Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 č.j. 030 EX 31650/07 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na p.p.č o ploše 1542 m 2, trvalý travní porost s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 445 v katastrálním území Dolní Brusnice, v obci Dolní Brusnice, okres Trutnov, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Jan Kolář, Pražská 137, Dolní Jirčany, , Psáry. Objednatel posudku: JUDr. Jaroslav Homola Exekutorský úřad Brno-město Hlinky 41/ Brno IČ: Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 10 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost pozemku p.p.č o ploše 1542 m 2, trvalý travní porost s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 445 v katastrálním území Dolní Brusnice, v obci Dolní Brusnice, okres Trutnov, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Jan Kolář, Pražská 137, Dolní Jirčany, , Psáry. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací (porovnávací) hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Tímto způsobem stanovená hodnota se nejvíce blíží obvyklé ceně. Nelze ji však pouze aplikovat jako vzorcem vypočítanou hodnotu. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: pozemek p.p.č. 1583, LV 445 s příslušenstvím adresa: Dolní Brusnice kraj: Královéhradecký okres: Trutnov obec: Dolní Brusnice katastrální území: Dolní Brusnice Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nedostavil, znalce nekontaktoval ani s informacemi o nemovitosti. Pozemek je volně přístupný. Prohlídka byla znalci umožněna a základní informace byly znalcem zjištěny v místě. Znalec provedl prohlídku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 030 Ex 31650/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 445 ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 199/2014 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Dolní Brusnice Katastrální území: Dolní Brusnice (628751) List vlastnictví číslo: 445 Vlastník: Kolář Jan Pražská 137, Dolní Jirčany, Psáry Práva k jiným nemovitostem: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly povinného 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Dolní Brusnice patří administrativně pod okres Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Dolní Brusnice se rozkládá asi devatenáct kilometrů jihozápadně od Trutnova a sedm kilometrů severozápadně od města Dvůr Králové nad Labem. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 370 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Bílá Třemešná. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 Vesnice Dolní Brusnice leží v průměrné výšce 361 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 386 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicetjedna procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Na severní straně pozemku se nachází ohrazená pastvina pro krmení skotu. Poloha nemovitostí v obci: Pozemek je mimo vlastní obec cca 1 km od centra obce v rekreační řídké zástavbě na svažitém pozemku skloněném k severu pod vrchem Kozel u rozcestí Lázně pod Zvičinou. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek p.p.č b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek p.p.č Pozemek je veden jako trvalý travní porost, pozemek se nachází v oblasti několika rekreačních objektů a kde je plánována další rekreační zástavba. Dotazem na MÚ je zástavba pro rekreační účely možná. Pozemek je na terénu skloněném k severu, kolem pozemku vede veřejná nezpevněná cesta. Pozemek se nachází 150 m od zpevněné asfaltové silnice vedoucí do obce Dolní Brusnice. Pozemek je nepravidelného tvaru na středně svažitém terénu. Na pozemku se nachází travnatý porost, přes pozemek vede společný gravitační vodovod ze společné studny a ve spodní části je betonová skruž, kde je napojovací bod společného vodovodu. Elektřina je v dosahu. Přes jižní cíp pozemku je přístup k pozemku p.p.č a započaté stavbě. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek p.p.č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Dolní Brusnice Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 0,85 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 740, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 114,73 Kč/m 2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Byla provedena srážka za svažitost a dále za část pozemku na jižní straně, kde je přístup a příjezd k jiné nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,03 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 I. Vlivy snižující cenu 0,10 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,870 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 0,870 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 29,9445 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] p.p.č trvalý travní porost ,42 Pozemek p.p.č určená cena: ,42 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Ceny porovnávaných nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována plocha v m Pozemek, Horní Brusnice Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES-161-N MoniT-ID: 1F0D69 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 162,75 Kč/m 2 Adresa: Horní Brusnice, okres Trutnov Obec: Horní Brusnice Číslo obce: Počet obyvatel: 442 Okres: Trutnov Kraj: Královéhradecký Popis: Nabízím Vám zajímavý pozemek určený k rekreaci v turisticky atraktivní lokalitě Zvičina Horní Brusnice okres Trutnov. Na pozemku původně stála zemědělská usedlost. Dnes místy nalezneme její pozůstatky jako část klenutého sklepa, pískovcové základy a studánku. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako stavební. Celková výměra je necelých m2. Využijte jedinečné ceny za pozemek ve velice atraktivní lokalitě. Celková plocha: m 2 Zastavěná plocha: 417 m 2 Druh pozemku: zahrada 2. Pozemek, Borovnice Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES-SP14SL109 MoniT-ID: 2C1E76 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 71,46 Kč/m 2 Adresa: Borovnice, okres Trutnov Obec: Borovnice Číslo obce: Počet obyvatel: 381 Okres: Trutnov Kraj: Královéhradecký Popis: Nabízíme prodej pozemku o celkové výměře m2 na pěkném místě v obci Borovnice okr. Trutnov. Pozemek je mírně svažitý a po celý den slunný. Příjezd na pozemek je ze dvou stran a pokaždé po vlastní nezpevněné komunikaci. Na pozemku stojí v současné době dům, který je určený k rekonstrukci nebo demolici. Objekt dříve sloužil jako hospodářská usedlost, má vlastní studnu a přípojku na elektřinu. Celková plocha: m 2 Zastavěná plocha: 510 m 2 Druh pozemku: orná půda Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 3. Pozemek, Dubenec Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 233A3 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 27, Kč/m 2 Adresa: Dubenec Obec: Dubenec Číslo obce: Počet obyvatel: 676 Okres: Trutnov Kraj: Královéhradecký Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1945m2. Pozemek je rovinatého charakteru. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Klidná lokalita v blízkosti města Dvůr Králové nad Labem. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Okolní zástavba: obytná 4. Pozemek, Mladé Buky Realitní server: RE/MAX Česká republika Kód nabídky: 010-N MoniT-ID: 135F Nabídková cena: , Kč vč. DPH 29, Kč/m 2 vč. provize, právní servis zdarma Adresa: Mladé Buky Obec: Mladé Buky Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Trutnov Kraj: Královéhradecký Popis: Nejlepší sloučené rezidenční pozemky pod Černou Horou nedaleko Janských Lázní v resortu Mladé Buky nabízejí prostor v podstatě pro jakýkoli investiční záměr, rekreačním areálem počínaje a rezidenční výstavbou konče. Výhody pozemků o celkové výměře 15,6 ha (cena 29 Kč/m2) se dají shrnout do několika bodů: - mají přímou orientaci na jih, v mírně stupňovitém terénu od roviny ve spodní části - leží v přírodě, avšak mimo území KRNAP, tedy i jeho třetí zóny - v dochozí (5 minut) vzdálenosti se nachází nádherně zrekonstruované, stylové, lesní koupaliště Sejfy - jsou komfortně dostupné s hlavního tahu Trutnov Pec p/sněžkou - 10 minut do lyžařského areálu Janské Lázně Černá Hora - 15 minut do lyžařského areálu Pec p/sněžkou - 5 minut autem do golfového resortu Mladé Buky - 5 minut autem k lyžařskému areálu a bobové dráze Mladé Buky - 5 minut autem k prvnímu nákupnímu středisku v Trutnově Veškeré sítě v dostatečné kapacitě buď přímo v dolní části pozemků (elektřina) nebo jednoduše připojitelné z kraje obce. Změna územního plánu již byla s příslušnými úřady projednávána, nicméně současný vlastník zahájení řízení prozatím neinicioval. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: okraj obce Okolní zástavba: rekreační Elektřina: 230V Vybavenost: síť obchodů a služeb Doprava: silnice, autobus, vlak 5. Pozemek, Rudník Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 2437E4 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 28,38 Kč/m 2 Adresa: Rudník, okres Trutnov Obec: Rudník Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Trutnov Kraj: Královéhradecký Popis: Nabízíme pozemky o celkové rozloze m2 na okraji obce Rudník. Pozemek tvoří tři nesousedící parcely o výměrách 7798 m2, 2513 m2 a m2, všechny vedené v katastrálním území jako trvalý travní porost. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: trvalý travní porost Umístění nemovitosti: okraj obce Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K polohy K vybavení K stavba K velikost K RK Jednotková cena Váha (V) (JC) Pozemek, Horní Brusnice , Kč 1 831,00 m 2 0,80 0,85 0,50 1,00 0,95 52,57 Kč 1,0 Pozemek, Borovnice , Kč ,00 m 2 0,90 0,85 0,70 1,20 0,95 43,62 Kč 1,0 Pozemek, Dubenec , Kč 1 945,00 m 2 1,15 1,00 1,00 1,00 0,95 28,65 Kč 1,0 Pozemek, Mladé Buky , Kč ,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,20 0,95 33,06 Kč 1,0 Pozemek, Rudník , Kč ,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,20 0,95 32,35 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K vybavení K stavba K velikost K RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 28,65 Kč 38,05 Kč 52,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 38,05 Kč Jednotkové množství: 1 542,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,10 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňovaný nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: padesáttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy padesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 445 k.ú. Dolní Brusnice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 6 listů 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10