- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4178-14/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. 724, jehož součástí je rodinný dům č.p. 402 a pozemků parc.č. 723 a 725, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Sudoměřice, obec Sudoměřice a okres Hodonín (LV č. 397) Objednatel posudku: DV Insolvence, v.o.s. KSBR 52 INS 6067/2017 V Luhu 754/18 140 00 Praha 4 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení Podle stavu ke dni 9. 1. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 10. 1. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 402, včetně pozemků Sudoměřice č.p. 402, 696 66 Sudoměřice Hodonín Sudoměřice Sudoměřice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 9. 1. 2018 za účasti znalce a zástupce objednavatele (paní Lanžové). 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 397 pro k.ú. Sudoměřice ze dne 10. 1. 2018. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje poskytnuté objednatelem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 397 zapsán: SJM Novotný Petr a Novotná Vladislava, č. p. 402, 69666 Sudoměřice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Novotná Vladislava Nařízení exekuce - Novotný Petr Podzástavní právo Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Novotná Vladislava Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Novotný Petr Zahájení exekuce - Novotná Vladislava Zahájení exekuce - Novotný Petr Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
- 3-6. Celkový popis Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Hodonín, v obci Sudoměřice, poblíž fotbalového hřiště, cca 450 m jižně od zastávky bus Sudoměřice, obecní úřad. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Přístup k objektu je po zpevněné komunikaci (parc.č. 870/1, který je ve vlastnictví Obce Sudoměřice). V obci Sudoměřice je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. parc.č. 724, jehož součástí je rodinný dům č.p. 402 a pozemky parc.č. 723 a 725, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí (elektro, kanalizace a plyn), zdrojem vody je studna v suterénu domu, zpevněné plochy, oplocení b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty okrasné stromy a keře, různého druhu a stáří c) studna - kopaná studna, umístěna v suterénu domu č.p. 402 d) garáž jedná se o přízemní, nepodsklepenou garáž, která je přistavěna k boční straně domu. Zastavěná plocha činí cca 16 m 2. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - předpoklad dalších investic na postupné dílčí rekonstrukce - malá výměra pozemků ve funkčním celku 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 724 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 241 m 2 Parc.č. 723 orná půda o výměře 79 m 2 Parc.č. 725 orná půda o výměře 164 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, studna, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 484 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: - Rodinný dům č.p. 402, součást pozemku parc.č. 724 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s dvěma podlažími pod plochou střechou. Základy objektu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá s krytinou živičnou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou opraveny. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké.
- 5 - Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelnách a na WC. Schody v domě jsou betonové. Okna jsou v 1.NP dřevěná zdvojená, ve 2.NP plastová, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v 1.NP keramické dlažby, v ostatních prostorách jsou keramické dlažby. Vytápění domu je ústřední, prostřednictvím kotle na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová (odpojeno, nefunkční). Je proveden rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je plynový ohřívač. Vybavení kuchyní chybí. Vybavení sanity tvoří vana, sprchový kout, umyvadla a WC. Dispoziční řešení: 1.NP kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC, technická místnost, kotelna a garáž 2.NP kuchyňský kout, 4 pokoje, koupelna s WC, sklad Objekt je napojen na IS: elektro, kanalizace a plyn. Voda je přivedena ze studny v suterénu. Zastavěná plocha objektu činí cca 145 m 2. Užitná plocha domu činí cca 242 m 2, obytná plocha domu činí cca 190 m 2 (bez garáže, kotelny). Rodinný dům je v užívání cca od roku 1985. V průběhu své životnosti prošel dílčími rekonstrukcemi (okna ve 2.NP, koupelna, započatá rekonstrukce kuchyně, fasáda). Dům se nachází v průměrném technickém stavu, s předpokladem dalších investic na postupné dílčí rekonstrukce.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Sudoměřicích a okolí (cca 5-10 km) běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 400 tis. až 2 400 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, příslušenství, velikosti obytné plochy, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Sudoměřice č.p. 402 Petrov,okr. Hodonín U Školky, Rohatec Sudoměřice Žitná 874, Rohatec plocha pozemku 484 880 753 894 497 užitná podlahová plocha 190 150 165 150 165 prodejní/nabídková cena celkem 2 400 000 2 450 000 2 200 000 1 540 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka realizovaný převod nabídka realizovaný převod korekce pro typ trans. 0,90 1,00 0,90 1,00 datum nabídky/prodeje IX.17 XII.15 I.18 VI.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,10 1,00 1,10 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší lepší horší horší korekce pro tech. Stav 1,05 0,85 1,15 1,15 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,85 0,90 0,85 1,00 cena za m2 užitné plochy 12852,00 12495,00 12903,00 11806,67 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy 12 514 Indikovaná hodnota nemovité věci 2 377 692 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 2 377 692,- Kč 2 380 000,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá: pozemku parc.č. 724, jehož součástí je rodinný dům č.p. 402 a pozemků parc.č. 723 a 725, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Sudoměřice, obec Sudoměřice a okres Hodonín (LV č. 397) činí: Slovy: dva-miliony-tři-sta-osmdesát-tisíc-korun-českých 2 380 000,- Kč V Ostravě, 10. 1. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4178-14/2018 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -
- 10 -
- 11 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rodinný dům, Petrov, okr. Hodonín Cena: 2 400 000,- Kč Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 880 m 2 Rodinný dům o dispozicích 4+2, s prostorným průjezdem k parkování, nádhernou zahradou s klidným posezením pod pergolou, s krbem, hospodářsko-technickým zázemím a vlastním vinným sklípkem. Dům prošel částečnými rekonstrukcemi, má částečně nová plastová okna (z ulice), topení je ústřední, k dispozici je také vlastní studna a je možné i rozšíření do podkroví. Zdroj: sreality.cz, září 2017 Nemovitá věc č. 2 Rodinný dům, ul. U Školky, Rohatec Realizovaná cena: 2 450 000,- Kč Užitná plocha: 165 m 2 Plocha pozemku: 753 m 2 Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním NP a obytným podkrovím pod sedlovou střechou, v obdobné lokalitě, ale v lepším technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2015 Nemovitá věc č. 3 Rodinný dům, Sudoměřice Cena: 2 200 400,- Kč Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 894 m 2 Samostatně stojícího RD 3+1 a 2+1 se zahradou a garáží v obci Sudoměřice, okr. Hodonín, 10 km Hodonín. Prostorný dům stojící v klidné části obce je celý podsklepený, napojený na veřejnou kanalizaci, plyn, elektřinu a vodu využívá z vlastní studny (možnost napojení na veřejný vodovod). Za domem je garáž a zahrada. Vjezd do garáže vedle domu. První patro domu je určené k modernizaci a druhé patro k dokončení dle vlastních požadavků. Zdroj: sreality.cz, leden 2018 Nemovitá věc č. 4 Rodinný dům, Žitná 874, Rohatec Realizovaná cena: 1 540 000,- Kč Užitná plocha: 165 m 2 Plocha pozemku: 497 m 2 Rodinný dům v horším technické stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2015