Transkript

1 MAPA NÁJEMNÉHO Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném na části území České republiky Milada Kadlecová

2 Vybrané údaje o řešeném území (údaje dle SLDB r. 2001) Obce dle zadávací dokumentace MMR, ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu spočtem obyvatel vyšším než Celkem se jedná o 639 obcí, v nichž bydlelo na začátku roku 2010 cca 46 % obyvatel ČR. Trvale obydlených bytů v v rodinných bytových domech domech Podle právního důvodu užívání bytů člen nájemní bytového družstva v osobním vlastnictví ve vlastním domě ČR celkem Řešené území Podíl v % 40% 52% 54% 50% 59% 40% Řešené území nepokrývá zhlediska bydlení zejména atraktivní území Prahy a Středočeského kraje, atraktivních krajských měst ale na druhé straně ani rozsáhlá méně urbanizovaná území ČR.

3 Specifikace faktorů ovlivňujících výši nájemného Nájemní vztah vyjádřený nájemní smlouvou má svoji tržní hodnotu, která odpovídá ceně pronájmu. Ve smyslu 663 občanského zákoníku je nájemné platba nájemce pronajímateli za dočasné užívání věci. Faktory - minimální požadavek daný zadáním veřejné zakázky 1. stáří a technický stav domu 2. technický stav bytu 3. technologie výstavby Výzkum IRI dle KISEB: Nejvýznamnější 1. Poloha bytového domu 2. Dispozice a velikost bytu 3. Vlastnictví bytu 4. Stav bytu a jeho vybavení 5. Lokalizace bytu v bytovém domě Méně významné 6. Druh konstrukce a stav bytového domu 7. Doprava (dopravní spojení a parkování) 8. Vliv okolí bytového domu a výhled z bytu 9. Orientace bytu 10. Nabídka služeb v místě bytového domu

4 Šetřené faktory pro zjištění výše nájemného v mapě nájemného MMR 1. stáří a technický stav domu 2. technický stav bytu 3. technologie výstavby 4. poloha bytového domu ve městech a obcích nad 10 tis. obyvatel 5. velikost bytu

5 Stáří a technický stav domu stavba ve velmi dobrém technickém stavu tj. novostavba do 10 let od kolaudace nebo starší stavba po komplexní rekonstrukci provedené v posledních 10 letech stavba se standardním technickým stavem tj. dobře udržovaný dům, který nesplňuje podmínku novostavby a současně nevyžaduje v nejbližším období (horizontu 5 let) zásadní rekonstrukce (např. výměna oken, rozvodů, zateplení, oprava střechy apod., opotřebení domu je v rozmezí 20-80% starší stavba se zhoršeným technickým stavem tj. starší dům sdlouhodobě zanedbanou údržbou, který v nejbližší době vyžaduje zásadnější rekonstrukce nebo přestavbu, tedy dům určený k zásadní nebo celkové rekonstrukci, opotřebení je vyšší než 80%

6 Technický stav bytu byty ve výborném technickém stavu, tj. byty nově postavené nebo komplexně rekonstruované byty ve standardním technickém stavu, tj. byty udržované, které v nejbližších letech nevyžadují zásadnější opravy nebo rekonstrukce byty se zhoršeným technickým stavem, tj. byty s dlouhodobě zanedbávanou údržbou, vyžadující bezprostředně zásadnější opravy nebo rekonstrukce

7 Technologie výstavby zděná stavba tj. stavba, jejíž nosné konstrukce tvoří kámen, cihla, cihelné tvárnice a podobné materiály, případně stavba vyzděná zpředpřipravených bloků nebo velkoformátových tvárnic osazovaných pomocí strojů; panelová stavba tj. stavba prefabrikovaná, skládaná na staveništi z betonových prvků (panelů) o různých rozměrech; jiná stavba stavba, která není zděnou nebo panelovou stavbou.

8 Poloha bytového domu ve městech a obcích nad 10 tis. obyvatel centrum tj. území historického jádra obce včetně území bezprostředně navazující na území v jeho blízkosti běžná poloha tj. poloha v bytových zónách za hranicí širšího centra, typicky prstenec sídlištní bytové zástavby okrajová poloha poloha v lokalitách na okraji obce s horší dostupností.

9 Velikost bytu malé byty tj. byty o podlahové ploše do 40 m 2 ; středně velké byty tj. byty o podlahové ploše od 40 m2 do 70 m 2 ; velké byty tj. byty o podlahové ploše nad 70 m 2 ;

10 Zdroje informací: a) přímé, tj. účastníci nájemního vztahu nájemníci pronajímatelé b) zprostředkované -zprostředkovatelé nájemního vztahu (třetí strany) realitní kanceláře, odhady znalců. Nájemníci: Pronajímatelé: Sdružení nájemníků ČR (SON), Sdružení OKD. Obce a města Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD), velcí vlastníci - CPI Byty, a.s., RPG Byty, s.r.o. a další. Formát sběru: 1) papírové dotazníky -pro majitele, členy OSMD, -pro nájemníky, 2) elektronický dotazník ve formátu XLS s návodem na vyplnění

11 Řešitelský tým mapy nájemného: Institut regionálních informací, s.r.o.: vedoucí projektu: Ing. Milada Kadlecová informační systém: Ing. arch. Michal Hadlač Bc. Petr Kepák, DiS geograf: RNDr. Milan Polednik specialista staveb Ing. arch. Helena Vařejková koordinace sběru a zpracování dat: Ing. Hana Palbuchtová Externí spolupráce: Sociologický ústav AV ČR: statistické vyhodnocení dat Soudní znalec: Advokát: legislativa Mgr. Ing. Martin Lux, Ph.D. Ing. Zdeněk Vích, CSc. Ing. Petr Sunega Mgr. Jaroslav Kazbunda

12 Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 1. Sběr informací a vyhodnocení informací do příklad elektronického dotazníku

13 Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačníhorozhraní do

14 Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačníhorozhraní do

15 Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačníhorozhraní do

16 Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Naplnit informačníhorozhraní údaji o výši obvyklého nájemného za jednotlivé obce Termíny a počty určených obcí, pro které budou data o obvyklém nájemném v systému zahrnuta -v souladu se zadávacími podmínkami

17 ODHAD VÝŠE OBVYKLÉHO NÁJEMNÉHO Zdeněk Vích soudní znalec

18 1. Základní premisy odhadu výše obvyklého nájemného (výběr) právní předpisy zákon ooceňování majetku(zom) oceňovací vyhláška (OV) zákon ocenách (ZOC) občanský zákoník (OZ) zákon ojednostranném zvyšování nájemného zbytů (ZJZN) obchodní zákoník (ObZ) zákon oobcích (ObecZ) stanovení sazby avýše obvyklého nájemného

19 2. Požadavky na odhad obvyklého nájemného výše obvyklého nájemného ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soulad s definicí obvyklé ceny dle zákona o oceňování majetku standardní byt v určené obci odpovídá typickému nájemnímu bytu určení standardního bytu dle: dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů ČSÚ (2001) ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.

20 3. Základní principy odhadu sazby (výše) nájemného znalcem dodržení právních předpisů nákladový, výnosový a porovnávací princip využití vstupních dat z Knihy KISEB nabídkové hodnoty a obvyklé tržní hodnoty cena staršího bytu v obci a hodnotovém regionu vč. počtu údajů výše nájemného staršího bytu v obci a hodnotovém regionu využití expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení EMMAB pro případy, kdy je méně než 30 údajů pro obec koeficient územní diferenciace cen stavebních prací pro obec

21 3. Základní principy odhadu sazby (výše) nájemného znalcem některé kroky z postupu reprodukční pořizovací nákladová cena bez opotřebení a s vlivem pozemku nákladová složka nájemného cenotvorné koeficienty vlastností standardního nájem.domu a bytu obvyklá tržní cena standardního bytu (dle Metodiky IRI) sazba nájemného (Kč/m 2 /měsíc) a výše nájemného (Kč/měsíc) kapitalizační složka výše nájemného rozpětí sazby nájemného dle velikosti obce

22 4.Analýza zjištění aodhadu obvyklého nájemného analýza výsledků výpočtu porovnání s Cenovými mapami České republiky 1/2011 (únor 2011) Ing. Petr Ort, Ph.D. a kol., Verlag Dashofer, nakl., spol. s.r.o. dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů ČSÚ (2001) analýza a porovnání s dostupnými informacemi pomocí dálkového přístupu kinformacím svyužitím sítě Internet

23 DĚKUJEME ZA POZORNOST IRI -váš spolehlivý partner