Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2016 o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 125 v katastrálním území Stařechovice, obci Stařechovice, okrese Prostějov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 2755/ ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 16. května 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 196 EX 2755/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/4 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 125 orná půda v katastrálním území Stařechovice, obci Stařechovice, okrese Prostějov. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : : : : Olomoucký Prostějov Stařechovice Stařechovice 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Stařechovice LV č. 239 ze dne Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů. 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 %) metoda nebude aplikována. -2-

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 239 je pan František Kocián, nar. dne id. 1/4 přihlášen na adrese Prostějov, Nám. T. G. Masaryka 130/14 (obecní úřad) vlastníkem podílu o velikosti id. 1/4 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 125 orná půda o celkové výměře 2605,0 m2 v katastrálním území Stařechovice, obci Stařechovice, okrese Prostějov. 7. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Parcela je přístupná po komunikaci, která je součástí zemědělského honu, tj. po pozemku parcelní číslo 223/6 ve vlastnictví obce Stařechovice. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na pozemku dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na pozemku nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis: Vesnice Stařechovice patří administrativně pod okres Prostějov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Prostějov. Obec Stařechovice se rozkládá asi devět kilometrů severozápadně od Prostějova. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno 532 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Stařechovice se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Služín a Stařechovice. Vesnice Stařechovice leží v průměrné výšce 250 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 659 ha, z toho orná půda zabírá osmdesát dva procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Oceňovaný pozemek se nachází v zemědělském honu situovaném jihovýchodně od zastavěného území obce, na jižním okraji katastrálního území. Pozemek leží na okraji honu, z jižní strany je ohraničen Českým potokem. Pozemek tvoří přibližně 25 m široký pruh půdy a je obděláván nájemním způsobem. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek pronajímán společnosti Statek Kostelec na Hané, a.s., výše nájmu za podíl činí 236,0 znalci není známa informace, zda tato částka obsahuje i daň z nemovitých věcí, kterou ze zákona je povinen hradit vlastník. Pozemek v honu je rodinný a je v současné době aktivně obděláván nájemcem. Pozemek je ke dni ocenění užíván v souladu s evidencí. Obsah ocenění 6 zemědělské pozemky -3-

4 Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 125 zapsaný na LV č. 239 pro k.ú. a obec Stařechovice, okres Prostějov. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 pozemek zemědělský - parcelní číslo 125 k.ú. a obec Stařechovice, podíl id. 1/4 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m ,77 20% 2605 Cena podílu na pozemku úprava Kč/m2 3,154 jedn. cena Kč/m2 18,924 podíl 1/4 celkem Kč 12324, ,26 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. rekapitulace: 6 zemědělský pozemek p.č. 125 k.ú. a obec Stařechovice, podíl id. 1/4 Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) = ,26 Kč ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty podílu na nemovité věci metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělském pozemku aktivně obdělávaném nájemním způsobem v katastrálním území a obci Stařechovice, okrese Prostějov. Pozemek je evidovaný jako orná půda. V nabídkách realitních kanceláří v okolí obce Stařechovice najdeme několik nabídek prodeje zemědělské půdy: -4-

5 V posledním případě se jedná o prodej podílu id. 3/8. Průměrná cena půdy v katastru od vzrostla z 11,88 Kč/m2 na 13,66 Kč/m2. Tím se zvýšil výnos z nájmu, ač jeho výše, 1 3 % z průměrné ceny půdy a to včetně daně z nemovitých věcí, je stále velmi nízká. Zájem trhu o zemědělskou půdu a především zájem o půdu hospodařících subjektů jimi obdělávanou v posledních létech vzrostl, nicméně právě hospodařící organizace nabízejí vlastníkům za metr čtvereční max. o 30 % více, než je průměrná cena půdy v jednotlivých katastrech. Současně se množí nabídky spekulantů, ti ale nabízejí méně než 50 % z administrativní ceny půdy v katastrech ČR. Požadované ceny za zemědělské pozemky v okrese Prostějov jsou velmi vysoké, jedná se totiž o velmi kvalitní zemědělskou půdu, ale výnos z nájmu těchto pozemků nedosahuje takové výše, aby opodstatnil velmi vysoké požadované ceny, jak vidíme v uvedených příkladech. Na volném trhu půdu nabízejí ti, jež pozemky nechtějí obdělávat a chtějí prodejem získat značné peníze. Přitom reálné rozpětí cen za 1 ha orné půdy v ČR v současné době je široké, činí ,00 až ,00 Kč/ha, tržně požadované ceny v regionu jsou vyšší a trh na ně nereaguje. V konkrétním případě se jedná o aktivně obdělávaný pozemek a to nájemním způsobem, avšak předmětem ocenění je pouze podíl o velikosti id. 1/4. Je pravděpodobné, že zemědělský subjekt, který pozemek obhospodařuje, popřípadě spoluvlastníci, mohou o podíl projevit zájem. V prvním případě nájemní vztah k podílu zanikne splynutím, v případě, že podíl nabudou spoluvlastníci, budou oni získávat stanovené nájemné. Individuální obdělávání podílu takto situovaného pozemku zatím není možné, ač po pozemkových úpravách k pozemku vede přístup po pozemcích ve vlastnictví samosprávního celku. Maximální dosažitelná cena v případě prodeje celku se pohybuje v dané lokalitě okolo 40,00 Kč/m2. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu na posuzovaném pozemku ve výši Cena podílu na pozemku určená metodou srovnání (zaokrouhleno) 1/ ,00 Kč

6

7 Parcela leží mimo zastavěnou část obce a nelze očekávat její začlenění do územního plánu jako plochu určenou pro výstavbu Fotodokumentace Územní, jehož součástí je posuzovaná parcela č. 125, k.ú. Stařechovice -7-

8 List vlastnictví -8-

9 Powered by TCPDF (

10 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 9 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne Powered by TCPDF (