ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2011 o obvyklé ceně bytové jednotky č.2159/4 v Plzni, Pařížská ulice 8, kat. území a obec Plzeň, okres Plzeň - město Objednatel posudku: Mgr. Pavel Dolanský, exekutor Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro provedení exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Plzni dne strana 1

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č.2159/4 Adresa nemovitosti: Pařížská 2159/8, Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění nemovitosti bylo provedeno na základě vydaného usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 1040/ , ze dne Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku 1) výpis z katastru nemovitostí, LV č k.ú. Plzeň, ze dne ) výpis z katastru nemovitostí, LV č.9397 k.ú. Plzeň, ze dne ) kopie katastrální mapy 3) skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti 4) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění 5) vyhláška MF č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění vyhl.364/2010 Sb. 6) informace z realitních kanceláří a realitní inzerce 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, na Listu vlastnictví č pro obec a katastrální území Plzeň. Podle výpisu z KN ze dne je vlastníkem nemovitosti zapsán Ing,. Josef Maryška, bytem Dolní náměstí 384, Odolena Voda. Na nemovitosti nejsou zapsána žádná věcná břemena, jsou zapsána zástavní práva pro ČMSS z roku 2005, pro Českou spořitelnu, a.s., z roku 2008 a exekutorské zástavní právo pro Citibank Europe, plc, z roku 2011, nařízení exekuce z roku 2010 a 2011, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z a Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla předložena projektová dokumentace, pouze kopie první smlouvy o převodu bytu do vlastnictví. Podle sdělených informací byl dům postaven Stavebním bytovým družstvem mladých Plzeň, kolaudován v roce Prohlášením vlastníka byl dům rozdělen na celkem 17 bytů, nebytové prostory jsou součástí společných částí domu. strana 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází blízko hlavního vlakového nádraží v Plzni, na konci Pařížské ulice na svažitém pozemku. V sousedství nemovitosti jsou další obdobné bytové objekty, stavba autoservisu a garáží. Přístup z místní živičné městské komunikace s chodníky, přípojky všech inženýrských sítí, omezené možnosti parkování u domu. Oceňovaná nemovitost se skládá z bytové jednotky č.2159/4, ke které přísluší spoluvlastnický podíl 3729/89392 na společných částech domu a pozemku pod budovou p.č.977/3 o výměře 213 m2. Dům má 2 podzemní a 6 nadzemních podlaží, ve 2.suterénu je bývalá uhelna s kotelnou, dnes plynová, a prádelna se sušárnou a sklepy. Do 1.suterénu ještě zasahuje uhelna s kotelnou, zbytek je užíván jako nebytový prostor se soc.zařízením. V přízemí jsou 2 byty a prodejna propojená s nebyt prostorem v suterénu, ve vyšších podlažích jsou trojice bytů, volný půdní prostor. Dům zděné konstrukce, betonové stropy, sedlový krov s novou taškovou krytinou, schodiště s výtahem, ústřední vytápění z vlastní plynové kotelny, standardní vybavení domu, dobrý technický stav. Bytová jednotka č.2159/4 je ve 2.NP střední, dispozice typu 1+1 o celkové výměře bytu 36,3 m2, k bytu přísluší sklep v suterénu 0,99 m2. Kuchyně s původní dřevěnou linkou a plynovým sporákem 8,80 m2 a spižní skříní, nad sporákem je umístěna plynová karma na ohřev vody. Pokoj o ploše 19,41 m2 průchozí do kuchyně, předsíň 4,42 m2 s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a umyvadlem 1,95 m2, standardní WC 0,94 m2, z části předsíně byla vybudována komora. Byt má nová plastová okna, ústřední vytápění, všechny konstrukce převážně v původním stavu. 7. Součásti a příslušenství nemovitosti a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č.2159/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek pod domem strana 3

4 B. Věcná hodnota nemovitosti Ocenění nemovitosti je provedeno s využitím vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Byt č.2159/4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 9,22 m 2 pokoj: = 19,41 m 2 předsíň: = 4,78 m 2 koupelna: = 1,95 m 2 WC: = 0,94 m 2 sklep: = 0,99 m 2 Podlahová plocha bytu: = 37,29 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 37,29 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 37,29 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, prádelna, sušárna II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna bez výhledu I -0,01 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní - sklep II -0,01 8. Vytápění bytu - ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,949 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra, výborné dopravní spojení III 0,02 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 strana 4

5 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zvýšená hlučnost od dopravy I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,949 * 0,920 * 1,000 = 0,873 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,873 = ,74 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,74 Kč/m 2 * 37,29 m 2 = ,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,92 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,11 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,11 Kč * / = ,63 Kč Byt č.2159/4 - zjištěná cena = ,55 Kč b 1 ) Pozemek pod domem Stavební pozemek: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 977/3 213,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , negativní účinky okolí -10 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,11 Pozemek pod domem - zjištěná cena = ,11 Kč strana 5

6 Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Byt č.2159/4 = ,55 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč C. OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji nebo odvozením ceny z jiné funkčně související věci. Tato metoda pro oceňování nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak hodnotu pozemku. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však obtížně dostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Porovnání tedy musí někdy vycházet i z realitní inzerce a inzerce na internetu. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno ověřit, jak inzerovaná cena určité nemovitosti v čase klesá, až z inzerce nabídka zmizí. Nemovitost se pravděpodobně prodala za cenu blízkou poslední požadované. V dalších výpočtech se vychází z předpokladu, že cena nemovitosti nemůže být vyšší, něž cena obdobné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobně nejvyšší dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než inzerované požadované nájemné. Ceny realitní inzerce budou upraveny podle odlišnosti nemovitosti v jejich umístění, provedení, stavu, velikosti pozemků apod. Údaje o realizovaných cenách nemovitostí byly získány z kupních smluv a údaje z realitní inzerce porovnávaných nemovitostí byly získány na internetových stránkách realitních serverů a z periodických tiskovin realitních kanceláří. Soubor zjištěných porovnatelných nemovitostí : 1) Byt Plzeň, ulice Blatenská Zděný byt typu 1+1 ve 3.NP, u hlavní komunikace, o podlahové ploše 37 m2, sklep 7 m2, plastová okna, jinak byt v původním stavu, vytápění plynové lokální. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. 2) Byt Plzeň, ulice Čechova Zděný byt typu 1+1 ve 3.NP bez výtahu, na nároží ulic, o podlahové ploše 43 m2, sklep 2 m2, plastová okna, nové rozvody elektro,jinak byt v původním stavu, vytápění plynové lokální. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. strana 6

7 3) Byt Plzeň, ulice Sladkovského Zděný byt typu 1+1 ve 4.NP bez výtahu, u hlavní komunikace, o podlahové ploše 46 m2, plastová okna, umakartové jádro v původním stavu, vytápění plynové lokální. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. 4) Byt Plzeň, ulice Božkovská Zděný byt typu 1+1 ve 2.NP, dům po celkové rekonstrukci, o podlahové ploše 41 m2, sklep 2 m2, plastová okna, nová kuch.linka, koupelna v původním stavu, vytápění plynové lokální. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. 5) Byt Plzeň, náměstí Míru Zděný byt typu 1+1 v 5.NP, u hlavní komunikace, o podlahové ploše 52 m2 včetně sklepa 6 m2, plastová okna, nová kuch.linka, koupelna v dobrém stavu, vytápění plynové lokální, plynová karma. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. 6) Byt Plzeň, ulice Božkovská Zděný byt typu 1+1 ve 2.NP, u hlavní komunikace, o podlahové ploše 38 m2, původní špaletová okna, nová kuch.linka, koupelna v dobrém stavu, vestavěna komora, vytápění plynové lokální. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. 7) Byt Plzeň, Klatovská třída Zděný byt typu 1+1 ve 2.NP, u hlavní komunikace, o podlahové ploše 40 m2, plastová okna, kuchyně i koupelna v dobrém stavu, vytápění ústřední dálkové, plynová karma, parkování ve vnitrobloku. Nabídková cena ,- Kč, tj ,-Kč/m2. Nejnižší jednotková cena porovnávaných bytů Nejvyšší jednotková cena porovnávaných bytů Průměrná jednotková cena porovnávaných bytů ,- Kč/m ,- Kč/m ,- Kč/m2 Odbornou úvahou znalce, po zvážení stavu nemovitosti, její polohy a atraktivnosti i všech okolností působících na trh a tržní hodnoty nemovitostí, podle stavu realitního trhu obdobných nemovitostí v této lokalitě, jsem dospěl k následující porovnávací hodnotě: Porovnávací hodnota oceňovaného bytu ,- Kč/m2 Výsledná porovnávací hodnota bytu 37,29 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč po zaokrouhlení ,- Kč strana 7

8 D. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA A REKAPITULACE Ocenění nemovitosti bylo provedeno na základě vydaného usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 1040/ , ze dne Úkolem znalce bylo ocenit nemovitosti zapsané na Listu vlastnictví č pro k.ú. Plzeň, okres Plzeň-město, a dále ocenit práva a vady s nemovitostmi spojené. Oceňovaná nemovitost se skládá z bytové jednotky č.2159/4, ke které přísluší spoluvlastnický podíl 3729/89392 na společných částech domu a pozemku pod budovou p.č.977/3 o výměře 213 m2. Nemovitost bytová jednotka - je zapsána u Katastrálního úřadu Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-město, na listu vlastnictví č pro katastrální území Plzeň. Dům č.p.2159 a pozemek pod domem p.č. 977/3 jsou zapsány na LV Na předloženém LV nejsou zapsána žádná věcná břemena, jsou zapsána zástavní práva pro ČMSS z roku 2005, pro Českou spořitelnu, a.s., z roku 2008 a exekutorské zástavní právo pro Citibank Europe, plc, z roku 2011, nařízení exekuce z roku 2010 a 2011, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z a Nemovitost je řádně zapsána v Katastru nemovitostí. V době ocenění byla nemovitost užívána k bydlení, průměrně udržována, nebyla zjištěna žádná nájemní smlouva. V předchozích kapitolách byly provedeny výpočty věcné hodnoty nemovitosti s využitím cenových předpisů a odhad ceny porovnávací metodou. Každá z použitých metod má své klady a zápory, různou vypovídací schopnost. Rekapitulace stanovených cen nemovitosti : Věcná hodnota nemovitosti z toho spol. podíl na pozemku Porovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč ,- Kč ,- Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Na základě všech znalci známých a dostupných informací, výše provedených jednotlivých výpočtů a subjektivního názoru znalce je stanovena současná obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu k datu 2. října ,- Kč slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských Zjištěná omezení vlastnického práva podle mého názoru zaniknou vydražením nemovitosti, proto nebyla stanovena jejich cena. V Plzni dne Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň strana 8

9 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 10.května 2001 č.j. Spr.265/00 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2011 znaleckého deníku. V Plzni dne Ing. Jiří Baxa U Českého dvora Plzeň F. Seznam příloh 1) Fotodokumentace nemovitosti 2) Mapa s vyznačením polohy nemovitosti 3) Kopie katastrální mapy 4) Výpis z katastru nemovitostí, LV č k.ú. Plzeň, ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.9397 k.ú. Plzeň, ze dne strana 9