ZNALECKÝ POSUDEK č / 2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2017 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.567/9 spolu se všemi jejími součástmi a příslušenstvím na společných částech a prostorech v bytovém domě č.p.567 na p.p.č.316/9, vše v katastrálním území Horní Růžodol, obec Liberec, kraj Liberecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova Praha 1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro převod členského podílu v družstvu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 Telefon: znalec@pavlata.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.567/9 spolu se všemi jejími součástmi a příslušenstvím na společných částech a prostorech v bytovém domě č.p.567 na p.p.č.316/9, vše v katastrálním území Horní Růžodol, obec Liberec, kraj Liberecký 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.567/9 včetně příslušenství Adresa předmětu ocenění: Jeronýmova 567/ Liberec VII-Horní Růžodol Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Horní Růžodol Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.988 a č.1, katastrální území Horní Růžodol, obec Liberec, okres Liberec. V - Kopie katastrální mapy - Místní šetření Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník členského Investorsko inženýrská a.s., RČ/IČO: , Gorkého 658/15, podílu v družstvu: Liberec, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.988 a č.1, katastrální území Horní Růžodol, obec Liberec, okres Liberec

3 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č.567/9 se nachází v obci Liberec, místní část Horní Růžodol, v lokalitě se zástavbou bytových domů. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace ulice Jeronýmova. Předmětem ocenění není podíl na pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.567/ Pozemky 1.2. Oceňovaný byt - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,980 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,980 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční I 0,04-4 -

5 zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,06 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. I -0,30 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,630 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,617 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Bytová jednotka č.567/9 Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve třetím nadzemním podlaží bytového domu s rovnou střechou. Byt 2 kk, sestává ze dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory a lodžie. Byt je standardně technicky vybaven. Byt není vymezena prohlášením vlastníka o vymezení jednotek. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberec Stáří stavby: 32 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy 2 kk: 64,80 * 1,00 = 64,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 64,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, nezateplená II -0,05-5 -

6 2. Společné části domu: Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,840 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,840 = 0,823 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,630 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 0,823 = ,40 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 64,80 m 2 * ,40 Kč/m 2 * 0,980 * 0,630= ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,12 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.567/ ,10 Kč 1.1. Pozemky 0,- Kč 1.2. Oceňovaný byt ,12 Kč = ,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Sedmsetdvatisícdevětsetdeset Kč ,10 Kč ,- Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb.k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Sedmsettřitisíc Kč ,- Kč - 7 -

8 Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - bytové jednotky, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu. Obvyklá cena: Kč slovy: Sedmsettřitisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

9 - 9 -