Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 62/2014

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 62/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, Postup při zpracování posudku: Povinná p. Eva Pachmanová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelů sousední bytové jednotky, informací z prohlášení vlastníka získaného na KÚ v Praze. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 7079/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Vrbenského 1498/ Praha-Holešovice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Holešovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3977, 3746; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitelů sousední byt. jednotky; - informací získaných z prohlášení vlastníka získaného na KÚ v Praze; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, Bytový dům č.p se nachází v zastavěné části města Praha-Holešovice na ul. Vrbenského. Objekt je postaven jako zděný s jedním podzemním a 8-mi nadzemními podlažími, střecha je šikmá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 60let. Dům je po částečných stavebních úpravách - oprava střešní krytiny a výměna klempířských prvků. Bytová jednotka č. 1495/21 - o velikosti 2+1 umístěná v 7.NP objektu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2+1 I.kategorie s celkovou podlahovou plochou 48,80m 2, sklepní kóje má podlahovou plochu 1,40m2. Vstup do jednotky nebyl umožněn (povinná se na místní šetření nedostavila). Dle získaných informací je jednotka spíše v původním technickém stavu bez větších rekonstrukcí. Dispozice: - 2 x pokoj, předsíň, koupelna, kuchyň, WC, sklepní kóje. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je zřejmě vana a umyvadlo, splachovací WC, keramické obklady jsou provedeny v koupelně, WC a v kuchyni, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem. Informace o vnitřním vybavení jednotky získány pouze z prohlášení vlastníka získaného na KÚ v Praze a z částečných informací majitele sousední bytové jednotky. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a na pozemku parc.č. 612/5. K bytové jednotce dále náleží podíl ve výši 3/360 na funkčně souvisejícím pozemku parc.č. 612/1 užívaného jako dvůr u bytového domu č.p Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 1495/21 b) Pozemek parc.č. 612/5 - podíl 410/10000 c) Pozemek parc.č. 612/1 - podíl 3/360 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcné břemeno - 3 -

4 B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Bytová jednotka č. 1495/21 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 3 Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 8,20 * 1,00 = 8,20 m 2 pokoj: 13,10 * 1,00 = 13,10 m 2 pokoj: 20,10 * 1,00 = 20,10 m 2 předsíň: 4,50 * 1,00 = 4,50 m 2 koupelna: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 WC: 0,9 * 1,00 = 0,90 m 2 sklepní kóje: 1,40 * 0,10 = 0,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 48,94 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,700 = 0,763 i = 1-4 -

5 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než IV 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,931 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,763 = ,40 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 48,94 m 2 * ,40 Kč/m 2 * 0,931 * 1,000= ,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,14 Kč - 5 -

6 Ocenění b) Pozemek parc.č. 612/5 - podíl 410/10000 Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 612/5 197, , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek parc.č. 612/5 - podíl 410/ výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 410 / Pozemek parc.č. 612/5 - podíl 410/ zjištěná cena = ,96 Kč Ocenění c) Pozemek parc.č. 612/1 - podíl 3/360 Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa ostatní plocha 612/ , , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek parc.č. 612/1 - podíl 3/360 - výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 360 Pozemek parc.č. 612/1 - podíl 3/360 - zjištěná cena = ,67 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 1495/21 = ,- Kč b) Pozemek parc.č. 612/5 - podíl 410/10000 = ,- Kč c) Pozemek parc.č. 612/1 - podíl 3/360 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 6 -

7 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme prostorný byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, 55m2, s velkými okny do pěkného parkového vnitrobloku, v cihlovém domě v Praze 7 Holešovicích, ul. Tusarova. Byt po částečně po rekonstrukci - Na podlahách jsou parkety a dlažba. K bytu náleží malý sklep. Okna chrání bezpečnostní mříže. Nedaleko je tramvajová zastávka, metro C je dostupné do 5 minut. Nabídková cena RK: ,- Kč. (31.818,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, uvedená bytová jednotky v 1.NP - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

8 2. srovnatelná nemovitost K prodeji starší byt m2 v zachovalém stavu v udržovaném domě v ulici Bubenská, Praha-Holešovice. Byt je nezařízený bez kuchyňské linky, starší koupelna je spojená s WC, na podlahách jsou zachovalé parkety pokryté linem, velká komora, k topení slouží plynové wafky a k ohřevu karma, nové rozvody vody. Dispozičně se jedná o samostatnou kuchyň s oknem do vnitrobloku a dva vzájemně průchozí pokoje s okny do klidné boční ulice. Byt je ve stavu před rekonstrukcí, ale vše je funkční a obyvatelný je případně i po drobných úpravách (dodání kuchyňské linky, atd.). Nabídková cena RK: ,- Kč (47.091,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

9 3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji byt 2+1, 60 m2, OV, Praha 7, Holešovice, ul. Argentinská Byt se nachází ve 1.NP cihlového domu s okny orientovanými do vntitrobloku a slepé ulice. V domě proběhla minulý rok výměna stoupaček. Byt prošel kompletní rekonstrukcí před čtyřmi lety: nové vstupní dveře, elektrické vedení, podlahy, WC a koupelna, topení v mědi. V bytě jsou dva neprůchozí pokoje 22 m2 a 18 m2 s okny orientovanými na jih do slepé ulice, dále kuchyně s oknem na východ do vnitrobloku s dětským hřištěm, koupelna s vanou a samostatné WC. Kuchyně je vybavená novou kuchyňskou linkou (3 roky) s el.troubou a plynovou varnou deskou Na zemi jsou plovoucí podlahy a dlažba. K vytápění a ohřevu vody slouží plynový kotel. K bytu náleží sklep. Nabídková cena RK: ,- Kč (46.667,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (po kompletní rekonstrukci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, uvedená bytová jednotky v 1.NP - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 podlahové plochy

10 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí ,- až ,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: ,- Kč/m2 podlahové plochy 48,94m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x ,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč 3) Věcné břemeno Na LV č na str.16 v oddíle C je uvedeno věcné břemeno užívání pozemku parc.č. 612/1 ve prospěch p. Karla Vícha. Povinná z věcného břemene je p. Jaroslava Mullerová. Toto věcné břemeno se nevztahuje k oceňovanému podílu 3/360 ve vlastnictví povinné p. Evy Pachmanové

11 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč ,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, 3746, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, 3746, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1495/21 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 612/5, vč. podílu o velikosti 410/10000 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 612/5 a vč. podílu o velikosti 3/360 na pozemku parc.č. 612/1 vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3977, 3746, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. Slovy : milionosmsettřicettisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 62/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 6 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace pořízená dne

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 OZN.: Vrbenského č.p. 1495, Praha-Holešovice. OZN.: Vrbenského č.p. 1495, Praha-Holešovice