Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Předmět ocenění pozemek PK 427, LV č. 462 Pozemek pro výstavbu RD v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Radošovice Počet obyvatel 323 Kat. území Radošovice u Vlašimi Ulice Část obce dle LV 462, Radošovice u Vlašimi Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví pozemek PK 427 ACEMA Credit Czech, a.s Praha 8, Čimická 780/61 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 coudek@tiscali.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 3 Počet stran příloh 5 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena Výměra pozemku 6988 m 2 25 Kč/m Kč Obvyklá cena Kč Stosedmdesátpět tisíc Kč

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Zemědělsky využívaný pozemek kladné faktory: - možný přístup, na okraji souvisle zemědělsky obdělávaného celku - dobrý tvar záporné faktory: - není možná změna účelu užití - přístup po nezpevněné komunikaci Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) ANO pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NE pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD ne NE k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí ne ANO pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o zajišťovacím převodu práva, právní účinky vkladu práva ke dni , nebyla k dispozici Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Radošovice u Vlašimi. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Radošovice u Vlašimi. ANO Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Radošovice se nachází v okrese Benešov, kraji Středočeském. Je situované cca 5 km jižně od Vlašimi a 19 km západně od Benešova. Jedná se o obec místního významu. V obci je minimální základní občanská a obchodní vybavenost. Obcí prochází silnice Vlašim Divišov. Je dostupná též autobusovou dopravou z Vlašimi, Divišova, Benešova, Prahy. V obci je schválený územní plán. Předmětný pozemek není v územním plánu řešený. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba Předmětný pozemek se nachází severně od obce, ve vzdálenosti cca 1,2km od severního okraje obce. Je součástí zemědělsky obdělávaného celku. Severně sousedí s lesním porostem. Je přístupný nezpevněnou cestou, vedoucí po východní hranici pozemku. Informace o nemovitosti Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č Obec ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace 2

3 Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: stížené podmínky v zimním období. nezpevněná polní cesta Popis pozemku byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku nepravidelný Sklon pozemku mírně sklonitý Orientace pozemku převážně na jih Oplocení pozemku není Výměra m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 80 Kč/m 2 Redukovaná cena Kč 68 Kč/m 2 Lokalita : Chotýšany - cca 3km západně Poloha : 2 pozemky přístupné po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda Větší pozemek 3

4 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 20 Kč/m 2 Redukovaná cena Kč 17 Kč/m 2 Lokalita : Pavlovice - cca 4,5km jihovýchodně Poloha : pozemek přístupný po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda Výrazně větší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 20 Kč/m 2 Redukovaná cena Kč 17 Kč/m 2 Lokalita : Louňovice pod Blaníkem - cca 10km jižně Poloha : pozemky přístupné po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda 2 menší pozemky 4

5 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 150 Kč/m 2 Redukovaná cena Kč 128 Kč/m 2 Lokalita : Všechlapy - cca 4,5 km severně Poloha : pozemek přístupný po zpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda, pravděp.možnost změny územního plánu Větší pozemek navazující na hranici zastavěné části obce Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m 2 Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 25 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je trh minimální, v širší lokalitě je omezená nabídka obdobných nemovitostí rozdílných velikostí. Nabídky se pohybují v rozpětí (150 s možností změny účelu užití) Kč/m2, podle velikosti, polohy. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. 5

6 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. podpis 6

7 7 Fotodokumentace - mapy