Znalecký posudek č. 3669-1090/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. podle stavu ke dni 04.12.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 5.12.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 738/5 v ulici Mánesova, obec Ústí nad Labem, kat. území Střekov, okres Ústí nad Labem, a podílu ve výši 781/5102 na parc. č. 2720 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 738/5 v ulici Mánesova, v obci Ústí nad Labem Adresa: č. p. 738, ulice Mánesova Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Střekov Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 409 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 04.12.2016 za přítomnosti pana Ješka (syn vlastníka). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 05.12.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 04.12.2016 panem Ješkem synem vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Ješko Milan, Mánesova 738/34, Střekov, 40003 Ústí nad Labem Vlastnické údaje k datu ocenění: Ješko Milan, Mánesova 738/34, Střekov, 40003 Ústí nad Labem Nemovitosti: Bytová jednotka č. 738/5 v ulici Mánesova, obec Ústí nad Labem, kat. území Střekov, okres Ústí nad Labem, a podíl na parc. č. 2720 ve výši 781/5102 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 738/5 v ulici Mánesova, obec Ústí nad Labem, kat. území Střekov, okres Ústí nad Labem Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v netypovém zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy jsou betonové neizolované. Stropy objektu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven přibližně ve 30. letech 20. století (ca. 1930) a částečně rekonstruován v roce 2013 (střecha domu). Společné části domu: dva vchody do domu, schodiště. Zdivo bytového domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům se zanedbanou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Jednotka byla v roce 2014 rekonstruována v tomto rozsahu: vnitřní rozvody, omítky, štuky, podlahy, stropní podhledy, dveře, vstupní dveře, WC, koupelna, okna, topení. Dispozice bytové jednotky je 3+1 a balkon. Popis místností bytové jednotky : sklep 5,60 m2 předsíň 3,50 m2, WC 1,65 m2, koupelna, 6,20 m2, balkon 5,20 m2, spíž 1,50 m2 kuchyně 18,15 m2, obývací pokoj 17,80 m2, dětský pokoj 16,40 m2, ložnice 14,90 m2 Celková výměra (bez sklepa a balkonu): 80,10 m2 Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou plastové bezpečnostní. Vybavení bytu: vestavěné skříně v předsíni, osvětlovací technika chybí, bez kuchyňské linky. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce zajišťuje systém topidel WAV. Ohřev vody zajišťuje v jednotce bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení jednotky je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou po provedené rekonstrukci v roce 2014. Samotný pozemek je rovinatý. 3
Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rezidenční zástavbu s průmyslovou zónou. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o klidnou lokalitu se zvýšeným množstvím splodin z průmyslové výroby. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se středním nebezpečím výskytu záplav a povodně. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Typ bytového domu: netypový zděný bytový dům Počet nadzemních podlaží : 3 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce: ca. 1930 (stáří 86 let) Rok rekonstrukce domu: 2013 (stáří 3 roky) Rozsah rekonstrukce domu: střecha nemovitosti (krytina, podbití) Základy : betonové neizolované Konstrukce : zděná konstrukce Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : asfaltové šindele Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : plechové-pozinkované vápenocementové vápenocementové dva vchody do domu, schodiště standardní bytový dům se zanedbanou údržbou vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad 4
Popis bytové jednotky Popis pozemku bytového domu Dispozice bytové jednotky : Podlaží bytové jednotky : 3 3+1, balkon Rok rekonstrukce jednotky: 2014 (stáří 2 roky) vnitřní rozvody, omítky, štuky, podlahy, stropní Rozsah rekonstrukce podhledy, dveře, vstupní dveře, WC, koupelna, jednotky: okna, topení Bytové jádro: / Typ oken v jednotce : plastová s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu Vybavení koupelny : sprchový kout a vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : plastové bezpečnostní Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : dřevěné prosklené Osvětlovací technika : v části chybí, v části bodová světla Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ano, v předsíni Kuchyňská linka : ne sklep 5,60 m2 předsíň 3,50 m2, WC 1,65 m2, koupelna, 6,20 m2, Popis místností a rozměry v m2 balkon 5,20 m2, spíž 1,50 m2 kuchyně 18,15 m2, obývací pokoj 17,80 m2, dětský pokoj 16,40 m2, ložnice 14,90 m2 Celková výměra (bez sklepa a balkonu): 80,10 m2 Elektřina : připojení k rozvodné síti, 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ano Řešení vytápění v bytě : WAV Topná tělesa : / Řešení ohřevu vody v bytě : bojler v obytných místnostech - PVC, v koupelně - Podlahy v bytě : keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - koberce na cementovém potěru Popis stavu bytové jednotky : standardní bytová jednotka s dobrou údržbou, po provedené rekonstrukci (2014) vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů - Vady bytové jednotky : bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : / Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : rezidenční zástavba s průmyslovou zónou Poloha v obci : bytový dům se nachází ve střední části obce 5
dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí kvalita životního prostředí - klidná lokalita se zvýšeným množstvím splodin z průmyslové výroby, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se středním nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 20leté vody) spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na listu vlastnictví bytové jednotky jsou zapsány omezení vlastnického práva, a to Rozhodnutí o úpadku, Zástavní právo smluvní a Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 04.12.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 04.12.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,800 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00 8
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0,848 1. Bytová jednotka č. 5 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek p.č. 2720 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast III -0,01 v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 0,990 * 1,060 = 0,840 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 650,- 0,840 1 386,00 9
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2720 207,00 1 386,00 286 902,- Stavební pozemek - celkem 207,00 286 902,- Pozemek p.č. 2720 - zjištěná cena = 286 902,- Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek p.č. 2720 = 286 902,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 286 902,- Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 86 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 014 Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 290,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 5: 81,10 * 1,00 = 81,10 m 2 balkon: 5,20 * 0,17 = 0,88 m 2 sklep: 5,60 * 0,10 = 0,56 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 82,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - IV 0,05 nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - III 0,00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 10
Koeficient pro stavby 2 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (2 + 15)= 0,915 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,915 = 1,025 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 290,- Kč/m 2 * 1,025 = 8 497,25 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 82,54 m 2 * 8 497,25 Kč/m 2 * 0,800 * 1,060= 594 755,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 594 755,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 286 902,- Kč Spoluvlastnický podíl: 781 / 5 102 Hodnota spoluvlastnického podílu: 286 902,- Kč * 781 / 5 102 = 43 918,16 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 43 918,16 Kč Bytová jednotka č. 5 - zjištěná cena = 638 674,- Kč Rekapitulace 1. Bytová jednotka č. 5 638 674,- Kč 1.1. Pozemek p.č. 2720 43 918,16 Kč 1.2. Oceňovaný byt 594 755,84 Kč = 638 674,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 638 674,- Kč 638 670,- Kč slovy: Šestsettřicetosmtisícšestsetsedmdesát Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 738/5 v ulici Mánesova, obec Ústí nad Labem, kat. území Střekov, okres Ústí nad Labem, a parc. č. 2720 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Č. K1 poloha K2 velikost (m2) K3 konstrukce K4 stav K5 vybavení K6 další okolnosti Oceňovaný objekt 1 2 3 Ústí n/l. - Střekov Ústí n/l. - Střekov Ústí n/l. - Střekov Ústí n/l. - Střekov 80 zděná 115 zděná 79 zděná 94 zděná velmi dobrý, po rekonstrukci dobrý stav, bez rekonstrukce původní stav, bez rekonstrukce velmi dobrý původní stav, k případné rekonstrukci balkon, sklep balkon, sklep lodžie, sklep sklep 3.patro, dům má novou střechu 1. patro, dům má novou střechu přízemí, původní stav domu 4. patro, dům po revitalizaci Č. Cena požadova ná resp. zaplacená (za 1 m2) Koef. redukc e pramen u ceny Cena po redukci K1 poloh a K2 veliko st K3 konstru kce K4 stav K5 vybav ení K6 další okoln osti IO cena oceň. objektu Kč cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO) 1 7 391 0,95 7 021 1 0,98 1 0,82 1 0,95 0,76 7 021 9 197 2 9 620 0,95 9 139 1 1 1 0,8 1 0,91 0,73 9 139 12 554 3 10 426 0,95 9 905 1 1 1 0,88 0,98 1,05 0,91 9 905 10 938 Celkem průměr 10 896 Výběrová směrodatná odchylka 1 678 Minimum 9 197 Maximum 12 554 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za konstrukci objektu K4 - koeficient za celkový stav objektu K5 - koeficient za vybavení objektu K6 - koeficient za další okolnosti Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K6) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 10 896 x 80 = 871 680 Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 872.000,-- Kč 12
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 638 670,-- Kč 872 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase: Bytové jednotky č. 738/5 částkou ve výši Spoluvlastnického podílu o velikosti 781/5102 na pozemku p.č. 2720 částkou ve výši 827 000,- Kč 45 000,- Kč Obvyklá cena celkem: 872 000,-- Kč Slovy: Osmsetsedmdesátdvatisíce Kč-- V Praze, dne 05.12.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3669-1090/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 13
Výpisy z el. verze KN 14
15
Snímek z mapy KN 16
Fotodokumentace 17
18
Koupelna rohová vana Koupelna sprchový kout 19
Kuchyně chybějící kuchyňská linka Kuchyně vchod na balkon, do koupelny 20
Předsíň Toaleta 21
Pokoje 22
Balkon Pohled na vchodové dveře bytu z chodby domu 23
Srovnávané nemovitosti 24
25
26