ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 226 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Darkovice, k.ú. Darkovice Adresa nemovité věci: K Štípkám 226, Darkovice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 248 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni , podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 248 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Darkovice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1531 Obec Darkovice Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Darkovice, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -

3 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: 1. Skutečný stav zjištěný při místním šetření zcela neodpovídá zákresu v katastrální mapě, na pozemku parc. čís. 852/2 stojí stavba hospodářské budovy, která není v mapě zakreslena a není evidovaná v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch TG CREDIT CZ s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 852/ , ,00 zahrada 852/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Par. čís. Množství JC RC (Kč) Opotř. VH (Kč) hospodářská zděná, o 1.NP, 852/2 134,00 m % budova ZP = 27,95 m2 Kč/m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 226 Je užívaný od roku 1955, jako podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 852/2. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva)a skladovací prostory, v 1.NP obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, PB sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o - 3 -

4 tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z cementových tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z betonových tvárnic, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, radiátory ocelové průmyslové, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (9,79 10,31) = 100,93 1.NP (9,79 10,31)+(4,72 2,24) = 111,51 podkroví (5,85 10,31) = 60,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 100,93 m 2 2,05 m 1.NP 111,51 m 2 2,88 m podkroví 60,31 m 2 2,35 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 100,93 (2,05+2,88+4,15/2)+(10,58 3,90) = 748,28 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 748,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,28 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S

5 3. Stropy s rovným podhledem S Střecha sedlová střecha S Krytina cementová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady betonové tvárnice S Vnitřní obklady keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností palubové S Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace litinové potrubí S Vybavení kuchyně PB sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo S 23, ,00 23,40 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,70-5 -

6 23. Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9490 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9490 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 194, Plná cena: 748,28 m , Kč/m 3 = ,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 60 / 90 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) 0,333 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,30 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 170,85 m 2 Obestavěný prostor: 748,28 m 3 Zastavěná plocha: 111,51 m 2 Plocha pozemku: 1 196,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je garáž pro 1 stání, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem, u domu je menší výměra pozemků

7 Lokalita Hlučín, Dlouhoveská 388 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,08 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,84 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, u domu je hospodářská budova a stodola, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem, u domu je menší výměra pozemků. Lokalita Bolatice, Školní 30 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Vliv pozemku - menší výměra pozemků; kupní smlouva Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 127,32 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, u domu je hospodářská budova a garáž, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem

8 Lokalita Píšť, Hůrecká 295 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 173,17 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 170,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu

9 V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 248 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -