Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 34/2015

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 34/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , Postup při zpracování posudku: Povinný p. Piotr Kolodziejczyk umožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 5123/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: U Stadionu Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a povinného p. Piotra Kolodziejczyka

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č , 10900; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinného p. Piotra Kolodziejczyka; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , Bytový dům č.p. 808, 809, 810, se nachází v zastavěné části města Mladá Boleslav, na ul. U Stadionu. Jedná se o blok panelových bytových domů s celkem 4-mi vchody. Objekt je panelový s 9-ti nadzemními podlažími s plochou střechou. Objekt byl dle získaných informací postaven cca před 25-ti lety. Dům je v dobrém technickém stavu po částečných revitalizacích - oprava střešní krytiny, výměna oken za plastová, vč. vstupních dveří, výměna stupaček. Objekt není zateplen. V objektu se nachází výtah. Bytová jednotka č. 808/14 - o velikosti 2+1 se nachází ve 4.NP. Podlahová plocha bytu je 53,91m2 + lodžie o podlahové ploše 3,10m2 a sklepní kóje 2,0m2. Bytová jednotka je kompletně v původním zanedbaném technickém stavu bez rekonstrukcí - původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní vnitřní instalace, původní dveře, podlahy, původní kuchyňská linka. Nověji jsou pouze vyměněna okna za plastová v rámci revitalizace bytového domu. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké v kovové zárubni, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, původní vybavení koupelny a WC, v kuchyni je kuchyňská linka. Pozemky parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St tvoří se stavbou bytového domu jednotný funkční celek. Pozemky jsou téměř zcela zastavěny objektem bytového domu č.p. 808, 809, 810, Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 808/14 - podíl 1/2 b) Pozemky - podíl 5391/ ) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -

4 B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu I -0,10 nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,860 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-4 -

5 Koeficient pp = I T * I P = 0,937 a) Bytová jednotka č. 808/14 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 19,81 ) * 1,00 = 19,81 m 2 chodba: ( 4,49 ) * 1,00 = 4,49 m 2 WC: ( 1,0 ) * 1,00 = 1,00 m 2 koupelna: ( 2,72 ) * 1,00 = 2,72 m 2 kuchyň: ( 7,32+3,14 ) * 1,00 = 10,46 m 2 pokoj: ( 15,43 ) * 1,00 = 15,43 m 2 lodžie: ( 3,1 ) * 0,20 = 0,62 m 2 sklepní kóje: ( 2,0 ) * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,73 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,875 = 0,692 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,

6 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,692 = ,60 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,73 m 2 * ,60 Kč/m 2 * 0,860 * 1,090= ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč Bytová jednotka č. 808/14 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet = ,15 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Bytová jednotka č. 808/14 - podíl 1/2 - zjištěná cena = ,58 Kč Ocenění b) Pozemky - podíl 5391/ Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - podíl 5391/ výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemky - podíl 5391/ zjištěná cena = 7 164,10 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Bytová jednotka č. 808/14 - podíl 1/2 = ,- Kč b) Pozemky - podíl 5391/ = 7 160,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem ,- Kč - 6 -

7 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Byt se nachází v ulici Pezinská, Mladá Boleslav, v panelovém domě v 1. NP m2. Byt je v původním stavu určen k rekonstrukci (umakartové jádro, plastová okna), novější kuch.linka, výměna PVC v kuchyni. K dispozici balkón a sklepní kóje. Bytový dům po revitalizaci - zateplení, střecha, vstupy, plastová okna. Nabídková cena RK: ,- Kč. (23.846,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve města Mladá Boleslav); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (menší stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

8 2. srovnatelná nemovitost K prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, na tř. V. Klementa v Mladé Boleslavi Byt je prostorný, po částečné rekonstrukci. Celková výměra bytu je 59 m2. Dva pokoje jsou spojeny v jeden velký obytný prostor s kuchyňským koutem. Samostatný pokoj se vstupem z tohoto obytného prostoru je užíván jako ložnice. V bytě jsou nové podlahy, dveře, v ložnici plastová okna. Lodžie k bytu je v mezipatře chodby, společná pro dva byty, pod uzamčením. Dům prošel rozsáhlými opravami v interiéru domu, je zateplen. V domě je výtah. Nabídková cena RK: ,- Kč. (27.102,- Kč/m2 podlahové plochy). Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve města Mladá Boleslav); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

9 3. srovnatelná nemovitost Nabízíme prodej bytu 2+1 s lodžií situovaného ve 2. patře panelového domu v Mladé Boleslavi, ulice Havlíčkova, plocha bytu včetně lodžie činí 64 m2 + sklep 1,95m2. Byt je v původním, udržovaném stavu obložená koupelna, nová plastová okna, dům je po celkové rekonstrukci výtah, zateplení, fasáda atd. Nabídková cena RK: ,- Kč (25.000,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve města Mladá Boleslav); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (menší stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

10 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí ,- až ,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: ,- Kč/m2 podlahové plochy 53,91m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x ,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: ,- Kč /2 x 0,9 = ,- Kč 0,9... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti ,- Kč

11 Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti bytové jednotky č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , 10900, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , 10900, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 808/14 v bytovém domě č.p. 808, 809, 810, 811 na pozemku parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St. 3545, vč. podílu o velikosti 5391/ na společných částech domu č.p. 808, 809, 810, 811 a na pozemcích parc.č. St. 3542, St. 3543, St. 3544, St vše v katastrálním území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV č , 10900, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : pětsetsedmtisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace pořízená dne

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 OZN.: U Stadionu č.p. 808, Mladá Boleslav. OZN.: U Stadionu č.p. 808, Mladá Boleslav