ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Transkript

1 Nástroje ke zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i akutně ohrožených finanční nedostupností bydlení - senioři ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková

2 Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení seniorů ( zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby ) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( nepřesazovat starý strom )

3 Vývoj počtu obyvatel a seniorů ČR vývoj počtu seniorů (obyvatel 65+) v posledních letech je patrný z následující tabulky, současný nárůst je stále ještě velmi mírný. Věková skupina Průměrný věk 39,0 39,3 39,5 39,8 40,0 40,2 40,3 40,5 Index stáří (65+/0-14 v %) 87,2 89,2 91,6 94,0 97,0 100,2 102,4 105,1

4 Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu přibližuje nejnovější projekce ČSÚ (pracující i s údaji o migraci), z údajů je patrný jak výrazný absolutní tak i relativní růst této věkové skupiny po r.2010, Obyvatel k 1.1. daného roku rok celkem abs podíl v % 2008 *) , *) , , , , , , ,2

5 Koordinační schůzka k projektu Hnanice, Zdroj: starobní důchodce samostatně žijící REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ

6 PŘÍKLADY FINANČNÍCH NÁKLADŮ NA SOCIÁLNÍ SLUŽBY V JIHOMORAVSKÉM KRAJI z uvedené tabulky vyplývá, že náklady na 1 lůžko se pohybují mezi 14 tis až 21 tis Kč/měsíc, z toho součet příspěvků zřizovatele a MPSV se pohybuje v rozmezí zhruba od 5,5 tis. Kč do 8,5 tis.kč za měsíc. Při průměru 6 tis./ lůžko je to 72 tis. Kč za jedno lůžko za rok. Za 10 let 720 tis. Kč. Průměrné náklady na lůžko Pokrytí zpříspěvků zřizovatele Domov pro seniory Věstonická Brno % Domov pro seniory Foltýnova Brno Domov pro seniory Letovice ,82 100% , Koordinační schůzka k projektu Hnanice, % DPS Tišnov soběstační 100 % Domov pro seniory Hodonín neuvádí ,- 100 % 5 210,40 26,76% 6 742, ,49 bez příspěvků 1 181,6 5,6 % MPSV 3 208,4 16,48 % 616, ,37 bez příspěvků 6910,25,- 32,75 % % ZP 54,28 0,28% neuvádí 1,04 neuvádí 1474,- 6,99% Pokrytí z úhrad klientů 6 821,00 35,04% 5 783, , ,- 6509,35,- 30,85% Pokrytí zpříspěvků na péči 3 998,45 20,53% neuvádí ,71 Péči si senioři hradí ze svých příspěvků, dle skutečně provedených služeb a nemusejí je odevzdat 4 589, 21,75% Pokrytí zostatních výnosů 175,16 0,90% neuvádí 243,45 1,31 zisky z pronájmu obchodních prostor 434,66 2,06%

7 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení výstavba tzv. sociálních bytů 1/ Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám je určen pro právnické a fyzické osoby 2/ Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení je určen pro obce

8 Příspěvek na bydlení dle zákona č. 117/1995 Sb. Senioři v nájemních bytech v r Výdaje Příjmy BYT NÁJEM SIPO DŮCHOD 1+KK OBECNÍ 2480,- 370,- 5277,- 1+KK OBECNÍ 2749,- 400,- 6314,- 1+1 OBECNÍ 2370,- 935,- 8191,- 2+1 OBECNÍ 3917,- 894,- 6553,- 2+1 OBECNÍ 5264,- 260,- 8291,- 2+1 OBECNÍ 6106,- 880,- 7064,- 2+1 OBECNÍ 5911,- 1720,- 9142,- 3+1 OBECNÍ 8915,- 940, DRUŽSTEVNÍ 4146,- 1030,- 7248,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 2807,- 1400,- 6986,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 4636,- 1240,- 6882,- 2+1 NÁJEMNÍ 4128,- 2870,- 8349,- 2+1 NÁJEMNÍ 5862,- 1310,- 7172,- 2+1 NÁJEMNÍ 5103,- 2460,- 8023,-

9 Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů Týká se velkých nájemních bytů nad cca 120m2 Investor/ majitel na straně nabídky bydlení soukromý pronajímatel, kdy majitel úpravou bytu získá další bytovou jednotku, se kterou může dále disponovat obec, kdy stát prostřednictvím obecních nájemních bytů má plnit sociální roli vůči svým sociálně slabším občanům, tedy úloha zisku zde nemá být primární Uživatel na straně poptávky po finančně dostupném bydlení osamělý senior fixovaný ve svém prostředí dobrovolně, kdy funguje v dlouhodobých sociálních vazbách a nemá zájem se přestěhovat nedobrovolně, kdy objektivně nemá možnost se přestěhovat z důvodu absence adekvátní nabídky ( cenové, kvalitativní), tedy absence fungujícího trhu s byty Důsledky deregulované nájemné - představuje zvyšující se zátěž seniorů, neboť nemohou vlastním úsilím svoji situaci změnit - dle současné legislativy je to kategorie lidí nad 65/resp.68 let ( sociální odpovědnost státu - příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení ) tržní nájemné pro většinu seniorů přesahuje ekonomickou realitu jejich vlastní situace Stavební rozdělení velkých bytů na menší jednotky mohlo by být ekonomicky užitečné pro všechny zúčastněné strany ( nájemce získá menší byt a příznivější nájemné, majiteli vznikne další byt.jednotka, kterou může dále pronajmout).

10 Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů Ekonomicky model funguje až u velkých bytů, které jsou v současné situaci na trhu obtížněji pronajímatelné, zatímco poptávka po menších bytech není uspokojena. Vhodná dispozice bytu by měla umožňovat nekomplikované rozdělení, tzn. kde lze stavební úpravy omezit na rozdělení bytu příčkami, vybudování druhého bytového jádra ( koupelna, wc, kuchyňská linka) a příslušných rozvodů (mj. rozdělit vytápění) a kde výsledné řešení bude mít i nadále zachovánu optimální kvalitu bydlení (nedeformované proporce místností, správné denní osvětlení atd.) V praxi se většinou může jednat o takové dispozice bytových jednotek, kdy stávající byt má jednu stranu orientovanou do ulice, druhou do dvorního traktu a uprostřed dispozice je koupelna a wc (často odvětrávané do světlíku). Z uvedeného vyplývá, že hovoříme převážně o bytové výstavbě z přelomu 19./20. stol a první republiky. To jest cihlové domy postavené do r s často velkorysými dispozicemi. Staveb po 2.sv.válce se úvaha týká jen omezeně v určitých vhodných případech. U staveb z 50.let a následné výstavby socialistických sídlišť ubývá vhodných dispozic bytů a přibývá technických problémů při řešení.

11 Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů Realizace Fáze 1. Stavební řešení musí být citlivé a umožňovat eventuelní budoucí návrat k velkému bytu, ale s lepším standardem ( 2 koupelny, sekundární kuchyňská linka). Též to může být výborný základ dvougeneračního/ třígeneračního bydlení, kdy senior je ve svém s jistou soběstačností, ale vedle vlastní rodiny. Fáze 2. Samotné stavební úpravy by měly proběhnout s ohledem na zde žijícího nájemníka-seniora. Můžeme předpokládat, že v jeho části bytu budou úpravy minimální. Při dobré stavební přípravě by mělo stačit, aby na nezbytně nutnou dobu přichází v úvahu eventuelní úprava koupelny a stavba příčky oddělující nové bytové jednotky využil odlehčovacích služeb systému sociální péče ( pobyt max. do 3měsíců ). Poté lze přistoupit k úpravám ve druhé bytové jednotce, kde je potřeba vybudovat novou koupelnu u kuchyň, které jsou časově a stavebně náročnější.

12 Příklad 1 Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky Dům byl postavený v roce 1929 a nachází se v lokalitě Brno-střed. Byt A 121 m 2 Byt B 125 m 2

13 Příklad 1 Byt A1 48 m 2 Byt B1 54 m 2 Byt A2 73 m 2 Byt B2 71 m 2

14 Komentář V obou velkých bytech byly navrženy tyto úpravy : rozdělení bytu příčkou na dvě menší jednotky, vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku úprava stávající koupelny/wc, napojení a vybudování nové koupelny/wc pro druhý byt zřízení jedné nové kuchyňské linky. oprava podlahy v centrální části bytu dlažba v prostorách vstupu a dlažba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení. oprava a podle potřeby doplnění elektrorozvodů nové rozvody ústředního vytápění, vč. kotle etážového topení změny v polohách dveřních otvorů. vymalování nutné projekční práce náklady byly upřesněny položkovým rozpočtem Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohl soukromý majitel použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení ( Nařízení vlády 333/2009 Sb.) Výchozí stav - regulované nájemné ve výši podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-střed z 66,65Kč v roce 2009 na 77,05Kč od V případě rozdělení na 4 bytové jednotky může majitel druhou bytovou jednotku pronajmout na volném trhu - zde používáme MON místně obvyklé nájemné.

15 Nájemné Označení Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs Nájem v roce 2010 Kč/rok bytu regulovaný MON s dotací regulovaný MON s dotací Byt č Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč byty Kč Kč Kč Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč byty Kč Kč Kč Kč Kč Kč Varianta Byt Výběr/rok Suma 3-4 Reg. 1 a 2 Kladný rozdí Byt č.3 - regulovaný Byt č.4 - MON Byt č.5 - regulovaný Kč Kč Byt č.6 - MON Byt č.3 - MON Byt č.4 - MON Byt č.5 - MON Kč Kč Byt č.6 - MON Byt č.3 - s dotací Byt č.4 - MON Byt č.5 - s dotací Kč Kč Byt č.6 - MON

16 Investice varianty A, B Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou Kč, původní plocha bytů je 246 m², tj. cca 4.500Kč/m². Cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno. Za předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku, vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A malé byty č.3 a č.5 s regulovaným nájmem., větší byty č.4 a č.6 MON Výpočet platí pro Brno, uvedený byt a postupující deregulaci nájemného v roce 2010 je kladný rozdíl investora Kč v roce 2011 bude kladný rozdíl Kč od roku 2012 a po dokončení deregulace, kdy pro účel výpočtu předpokládáme, že nájemné zůstane zmrazené, bude kladný rozdíl každý rok Kč. Hypotéka se splatí po 8,5 roce, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca Kč) lze již v1.roce platit z kladného rozdílu nájemného. Varianta B všechny byty MON Kladný rozdíl investora Kč Hypotéka se splatí za 5 let, přičemž průměrná měsíční splátka (cca Kč) je asi polovinou z kladného měsíčního rozdílu nájemného.

17 Investice varianta C Varianta C malé byty č.3 a č.5 s věcně usměrňovaným nájemným 43Kč, větší byty č.4 a č.6 MON Dotace 30% z investice na vybudování sociálního bytu ( NV 333/2009 Sb.) pro byt č.3 je Kč ( celkové náklady cca Kč) pro byt č.5 je Kč (celkové náklady cca Kč) Kladný rozdíl investora je Kč. Stavební náklady, zmenšené o dotace na dva sociální byty, by se při použití hypotéky vracely 12 let, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca Kč) nelze z kladného rozdílu nájemného plně pokrýt. Z tabulky 5 lze dopočítat ztrátu, která investorovi vznikne použitím dotace a závazkem nájemného 43Kč na dobu 10 let. Ztráta v roce 2010 na sociálním nájemném z bytu č.3 a č.5 je Kč/rok oproti regulovanému nájmu a Kč/rok oproti MON. Tento nástroj státu není správně ekonomicky nastaven a v praxi nemůže motivovat soukromé majitele domů k použití takto nastavené dotace.

18 Příklad 2 - Původní stav Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky Dům byl postavený na počátku 20 stol. a nachází se v lokalitě Brno-střed Byt č m 2 Byt č m 2 Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.

19 Příklad 2 - Po adaptaci Byt č.1 62 m 2 Byt č m 2 Byt č m 2 Byt č.4 37 m 2 Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.

20 Komentář Koordinační schůzka k projektu Hnanice, Rozsah stavebních prací : Dílčí bourání nenosných příček, za účelem úpravy původní dispozice. Budování sádrokartonových dělicích příček, včetně instalace zvukové izolace do příček mezi byty, osazení nových dveřních zárubní. Adaptace rozvodů vody a kanalizace související s vybudováním nové koupelny a kuchyně. Adaptace elektroinstalací (samostatný měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky). Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kombi kotle pro každou bytovou jednotku. Vybavení bytů (nová kuchyňská linka, vybavení koupelny). Oprava a výměna podlahových krytin Nátěry truhlářských výrobků (dveřní zárubně a okna) Zapravení drážek a vymalování bytů Projekční práce Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.

21 Ekonomická rozvaha Koordinační schůzka k projektu Hnanice, Podrobný položkový rozpočet zpracovaný pomocí programu RTS s cenovou hladinou pro rok 2010 nám dodal podklad pro tyto závěry: Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou ,-Kč, původní plocha bytů je m², tj. cca 6066 Kč/m². Cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno. Stavební náklady nutné pro úpravu 1. původního bytů na jednotky 1. a 3 jsou ,-Kč, původní plocha bytů je m², tj. cca 5863 Kč/m². Stavební náklady nutné pro úpravu 2. původního bytů na jednotky 2. a 4 jsou ,-Kč, původní plocha bytů je m², tj. cca 6319 Kč/m². Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že při srovnatelném zásahu do konstrukce je investiční náklad vpřepočtu na m2 do rozdělení většího bytu výhodnější než podobné úpravy v menším bytě, jelikož zde dochází k rozložení nezbytných investičních položek (zřízení ústředního vytápění, vybavení nové kuchyně a instalace nové koupelny) do větší plochy. Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.

22 Návratnost investice Výchozí stav - regulované nájemné ve výši 80,58 Kč od podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-oblast V případě rozdělení na 4 bytové jednotky může majitel druhou bytovou jednotku pronajmout na volném trhu - zde používáme MON místně obvyklé nájemné : Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou ,-Kč. Plocha dvou menších bytů číní: 79,55 m2- předpokládáme zachování regulovaného nájemného. Plocha dvou menších bytů číní: 118,1 m2- předpokládáme místně obvyklé nájemné. Roční výnos odhadujeme na 12x (79.55 x x 140,-)= ,- Kč/ rok Stávající prognóza na zrušení regulovaného nájemného po roce 2010 by dovolovala předpokládat návratnost investice kolem 4 let. Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.

23 Průzkum zájmu o navržený program mezi soukromými majiteli bytových domů v Brně, : Průzkum realizován formou odborného výkladu s následnou diskusí : Počet přítomných účastníků = 70 Položené dotazy: 1/ Máte mezi nájemníky případ seniora v nadměrném bytě? nebo podobný případ? 13 kladných odpovědí 2/ Uvažoval byste ve svém domě o rozdělení velkého nájemního bytu na dvě jednotky, jak bylo naznačeno v přednášce? a/ s dotací neuvažuje žádný b/ bez dotace 7 kladných odpovědí

24 Závěr Koordinační schůzka k projektu Hnanice, Rekonstruovat velké byty dělením na menší zajišťuje soukromí, možnost zůstat v ve svém prostředí a je také ekonomicky výhodné a architektonicky zajímavé. Dotace státu směrem k fyzickým osobám-investorům, jak jsou nastaveny v NV 333/2009 Sb., v žádném případě nestimulují zájem soukromého sektoru podílet se na zřizování sociálního bydlení. Soukromý investor spíše může zvážit, jestli investuje své volné prostředky, protože nová bytová jednotka, která vznikne rozdělením, může být výhodněji pronajata. I při dodržení podmínek regulovaného nájmu ve stávající menší bytové jednotce ( senior, který zůstává bydlet ve svém známém prostředí ), je tato situace celkově lepší, než výchozí stav. Navrhujeme širokou publikaci a popularizaci tohoto nástroje formou článků s úspěšnými příklady realizace nástroj vhodný jak pro soukromé majitele domů, tak pro obce.

25 DĚKUJEME ZA POZORNOST