Kdyně, okr. Domažlice ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize Poznámka k ceně: Splátka od Kč Adresa: Markova, Kdyně Datum aktualizace: ID zakázky: Stav: Rezervováno Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 72 m 2 Plocha podlahová: 72 m 2 Datum nastěhování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1o rozloze 72m² žádaná lokalita na Domažlicku, ve městě Kdyně. Vhodné k bydlení i na investici na pronájem pro studenty, nájemníky. Byt byl po celou dobu užíván k trvalému rodinnému bydlení, standardně udržován. Poloha domu poskytuje dobrou dostupností služeb. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu bytu. Bytová jednotka se nachází v přízemí panelového bytového domu. K bytu náleží sklepní box na patře. Nová plastová okna, nové rozvody vody a odpadu. Do bytu je zavedena kabelová TV a internet. Velmi nízké měsíční poplatky do fondu oprav cca 800,-kč. Z hlediska turismu je výhodou obce její geografická poloha, dobrá nabídka venkovské turistiky ve vazbě na regionální specifické atributy (houbaření, folklór) či nabídka značených turistických tras (včetně cyklostezek). Koupi nemovitosti lze financovat hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Splátka od Kč 6

7 3) Kdyně, okr. Domažlice ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Včetně právních služeb,dph a provize RK, cena k jednání Adresa: Kdyně (okres Domažlice) Datum aktualizace: ID zakázky: Stav: Rezervováno Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelové rozvody Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Zařízeno: Ano Bezbariérový přístup: Ano Popis: Nabízíme Vám k prodeji byt 3+1 o celkové výměře 82 m2, s balkónem, kompletně vybavený, Kdyně okr. Domažlice. Prodej bytu, který je koncipován a dispozičně řešen jako 3+1, ale rozměrově a jednoduchou úpravou přepážkou se dá řešit až na 4+1 v 7. patře, výměře 82 m2 s balkónem. V bytě se nachází 3 pokoje, kuchyň kompletně zařízená včetně sporáku a jídelním koutem, WC je průchozí s koupelnou ve které se nachází vana, ložnice, 2 obývací pokoje. Balkón je spojen s obývací částí. Podlahy jsou převážně koberec a parkety. V bytě je umakartové jádro. Bytovka je po celkové rekonstrukci (zateplení, fasáda, střecha, výtah) a v bytě jsou provedeny rekonstrukce oken, balkónu, radiátorů,stoupaček (voda, odpady). K bytu náleží kočárkárna,komora a menší garáž na parkování kol nebo motocyklů. Bytovka se nachází na sídlišti s parkovištěm a 50m vzdálenou školkou. V obci s veškerou občanskou vybaveností, vzdálené 10 km od Domažlic. Nízké měsíční náklady. Hypotéku zdarma zařídíme. Zakázka číslo Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Markova ul., Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, Markova ul., Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, Kdyně, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, maximum 8080 minimum 7985 průměr 8042 užitná plocha m2 65 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: Pětsetdvacettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky rekonstrukce před 4 roky Slabé stránky úklid zanedbán, byt v opotřebovaném stavu, v přízemí, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v obdobných lokalitách je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: pětsetdvacet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1361/2014 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň jídelní kout kuchyně WC koupelna 11

12 pokoje komora 12

13 pohled severní pohled severozápadní pohled jihozápadní pohled západní 13

14 5.3. Doklady 14

15 15

16 16