Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2-02 / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2-02 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu rozestavěný Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno, LV č na pozemku parc.č. St. 132 pozemek parc.č. St. 132, LV č pozemek parc.č. 299/5, LV č pozemek parc.č. 316/1, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Říčany Počet obyvatel Kat. území Voděrádky Ulice K Mejtu č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV 4715, Voděrádky Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Tel. IČ DIČ CZ Vlastnictví Budova RD č.p. dosud Devera Zdeněk Chrastava, Oldřichov v Hájích 151 nepřiděleno pozemek parc.č. St. 132 Devera Zdeněk Chrastava, Oldřichov v Hájích 151 pozemek parc.č. 299/5 Devera Zdeněk Chrastava, Oldřichov v Hájích 151 pozemek parc.č. 316/1 Monolith Investments s.r.o Praha 2 Nusle, Krokova 827/2 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 4 Počet vyhotovení 2-1 -

2 Rekapitulace Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Samostatné pozemky 538 m 2 10 Kč/m Kč rozestavěná stavba Obvyklá cena - současný stav Kč Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. K dispozici byla dokumentace pro stavebnímu povolení. Jedná se o středně velký rozestavěný rodinný dům s příslušenstvím Faktory ovlivňující cenu nemovitosti : - rozestavěná stavba, volně přístupná - stavební povolení prodlouženo do možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny - méně atraktivní lokalita, malá občanská vybavenost v místě, není přímá dostupnost s Prahou - výrazný převis nabídky novostaveb v širším sousedství - střední stupeň radonového rizika zajištěno izolací Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Jeden milion sedmset tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, smlouvou o zřízení zástavního práva, právní účinky vkladu práva ke dni , V / NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost trhliny ve zdivu - v napojení obou garáži se objevují trhliny vedoucí od hřebene další nezjištěno NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem rozestavěná stavba ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční rozestavěná stavba nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba stavební povolení prodlouženo do ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva na pozemky p.č.299/4, 299/7, 299/5 uzavřená dne REET: ANO - 2 -

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Voděrádky. Stavební povolení, vyhotovil stavební úřad MÚ Říčany Rozhodnutí-prodloužení lhůty k dokončení stavby do , vyhotovil stavební úřad MÚ Říčany Projekt pro stavební povolení, vyhotovil Ateliér 9x8 7/2002. Ověřeno Stavebním úřadem Protokol o určení radonového indexu pozemku-střední radonový index, vyhotovil Mgr.Ing.Ludmila Rajdlová Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Voděrádky. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Voděrádky se nachází v okrese Praha-východ, Středočeském kraji. Spadá pod město Říčany. Nachází se cca 1,5 km jihozápadně od centra Říčan, cca 1,5 km východně od dálnice D1. Sousedí s jižní hranicí katastrálního území hl.města Prahy. Je přístupná silnicí nižší třídy Říčany Jesenice. Jedná se o obec místního významu. Veškerá základní občanská a technická vybavenost se nachází ve městě Říčany, dále v Praze. Obec je přístupná autobusy PID z Jesenice a Říčan. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Předmětná nemovitost je situovaná při severozápadním okraji obce, na konci slepé ulice K Mejtu. Jižně sousedí s obytným areálem, západně s provozními budovami. Nemovitost se nachází cca 600m od centra obce a cca 400m od zastávky autobusu. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci K Mejtu, přecházející v úzkou komunikaci na pozemku p.č.316/1, vedoucí kolem domu. Pozemky jsou severovýchodně skloněné, průčelí domu se nachází pod úrovní komunikace, s výrazným terénním zlomem. Nemovitost dle stavebního povolení bude obsahovat rodinný dům, jímku, garáž, oplocení, přípojky elektro, kanalizace, vody. Nemovitost není oplocená. Je volně přístupná, chybí výplně otvorů v 1.NP. Parkování je omezené, podél příjezdové komunikace. Nemovitost je dle stavebního povolení možné napojit na veřejný rozvod elektřiny, voda má být přivedena ze studny, provedené na pozemku p.č.299/5. Kanalizace má ústit do jímky. Informace o nemovitosti Předmětnou nemovitost tvoří rozestavěný rodinný dům 4+1 situovaný na pozemku p.č.st.132. Stěnou garáže se opírá o sousední zrcadlově stejný rodinný dům. Pozemek p.č.299/5 je vedený v druhu orná půda. Nejsou provedeny ani hrubé terénní úpravy pozemku. Pozemky nejsou oploceny. Rodinný dům je pravděpodobně ve stádiu dokončené hrubé stavby, s provedenými některými výplněmi otvorů, krytinou, klempířskými konstrukcemi a některými jádrovými úpravami povrchů stěn, vč.fasády. Je půdorysu L. Dle stavebního povolení má jedno nadzemní podlaží, podkroví, garáž. Vstup a vjezd do domu je v severní štítové fasádě. Další je do nádvoří. Dokončené venkovní úpravy nejsou zjištěné. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 472/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Příjezdová komunikace vykazuje závady: nezjištěno. Popis nemovitosti dle podkladové dokumentace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 182 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně dle PD budoucí stav standardní dle PD budoucí stav standardní Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Technický stav - 3 -

4 Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 7 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje trhliny ve zdivu - v napojení obou garáži se objevují trhliny vedoucí od hřebene další nezjištěno Samostatné garáže Garáž je přístavba Počet garážových stání 1 Plocha 27.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ne Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy nezjištěno 0 konstrukce krov pultový 90 střešní krytina pravděp.živičný šindel 100 vrata 0 podlahy betonová 70 vytápění nezjištěno 100 elektro nezjištěno 100 Popis garáže Objekt zděný obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, přistavěný k rodinnému domu. Garáž přímo navazuje na garáž východního domu. Objekt je rozestavěný. Dle náhledu jsou dokončeny svislé konstrukce, zastřešení. Objevuje se trhlina ve zdivu - v napojení obou garáži vedoucí od hřebene vertikálně. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) rozestavěná stavba Obestavěný prostor 850 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 943 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky - komunikace Výměra 538 m 2 Cena pozemků 10 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro nezjištěno Voda z řadu nezjištěno Voda ze studny nezjištěno Kanalizace do řadu nezjištěno Kanalizace do žumpy nezjištěno Kanalizace do septiku nezjištěno Kanalizace do vlastní nezjištěno Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Dle stavebního povolení napojení na veřejný rozvod elektřiny. Kanalizace má ústit do jímky, voda má být přivedena ze studny na pozemku p.č.299/5. Skutečné provedení přípojek nezjištěno. Popis provedení budovy - dle podkladové dokumentace a vnějšího náhledu Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč základy z prostého betonu 90 izolace proti zemní s ochranou proti radonu 0 vlhkosti svislé nosné zděné 0 stropy betonové montované 0 konstrukce krov polovalbový 0 střešní krytina živičný šindel 0 obvodové stěny z keramického zdiva 100 vnější úpr. povrchů štuková 50 tl.450mm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 0 schodiště dřevěné 0 okna dřevěná EURO 0 dveře dřevěné do obložkových 0 zárubní podlahy obytných Parkety, dřevěná 0 podlahy nebytových keramická dlažba 0 místn. místn. vytápění ústřední s elektrokotlem 0 elektro světelný a motorový rozvod 0 rozvod vody studené a teplé 0 rozvod plynu nezjištěno 0 zdroj teplé vody nezjištěno 0 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2-4 -

5 obývací pokoj m m 2 hala m m 2 koupelna 9.70 m m 2 předsíň 7.10 m m 2 sklad m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 hala m m 2 koupelna m m 2 šatna m m 2 komora 3.40 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 71.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 4+kk - budoucí výstavba - cena za holodům Lokalita : Voděrádky, ul.trnková Ing sítě : elektřina, voda Vytápění : elektrokotlem Technický stav : realizační příprava Obdobná lokalita, obdobný pozemek - 6 -

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 88.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 5+kk/garáž Lokalita : Říčany, ul.rooseveltova Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plynové Technický stav : novostavba Atraktivnější lokalita, řadový dům, menší dům i pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 7 -

8 samostatně stojící RD+garáž Lokalita : Voděrádky Ing sítě : elektřina, voda Vytápění : elektrokotlem Technický stav : po rekonstrukci v roce 2007 a 2012 Obdobná lokalita, větší dům, starší 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 64.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový koncový rozestavěný RD 4+kk Lokalita : Herink Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Technický stav : dokončená hrubá stavba Obdobná lokalita, menší dům i pozemek Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-8 -

9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě chybí trh s rozestavěnými nemovitostmi, proto byly využity nabídky novostaveb obdobných rodinných domů v širším sousedství a následně bude přihlédnuto nedokončenosti objektu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh novostaveb nebo nabídek k realizaci rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 3,5-6,00 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2 (rozestavěná stavba Kč). Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací, směrována do spodní poloviny rozpětí. Nabídkové ceny stavebních pozemků v širším sousedství, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody se pohybují kolem Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deník - 9 -

10 Fotodokumentace příjezd ová komunikace od JV od ulice K Mejtu pohled na průčelí od JZ pohled od Z pohled od S hlavní průčelí garáž

11 Fotodokumentace detail detail detail detail detail garáže detail

12 Fotodokumentace - mapy