IAS 40 Investice do nemovitostí

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví katedra finančního účetnictví a auditingu IAS 40 Investice do nemovitostí Ing. David Procházka, Ph.D. katedra finančního účetnictví a auditingu Fakulta financí a účetnictví Vysoká škola ekonomická nám W. Churchilla 4 Praha 3, Web: <prochazd@vse.cz>

2 1 Definice IAS 40 Investice do nemovitosti: Nemovitost užívaná vlastníkem: Investice do nemovitostí generuje peněžní toky, které na peněžních tocích z ostatních aktiv účetní jednotky => aplikace Nemovitost užívaná vlastníkem generuje peněžní toky, které na peněžních tocích z ostatních aktiv účetní jednotky => aplikace Příklad 1 Slide 2/9

3 2 Oceňování investic do nemovitostí 2.1 Ocenění při prvotním uznání Položky investic do nemovitostí se uznají pouze a jen: - - Položky investic do nemovitostí se při prvotním uznání ocenění, v případě pořízení nemovitosti na finanční leasing se aplikuje ocenění v souladu 2.2 Ocenění k datu účetní závěrky Účetní jednotka má možnost volby ocenění investic do nemovitostí k datu účetní závěrky, a to buď: - - Zvolené řešení nutné Preferovaným oceněním k datu účetní závěrky je Změna účetní metody jen tehdy, jsou-li splněny podmínky IAS 8 => je krajně nepravděpodobné, že změna Slide 3/9

4 z přeceňovacího modelu na model historických nákladů poskytne.. Fair value užitá pro přecenění neobsahuje předpokládané transakční náklady spojené s prodejem Fair value musí odrážet tržní podmínky ke konci účetního období: - současné ceny na aktivním trhu pro obdobné nemovitosti ve stejné lokalitě a ve stejném stavu - současné ceny na aktivním trhu pro nemovitosti s odlišnou povahou, stavem či umístěním upravené o relevantní rozdíly - nedávné ceny obdobné nemovitosti na méně aktivním trhu upravené o změny ekonomických podmínek - současná hodnota očekávaných budoucích peněžních toků, která bere v úvahu podložené odhady budoucích nájmů Existuje vyvratitelná domněnka, že účetní jednotka je schopná spolehlivě určit fair value => pokud ve výjimečných případech toto není pravda, užije se ocenění v pořizovacích nákladech dle, přičemž zbytková hodnota Přecenění na fair value se zahrne Slide 4/9

5 3 Ostatní 3.1 Reklasifikace Přesuny položek nemovitostí do či ze skupiny investice do nemovitostí jsou možné pouze, dochází-li ke změně nemovitostí, která je prokázaná: - přesun z investic do nemovitostí do nemovitostí užívaných vlastníkem, je-li - přesun z investic do nemovitostí do zásob, jsou-li podnikány kroky - přesun z nemovitostí užívaných vlastníkem do investic do nemovitostí, jestliže - přesun ze zásob do investic do nemovitostí, je-li leasing nemovitosti Dochází-li k přesunu z investic do nemovitostí do zásob či do nemovitostí užívaných vlastníkem, určí se pořizovací náklady položky dle IAS 2 a dle IAS 16 na úrovni k datu reklasifikace Při reklasifikaci z nemovitosti užívané vlastníkem na investici do nemovitosti se nemovitost k datu změny přecenění na ; případný rozdíl se vykáže v souladu s ustanoveními pro model Při reklasifikaci ze zásob do investic do nemovitostí se nemovitost k datu změny přecení na ; případný rozdíl se vykáže Slide 5/9

6 3.2 Odúčtování investic do nemovitostí Investice do nemovitosti se odúčtuje: - při jejím pozbytí - jestliže nemovitost je trvale vyřazena z užívání a od jejího pozbytí nejsou očekávány žádné budoucí ekonomické prospěchy Zisk/ztráta z vyřazení (čisté výtěžky z vyřazení mínus účetní hodnota nemovitosti) se zahrne do zisku/ztráty za období Kompenzace od třetích stran za znehodnocenou, ztracenou či přenechanou investici do nemovitosti je zahrnuta do zisku/ztráty za období v období, ve kterém se kompenzace stane realizovatelnou 3.3 Požadavky na zveřejnění informací Poměrně rozsáhlé Slide 6/9

7 Aplikační příklady 4 Aplikační příklady Příklad 1: Identifikace investic do nemovitostí Položka Klasifikace Pozemek držený za účelem zhodnocení v dlouhodobém horizontu Pozemek držený za účelem užití v blíže nespecifikované budoucnosti Pozemek držený za účelem prodeje v rámci běžné činnosti Budova vlastněná účetní jednotkou a pronajímaná jiným jednotkám formou operativního pronájmu Budova pořízená účetní jednotkou formou finančního pronájmu a pronajímaná jiným subjektům formou operativního pronájmu Zatím neobsazená budova, která bude pronajímána formou operativního pronájmu Rozestavěná budova, která bude klasifikována jako investice do nemovitostí Slide 7/9

8 Aplikační příklady Položka Klasifikace Rozestavěná budova určená pro prodej v rámci běžné činnosti jednotky Rozestavěná budova na účet třetí strany Ubytovna pro zaměstnance, kteří platí nižší než obvyklé tržní nájemné Ubytovna pro zaměstnance, kteří obvyklé platí tržní nájemné Nemovitost, která je pronajímána jiné jednotce formou finančního leasingu Komplex dvou budov, kdy první je používána k administrativním účelům jednotky a druhá k operativnímu pronájmu jiným subjektům Budova, která je současně používána jednotkou i pronajímána jiným subjektům; převažují administrativní prostory užívané jednotkou Budova, která je současně používána jednotkou i pronajímána jiným subjektům; pro oba účely slouží přesně polovina budovy Budova, která je současně používána jednotkou i pronajímána jiným subjektům; administrativní prostory jednotky zaujímají nevýznamnou část budovy Slide 8/9

9 Aplikační příklady Položka Klasifikace Budova, která je pronajímána dceřinou společností mateřské společnosti pro administrativní účely - zobrazení v individuální účetní závěrce dceřiné společnosti Budova, která je pronajímána mateřskou společností dceřiné společnosti pro administrativní účely zobrazení v individuální účetní závěrce mateřské společnosti Budova, která je pronajímána mateřskou společností dceřiné společnosti pro administrativní účely zobrazení v konsolidované účetní závěrce Nemovitost v operativním pronájmu, kterou nájemce dále pronajímá Slide 9/9