ZNALECKÝ POSUDEK č. 6243/163 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 58 Na pozemku parc. č.: st.59 Pozemky parc. č.: st.59, 97 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Kristýna Vidergotová, Sněžné 58, 59203 Sněžné, 1 / 1 Vlastník pozemku: Kristýna Vidergotová, Sněžné 58, 59203 Sněžné, 1 / 1 Katastrální území: Sněžné na Moravě LV č.: 773 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Sněžné Část obce: Sněžné Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 8.8.2013 / 8.8.2013 700 000 Kč O rodinné domy s cenou do 1 mil. Kč je v reginu stálý zájem Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 15.8.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Sněžné Katastrální území: Sněžné na Moravě Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 180 m 2 obestavěný prostor: 1 099 m 3 podlahová plocha - obytná část 128 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 50 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 90 40 opotřebení celkové: 69 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2011 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.59, č.97 - zahrada, Oceňované pozemky jsou převážně rovinné, jsou napojeny na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci. Část objektu domu u silnice je osazena pod okolním terénem. Plyn je v obci, ale do domu není zaveden. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.1015/1 - ostatní plocha ve vlastnictví Kraje Vysočina. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází přípojky elektro, veřejného vodovodu a kanalizace, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, kamene a betonu, studna ve sklepě na zalévání, oplocení zahrady J, Z s V, oplocení k ulici SZ, okrasné a ovocné porosty, vrata a vrátka 2 x, ocelové schůdky, zděné zbytky po skleníku. výměra pozemků celkem: 558 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 744 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Sněžné je obcí, která má asi 750 obyvatel. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Sněžné a k.ú Sněžné na Moravě v zastavěné části obce u silnice vedoucí obcí. Správním centrem je město Žďár nad Sázavou, nemovitost od něj vzdálena asi 19 km. Sněžné leží při silnici č. 354 vedoucí mezi městy Svratka a Nové Město na Moravě. V místě je ZŠ, MŠ, OÚ, obchody, drobné služby, pošta, lékař, restaurace, ubytování. Pracovní příležitosti jsou v Novém Městě na Moravě (12 km), v Poličce (17 km), ve Hlinsku (24 km), v Novém Městě na Moravě (12 km), v Jihlavě (60 km). Dům je situovaný při silnici vedoucí obcí, je zde zvýšený silniční provoz. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.773 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - při stanovení obvyklé ceny k uvedenému zápisu nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům. Přední část domu do ulice je původní roubené stavení, dále navazuje zděná část do dvora. Objekt má sedlový krov zakrytý v části eternitem na podbití, nad roubenou částí je eternit na šindeli, oplechování je z pozinku. Dům má okna ven a dovnitř otevíraná, dveře jsou plné a prosklené, na podlahách je PVC, koberce a dlažby. V koupelně je vana, umyvadlo, bojler. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva. V kuchyni je elektrický sporák, dlažba. Na část domu do dvora navazuje sklad - dílna a sklad se schodištěm na půdu. Krov umožňuje zřízení podkrovních místností. Ve sklepě je plná klenba, cihelné schody, omítky ve sklepě nejsou. Venkovní omítky jsou vápenné. Dům je v průměrném technickém stavu. V roce 2011 proběhla na domě částečná rekonstrukce - část elektřiny nově, koupelna, ústřední topení, kotel na tuhá paliva, část omítek nově, nově kuchyň. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné tl. 45 cm, přední část roubenka 3. Stropy s rovným podhledem, viditelné 4. Střecha sedlový krov trámy 5. Krytina osinkocementová, část eternit 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech na šindeli 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné, část obklad eternit 9. Vnější obklady kamenný obklad 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody cihelné schody 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna ven a dovnitř otevíraná 14. Podlahy obytných PVC, koberce místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 31,50 m 2 7,65 m 2 sklep 15,30 m 2 0,50 7,65 m 2 1.NP 179,99 m 2 120,55 m 2 chodba 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 pokoj 17,30 m 2 1,00 17,30 m 2 pokoj 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 pokoj 20,10 m 2 1,00 20,10 m 2 pokoj 9,70 m 2 1,00 9,70 m 2 kuchyň 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 koupelna 5,70 m 2 1,00 5,70 m 2 WC 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 kotelna 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 sklad 21,60 m 2 0,50 10,80 m 2 sklad 8,50 m 2 0,50 4,25 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 945 070 Kč Hlavní stavby: 1 521 598 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 111 600 Kč Věcná hodnota celkem: 1 633 200 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Sněžné, okr. Žďár nad Sázavou 100,00 840 1 050 000 10 500 0,56 5 880 Menší zachovalý rodinný domek nebo chalupu ve vyhledávané lokalitě CHKO Žďárské vrchy na Vysočině. V domě je vstupní chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, půda s možností půdní vestavby. Na dům navazuje základ pro druhý již neexistující dům - možno využít do budoucna jako terasu. Kolem domu je prostorná zahrada končící na jedné straně malým potůčkem. Dům je vhodný k chalupaření i k trvalému bydlení. Menší, okamžité opravy nutné. Okolí obce skýtá možnosti sportovních a rekreačních aktivit, v létě houbaření, obec má občanskou vybavenost, v okolí pěkná krajina K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - bez rekonstrukce 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Český Herálec, okr. Žďár nad Sázavou 100,00 795 1 199 000 11 990 0,52 6 185 Samostatně stojící rodinný dům 4+1 v klidné části obce Český Herálec, spadající pod obec Herálec (okres Žďár nad Sázavou). V obci Herálec se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou eternitem. Zastavěná plocha domu činí 86 m2, obytná plocha je cca 100 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta a schodiště, které vede do 1. patra, kde se nachází další dvě místnosti. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení a kamna na - 4 -
tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. K domu náleží zahrada o výměře 709 m2. Na zahradě se nachází bazén. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,02 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 0,85 K5 Celkový stav - dobrý 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Vojnův Městec, okr. Žďár nad Sázavou 100,00 1 117 799 000 7 990 0,70 5 593 Rodinný dům se zahradou o CP pozemku 1.117 m2. Dispozice domu: 1.NP: kuchyň, pokoj, koupelna, samostatné WC, chodba se schodištěm. Podkroví: dílna a pokoj. V dalších, dříve hospodářských budovách, bylo započato s rekonstrukcí na obytné místnosti. Plocha zahrady činí 712 m2. K domu přísluší zděná dílna, na zahradě je kopaná studna. Klidná lokalita. Vhodné k rekreaci i trvalému bydlení K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,70 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - po částečné rekonstrukci 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 16,25 % Variační koeficient po úpravách: 4,11 % Průměrná cena 5 886 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 128 m 2 Porovnávací hodnota 754 585 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Jedna porovnatelná nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, jedna je ve srovnatelné lokalitě a jedna je v horší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 59 288 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 97 270 m 2 200 Kč/m 2 Celkem: 558 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 773 ze dne 9.7.2013. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r. 2008 - kupní cena nebyla doložena. Předpokládám, že byla do 1,1 mil.kč v návaznosti na hodnotu zástavního práva. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 700.000,00 Kč : 128,00 m 2 = 5.469,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 5.500,00 Kč/m 2. Výhody - obec s částečnou občanskou vybaveností - škola, školka, OÚ, pošta, drobné služby - zaměstnání v okolních městech - Nové Město na Moravě, Žďár nad Sázavou, Svratka, Hlinsko - úplné zasíťování obce, zastřešení a krov objektu umožňuje zřízení obyt. místností Nevýhody - blízkost silnice - hluk, prach - část objektu dřevěná - roubené zdivo - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8.8.2013 Posudek o ceně byl vypracován 20.5.2013 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6243/163 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.773-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled ze silnice SZ Pohled ze silnice S Pohled ze zahrady J Pohled ze dvora Pohled JV - 13 -
Kuchyň Koupelna WC Kotelna Pokoj Pokoj - 14 -
Sklep Půda Sklad - dílna Sklad - dílna vjezd - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -