ZNALECKÝ POSUDEK č. 58-3858/14 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 3179/7, 3179/8 a 4127 v k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město JUDr. Karel Urban - soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno Účel posudku: pro účely exekučního řízení 97EX 44/03-277 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.3.2014 posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, 24.3.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 44/03-277 ze dne 18.2.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, a to: - pozemek parc.č. 3179/7 o výměře 70 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 3179/8 o výměře 978 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 4127 o výměře 9 040 m 2 orná půda 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Místopisné údaje o oceňovaných pozemcích Oceňované pozemky jsou situovány při jižním okraji města Ostrava (297 421 obyvatel), v městském obvodě Polanka nad Odrou, při hranici Chráněné krajinné oblasti Poodří. Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území města, ve sceleném lánu pole a nivních luk podél železničního koridoru. Centrum městského obvodu se základní občanskou vybaveností se nachází ve vzdálenosti cca 2 km. Centrum města Ostravy se nachází ve vzdálenosti cca 17 km severovýchodním směrem. Pozemky jsou umístěné ve špatně přístupné lokalitě. Napojení na ulici 1. května, procházející napříč městským obvodem Polanka nad Odrou, je možné ve vzdálenosti cca 2 km. Autobusová zastávka ostravské MHD se nachází ve vzdálenosti cca 2,5 m. Dle platného územního plánu pro město Ostrava se pozemky nacházejí v zóně určené pouze pro zemědělské využití. Pozemky jsou umístěné v ochranném pásmu železnice a nejsou určeny k zástavbě. 3. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 17.3.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, list vlastnictví č. 2240, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 18.2.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze www.cuzk.cz - letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okr. Ostrava-město je uvedeno: A - LV Vlastník: Klekner Vladimír Ing., Údolní 390/12, Veveří, 602 00 Brno - 2 -
B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 3179/7 o výměře 70 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 3179/8 o výměře 978 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 4127 o výměře 9 040 m 2 orná půda B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 97EX 44/003-277 ze dne 18.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 3179/7, 3179/8 a 4127 v k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. - 3 -
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. - 4 -
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky dle cenového předpisu Oceňované pozemky se nachází při jižním okraji města Ostrava, v městském obvodě Polanka nad Odrou, ve vzdálenosti cca 1,0 km jihovýchodním směrem od zástavby rodinných domů. Pozemky jsou součástí sceleného lánu pole, pozemky parc.č. 3179/7 a 3179/8 jsou součástí přidruženého prostoru železničního koridoru a jsou hospodářsky nevyužitelné. Výměra zemědělského pozemku parc.č. 4127 je o velikosti 9 040 m 2. Výměra hospodářsky nevyužitelných pozemků parc.č. 3179/7 a 3179/9 je o velikosti 1 048 m 2. Přístup k pozemkům je možný ze severní strany ze zpevněné komunikace, která navazuje na ulici K Pile. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je tedy provedeno dle 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Pozemky parc.č. 3179/7 a 3179/8 jsou hospodářsky nevyužitelné a proto jsou oceněné podle 9. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - vlastní území: 320 % Celková úprava ceny: 320,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 4127-1.díl 64 400 4 771,00 8,96 320,00 37,63 179 532,73 orná půda 4127-2.díl 66 701 4 269,00 1,40 320,00 5,88 25 101,72 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 040,00 m2 204 634,45-5 -
Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 7,98 0,25 320 % 8,38 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 3179/7 70,00 8,38 586,60 9 odst. 4 ostatní plocha 3179/8 978,00 8,38 8 195,64 Jiné pozemky - celkem 8 782,24 Pozemky zapsané na LV č. 2240 - zjištěná cena = 213 416,69 Kč - 6 -
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pouze pro zemědělské využití, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich využití jsem však názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Klimkovice -Hýlov, okr. Ostrava-město Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] orná půda 7 810 Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] 213 600 27 Datum nabídky / prodeje 12/2013 Zemědělský pozemek, Klimkovice, okr. Ostrava-město orná půda 34 565 415 000 12 03/2014 Zemědělský pozemek, Zbyslavice, okr. Ostrava-město orná půda 14 293 257 200 18 12/2013 Zemědělský pozemek, Dolní Lhota, okr. Ostrava-město orná půda 4 100 107 000 26 03/2014 Zemědělský pozemek, Dobroslavice, okr. Ostrava-město orná půda 39 000 1 123 200 29 12/2013 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované nemovitosti, zemědělské pozemky v průměru od 10 do 30 Kč/m 2. V případě hospodářsky nevyužitelných pozemků uvažuji se srovnatelnou hodnotou při dolní hranici uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí na částku ve výši: 15 Kč/m 2 za celkovou výměru zemědělského pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou (9 040 m 2 ) tj. celkem 135 600 Kč 10 Kč/m 2 za celkovou výměru hospodářsky nevyužitelných pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou (1 048m 2 ) tj. celkem 10 480 Kč - 7 -
3. Práva a závady s nemovitostí spojená Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. - 8 -
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 44/03-277 ze dne 18.2.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2240 pro k.ú. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, a to: - pozemek parc.č. 3179/7 o výměře 70 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 3179/8 o výměře 978 m 2 ostatní plocha - pozemek parc.č. 4127 o výměře 9 040 m 2 orná půda Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč] Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč] Pozemek parc.č. 3179/7 590 700 Pozemek parc.č. 3179/8 8 200 9 800 Pozemek parc.č. 4127 204 630 135 600 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou oceňované pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu pozemku parc.č. 3179/7 stanovuji na částku ve výši: 700 Kč 2. Cenu pozemku parc.č. 3179/8 stanovuji na částku ve výši: 10 000 Kč 3. Cenu pozemku parc.č. 4127 stanovuji na částku ve výši: 136 000 Kč - 9 -
V Ostravě, 24.3.2014 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 58-3858/14 znaleckého deníku. - 10 -