Nová úprava vlastnictví bytů Author: JUDr. Pavla Schödelbauerová Published: 17.10.2007 Návrh zachovává dosavadní dualistickou spoluvlastnickou koncepci vycházející ze specifického typu spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník společných částí domu je vždy současně vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru (tzv. jednotky, která je prostorově vymezenou částí budovy). Byty a nebytové prostory (vymezené podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotky) se tedy mohou stát předmětem vlastnického práva jako věci v právním smyslu jedině na základě vytvoření fikce samostatné věci ve zvláštním zákonu, kterým je právě zákon o vlastnictví bytů Tato fikce je ovšem použitelná pouze pro účely vzniku a převodů jednotek (bytů či nebytových prostorů) v režimu této zvláštní úpravy nikoliv tedy obecně. Tato koncepce domu s jednotkami, byla přijata již v roce 1966, a lze říci, že i ve světě toto řešení převládá a je právně nejpřesvědčivější a legislativně relativně nejlépe řešitelné, pokud lze vůbec právní úpravou komplikované spoluvlastnické vztahy uspokojivě řešit. Stejně tak je v návrhu ponechána i základní koncepce správy domu přijatá zákonem č. 103/2000 Sb., tj. úprava právnické osoby, jejímž úkolem je především zajistit veškeré funkce domu jako celku, a to zejména ve vztahu k třetím subjektům. Vzhledem ke specifickému charakteru této právnické osoby, však návrh daleko přesnějším způsobem upravuje její vznik, postavení, působnost. Úprava vzniku společenství by nadále měla podléhat standardnímu postupu tj. založení právnické osoby a její vznik zápisem do příslušeného rejstříku. Vymezení působnosti a způsobu přijímání usnesení orgánů společenství je v dosavadním zákonu pro praxi příliš složité, takže si vyžaduje zjednodušení a také výraznější možnost přijímání usnesení vlastníků jednotek jako členů společenství mimo schůzi shromáždění společenství. Stejně tak je nezbytné přímo zákonem upravit základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení otázek, co se považuje za příjmy společenství. V souvislosti s přijetím nové úpravy je navrženo zrušení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, neboť právní základ úpravy společenství bude nadále přímo v novém zákoně, tak jak ostatně úprava práv a povinností účastníků občanskoprávních vztahů vyžaduje. Předmět vlastnictví Předkládaný návrh reaguje na požadavky praxe týkající se vymezení předmětu vlastnického práva, zejména přesnější definicí jednotky a jejích součástí, dále zpřesněním definice společných částí domu a nově i vymezením společných částí domu užívaných pouze jedním či několika vlastníky jednotek. Výše popsaným zpřesněním nedochází ke změně ve vymezení předmětu vlastnického práva oproti stávající úpravě, ale pouze k přesnějšímu vyjádření toho, co obsahuje již stávající úprava. 1/5
Již od počátku této speciální úpravy vlastnictví mohly být předmětem vlastnictví pouze místnosti, ať již tvořily byt, nebo samostatně jako místnosti nesloužící k bydlení. Takto vymezený předmět vlastnictví byl převzat i do úpravy provedené zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Předmětem vlastnictví podle stávajícího zákona o vlastnictví bytů může být pouze prostorově vymezená část domu tj. část oddělená od okolního prostoru, tedy pouze místnost. Tomuto vymezení předmětu vlastnictví odpovídá i dosavadní výpočet podlahové plochy bytu, zahrnující pouze plochu místností. Vzhledem ke skutečnosti, že takto vypočtená podlahová plocha, je ve většině případů určující i pro výši příspěvku na údržbu a opravy společných částí domu (ačkoliv zákon umožňuje i jinou dohodu všech vlastníků), dochází ke zvýhodnění těch vlastníků jednotek, kteří výlučně užívají společné části domu, jako jsou balkony, lodžie, terasy apod., jejichž podlahová plocha se do plochy jednotky nezapočítává. Nově navržená úprava jednak vymezuje jednoznačně předmět vlastnictví, jednotku, na kterou se pohlíží jako na nemovitou věc,ačkoliv jí není, a dále společné části domu určené k užívání všemi vlastníky jednotek, a nově tzv. vymezené společné části, které jsou určeny k výlučnému užívání s jednotkou nebo více jednotkami. Podlahová plocha těchto vymezených prostorů se pro účely příspěvků na správu a údržbu společných částí domu započítává do podlahové plochy jednotky jednou polovinou, pokud nedojde k jiné dohodě. Návrh zákona dále podrobněji a přesněji upravuje vztahy k pozemkům, a to nejen zastavěným jak tomu bylo dosud, ale i souvisejícím, pokud tak rozhodne původní vlastník budovy v prohlášení vlastníka, kterým se dům dostává do režimu zvláštní úpravy vlastnictví bytů. Vlastnictví jednotek K původnímu vzniku vlastnictví jednotek může dojít jedině některým ze způsobů uvedených v návrhu zákona. Jde o vznik vlastnictví jednotek vkladem do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy, dále pak na základě smlouvy o výstavbě. V zájmu sjednocení právního základu pro vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy návrh obsahuje ustanovení podle kterého se nadále budou za prohlášení vlastníka budovy považovat také dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo dohody manželů o vypořádání společného jmění manželů, anebo rozhodnutí soudů tyto dohody nahrazující. V úpravě o zvláštních podmínkách pro převod vlastnictví některých jednotek jsou zařazeny zvláštní podmínky pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, jejichž nájemcem je člen nebo společník, který se (nebo jeho právní předchůdce) podílel na financování bytu či nebytového prostoru nebo stavby, v níž se tento byt či nebytový prostor nachází. V rámci současných koncepcí návrhu zákona o vlastnictví bytů se uplatňuje záměr nerozlišovat právnické 2/5
osoby jako původní vlastníky budov, pokud je to možné. Tj. v případě, kdy právnická osoba za majetkové účasti svých členů či společníků pořídí (ať koupí či výstavbou, apod.) bytový dům s byty či nebytovými prostory určenými k pronájmu členům či společníkům, kteří se na jejich pořízení podíleli, není důvod rozlišovat např. mezi společností s ručením omezeným a bytovým družstvem, pokud jde o režim tohoto zákona. Rozlišení bude podle přechodných ustanovení zachováno jedině u převodů z vlastnictví některých dřívějších stavebních bytových družstev či lidových bytových družstev podle dosavadních ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Spoluvlastnictví budovy a její správa Specifická forma spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotek vyžaduje i zvláštní úpravu, která by zajistila, aby obytný dům s více byty mohl vystupovat vůči vnějšímu okolí jako celek. Je zcela nemyslitelné, aby každý byt měl jiného správce, jiného dodavatele energie, tepla, jinou použitou technologii vnějšího opláštění apod. Vlastníci jednotek v domech podřízených režimu zvláštní úpravy vlastnictví bytů, se musejí podřídit potřebám toho, co existuje jako jeden funkční celek, uzavřený obvodovými zdmi a střechou, tedy budovy jako hlavního předmětu jejich spoluvlastnictví. Vlastnictví jednotky, které je se spoluvlastnictvím domu v režimu zákona o vlastnictví bytů neoddělitelně spjato, zavazuje vlastníka k tomu, aby se staral nejen o svůj byt, nebo nebytový prostor, ale i o celý dům, jehož je spoluvlastníkem. Toto spoluvlastnictví domu nepodléhá úpravě spoluvlastnictví podle občanského zákoníku. Úprava spoluvlastnictví v občanském zákoníku není pro domy s velkým počtem vlastníků vyhovující, a proto stávající zákon o vlastnictví, ale i nově navržená úprava, použití ustanovení občanského zákoníku o spoluvlastnictví vylučují. Nutnost odchylné úpravy spoluvlastnických práv vyplývá zejména z předpokladu velké plurality subjektů spoluvlastnictví. Spoluvlastníci také obvykle nemají jiné společné vazby než ty, které vyplývají ze spoluvlastnictví budovy, nejsou tedy v příbuzenských vztazích,jek je tomu obvykle v případě spoluvlastnictví nemovitostí podle občanského zákoníku. Zákon řeší vzájemné vztahy spoluvlastníků Jde především o rozhodování o hospodaření se společnou věcí. Zákon sjednocuje požadavky na rozhodování tak, že s výjimkou nakládání se společnou věcí jejímž důsledkem je změna všech spoluvlastnických podílů, postačí k rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek. Vlastníci mohou ve stanovách upravit přísnější kriteria rozhodování. Pokud však dochází ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech spoluvlastníků je třeba souhlas všech. Na rozdíl od občanského zákoníku není navrhována úprava předkupního práva spoluvlastníků v případě prodeje jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, stejně jako není 3/5
upravena ani ve stávajícím zákoně. Vystupování kolektivu spoluvlastníků vůči třetím osobám Vlastník jednotky, který je současně i spoluvlastníkem společných částí domu (ne však reálně vymezených ale ideálních) se stává členem vícečetného společenství dalších vlastníků, ať již v rámci právnické osoby nebo bez ní. Vzhledem k mnohočetnosti spoluvlastníků v případě spoluvlastnictví domu resp. jeho společných částí, není vhodné, aby postavení vlastníka bylo solidární jako je tomu v případě spoluvlastnictví podle občanského zákoníku, kdy spoluvlastníci jsou z právních úkonů týkajících se společné věci povinni a oprávněni společně a nerozdílně. Proto návrh, stejně jako stávající zákon o vlastnictví bytů, upravuje postavení spoluvlastníků odchylně tak, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávnění a povinni pouze do výše podílu na společných částech domu. V praxi je důsledkem takového postavení možnost třetích osob např. věřitelů domáhat se svých práv soudně na každém vlastníkovi pouze do výše jeho podílu, pokud nedojde k udělení plné moci spoluvlastníky jedné nebo více osobám. Stejný problém vzniká při řízení stavebním, správním, daňovém atd. Zákon proto upravuje existenci zvláštní právnické osoby, společenství vlastníků jednotek, jehož postavení doznalo od roku 2000 podstatných změn. Protože jde o specifický subjekt, nepodléhající jiné právní úpravě než té, která je obsažena v zákoně o vlastnictví bytů, je nezbytné přímo v tomto zákoně upravit vznik, kompetence, majetek a hospodaření této právnické osoby, její orgány včetně jejich volby, kompetencí atd. Úprava vzniku společenství přímo ze zákona se v praxi příliš neosvědčila, a proto je navržen postup vzniku této právnické osoby standardní cestou tj. založením a vznikem na základě následného zápisu do příslušného rejstříku. Aby bylo dosaženo zamýšleného účinku tj. existence povinné právnické osoby, je podmínkou pro vstup do režimu tohoto zákona, a pro převody vlastnictví jednotek v domě s byty a nebytovými prostory, založení této právnické osoby, přičemž podmínky pro vznik společenství se v nové úpravě sjednocují oproti stávajícímu, poněkud nepřehlednému stavu. V oblasti rozhodování o správě společných částí domu je liberalizace vyjádřena změnami nezbytného hlasovacího kvóra, možností korespondenčního hlasování i mimo shromáždění, dispozitivní úpravou kompetencí orgánů společenství včetně rozšíření možností pro výkon funkcí v orgánech společenství i pro nečleny společenství. Přiměřeně se tyto principy uplatní i v případech, kdy nedochází ke vzniku společenství jako právnické osoby. Dosavadní zákonná úprava neobsahuje ustanovení o hospodaření společenství, což vyvolává v praxi pochybnosti vlastníků jednotek a zejména pak správců při volbě postupů účtování a zdaňování. Zákon pouze stanoví povinnost členů společenství uhradit náklady na správu domu formou záloh. Navrženou úpravou je zdůrazněna role sestavení rozpočtu nákladů na správu domu a pozemku v krátkodobém a dlouhodobém horizontu s ohledem na konkrétní potřeby a v závislosti na rozhodnutí společenství. Základní princip hospodaření společenství předpokládá úhradu nákladů a výdajů na činnost společenství příspěvky 4/5
členů společenství; vyúčtování příspěvků, které uhrazují vlastníci jednotek společenství formou záloh a případné vypořádání s výjimkou vytvořených dlouhodobých zdrojů, je dáno do kompetence společenství.důvodem rozlišení příjmů, které jsou vždy příjmem společenství od příjmů, které jsou příjmem vlastníků jednotek, je potřeba jasně stanovit poplatníka daně z příjmů. Ve vztahu k převodům družstevních jednotek některých bytových družstev, zejména těch která stavěla s finanční a úvěrovou pomocí státu, je navrženo nezatěžovat nový zákon o vlastnictví bytů specifickými záležitostmi povinných převodů některých jednotek některých bytových družstev. Tato úprava, jejíž původ lze dovodit ze zákona o transformaci družstev (zákon č.42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů), měla přechodnou povahu a do zákona o vlastnictví bytů nikdy systematicky nepatřila. Proto je v přechodných ustanoveních navrženo dokončit započatý proces podle stávajících předpisů a již do něj nezasahovat. 17.10.2007 09:31, JUDr. Pavla Schödelbauerová 5/5