- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) na pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00106/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Kraj: Královehradecký Okres: Hradec Králové Obec: Osice Katastrální území: Trávník u Osic 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 350 pro k.ú. Trávník u Osic ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00106/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 350 zapsán: Horký Eduard, Zlíč 79, Česká Skalice podíl 1/6 Horký Jiří, Nerudova 684, Česká Skalice podíl 1/2 Horký Josef, Švermova 823, Česká Skalice podíl 1/6 Švarcová Jaroslava Mgr., K Chaloupkám 81, Stěžery podíl 1/6 Omezení vlastnického práva na LV č. 350: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/2 Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v Královehradeckém kraji, obci Osice, k.ú. Trávník u Osic, cca 1,5 km severně vzdušnou čarou od zastavěného území obce, u železniční tratě. Přístup k pozemkům je z pozemku parc.č 146/38, ve vlastnictví České republiky. Na pozemku se nenachází žádné stavby, trvalé porosty ani venkovní úpravy. Jedná se o zemědělský pozemek. Popis pozemků: Parc.č. 146/37 orná půda o výměře m 2 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 350

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se v okrese Hradec Králové a okolí běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 22 26,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci pozemek 1 lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce výsledná cena za m 2 Přelouč-Lohenice, okr. Pardubice , ,00 21,25 pozemek 2 Bělušice, okr. Kolín , ,00 22,10 pozemek 3 Týniště nad Orlicí , ,00 19,05 pozemek 4 Heřmanův Městec , ,00 21,25 průměrná indexovaná hodnota 20,91 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním , Srovnávací hodnota celkem ,- Kč

5 - 5 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: ,- Kč ,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350)je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

6 - 6 - C. Rekapitulace Cena obvyklá, nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) na pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350) činí ,- Kč Slovy: jedno-sto-čtyřicet-osm-tisíc-tři-sta-osmdesát-korun-českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

7 - 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 350

8 Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -

9 - 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej pole m², Přelouč Lohenice, okr. Pardubice ,- Kč (25,- Kč za m²) Zemědělské pozemky - orná půda 34179m2, travnatý porost 823m2; 292m2 - lesní pozemek. Pozemky jsou ve třech katastrech i celcích nedaleko od sebe. Všechny jsou rovinaté, obdělávané na základě nájemní smlouvy s výpovědní lhůtou 1rok. BPEJ: ,8ha; ,7ha atd. V blízkosti jsou Mělické rybníky, město Přelouč 3km. Nemovitá věc č. 2 Prodej pole m², Bělušice, okr. Kolín ,- Kč (26,- Kč za m²) Orná půda v katastru obce Bělušice na Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do Nemovitá věc č. 3 Prodej zemědělský pozemek m² Týniště nad Orlicí, okr. Rychnov nad Kněžnou ,- Kč (22 Kč za m²) Pozemek o rozloze m2 poblíž Týniště nad Orlicí, necelých 20 km od Hradce Králové. Parcela je na jedné straně ohraničena dubovým lesíkem v mírném svahu, na opačném konci řekou Orlicí. K pozemku vede lesní komunikace, lokalita je tichá, v okolí je několik rekreačních chatek. Nemovitá věc č. 4 Prodej pole m², Heřmanův Městec, okr. Chrudim ,- Kč (25 Kč za m²) Pole - trvalý travní porost o celkové výměře m2 nedaleko za obcí Heřmanův Městec.